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캘리포니아 임대료 통제 싸움이 격화되고 반대 투자자들이 자금을 쏟아붓다
코스타-호킨스 법의 폐지에 반대하는 개발자들은 캘리포니아에서 1억 2,400만 달러 이상을 모금했습니다.
Reyna Aguilar(사진)와 같은 활동가들은 캘리포니아에서 더 많은 임대 통제 주택을 건설할 수 있도록 Costa Hawkins Act를 폐지하기 위해 노력하고 있습니다. [Reyna Aguilar 제공]
Saumya Roy 지음
2024년 10월 30일에 게시됨2024년 10월 30일
레이나 아길라르는 샌프란시스코 미션 지역의 레스토랑에서 셰프로 일하고 있을 때 코로나 팬데믹이 발생했습니다. 레스토랑은 몇 달 만에 문을 닫았고, 아길라르는 10년 가까이 살았던 스튜디오 아파트의 임대료를 어떻게 낼지 걱정했습니다.
정부가 임대료 바우처를 주겠다고 발표했을 때, 머리를 느슨하게 묶은 아길라르는 안도감을 느꼈습니다. 하지만 집주인은 대신 현금을 요구했습니다.
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멕시코에서 미국으로 이주하여 5명의 자녀 교육비를 충당하기 위해 돈을 벌기 위해 몇 년 동안 찾았던 집을 잃을까봐 걱정된 아퀼라는 가톨릭 자선 단체에 임대료 바우처를 요청했습니다. 하지만 집주인도 그것을 받지 않았습니다.
그 대신 그녀는 알자지라에 집주인 직원들이 건물 복도에 서서 모욕적인 말을 외치며 그녀가 아파트로 들어가는 것을 어렵게 만들었다고 말했습니다.
처음에는 그녀는 쥐들이 침입할까 봐 두려워서 막대기를 짚고 잤고, 그녀의 아파트 주변을 맴도는 쥐들이 무서웠습니다. 밤에 집주인 직원들이 그녀의 아파트 문의 깨진 열쇠 구멍을 통해 들여다보는 것을 느꼈을 때, 아길라르는 잠을 멈췄습니다. 2021년 11월이 되자 두려움과 불면증이 그녀를 덮쳤고, 그녀는 이사를 했습니다.
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도시에서 저렴한 주택을 찾기 위한 3년간의 여정이 시작되었습니다. Aguilar는 임대할 만한 다른 곳을 찾을 수 없을 때 도시의 Dolores Park 옆 차에서 살기 시작했습니다. Aguilar는 "그때는 법을 전혀 몰랐기 때문에 상황이 어떻든 집을 떠나지 않았을 겁니다."라고 말했습니다.
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나중에 그녀는 캘리포니아의 Costa-Hawkins라는 1995년 통과된 법에 따라 아파트를 비우면 집주인이 새 세입자에게 훨씬 더 높은 임대료를 부과할 수 있다는 것을 알게 되었습니다. 이 법은 단독 주택, 콘도미니엄 및 1995년 이후 건설된 건물을 지역 임대 통제법에서 면제하여 임대료 인상의 범위와 빈도를 제한합니다. 이 법은 또한 Aguilar와 같은 임대 통제 세입자가 집을 비울 때 집주인이 새 세입자에게 더 높은 임대료를 부과할 수 있도록 허용합니다.
Reyna Aguilar가 임대 통제 주택에서 이사한 후 저렴한 주택을 찾는 데 몇 년이 걸렸습니다. [Reyna Aguilar 제공]
이 법안을 폐지하여 더 광범위한 임대 통제를 허용하는 것은 11월 5일 투표에서 논의될 것입니다. 이에 반대하는 사람들, 주로 대형 개발업체와 임대주들은 캘리포니아 주무장관 수치에 따르면 10월 28일까지 지난 1년 동안 1억 2,400만 달러 이상을 모금하여 이 투표안에 맞섰습니다. 이는 임대 통제 주택을 계속 유지하기 위한 캠페인에서 모금한 금액의 두 배 이상입니다.
알자지라가 선거자금 기록을 분석한 결과, 1억 2,400만 달러 중 대부분이 블랙스톤 그룹, 에섹스 부동산 트러스트, 에쿼티 레지던셜, 아발론 베이와 같은 대형 기업형 부동산 회사에서 모금되었으며, 이들 회사는 캘리포니아 공무원 연금 제도, 캘리포니아 주립 교사 연금 제도, 샌프란시스코 시 직원 연금 기금에서 투자를 받았습니다.
부동산 회사들의 자금 흐름으로 전단지와 광고에 드는 비용이 늘어났고, 여론조사에 따르면 주택 비용이 인플레이션에 이어 유권자들에게 두 번째로 중요한 경제적 관심사인 선거 기간에 임대료 통제를 위한 싸움이 왜곡되었습니다.
두 대선 후보 모두 주택 위기에 대처할 계획을 발표했는데, 여기에는 더 많은 주택을 짓고 주택 구매를 더 쉽게 하는 것이 포함됩니다. 카말라 해리스 부통령은 임대료 인상의 원인으로 지목되는 학대적인 기업 임대주와 싸우기 위한 법률을 제정할 것이라고 말했습니다.
캘리포니아 주민의 절반 가까이가 임차인이고 비용 부담이 큰 경우가 많다는 점을 감안할 때, 코스타-호킨스 법을 둘러싼 논쟁은 건설업체가 더 많은 주택을 짓도록 지원하는 것과 세입자가 임대 통제 주택에 머물도록 돕는 것 중 어느 것이 일반 미국 주민에게 더 이로운지 시사점을 줄 것입니다.
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펜실베이니아 대학 주택 이니셔티브의 박사후 연구원인 매튜 파울은 임대료 통제를 도입하려는 투표안이 "많은 사람들이 노숙과 주택 불안정을 겪고 있는 많은 도시에서 어려운 시기에" 나왔다고 말했습니다.
이는 특히 캘리포니아에서 만연합니다. "다른 주보다 임차인이 더 많습니다." 임차인 권리 기구인 주택 권리 위원회의 전무 이사인 마리아 자무디오가 말했습니다. "그리고 이 법은 그들을 날카로운 칼날에 눕힙니다." 그녀는 덧붙였습니다.
이 법을 옹호하는 사람들은 임대료 통제를 금지하면 개발업체가 더 많은 주택을 짓고 유지하도록 장려할 것이라고 믿습니다. 제안 33이라고 불리는 이 제안에 반대하는 팸플릿은 가능한 폐지가 "저렴한 주택 건설을 방해하여 캘리포니아의 주택 위기를 악화시킬 것"이라고 말합니다.
이 투표안은 2018년과 2020년에도 나왔지만 부결되었습니다. 이번에 집주인이 모금한 금액은 이전에 모금한 금액인 각각 7,600만 달러와 9,500만 달러를 앞지릅니다. 그 당시에도 이 제안에 반대하는 기금을 모금하고 있는 California Apartment Association Issues Committee는 캘리포니아 공무원과 교사 연금 기금에서 기금을 받는 대형 부동산 그룹 덕분에 임대 통제를 지지하는 사람들보다 훨씬 많은 기금을 모금했습니다.
워싱턴 DC에 있는 싱크탱크인 경제정책연구센터(CEPR)의 공동 이사인 일린 아펠바움은 "이것은 연금 기금에 매우 갈등적인 상황"이라고 말했습니다. 은퇴한 공립학교 교사와 직원들은 높은 임대료를 경험하고 있을 가능성이 있지만, 그들의 연금 기금은 임대료 통제에 반대하는 캠페인을 자금 지원하는 부동산 회사에 투자되어 있다고 그녀는 말했습니다.
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야당에 자금 지원
캘리포니아 주무장관 웹사이트에 따르면, 투표안 반대 로비에서 모금한 1억 2,400만 달러 중 8,800만 달러 이상이 캘리포니아 아파트 협회 문제 위원회에서 자금을 지원받은 위원회에서 모금되었습니다. 이 위원회는 주에서 가장 큰 기업 임대주 두 곳인 Essex Property Trust에서 3,200만 달러, Equity Residential에서 2,230만 달러를 받았습니다.
미국 최대의 사모펀드 부동산 회사인 블랙스톤 그룹은 100만 달러를 기부했습니다. 최근 인수한 회사인 에어 커뮤니티를 통해 188만 달러를 추가로 기부했습니다. 또 다른 대형 기업 부동산 회사인 아발론 베이는 2013만5000달러를 기부했습니다. 또 다른 사모펀드 부동산 회사인 카멜 파트너스는 148만 달러를 기부했습니다.
다른 3개 위원회가 투표안 반대를 위해 3600만 달러를 모금했습니다. 대형 부동산 회사도 이 중 일부를 자금 지원했습니다.
이 모든 회사는 Calpers(캘리포니아 공공 직원 연금 시스템)에서 투자를 받았으며, Calpers 2023 포트폴리오 검토 결과에서 나타났습니다. 또한, 캘리포니아 주립 교사 연금 시스템(CalSTRS)에서 투자를 받았습니다. 샌프란시스코 직원 연금 시스템은 투자 포트폴리오를 온라인에 게시하지 않지만, 보도 자료에 따르면 최근 Blackstone과 Carmel Partners에 투자했다고 합니다.
Calpers와 CalSTRS의 대변인은 알자지라에 이 문제에 대해 아무 말도 없다고 말했습니다. 다른 조직은 알자지라의 논평 요청에 응답하지 않았습니다.
본질적으로 사모펀드는 캘리포니아 공무원, 공립학교 교사, 샌프란시스코 시 직원, 주 공무원의 연금 기금을 사용하여 임대료 통제에 대한 반대 운동을 지원했습니다.
이 기금을 통해 투표안 반대 캠페인을 통해 주 전역에 제안 33에 반대하는 전단지를 배포하고, 코스타-호킨스 법안의 폐지로 인해 도시가 "자신의 집을 임대하는 데 청구할 수 있는 금액을 지시하는" 임대료 위원회를 설정하게 될 것이라고 주장하는 광고를 배포할 수 있었습니다.
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샌프란시스코 시 감독관이자 전 세입자 권리 변호사인 딘 프레스턴은 알자지라에 임대료 통제에 반대하는 캠페인이 "소규모 집주인에 대한 이야기지만, 다양한 집주인이 있습니다. 우리는 기업 집주인이 세입자를 퇴거시키는 데 훨씬 더 공격적인 것을 보았습니다."라고 말했습니다.
프레스턴은 불법 점유자, 즉 세입자에게 며칠 안에 집을 비우라고 요청하는 통지문이 두 배로 늘어난 시기에 투표안이 나왔다고 말했습니다. 도시 데이터에 따르면, 팬데믹 기간 동안 임대료 미납으로 인한 거주자 퇴거 금지령이 끝난 후, 2023 회계연도에 2,800건 이상의 통지문이 발송되었는데, 이는 전년도의 1,428건에서 증가한 수치입니다. 2024년에는 이 수치가 더 증가할 것으로 예상됩니다.
프레스턴은 샌프란시스코 시청 사무실에서 한 인터뷰에서 "우리는 건강 팬데믹이 주택 위기로 이어져서는 안 된다는 경고를 했습니다."라고 말했습니다. 이 도시는 대규모 임대 지원 프로그램을 시작했습니다. "하지만 우리는 강제퇴거의 물결을 보았습니다."
코스타-호킨스 폐지를 위한 투표안을 후원한 단체인 Housing is A Human Right의 정책 책임자인 수지 섀넌은 알자지라에 이 단체가 다시 후원한 이유는 "임금이 한동안 정체되어 있고 임대료가 오르고 있기 때문입니다. 사람들이 어려움을 겪고 있습니다. 어떤 사람들은 소파 서핑을 하고 어떤 사람들은 노숙자입니다."라고 말했습니다.
그녀의 제안 33 지지 캠페인은 5,000만 달러 이상을 모금했으며, 대부분 로스앤젤레스에 있는 AIDS Healthcare Foundation(AHF)에서 자금을 지원했습니다. 이 재단은 전 세계적으로 의료 분야에서 활동하며, 여기에는 정부 할인을 통해 조달되어 약국에서 판매되는 저렴한 약물 판매가 포함됩니다. 또한 주택으로 확장하여 노숙자에게 임대하기 위해 싱글룸 호텔을 매수했습니다. 그러나 로스앤젤레스 타임스는 이러한 주택이 종종 배관, 난방 및 전기에 문제가 있다고 보도했습니다.
임대료 통제를 둘러싼 싸움으로 인해 대형 임대주와 부동산 회사가 AHF가 할인된 약물 판매 수익을 임대료 통제 조치에 자금을 지원하는 대신 환자 치료에 사용하도록 요구하는 제안을 지지하고 자금을 지원하게 되었습니다. California Apartment Association Issues Committee는 AHF를 억제하기 위한 이 제안을 지원하기 위해 4,000만 달러 이상을 지원했습니다.
강제퇴거는 '임대료 인상'을 위한 도구
어느 날 밤, 아길라르가 돌로레스 공원 근처에서 차 뒷좌석에서 잠을 자고 있을 때, 경찰이 그녀의 얼굴에 손전등을 비추어 깨었습니다. 그들은 그녀의 차를 수색하고 그녀의 서류를 확인했습니다. 그들은 그녀가 정직하고 임대료를 낼 수 없다는 것을 알게 된 후 떠났습니다.
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거의 1년 동안 차에서 살다가, Aguilar의 차는 불법 주차로 견인되었고, 그녀는 공원 옆 거리에서 살기 시작했습니다. 그녀는 밤새도록 깨어서 자신의 소지품을 살피고 싸움과 더 많은 경찰의 문제에 휘말리지 않도록 했습니다. 그녀는 그 몇 달을 회상하며 "너무 무서웠어요."라고 말했습니다.
3개월 후인 2023년 1월, 그녀는 사우스 프란시스코의 데일리 시티에서 셰어룸을 찾았습니다. 이전 아파트보다 두 배나 비쌌습니다.
아길라르는 샌프란시스코 시에 있는 자신의 아파트를 떠난 것을 후회했습니다. 그녀는 머리 위에 지붕이 없어서 고생했을 것이라고 생각했기 때문입니다.
프레스턴은 Costa-Hawkins 조항에 대해 "일부 집주인은 임대료를 인상하기 위해 퇴거를 사업 관행으로 삼았습니다."라고 말했습니다. 이 조항은 집주인이 새 세입자에게 더 높은 임대료를 부과할 수 있도록 허용했습니다. Aguilar는 나중에 이것이 그녀가 집에서 쫓겨나게 된 원인이라고 믿었습니다.
제안 33에 반대하는 California Apartment Association은 팜플렛에서 새 세입자가 들어왔을 때 임대료가 오르지 않도록 하면 "임대 기간 사이에 임대료를 조정할 수 있는 유연성이 크게 감소할 것입니다. 임대료를 시장 가격으로 결코 낮출 수 없다고 상상해보세요."라고 말합니다.
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하지만 세입자 운동가들은 집주인이 새로운 세입자에게 더 높은 임대료를 청구하도록 허용하면 아길라르와 같은 기존 세입자를 밀어낼 가능성이 있다고 생각합니다.
오클랜드의 시 감독관인 캐럴 파이프는 "사람들이 퇴거당하면 남는 건 보도와 지하도뿐"이라고 말했습니다. 파이프는 불법 점유자 통지서를 받았고, 한 달치 임대료를 내지 않으면 며칠 안에 퇴거하겠다고 위협했습니다. 그녀는 통지서에 맞서 싸우고 계속 살 수 있었지만, 모든 세입자가 그렇게 할 수 있는 것은 아닙니다.
법원에서 세입자가 퇴거 소송에 맞서 싸울 수 있도록 돕는 Tenant Power Toolkit을 만든 조직인 Debt Collective의 연구원인 알렉산더 페레르는 이러한 통지가 임대료가 두 달 미만 남았을 때 발행되어 많은 거주자가 집에서 나가야 할 위기에 처해 있다는 사실을 발견했습니다.
배터리 조명 아래에서 생활하다
또한 이는 세입자들이 임대 통제 주택을 갖고 있어도 그 주택에 매달리게 된다는 것을 의미하는데, 아길라르는 이를 바랐다.
발렌테 카사스는 작년 12월 어느 날 밤 오클랜드에 있는 자신의 집 아래에 화재가 났다는 소식을 듣고 외출했습니다. 2층짜리 집의 전기 화재로 인해 두 층 모두에서 전기와 가스가 끊겼고, 다시는 돌아오지 않았습니다.
화재 직후 타버린 집에 있는 Christian Dominguez. 집은 여전히 이런 상태를 유지하고 있다 [Courtesy Christian Dominguez]
카사스는 기업 청소부로 일하지만, 직원들이 재택근무를 하면서 그가 청소하던 사무실 중 많은 곳이 문을 닫았고, 그의 수입이 줄었고 새 집을 빌릴 능력도 떨어졌습니다. 그래서 카사스는 자신의 아파트에 머물며 전기나 가스 없이 살 수 있는 정교한 시스템을 고안했습니다. 그는 직장에서 충전하는 배터리 구동 전구가 하나 있고, 냉장고가 고장나서 매일 소량의 식료품을 사고, 캠핑 스토브에서 요리하고, 스토브에 불을 붙이기 위해 가스통을 모으고, 배터리가 있는 한 휴대전화로 쇼를 봅니다.
그런 다음 그는 잠들 때까지 어둠 속의 침대에 앉아 있습니다.
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이런 때면 "이게 얼마나 스트레스 많은 삶인지 생각하게 됩니다." 카사스가 알자지라에 말했다. 그는 아파트에서 15년을 살았다. "하지만 내가 떠나서 새로운 집을 찾으면 임대료가 최소 100%는 올라갈 겁니다."
불이 난 아파트에 살았던 크리스찬 도밍게즈는 화재가 난 후 거의 3개월 동안 차에서 잤습니다. 그는 휴대전화의 불빛을 켜고 25년 전, 그가 태어난 날 가족이 이사한 불타버린 아파트를 걸어갑니다. 그 집에는 아름다운 벽난로가 있었고, 그의 아버지는 새로운 바닥과 캐비닛을 고쳤으며, 도밍게즈는 자신의 침실을 받았습니다. 화재로 모든 것이 파괴되었습니다.
도밍게스와 오클랜드 콜로세움에서 핫도그를 파는 그의 아버지 나르시소는 도밍게스가 계속 그곳에서 시간을 보내는 동안 이 집이 망가진 채로 있는 동안 다른 집을 빌렸습니다. 집주인은 이사를 권유하는 것 외에는 아무런 도움도 주지 않았다고 도밍게스와 발렌테는 말했습니다. 그들은 그렇게 하면 집주인이 집을 수리하고 더 높은 임대료로 새로운 세입자를 얻을 수 있을 것이라고 믿으며, 수리를 하는 데 드는 비용을 지불할 가치가 있다고 생각합니다. 그들은 시 검사관과도 아무런 접촉을 하지 않았습니다.
도밍게스와 카사스의 집에서 멀지 않은 곳에 있는 마르코 카하스의 아파트 건물에서도 1월 어느 날 저녁 화재가 발생했습니다. 전기는 한 달 반 동안이나 돌아오지 않았고, 그 동안 카하스는 친척 집에서 샤워를 하고 그들과 식사를 했습니다. 지금은 그의 아파트에는 전기가 돌아왔지만, 단지에 주차된 발전기를 통해 전기를 얻는 다른 아파트 중 일부는 아직 전기가 들어오지 않았습니다. 연기가 뿜어져 나와서 아이들이 아팠습니다.
카하스와 다른 주민들은 집주인을 고소했지만 저렴한 새 집을 찾기가 어려울 것이라는 걸 알고 건물에 그대로 머물렀습니다.
마르코 카하스(왼쪽)와 그의 이웃은 아파트 건물에서 화재로 인해 거의 두 달 동안 정전이 발생한 후 집주인을 고소했습니다. [마르코 카하스 제공]
한편, 아길라는 자신과 같은 세입자를 지원하기 위해 South East Tenants Association과 Housing Rights Committee를 포함한 세입자 권리 단체에서 자원봉사를 시작했습니다. 그녀는 샌프란시스코의 저소득 세입자를 방문하여 노조를 조직하는 데 도움을 줍니다. 그녀는 깨진 창문, 초인종, 물이 흐르지 않는 수도꼭지, 작동하지 않는 엘리베이터를 사진으로 찍습니다. 그녀는 그것들을 건물 관리자에게 보내 수리를 요청합니다.
그녀는 또한 세입자 권리 단체들이 코스타-호킨스 법안 폐지를 위한 싸움에서 다른 쪽이 광범위하게 자금을 지원하는 것에 맞서 유권자들에게 다가가는 데 도움을 줄 것으로 기대하는 자원봉사 군대의 일원이기도 합니다.
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아길라르는 의사결정권이 있는 많은 사람들이 코스타-호킨스 규칙과 그것이 사람들에게 어떤 피해를 주는지 알지 못할 가능성이 있다고 생각합니다. 그녀는 "당국이 코스타-호킨스 규칙에 대해 알았으면 좋겠어요."라고 말했습니다. "그렇게 되면 가족들이 거리에서 살아야 하는 일이 줄어들 거예요. 경찰은 그들을 범죄자처럼 너무 심하게 대해요."
수탁책임
Private Equity At Work라는 책을 쓴 CEPR의 애펠바움은 연금 기금이 자신들이 투자한 사모펀드의 투자에 영향을 미칠 수 있는 발언권은 크지 않다고 말했습니다.
"연금 기금은 은퇴자의 수익을 극대화하는 수탁자 책임이 있다고 들었습니다. 다른 일을 하면 그 책임이 훼손될 것입니다."라고 그녀는 말했습니다.
그러나 2018년에 주법이 개정되어 주에서 가장 큰 공적 연금 기금인 Calpers의 수탁자 의무의 의미가 확대되어 "투자의 전체 수익을 결정할 때 유해한 외부 요인을 고려"할 수 있게 되었습니다. 즉, 연금 기금은 수익뿐만 아니라 유해한 요인도 염두에 두어야 했습니다.
Private Equity Stakeholder Project의 주택 담당자인 조던 애시는 해당 그룹의 이전 분석에 따르면 캘리포니아 공무원과 교사 연금 기금 외에도 로스앤젤레스 전력 및 수도국 직원 연금 기금과 샌디에이고 및 산타바바라 카운티 직원 연금 제도를 포함한 여러 도시 공공 서비스 기관의 연금 기금이 이전 몇 년 동안 임대 통제 폐지에 반대하는 데 기여한 블랙스톤 기금에 투자했다고 밝혔습니다.
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그 이후 패서디나를 포함한 주 전역의 여러 도시에서 임대료 통제를 확대하기로 투표했습니다.
주 전체 세입자 권리 단체인 Tenants Together의 입법 이사인 샨티 싱은 아길라르와 같은 자원봉사자가 지역 사회에 있으면 야당만큼 돈이 없더라도 유권자에게 다가갈 수 있기 때문에 더 많은 도시가 임대료 통제를 확대할 것이라고 말했습니다.
Aguilar는 1년 이상 Daly City의 공동 방에서 살았고, 도시 아파트의 세입자를 정리하기 위해 출퇴근하고 도시 체육관에서 청소부로 일했습니다. 그녀는 도시에서 감당할 수 있는 집을 찾고 18년 전 집을 떠난 이후로 보지 못했던 자녀들에게 돈을 보낼 수 있었습니다. 그녀는 그녀가 집을 떠났을 때 그들은 어린아이였다고 말했습니다. 지금은 그들만의 자녀가 있습니다.
"저는 제 아이들의 커리어를 지원하기 위해 여기에 왔습니다." 스페인어만 거의 말하는 아길라가 말했다. 그들에 대한 생각은 그녀가 가장 힘든 시기를 견뎌낼 수 있게 해 주었다. "그게 바로 어머니로서 사랑하는 것입니다."
올해 초, 아길라르는 사고를 당해서 일할 수 있는 양이 제한되었고 도시로의 긴 출퇴근이 더 힘들어졌습니다. 최근에 그녀는 도시로 돌아왔지만 매달 버는 것보다 더 많은 임대료를 내고 있어 점점 더 많은 빚더미에 시달리게 되었고 다시 강제로 퇴거당할까봐 끊임없이 걱정하고 있습니다.
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출처 : 알자지라