베트남 아파트 분양가 1억 동/㎡ 시대, 건설사 실제 수익 얼마나 될까

[코베캄 K-VINA]

베트남 부동산 시장에서 아파트 분양가가 1억 동/㎡을 넘나드는 시대가 되었습니다. 이렇게 높은 가격을 보면 건설업체들이 막대한 수익을 올리고 있을 것이라고 생각하기 쉽지만, 실제 상황은 어떨까요. 업계 전문가들의 증언을 통해 부동산 개발사업의 실제 수익 구조를 자세히 살펴보겠습니다.

부동산 개발 수익의 착시 현상

북부 지역에서 아파트와 저층 주택 개발을 전문으로 하는 한 기업의 CEO는 "부동산 개발사업을 진행하기 위해 시공사는 토지비용부터 건설, 광고, 판매, 운영 관리에 이르기까지 수많은 비용을 감당해야 합니다. 어느 한 단계에서라도 변수가 생기면 최종 수익률이 크게 달라진다"고 설명했습니다.

실제로 부동산 개발사업의 수익 구조는 외부에서 보는 것보다 훨씬 복잡하고 불확실성이 높습니다. 기업들은 프로젝트를 시작하기 전에 먼저 목표 수익률을 설정한 후, 이를 바탕으로 투입 비용을 역산하는 방식으로 사업 계획을 수립합니다.

AI 활용AI 이미지는 실제와 다를 수 있습니다. | 이미지 출처 : KVINA

토지비용이 차지하는 압도적 비중

현재 부동산 개발사업 비용 구조에서 가장 큰 비중을 차지하는 것은 토지 비용입니다. 일반적으로 전체 사업비의 50-60%를 차지하며, 2차 시장에서 토지를 매입하여 개발하는 경우에는 70%까지 치솟을 수 있습니다.

특히 토지 비용은 프로젝트 초기에 일시불로 지불해야 하는 특성이 있습니다. 기업들은 자기자본과 은행 대출을 조합하여 이 비용을 충당하며, 프로젝트가 본격적으로 시작되기도 전부터 이자 부담을 지게 됩니다.

건설 및 인프라 구축 비용은 전체의 약 25%를 차지하며, 나머지 비용들이 각종 부대비용을 구성합니다. 이러한 비용 구조는 과거에 비해 토지비 비중이 크게 증가한 것으로, 이는 베트남 부동산 시장의 토지 가격 상승과 직결되어 있습니다.

과거와 현재의 수익률 비교

2020년 이전에는 일부 프로젝트에서 100-150%의 수익률을 목표로 설정할 수 있었습니다. 하지만 현재는 총 수익률이 30-50% 수준으로 크게 낮아졌으며, 50%를 달성하는 프로젝트는 소수에 불과합니다.

이러한 수익률 하락의 주요 원인은 토지 가격의 급격한 상승입니다. 건설비용 절감에도 한계가 있고, 저렴한 토지는 거의 찾아보기 어려운 상황에서 수익률을 높이는 유일한 방법은 낮은 금리로 대출을 받거나, 판매비용을 절감하고, 공사 일정을 단축하는 것뿐입니다.

앞서 언급한 CEO는 "공사 일정이 지연되면 대출 이자와 판매비용이 수익을 잠식하고, 심한 경우 수익을 완전히 소진시킬 수 있다"고 경고했습니다.

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공사 일정의 중요성과 리스크

또 다른 건설업체 관계자는 공사 일정이 프로젝트 수익성을 결정하는 핵심 요소라고 강조했습니다. 프로젝트가 예정대로 완료되면 각종 비용을 통제할 수 있지만, 단 몇 년만 지연되어도 대출 이자, 마케팅 비용, 시공 관리비 등이 수십억 동씩 추가로 발생하여 엄청난 압박을 받게 됩니다.

현재 집값이 높아진 이유는 토지비 상승과 원자재비 증가뿐만 아니라, 인프라 투자 비용도 크게 늘었기 때문입니다. 경쟁력을 확보하기 위해 건설업체들이 각종 서비스와 편의시설에 대한 투자를 대폭 늘리고 있는 것입니다.

과거에는 아파트 단지라고 해도 수백 개의 세대와 단순한 조경만 있으면 되었지만, 현재는 지하주차장, 수영장, 체육시설 등에 막대한 비용을 투자해야 합니다. 이러한 모든 비용은 결국 분양가에 반영됩니다.

구체적인 수익률 분석 사례

부동산 개발 계획 수립에 참여한 경험이 있는 H.T씨는 더욱 구체적인 수치를 제시했습니다. 몇 년 전 1헥타르 규모에 약 500세대 아파트를 건설하는 프로젝트의 비용 구조를 살펴보면 다음과 같았습니다.

토지비가 전체 매출의 24%, 건설 및 인프라 비용이 30%, 마케팅 및 판매비용이 7%, 연구개발, 법무, 설계, 프로젝트 관리, 고객 서비스 등 기타 비용이 7%를 차지했습니다. 모든 아파트가 판매될 경우 총 수익률은 32%로 예상되었습니다.

3년 내 프로젝트 완료를 가정하고, 법인세 22%와 공사 기간 중 10-15%의 대출 이자를 차감하면, 연간 순수익률은 5% 미만에 불과했습니다.

현재 시점의 비용 구조 변화

동일한 토지를 현재 시점에서 개발한다면 비용 구조가 상당히 달라집니다. 토지비 비중이 30%로 증가하고, 건설 및 인프라 비용은 26%, 마케팅 및 판매비용은 7%, 기타 비용과 예비비는 5%를 차지하게 됩니다.

모든 아파트를 판매했을 때의 총 수익률은 여전히 32% 수준을 유지하지만, 3년 개발 기간을 기준으로 연간 10% 정도입니다. 하지만 대출 이자를 고려하면 실제 수익률은 15-20%로 낮아지고, 법인세를 납부하면 연간 5% 수준으로 떨어집니다.

H.T씨는 "이러한 수익률은 모든 아파트가 판매되었을 때만 달성 가능하며, 재고가 많이 남으면 수익이 거의 없다"고 강조했습니다.

법적 문제 발생 시의 치명적 영향

프로젝트가 법적 문제로 중단될 경우 모든 수익이 완전히 사라질 수 있습니다. 이것이 바로 수년간 중단되었던 프로젝트들이 재개될 때 분양가를 인상할 수밖에 없는 이유입니다. 기존 가격을 유지하면 건설업체가 심각한 손실을 입게 되기 때문입니다.

"이론적으로 32%의 총 수익률은 상당해 보이지만, 3년에 걸쳐 나누면 연간 10% 정도입니다. 여기서 대출 이자를 빼면 실제 순수익률은 연간 5-6%에 불과합니다. 프로젝트가 법적 문제로 5-6년간 지연되면 건설업체는 사실상 무료로 일하는 셈이 됩니다"라고 H.T씨는 분석했습니다.

수익률은 그대로, 절대 금액은 증가

H.T씨는 과거와 비교하여 아파트 분양가는 높아졌지만 건설업체의 수익률은 거의 변하지 않았다고 지적했습니다.

"모든 발생 비용이 분양가에 반영되기 때문에 많은 사람들이 건설업체가 큰 이익을 얻고 있다고 오해하지만, 실제 수익률은 여전히 매우 낮습니다. 연간 기준으로 보면 수 퍼센트 수준의 수익률이지만, 프로젝트 규모가 수천억 동에 달하기 때문에 절대 금액은 여전히 상당합니다"라고 설명했습니다.

한 부동산 회사의 부회장도 비슷한 견해를 표명했습니다. 연간 수익률은 수 퍼센트에 불과하지만, 수천억 동 규모의 프로젝트에서 나오는 절대 수익은 여전히 매력적이라는 것입니다.

상업시설을 통한 추가 수익원

아파트 분양 차익 외에도 많은 건설업체들이 상업시설 운영을 통한 장기 수익을 고려하고 있습니다. 이를 통해 프로젝트의 재무 구조는 단순한 건설비용과 매출액을 넘어서 미래 현금흐름까지 포함하게 됩니다.

바로 이러한 요소가 연간 순수익률이 10% 미만임에도 불구하고 부동산 개발사업이 대기업들에게 여전히 매력적인 이유입니다.

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베트남 부동산 시장의 현실과 전망

이번 분석을 통해 베트남 부동산 시장의 몇 가지 중요한 현실을 확인할 수 있습니다.

첫째, 아파트 분양가가 1억 동/㎡을 넘는 높은 수준이지만, 건설업체의 실제 수익률은 생각보다 낮습니다. 연간 5-10% 수준의 순수익률은 높은 리스크를 감안할 때 그리 높은 수준이 아닙니다.

둘째, 토지비용의 급격한 상승이 분양가 상승의 주요 원인이며, 이는 건설업체들이 통제하기 어려운 외부 요인입니다.

셋째, 공사 일정 준수가 수익성에 결정적 영향을 미치기 때문에, 법적 문제나 행정 지연은 프로젝트의 생존을 위협할 수 있습니다.

넷째, 시장 경쟁 심화로 인해 각종 편의시설과 서비스에 대한 투자가 늘어나면서, 이것이 또 다른 비용 상승 요인이 되고 있습니다.

이러한 현실은 베트남 부동산 시장이 겉으로 보기만큼 '돈 되는' 사업이 아니라는 것을 보여줍니다. 높은 분양가 뒤에는 그만큼 높아진 각종 비용과 리스크가 있으며, 건설업체들도 치열한 경쟁과 불확실성 속에서 사업을 영위하고 있는 것이 현실입니다.

향후 베트남 부동산 시장이 건강하게 발전하기 위해서는 토지 공급 확대, 행정절차 간소화, 법적 안정성 제고 등이 필요할 것으로 보입니다. 이를 통해 건설업체의 리스크를 줄이고, 궁극적으로는 소비자에게도 더 합리적인 가격의 주택을 공급할 수 있을 것입니다.

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