1ㆍ11대책이 연초 분양시장 달구나

[경호실장]

연초부터 수도권 분양시장이 달아오르고 있다. 용인 흥덕지구가 최고 200대 1이 넘는 경쟁률을 보인 데 이어 서울 성북구 종암동 종암래미안2차는 16일 최고 735대 1로 마감됐다.

종암래미안2차는 정부가 분양가상한제를 민간택지로 확대하고 상한제에 적용하는 기본형건축비도 낮추기로 한 뒤 처음으로 청약접수한 물량으로 정부 대책에 대한 주택 수요자들의 반응이 반영된 것이다.

연초 분양시장은 입지여건ㆍ가격에 좌우되고 여기에 1ㆍ11대책도 분양시장에 상당한 영향을 미치고 있다.

실수요 무주택자들 몰렸다

흥덕지구에 나온 용인지방공사와 경기지방공사 단지는 모두 무주택 청약저축 가입자들을 대상으로 분양됐다. 청약자들이 모두 무주택자였다.

종암래미안2차 물량의 상당수도 전용 25.7평 이하여서 무주택자들에 우선권이 있다.

물량의 75%에 우선권이 있는 무주택우선공급분의 경쟁이 최고 30대 1에 가까울 정도로 치열했다는 점 역시 무주택자들이 대거 청약한 것을 보여준다. 중소형 평형 일반 1순위 청약자도 상당수 무주택자로 보인다.

무주택자들이 적극 분양을 통해 내집 마련에 나선 것은 우선 흥덕지구의 경우 가격이 싸기 때문이다. 분양가상한제로 전매는 10년간 할 수 없지만 가격은 주변 시세보다 30% 이상 낮다. 입지여건도 택지지구이고 광교신도시 예정지 인근이어서 개발기대감도 높다.

지난해와 같이 청약통장을 대거 빨아들인 ‘청약통장 블랙홀’ 역할을 한 판교신도시와 같은 분양물량이 올해는 없어 청약자들이 청약을 미룰 이유도 없다.

지난해 집값 급등이 무주택자들의 내집마련에 자극이 됐다. 내집마련에 적극적으로 나서게 마음 먹게 한 것이다. 이런 상황에서 입지여건이 좋고 가격이 싼 단지를 놓칠 수는 없다.

종암래미안2차는 가격은 주변시세보다 다소 싸다고 볼 수는 있지만 상한제 단지만큼 가격 메리트가 있는 건 아니다. 입지여건도 강북지역의 주된 호재인 뉴타운 안도 아니다. 브랜드 인지도는 괜찮은 편이다.

1ㆍ11대책이 청약 대기자들 등 떼밀어

지난해 서울에서 가장 인기를 끈 성동구 서울숲힐스테이트와 같은 호재는 없는데도 지난해 강북지역에 분양된 같은 재개발 단지의 두 배 정도인 경쟁률을 보인 데는 이번 정부대책이 크게 작용한 것으로 풀이된다.

정부가 9월부터 청약가점제를 도입키로 함에 따라 청약자격이 불리해질 것으로 보이는 주택 수요자들이 적극적으로 청약에 나선 것이다.

중소형 평형 청약자 대부분이 주변에 전세를 살고 있는 30대 정도의 무주택자들이다. 가점제에선 무주택이더라도 무주택기간이 짧고 가족 수가 작으면 불리하다.

종암래미안2차 40평대가 6.2대 1의 경쟁률을 보인 데도 정부대책의 영향을 읽을 수 있다. 이 경쟁률 역시 지난해 인기를 끈 강북지역 재개발단지의 40평대 경쟁률의 두 배 수준이다.

40평대 청약자는 주로 집이 있는 갈아타기 수요다. 청약가점제에서는 중대형도 무주택자가 유리해지기 때문에 갈아타기 수요자들은 불리해지는 것이다.

이번 대책의 중요한 내용의 하나가 상한제 확대, 기본형건축비 인하 등을 통한 분양가 인하다. 분양가 인하는 청약을 미루게 할 수도 있지만 이와 달리 분양시장의 불쏘시개로 작용하고 있다. 가점제가 도입되는 데다 분양가도 내려가면 청약경쟁이 더욱 치열해질 것이어서 가점제로 불리해지는 수요자들은 끼어들 여지가 더욱 좁아지기 때문이다.

상한제는 전매제한 기간을 늘려 재산권 행사에 제약을 받기 때문에 상한제 전 단지에 적극 청약하기도 한다.

분양가 인하를 반신반의하는 수요자들도 적지 않다. 이제까지 정부가 집값을 잡거나 낮추겠다고 쏟아낸 정책들이 모두 어긋났기 때문에 분양가 인하 역시 불확실하게 생각하는 것이다.

▲ 청약가점제 도입으로 청약자격이 불리해질 수요자들이 적극 청약에 나서면서

종암래미안2차의 청약경쟁률이 최고 735대 1에 달했다. 

청약열기 이어질 듯

연초 수도권 분양시장의 열기는 계속 이어질 것으로 예상된다. 가점제 도입으로 청약자격이 불리해질 청약통장 가입자들이 적극적으로 분양에 나설 것이기 때문이다.

게다가 상한제 시행 전으로 분양가는 자율적으로 매겨지더라도 고분양가 논란은 없을 것 같다. 상한제 확대 시행을 앞두고 분양가 인하 압력이 높기 때문에 업체들이 분양가를 높게 매기기 어렵다. 주변 시세보단 낮게 나올 것으로 보인다.

상한제를 피하기 위해 업체들이 분양을 앞당기면서 물량이 크게 늘어나는 것도 시장을 들썩이게 하는 요인이다. 시장에 넘치는 공급은 수요를 자극해 수요도 늘리기 때문이다.

하지만 분위기에 휩쓸려 묻지마 청약을 해서는 안된다. 요즘 중소형이든 중대형이든 실수요가 청약시장을 좌우하고 있다. 실수요가 우선인 것이다.