▲ 농지
종부세 제외로 투자가치 ‘쑥’ = 지난 해 10월 26일 농림부는 전업농 임대를 통해 사실상 비농업인의 소유상한을 철폐하는 등의 농지법 개정안을 확정, 발표했다. 2월 임시국회에서 통과되면 하반기부터 시행될 예정이다. 지금도 주말농장 용도로 비농업인의 소규모 농지 소유가 가능하지만, 하반기부터는 도시민의 농지 소유 상한이 없어지는 등 규제가 대폭 완화되는 셈이다.
게다가 종합부동산세 부과 대상에서 농지가 제외되면서, 세제 부담을 피하기 위한 대체 수요도 증가할 것이다. 그러므로 농지의 투자가치는 더욱 올라갈 것으로 보인다. 농지 중 가장 주목할 만한 곳은 역시 수도권이다. 그러나 옥석을 가려야 한다. 땅값이 이미 많이 오른 곳이 있어 투자성에 차이가 많이 나기 때문이다. 새롭게 교통망이 확충되고 도시화가 확장되는 고속전철 역사 및 전철역세권, 개통도로 주변 지역이 투자할 만하다.
▲ 임대주택사업
여유 있으면 5가구 이상 매입 = 집을 싼 값에 처분하고 싶지 않거나 매도 후 마땅한 투자처가 없어 주택을 처분하는 게 여의치 않을 경우 임대주택 사업을 고려할 만하다. 자금 여유가 있다면 새로 5가구 이상 공동주택을 매입해 임대사업을 해도 시장 평균을 초과하는 고수익이 기대된다. 정부는 다주택자에 대한 규제를 강화하는 한편, 경기 연착륙을 위해 임대주택 활성화 방안을 내놓았다. 특히 소형 위주에서 전용면적 45평 이하 대형 평형까지 공급을 확대하고 연기금 등 민간자본 유치를 위해 각종 세제, 금융 지원을 확대키로 했다.임대주택사업은 재산세, 종합토지세, 양도세, 취득세, 등록세 등 각종 세금감면 혜택이 있다.
지금까지는 전용면적 18평 이하 주택에 한해 취득세와 등록세가 면제됐으나 앞으로는 장기임대 목적으로 20가구 이상을 취득할 경우 45평까지로 면제 범위가 확대된다. 기존 다주택자의 경우 세테크 차원에서 임대주택 사업자로 등록·전환하는 방안을 고려할 만하다. 임대주택 사업지로는 먼저 지역적인 관점에서 임대 수요가 풍부한 도심 역세권이나 대학가 주변, 신도시 지역을 생각할 수 있다.
● 버려야 할 상품
▼ 오피스텔
물량은 넘치고 수요는 없고 = 부동산 시장의 훈풍에도 불구하고 아직 오피스텔 시장은 냉랭하기 그지없다. 최근 공급된 물량이 이제 한창 입주를 하고 있어 시장에서는 물량이 넘치고 있다는 느낌이다. 아울러 전반적인 경기침체에 따라 신규수요도 기대할 수 없는 형편이다. 이런 상황은 적어도 올해 말까지는 계속될 것으로 판단된다.
오피스텔 시장을 좀 더 자세히 들여다보면 더욱 심각해진다. 입주시점이 다가온 강남권 요지의 오피스텔조차도 입주율은 40%를 넘지 못하고 있는 형편이다. 최근 각광을 받고 있는 경매시장에서조차 오피스텔은 찬밥신세다. 경매물건은 쌓이고 수요자는 오지 않고 있어 일부 입주 오피스텔의 경우에도 프리미엄은 고사하고 분양가격 이하의 물건도 시장에서 심심찮게 만날 수 있다.
▼ 채권형 펀드
금리 상승세로 인기 시들 = 금리 하락세가 멈춘 지금 채권형 펀드의 인기가 시들해졌다. 외환은행 김희철 부장은 “금리하락이 예상돼야 높은 수익률을 얻을 수 있는 것이 채권형 펀드인데 현재와 같은 상태에서는 메리트가 없다”며“채권형 펀드 가입자는 상품선택에 신중을 기해야 한다”고 조언한다. 향후 입지도 불투명하다. 경기가 살아나는 시점이기 때문에 금리는 완만하게 상승할 가능성이 높다. 이런 점에서 당분간 단기자금을 채권형 펀드로 운용하는 것은 적절치 않다는 게 전문가들의 중론이다.
● 금리 상승기 대출전략
“고정금리 장기대출로 갈아타라” = 재테크 전문가들은 지금과 같은 금리 상승기에는 대출전략을 새롭게 짜는 것이 바람직하다고 조언한다. 외환은행 오정선 PB팀장은 “새로운 대출 전략이 불가피하다”며“기존의 주택담보 대출자의 경우 장기대출 상품으로 갈아타는 방법을 고려할 만하다”고 조언했다.
현재 가장 문제가 되는 것은 2002년 이후 판매가 급증한 3년 만기 일시상환형 주택담보 대출. 이와 관련, 한국씨티은행 조성곤 부장은 “6개월에서 1년 단위로 고정금리를 적용하면서 20년 이상 원리금을 상환하는 대출로 갈아타거나 20년간 대출이자를 내는 게 자신이 없는 사람은 1년이라도 만기연장을 해놓는 것이 바람직하다”고 조언한다. 신규 주택담보 대출자의 경우 금리상승이 예상된다면 장기 고정금리 대출을 선택하는 것도 바람직한 방법이다. 예를 들어 20년 만기 모기지론을 현재 5.95%에 빌렸을 경우 금리가 올라가도 대출이자가 확정돼 이자 상환에 대한 걱정이 없다.
대출을 통한 소득공제도 고려해 볼 사항이다. 주택마련을 위해 주택마련저축과 연계한 대출을 받았거나 생애 최초 주택 구입자금 대출을 받았을 경우 연말정산 때 이자 부담액에 대해 소득공제 혜택을 받을 수 있다. 중도금대출 등 만기 15년 이상 주택자금 대출을 받았을 때와 주택마련 저축을 이용해 장기 대출을 받았을 경우 원리금 상환액의 최고 40%까지 소득 공제가 가능하다.
[자료출처: 이코노믹리뷰] <자료정리: 부동산은행>