7. 아파트 Ⅲ- 임차인 대항력 여부가 입찰가산정 좌우

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[권말부록│ 실전 경매 마스터 코스]

현장에서 바로 통하는 ‘미다스’ 실전사례Ⅰ

분석할 때는 탐정처럼, 협상할 때는 목사처럼, 다툴 때는 검사처럼

 아파트3 - 임차인 대항력 여부가 임찰가산점 좌우

수원6계 2004 - 54823 상세정보

구분 저감률	임의(기일) [20%]	채 권 자	분당상호저축	입찰 개찰일	05.05.12
청 구 액	98,750,000	채 무 자	최인숙	다음예정	05.06.14(76,800,000원)
용 도	아파트	소유자	최인숙	배당종기일	05.01.13
보 증 금	10%	진행횟수	2회(유찰:2회)	경매개시일

주소 ■감정평가내역	면 적 (단위:㎡)	경매가 진행내역	임차내역	등기부상의 권리관계
경기 수원시 권선구 당수동 아파트시세 보기 ■감정평가내역 -일반주거지역 -철근콘크리트벽돌조 슬래브 (경사) -당수초등교 동측 인근 -아파트 및 농경지 혼재 -인근국도변 시내외버스정류 장 소재 -가스보일러 개별난방, 도시가스설비 -도시계획도로 저촉 및 접함 감정평가액 대지:45,000,000원 건물:105,000,000원	대지 39.141/30772 (12평) 건물 84.92 (25.69평) (34평형) 방3,욕실2 20층-97.4.30보존	최초가150,000,000 최저가 96,000,000 (64.0%) 유찰 05.03.03 유찰 05.04.07	전입일 97.03.27 이혁주 5000만 배당일 05.01.13	소유권 최인숙 2003.10.16 전소유자:김숙자 저당권 한남상호저축 2003.11.12 1억3000만 임 의 분당상호저축 2004.09.09 청구:98,750,000 *열람일자: 2005.02.17

등기부등본 분석

1순위 저당권자(한남상호저축은행) 외 다른 압류나 저당권이 없어 낙찰자가 인수해야 하는 선순위 가처분 또는 가등기가 없다. 유의할 점은 선순위 임차인 이혁주의 확정일자다. 그가 비록 배당요구를 했으나 확정일자도 1순위 저당일보다 빠른지 확인해야 한다. 임대차계약서상 확정일자가 저당권보다 빠르다면 낙찰자가 인수하는 것은 없다. 그러나 확정일자가 저당권보다 늦거나 받지 않았고, 배당을 받지 못한다면 낙찰자가 임차인 이혁주의 전세보증금 5000만원을 인수해야 한다.

임대차 관계 분석

임차인으로 신고한 이혁주의 전입신고일이 1순위 저당일보다 빨라 신경을 쓰고 살펴야 한다. 이혁주가 배당 종기일인 2005년 1월13일에 배당요구에 참여했다는 것을 참고로, 그가 임대차계약서에 확정일자를 받았는지, 받았다면 확정일자 받은 날이 1순위 저당일자보다 빠른지 반드시 따져야 한다. 확정일자가 빠르다면 선순위 임차인으로 낙찰자가 인수해야 한다. 그러나 임차인이 배당을 요구했기 때문에 낙찰자는 임차보증금 승계 의무가 없다.

확정일자가 늦거나 받지 않았다면 선순위 임차인이 아니어서 낙찰자 승계 의무는 없다. 이 경우 배당을 요구한 임차인의 배당순위는 2순위. 여기서 중요한 것은 임차인의 전입일이 저당일보다 빠르기 때문에, 대항력이 있는 것으로 간주된다는 점이다. 따라서 배당을 받지 못하면 낙찰자가 인수해야 한다.

그런데 여기에서 또 하나 알아두어야 할 것은 이혁주의 전입신고일이 1997년 3월27일이라는 점이다. 이는 수차례에 걸쳐 임대차 계약을 갱신했다는 뜻으로 갱신할 때마다 확정일자를 받아놓았는지 확인할 필요가 있다. 이는 쉽지 않은 일인데, 이혁주에게 직접 가서 물어보는 것이 좋다. 만약 그가 얼버무리거나 말하지 않는다면 확정일자를 받아놓지 않았을 가능성이 크다.

종합 분석

자세히 살펴보면 1순위 저당권보다 빠른 임차인의 전입신고일(1997년 3월27일)이 경매 대상 아파트의 준공검사일, 즉 보존등기일(1997년 4월30일)보다 1개월 이상 앞서 있다. 뭔가 이상하다. 이혁주는 어떻게 소유권보존등기보다 빠르게 주민등록전입신고를 할 수 있었을까.

우선 이혁주는 최초 분양받은 자와 임대차 계약을 체결했다고 가정할 수 있다. 1997년 3월27일 이전에 이미 아파트 단지가 준공됐지만 분양받은 자가 소유권보존등기를 늦게 했고, 이혁주는 그 전에 관할 동사무소에 주민등록전입신고를 한 셈이다. 세월이 흐르면서 이 아파트의 소유주는 이혁주의 임차보증금을 승계한 것으로 간주할 수 있다.

그렇다면 이혁주가 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 시점을 언제로 봐야 할까. 그가 실제 임차인이라고 가정하면, 효력 발생은 주민등록전입일이 아닌 소유권보존등기일로 보아야 한다. 그리고 이혁주가 확정일자를 받았어야 배당 1순위 저당권자인 분당상호저축은행보다 앞서서 배당을 받을 수 있다. 임대차계약을 갱신할 때마다 증액한 임대보증금에 대해 임대차계약서상에 확정일자를 받아야 대항력이 생긴다.

만약 이혁주가 가족으로 보이는 전 소유자 김숙자 명의의 아파트에서 살다가 2003년 10월16일 최인숙에게 매매하고 소유권을 이전했다면 대항력 발생일은 최인숙에게 소유권이전등기가 기재된 순간부터다. 그렇다면 효력발생일은 2003년 10월16일이다.

입찰가 산정

입찰가는 이혁주가 임대차계약서 확정일자를 언제 받았느냐에 따라 달라진다. 확정일자가 1순위 저당일보다 빠르면 1억1500만~1억2000만원(경매 최초가의 80% 수준) 이면 적정하다. 그러나 확정일자가 없다면 6500만~7000만원 사이에 낙찰받아야 한다. 낙찰 뒤 추가로 전세입자 이혁주의 임차보증금 5000만원을 인수해야 하기 때문이다.

   (계속)