그린벨트지역내 집단취락지구 해제와 투자

그린벨트에서 풀린 집단취락지구가 뜨고 있다. 땅값도 오르고 찾는 사람도 많다. 당연한 현상이다. 규제에서 풀렸으니 가격이 오를 수밖에 없다. 상대적으로 가격이 낮은 지역은 거래도 활발하다. 앞으로 더 오를 가능성이 큰 데다 각종 개발사업의 채산성 또한 높을 것이라는 판단 때문이다. 수도권내 그린벨트내 취락지구는 1999년부터 금년 까지 연차적으로 해제돼 왔다. 하지만 규제가 풀리기는 했지만 지구단위계획 등 후속 작업이 마무리 되지 않아 생각만큼 각광을 받지 못했다. 수도권에서는 그린벨트 해제 집단취락지구 내 지구단위계획 수립은 2005∼2007년 사이에 대부분 몰렸다. 지방자치단체들이 '2020년 도시기본계획'에 이를 반영하기 위해 지구단위계획을 미리 수립해 놓고도 지정 고시를 이때로 늦췄기 때문이다. 그린벨트에서 풀린 집단취락지구는 일단 용도지역상 자연녹지지역로 지정된다. 때문에 각종 행위제한이 많아 개발이 쉽지 않다. 여기에 제1종 지구단위계획이 세워져야만 비로소 여러 가지 개발이 가능해진다. 그린벨트에서 풀린 집단취락지구에 제1종 지구단위계획을 수립하면 최대 4층(6가구) 이하 연립주택을 지을 수 있다. 폭 10m 이상의 도로와 접한 땅에는 음식점 등의 신축도 가능하다. 각 지역의 지구단위계획은 최근 2∼3년 내 완료돼 본격적으로 개발이 추진된 곳은 그렇게 많지 않다. 그런 땅이 요즘 투자자들의 관심을 받고 있다는 얘기다.  집단취락지구란 주택이 산재한 20가구 이상, 300가구 미만의 자연부락을 말한다. 평균 면적은 대략 9만7000㎡(3만평) 선이지만 20만㎡(6만평)가 넘는 대규모도 있다. 건교부는 1999년 ‘개발제한구역 제도개선방안’을 도입하면서 서울•수도권•광역시 일대 그린벨트 내 집단취락지구 해제작업에 착수했다. 급증하는 택지 등 대도시 주변의 개발수요에 대처하기 위해서다. 그린벨트에서 풀린 집단취락지구는 지구단위계획을 통해 대부분 제1종 일반주거지역으로 정해진다. 그러나 해당 지역 주민이 개발을 반대할 경우 단독주택 등만 지을 수 있는 제1종 전용주거지역으로 지정되는 경우도 있다. 전체적으로는 제1종 일반주거지역 지정 비율이 높다. 제1종 일반주거지역으로 지정된 취락지구엔 건폐율 60%, 용적률 150% 범위 내에서 4층(6가구) 이하의 연립주택 등 공동주택을 지을 수 있다.  개발제한 구역내 투자시 주의해야 할 점은 전문가들은 그린벨트 해제지역 내 부동산 투자에는 신중하라고 조언한다. 이미 땅값이 오를 만큼 올라 투자 목적보다는 실수요 입장에서 접근하라는 것이다. 따라서 투자개념으로 해제이전의 토지를 구입하는것도 요령이다. 또 지구단위계획이 세워지면서 공원, 주차장 등 공공시설 용지로 편입될 땅은 피하는 게 좋다고 한다. 이런 땅은 쓰임새가 떨어져 땅값도 바닥세를 면치 못한다. 주민들의 반대로 지구단위수립 대상서 제외된 지역의 투자에도 신중을 기할 필요가 있다. 지구단위계획 수립으로 제1종 전용주거지역으로 지정된 집단취락지구도 마찬가지다. 이런 곳에서는 연립주택 등 공동주택의 신축이 어렵다. 일부 지자체에서는 서로 연접한 300㎡ 미만의 소규모 필지들을 공동개발할 경우 5%의 용적률 인센티브(완화 적용)을 주고 있어 관심을 가져 볼 만 하다. 그린벨트 해제 집단취락지구가 대부분 토지거래허가구역으로 묶인 점에도 주의해야 한다. 때문에 도시지역 내에서 토지거래허가 없이 외지인 매입이 가능한 규모를 노리는 게 좋다. 도시지역에서 토지거래허가 없이 외지인 매입이 가능한 토지 면적은 ▶180㎡ 초과 주거지 ▶200㎡ 초과 상업지 ▶660㎡ 초과 공업지 ▶100㎡ 초과 자연녹지 등이다.  공인중개사. Asset Management Expert. Real Estate Consultant. Real Estate Rights Analyst. The Open Real Estate 대표공인중개사 : 정오현