52년 꼬마빌딩 리모델링…건물가치

[산내들]

최근 서울 등 대도시를 중심으로 재테크 목적의 건축물 리모델링이 점차 활기를 띠고 있다. 1970~1980년대 고도성장과 1980~1990년대 강남개발, 주택 200만가구 건설 등 여파로 전국적으로 다가구주택, 상가주택, 근린생활시설 건물 등 '꼬마빌딩'들이 우후죽순 지어졌다. 문제는 1980~1990년대 준공돼 25년 이상 경과된 노후 건축물들이 현존하는 꼬마빌딩 전체의 60%를 넘어 이를 싹 허물고 신축하느냐, 아니면 골조만 남기고 내·외관을 대수선해 30년을 더 사용하느냐의 기로에 서 있다.

이제는 신축의 대안으로 노후 건축물을 건물주가 경제적·사회적·환경적 요구에 맞춰 미관과 기능을 회복시킴으로써 임대료 상승으로 부를 재창출하는 패러다임 전환이 현실화되고 있다. 이 글에서는 서울시내 낡은 꼬마빌딩들을 입지와 상권에 최적화해 성공적으로 리모델링한 사례를 소개한다.

꼬마빌딩의 리모델링 전 모습.사진 속 건물은 서울 마포구 공덕동에 위치한 건물로 1968년 준공되어 나이가 무려 오십 살이 넘은 노후 건물이다. 건물주는 전문가의 조력을 받아 분석한 결과 건물을 허물고 신축하기보다는 골조만 남기고 리모델링하는 것이 유리하다는 판단으로 리모델링하여 큰 이익을 봤다.

금세라도 붕괴될 것처럼 보이는 낡은 건물도 리모델링이 가능한지 의문이 들 수 있지만 사전에 구조안전진단을 받고 적절한 구조보강공사를 가미하면 공사가 가능하다. 오늘날 국내 리모델링 기술이 눈부시게 발전해 일반인의 눈으로 볼 땐 리모델링을 거친 것인지 신축인지 구별하기 어려울 정도다.

공덕역 이면 지역에 위치한 이 건물은 용도지역이 2종 일반주거지역으로서 대지면적 약 138㎡(42평)의 4층짜리 상가건물이다. 필자가 건물을 답사할 때 들었던 첫 느낌은 '대지가 42평에 불과한데 건물 규모가 왜 이리 클까' 하는 의구심이었다. 건축물대장을 보니 건폐율이 74.3%로 층당 약 103㎡(31평)씩 올라갔고 연면적은 약 413㎡(125평)로 용적률이 297.2%나 되었다. 

현행 건축법을 적용해 신축하면 건폐율 59.8% 적용 시 층당 약 82㎡(25평)에 불과할 뿐만 아니라 지상층 연면적이 용적률 최대치인 200% 적용 시 약 277㎡(84평)에 불과하다. 따라서 리모델링하면 현재의 건물 크기를 그대로 인정받아 연면적을 유지할 수 있지만, 신축하면 연면적이 줄어드는 것이다. 연면적 감소가 무려 135㎡(41평)에 달해 임대수입 손해가 막심하다.

수익형 건물의 가치는 임대수입으로 평가된다. 그만큼 공간이 커야 임대수입도 비례하는 것이다. 멋지게 리모델링된 413㎡짜리 건물이 창출하는 임대수입과 신축되었지만 277㎡에 불과한 건물에서 발생하는 임대료의 차이는 엄청나다.

표에 나타난 임대료는 리모델링 후 건물주가 임대한 것을 필자가 직접 확인한 수치로 가정이 아닌 실제다. 임대료 단가도 리모델링과 신축을 동일하게 적용했다. 1층은 평당 19만2000원이고 2~4층은 평당 6만4000원이다. 임대료 차이가 월간 342만원, 연간으로 따지면 4104만원이다. 

반면 공사비에서는 큰 차이가 나지 않는다. 그 이유는 리모델링이냐 신축이냐의 문제이기 때문이다. 리모델링 시 승강기도 신설하고 구조보강공사도 심도 있게 처리함에 따라 리모델링비가 제법 들었고, 신축하는 경우 연면적이 작아 공사비도 적게 든다.

이렇게 리모델링할 경우 건물의 가치는 얼마인지 따져보자. 이 건물의 매입비는 취득세 등을 포함해 27억5000만원이었고 여기에 리모델링비 4억2000만원을 더하면 31억7000만원이다. 리모델링 완공 후 보증금 1억6000만원에 월세가 1200만원이므로 서울 강북권 상가건물의 거래 가능한 임대수익률을 3%로 역산하면 건물가치가 49억6000만원이다. 현행법에 맞추어 신축하는 경우 예상되는 가치인 35억6000만원과 비교하면 차이는 14억원이다.

이처럼 리모델링의 매력은 현행 건축법상 제약 조건에 얽매이지 않고 기존 건물이 건축될 당시의 조건을 인정받음으로써 경우에 따라서는 신축하는 것보다 커다란 부가가치를 창출할 수 있다는 것이다.

서울 마포구 공덕동에 위치한 꼬마빌딩의 리모델링 후 모습.난도가 비교적 높은 편에 속하는 이 건물의 리모델링 과정을 살펴보면 먼저 건물 내외부의 불필요한 부분을 철거하는 것부터 시작한다. 설계 도면에 따라 건물 내부 벽면, 계단, 엘리베이터를 설치할 지점의 바닥면 등을 철거해야 한다. 

이 건물은 당시 건령이 52년으로 구석구석에 철골과 철판으로 보강공사를 했다. 외벽의 필요 부위에 H빔으로 보강하고, 철판에 인장강도를 높여주기 위해 에폭시 보강을 하기도 하며, 넓은 면적을 보강할 때는 철판이나 철제 데크로 처리했다.

상하수도관과 오수관, 전기선 등 낡은 것 일체를 철거하고 새로운 도면에 맞추어 새것으로 재설치했다. 건물이 작동하는 데 결정적 기능을 담당하는 설비시설은 건물의 수명과 직결되므로 20~30년마다 교체가 필요하다. 건물 이용의 편의성 증대를 위해 기존에 없던 엘리베이터도 신설했다.

공사 최종 단계에 이르러 옥상은 방수처리하고 난간도 단장했다. 건물 배면도 흰색 도장으로 마감했다. 엘리베이터와 계단실도 신축 건물처럼 설치되었다. 4개월여 긴 여정 끝에 52년 된 건물이 재탄생한 것이다.

공사가 끝나기가 무섭게 1~2층엔 은행이 입주했고 잔여 공간도 사무실로 채워졌다. 이처럼 리모델링은 해당 건물 입지와 상권에 최적화해 신축과 비교하여 장단점을 따져본 후 실행할 경우 건축주에게 황금알을 낳는 거위가 되기도 한다. - 부동산투자스쿨 골디락스님 -