16 강좌 : 입찰당일 법원서류 열람

[김진수]

서류 확인 사항

입찰 당일 입찰 관계 기록서류를 검토하는 것은 중요하다. 기록서류는 반드시 확인해야하는데, 서류 열람은 신분증을 제시해야하는 법원과 그렇지 않은 법원이 있으므로 상황에 따라 대처한다.
입찰 기록서류는 짧은 시간 내에 열람해야 하므로 반드시 확인해야 할 주요사항이 무엇인지 사전에 준비해 두어야 한다.

특히 임대차 관계는 금액,기간,확정일자,배당요구 등을 철저히 검토하여야 한다.
미처 조사하지 못한 임대차 관계인이 있을 수 있기 때문이다.

입찰 당일 기록서류 체크사항

구분	확인사항	참고서류
저당권	채권액 확인	채권의 종류 및 청구금액
임차인	배당요구 사항 확인	입찰물건 명세서
이해관계인	소유자.채무자.임차인의 주민등록 등재사항	현황조사서

이해관계인 열람표

이해관계인들의 성명, 주소, 이해관계인의 관계 등을 기록해 둔 서류

경매 신청서와 채권의 종류 및 청구 금액

경매 신청서와 경매 허가 결정문, 채권의 종류 및 청구 금액이 경매 신청서 내역에 표기되어 있다. 채권자순위별 배당요구금액을 정확하게 확인하고, 대위변제 등 위험요소가 없는지 분석해 보아야 한다.

우편송달 보고서와 경매 예납 금액 확인

우편송달 보고서에서 경매 개시 결정 송달이 특별 또는 공시송달 방법으로 되었는지를 참조하여 향후 낙찰된 뒤 명도에 어려움이 없는지 확인하고, 재경매일 경우 송달 보고서를 특히 잘 살펴보아야 한다.

등기부등본

·갑구에는 소유권 표시가 되어 있다. 갑구의 위쪽에는 동명과 지번을 나타내는 칸이 있고, 오른쪽 아래쪽에 동그랗게 장수 표시가 되어 있다
. 갑구 아래 왼쪽 순위번호란에는 등기하는 순서대로 번호를 적는다. 사항란에는 소유권 보존, 소유권 이전, 가등기, 가압류, 가처분, 경매 등 소유권의 변동에 관한 사항이 기록되어 있다.
갑구에서는 특히 소유권의 보존 관계, 소유권의 공유 여부, 예고등기, 가등기 등을주의해서 보아야 한다.
·을구에는 소유권이외의 권리가 나타나 있다. 을구의 위쪽에는 동명 과 번지, 호수가 적혀 있다. 이것을 토지번호나 건물부호라고 한다. 을구의 아래편 왼쪽에는 채권, 채무의 우선순위를 나타내는 순위번호와 권리자의 인적사항을 기록하는 사항란이 있다. 사항란에는 저당권, 지역권, 지상권과 제한물권의 설정 여부 등 소유권이외의 권리가 기재되어 있다. 사항란의 순위번호는 특히 중요하므로 꼼꼼히 살펴보아야 한다.
해당순위에는 권리가 말소되거나 해지될 경우 x 표시를 한다. 종종 순위번호가 표시되어 있지 않은 번호에 말소 표시가 되어 있는 경우가 있는데 이때에는 말소 표시 번호와 갑구의 내용을 대조하여야 한다.
을구에서는 지상권, 지역권, 근저당권의 설정 순서 및 전세권 등을 확인하고 분석해야 한다.

현황조사보고서

현황조사보고서는 법원의 명령을 받은 집행관이 직접 부동산의 현황을 조사한 것이다. 대개는 부동산의 실제 현황과 일치하지만 집행관이 실수하거나 입주자가 거짓말을 할 경우에는 차이가 생길 수도 있다.
현황조사보고서의 공신력은 인정되지 않는다. 따라서 부동산의 실제 사실과 현황조사보고서의 내용이 다르다 하더라도 법원에 책임을 물을 수 있는 것은 아니다. 그러나 낙찰 후 보고서에 확인되지 않은 임차인의 권리를 인수해야 할 경우 법원에 낙찰 취소나 낙찰 대금의 감액을 요청할 수는 있다.

임대차관계 조사서

·임대차 관계 조사서에는 임차인, 임대기간, 임대보증금, 주민등록 전입일, 확정일자가 기록된다. 만일 조사가 원활하게 진행되지 못했을 경우에는 불분명하다고 기재된다.
·임대차 관계 조사 여부와 관계 없이 동사무소에서 조회하여 전입신 고한 거주자가 있으면 주민등록등본을 첨부한다.

감정평가서

감정평가서는 감정평가사가 법원의 의뢰를 받아 현장조사를 통해 가격을 평가한 것으로 토지분과 건물분 금액의 합계액이 기록된다. 기재사항은 다음과 같다.
·평가표
·평가의견서
·평가명세표(토지 면적, 건물 면적, 각층 면적, 미등기 면적, 기타주요 동산, 설비 등 각각의 평가액)
·평가요항표(부동산 위치, 인근 상황, 교통 상황, 이용 상태, 위생 및 냉·난방설비, 토지이용계획 기타 공법상 관계 내용, 공부상 차이, 물건 위치도, 지적도 등 기재)
·위치도
·물건의 구조, 노후 정도, 위치, 주변 환경, 교통 등에 대한 객관적인 평가
·임차인 성명, 임대보증금, 주민등록 전입일 등의 임대 상황(도면 첨부)
·입찰 대상 포함 여부 및 대지 지분의 포함 여부
·제시외 건 등 미등기부분의 경매 대상 여부