근저당설정청구권의 소멸시효와 기산점

[황사 人-박준호]

수급인의 근저당설정청구권의 소멸시효와 기산점

Q : 토지소유자인 A는 건물 신축허가를 받아 B사에 건물 신축공사를 도급주었고, B사는 그중 골조공사를 C사에 하도급주었다. C사는 2003. 7.에 골조공사를 완성하였는데 공사대금을 지급받지 못하자 A를 상대로 건물에 대한 가압류결정을 받았고, 신축 중인 건물에 대해 A 명의의 소유권보존등기 및 가압류등기가 경료되었다. 그후 토지소유권을 이전받은 D가 자신이 건물소유권을 원시취득하였다며 A, C를 상대로 건물에 대한 A 명의 보존등기의 말소를 구하는 소송을 제기하여 1심에서 승소하자, C는 그 항소심에서 건물의 소유권자는 오히려 B라고 주장하였다. 이에 대하여 법원은 B가 수급인으로서 자신의 노력과 출재로 2003. 7.에 골조공사를 완료하였는데, 도급계약에서 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 하는 합의가 있다고 보기 어렵다고 하여 건물소유권은 수급인인 B가 골조공사를 완료한 2003. 7.에 취득한 것이라고 판결하였고, 이 판결이 2011. 8. 대법원에서 확정되었다. 그 후 2013. 3.에 C사는 B사를 상대로 하도급대금을 담보하기 위하여 이 건물에 대하여 근저당권설정청구를 하였다. 이런 경우 어떻게 되는지?

A: 민법 666조는 부동산공사의 수급인은 보수에 관한 채권을 담보하기 위하여 그 부동산을 목적으로 한 저당권의 설정을 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 본 사례와 같은 건물 신축공사의 경우에 수급인의 노력과 출재로 완성된 목적물의 소유권은 원칙적으로 수급인에게 귀속되나, 도급인과 수급인 사이에 특약이 있으면 도급인이 원시취득한다. 이런 경우에 수급인의 공사대금채권을 담보해주기 위하여 저당권설정을 청구할 수 있게 하는 것이다.

사례의 경우에는 공사의 도급과 하도급 및 토지소유권자의 관계 등이 다소 복잡하게 얽혀서 건물의 최초 소유권자가 누가 되는지가 법률적으로 간단치 않은 문제가 되었다. 최초에는 C의 가압류신청에 의하여 A가 건물의 최초 소유권자로 인정되어 가압류등기를 위한 전제로 A 명의의 소유권보존등기가 되었지만, 도중에 토지소유권을 이전받은 D가 소유권을 주장하여 제기한 소송의 1심 판결에서는 D의 소유권이 인정되기도 하였고, 2심에서는 B가 소유자라는 주장이 받아들여졌고, 결국 그 내용으로 대법원에서 확정판결이 선고되었다.

따라서 결론적으로 위 신축건물의 소유권자는 수급인인 B사인 것으로 판명났는데, 그러자 아직 하도급대금을 받지 못하고 있던 C가 B를 상대로 민법 666조에 따라 근저당권을 설정해 달라고 청구를 한 것이다.

그런데 이러한 근저당권설정청구권은 공사대금을 담보하기 위한 것이고, 공사대금채권은 소멸시효가 3년이므로(민법 163조 3호 : 도급받은 자의 공사에 관한 채권) 공사에 부수되는 근저당권설정청구권도 소멸시효를 3년으로 보아야 한다.

문제는 이 3년의 근저당권설정청구권의 소멸시효 기산점을 언제로 보아야 하느냐는 것이다. 원칙적으로는 이 근저당권설정청구권은 도급인이 건물에 대한 소유권을 취득한 때로부터 행사할 수 있는 것이므로 그때부터 시효가 진행된다고 보아야 하고, 그렇다면 본 사례에서 B가 건물에 대한 소유권을 취득한 것은 건물의 골조공사가 완료되어 미완성이지만 사회통념상 독립된 건물의 형태와 구조를 갖춘 시점인 2003. 7.로 보아야 된다.

하지만 그렇게 보면 C사의 근저당권설정청구권은 그때부로부터 3년이 훨씬 지난 후인 2013. 3.에 행사되었으므로 소멸시효가 완성되었고, 따라서 인정될 수 없게 된다.

법원은 본 사례의 경우에 근저당권설정청구권의 소멸시효 기산점을 그렇게 보면 현저하게 정의와 형평에 어긋나고 소멸시효제도를 둔 존재 이유에도 부합하지 않는다고 판단하였다. 즉 C사 입장에서는 A, B 사이의 도급계약에서 신축건물의 소유권자를 도급인으로 할 것인지, 수급인으로 할 것인지 어떤 합의가 있었는지를 알 수 없는 입장이었고, 법원에 의하여 C사의 가압류신청이 받아들여져 A 명의로 건물 보존등기와 가압류등기도 되어 건물 소유자가 A인 것으로 판단할 소지도 충분하였고, 관련 당사자 사이에 법적 분쟁이 발생하여 관련 사건의 1심에서는 새로운 토지소유자 D가 건물소유자로 판결이 나기도 하였다가 2심, 3심에서는 B가 건물소유자로 판결이 나고, 확정되었으며, 그 판결이 확정된 것은 2011. 8.이므로 C 입장에서는 그 판결이 확정된 2011. 8. 이전까지는 건물의 소유자가 B인 사실을 아무런 과실 없이 알지 못하고 있었다고 봄이 상당하다는 것이다. 따라서 그때로부터 3년의 근저당권설정청구권 소멸시효가 기산된다고 보는 것이 정의와 형평의 관념에 부합하는 법해석이라고 본 것이다.

따라서 본 사례에서 C의 근저당권설정청구권은 3년의 소멸시효가 완성되기 전에 행사된 것이어서 정당한 청구라고 인정된다(대법원 2014다211978 판결 참조).

이 사례는 법원이 법논리에만 치중하지 않고 구체적인 형평성과 정의관념에 맞게 법을 해석적용한 좋은 예라고 할 수 있겠다.

곽동우 법무법인 화우 변호사