스크랩 거여마천재정비촉진지구와 별것아닌 부동산전문가

[다튜라]

잠실5단지 중앙상가를 가보시라!!!

(잠실5단지 중앙상가 정면)

거여마천재정비촉진지구의 재정비촉진계획-.pdf

중앙상가에 들어가서 보시면, 부동산 중개업소들이 칸막이 구분되어,다닥다닥 붙어 일을 하고 있습니다.

갈때마다 치열한 삶의 현장을 느끼고 옵니다. 일어나면 옆 사무실의 내부가 다 보이고

전화벨 소리는 칸막이 넘어서 다 들리는데,,모두 무덤덤한 것에 적잖이 당황합니다.

어떤 중개사무실은 진짜 전화기 몇대에, 달랑 책상하나와 의자몇개로 사무실이 꽉 찹니다.

갑자기 잠실5단지 중개사무실애기와 주제가 무슨 관계가 있는지?

전 잠실5단지 중개사무실을 갈때마다 의아한 것이 거여마천재정비촉진지구 조감도사진이 걸려있다는 것입니다.

잠실의 중개업소에 거여마천을 많이 한 것은 알고 있었지만 왜? 중개사무실마다 사진이 걸려있는지

단체로 수학여행을 갔다왔나?

자료)거여마천재정비촉진지구의 재정비촉진계획-송파구의회

2010년 10월 거여마천재정비촉진지구의 촉진계획에 변경이 있었습니다. 주민공람도 끝났구요.

오늘은 부동산전문가들 욕 좀 합시다. 그들은 대단하지도 월등하지도 않습니다.

오늘 무슨 반찬을 할까 매일 고민하는 주부들이 그 10분지 1의 노력과 이해를 하시면

다 아는 내용입니다.

대부분의 부동산호재는 원칙이 "계획이 수립되어야 개발이 된다"

지하철9호선도 잠실제2롯데도 은마의 재건축도 사전에 계획이 있어야 합니다.

그리고,이들 계획은 수립절차라는 것이 있어서 사전에 조금만 노력을 기울이면 다들 알수있습니다.

꼭 건축허가가 나서야 잠실제2롯데 주변이 오르는 것을 보면, 좀 웃기기도 합니다.

그래도,주식시장보다 좋은 것은 알아도 부동산 하나하나 덩치가 커서 장난치기가 어렵다는 것입니다.

주식 한장이 비싸봐야 200만원 아래이지만,부동산 거래단위 하나하나가 아무리 적게 들어도

몇천만원이 넘어서 전문가라도 먼저 들어가 작업하기가 어렵습니다.

뭐 지하철9호선도 이미 계획수립을 넘어 석촌역에 종합운동장역에 펜스치고 땅을 파고 있는데,

그래서 어차피 개통될 것에 의심이 없는데, 오르기는 꼭 개통을 몇달전에서야 열심히 오릅니다.

용어를 잘 알면,거의 다 아는 것입니다.

자료의 4페이지를 보시면, 주요변경내용 이렇게 되어있습니다.

-마천1·3 존치정비구역 → 재정비촉진구역
-마천2·4 존치관리구역 → 존치정비구역

도시 재정비촉진을 위한 특별법(이하 도촉법)에서 개발할 곳을 재정비촉진구역이라 합니다.

이런 촉진구역도 개발은 재건축/재개발등의 사업방식으로 합니다.

다만 도정법상에선 재건축/재개발 사업을 할때,도시및주거환경정비기본계획 - 그리고, 상세한 계획이 정비계획카는

2단계 절차를 걸치기에 우리가 투자대상이 되는 구역이 현재 기본계획상 포함되어 정비예정구역단계인지

정비계획과 동시에 지정되는 정비구역단계인지를 구별해야 하나,

도촉법은 참 편하게 재정비촉진계획이 도정법의 기본계획과 정비계획의 내용을 다 포함한 것이라

바로 이 계획이 서울시에 올라가 통과되면 바로 건축허가 ->사업승인 으로 가는 것입니다.

거여마천재정비촉진계획 변경이 2010년10월 수립절차에 따라 송파구에서 할 단계를 마무리하면서

이제 서울시에 올라가는 단계이니 올 연말 재정비촉진계획이 수립될 것이고, 내년에 본격사업이 추진된다는 뜻입니다.

가락시영,둔촌주공처럼 종상향같은 민감한 내용이 없다면 구청과 서울시가 사전에 협의를 거치기에

특히나 재정비구역에선 지자체에서 수립되었다면 그냥 통과된다고 보십시요. 요건 경험과 공부가 어느정도

된 연후에 될거야 / 반반이야 나올텐데   전문가랑 바로 같아지기가 좀 어렵지만 워낙 요새 재테크카페가 많으니

눈팅회원으로 열심히 노력하면, 감을 금방 잡으실 수 있을 겁니다.

그럼, 다 된거네... 예스 다 된겁니다.

그러나,재정비촉진계획에서 용어로 사업을 먼저 할 놈과 뒤에 할놈을 쉽게 구별해주는데,외우세요.

재정비촉진구역(바로 할놈) 존치구역(나중에 할놈들) 이중 3년이내에 할놈을 존치정비구역이라 카고,

3년후에 할놈을 존치관리구역이라 합니다.

이번 내용을 별것아닙니다. 예전에 계획을 수립했는데,때가 되어 어떤 구역은 촉진구역이 되어 이름을 바꿔주고

어떤 놈은 그때는 3년후에 할 것이었지만 때가 되어 3년이내에 할 놈이 되었다 그 뜻입니다.

그리고, 불쌍하고 못 사는 곳이라 재정비촉진지구로 지정했는데,에이 사업성을 좀 올려주자가 즉 용적률을 좀 더

주자하는 내용입니다.

부동산전문가//이해당사자들 말은 많지만...

예전에 평당 5000만원까지 가다가 근래 3000만원대로 떨어졌다고 하는데..

어디를 사야좋을까? 할때 이해에 따라 / 많이 알아서 여기가 좋다 저기가 좋다

합니다만

저는 거여마천 한번 가봐서 그동네 어르신보다 동네사정을 잘 모릅니다. 그게 더 사업성이 좋은 곳을

골르지 못할 장애가 전혀 안됩니다.

모 싸이트에서 쓸데없이 사업성분석 어쩌구 저쩌구 소액이지만 궁금해서 결제해서 보면

어이구 역시난데 또 속았어 확 제목만 퍼지릇해

10페이지를 보세요. 부동산전문가라면 각자 세상을 보는 기준이 있고 거의 비슷하지만 독특한 사람도 있습니다.

어쨌거나 믿기도 뭐하고 안 믿기도 뭐한 사업성분석보고서 안봐도 노력해서 이정도 자료를

저는 송파구의회에서 찾았습니다.저야 정기적 놀때마다 이런데 뒤적이는게 취미이지만

이정도는 되야 부동산공부 좀 하는구나 소리를 들을수있고 인정도 해줄수있겠지요.

호수밀도를 보자구요. 단위면적당 집수가 호수밀도로 그냥 이해하고 보면

일정면적당 집수가 적으면 조합원이 적은 것이니 ,,, 이익이 있다면 나눠먹을 식구들이(조합원) 적으니 이익이 큰것이고

다르게 표현하면 일정구역에 조합원이 가지는 땅이 많은 것이니 일반분양이 많다는 뜻이고

여기도 서울이니 최소한 일반분양하면 비용을 제하고 남는 것이 많으니 어쨌든 호수밀도가 적은 곳이 좋은 곳입니다.

그다음에 구역별로 특이하게 용적률이 높다거나 역에 가깝거나 등등을 좀 보정해주면 되겠지만

투자입장에서 어차피 팔고나올것이면 그냥 이것만 따져 나와도 됩니다.

시장에서 추가부담금이 적다는 하나만 가지고도 잘 팔아주고 잘 사주고 할 수 있습니다.

어떤 놈은 여기다 예상분양가,감정가 다 집어넣어 따지는데,그게 틀렸다는 게 아니고

틀린지역도 아니고 바로 옆 구역인데 예상분양가가 얼마다 다를것이며,감정가가 다른것이야 비례율이나 조합세금때문에

좀 다르게 할수도 있는것이고,,하여튼 얼마내고 몇평가냐고 제일 중요하면

뭘 그렇게 복잡하게 계산하는지 그렇다고 100% 딱 떨어지는 것도 아니고 그냥 대충 그정도대지 뭐.

계산해서 다른 구와 비교한다...그것 그럴수있지..근데 계산으로 들어오면 장난이 심해서 말해서

바르게 이용하는 꼴을 못봐서..