펜션개발론 제1강 비지니스로서의 펜션

[대정하우징]

♦ 펜션

제1강 비즈니스로서의 펜션

1. 비즈니스로서의 펜션

펜션(Pension)은 '연금' 이란 뜻이다. 연금의 의미가 부동산 시장에 적용되면서 노후에 편안하게 생활할 수 있는 전원주택의 새로운 형태로 자리 잡게 된 것이다. 이를 업계에선 유럽식 고급민박 소위 '펜션'으로 분류한다. 펜션의 특징 중 하나가 가족중심으로 경영이 가능하다는 점이다. 주로 퇴직자나 은퇴자가 전원에 집을 짓고 부부가 경영하는 것이 대부분이다.

전원에 텃밭을 가꾸고 찾아오는 단골손님들과 교류를 갖는 여유로운 생활이 펜션 투자의 특징중 하나이다. 그러나 펜션이 민박과 달리 경영자가 비즈니스 마인드를 가져야 한다는 것이다. 펜션은 주로 소규모 관광지나 자연이 잘 보존된 산이나 강을 끼고 경치 좋은 곳에 자리하고 있는것이 보통이다. 그러나 단순히 경치가 좋고 테마가 있다고 해서 장사가 잘 될 것으로 생각하면 오산이다. 비슷한 조건에서도 어떻게 운영하느냐 테마를 어떻게 활용하느냐 또한 지역적 문화적 특성을 얼마나 잘 이용하느냐 등 펜션 운영자의 경영마인드에 따라 수입은 천차만별이다. 펜션을 단순한 숙박시설이나 돈벌이 수단으로만 생각한다면 실패할 가능성이 크다 펜션을 이용하는 고객은 주로 가족단위 손님들이다. 민박의 열악한 환경이나 콘도의 딱딱한 분위기가 싫어서 펜션을 찾는 고객을 내 가족처럼 따뜻하게 맞을 수 있는 넉넉한 인심을 가져야 한다.

2. 관광수요 및 수입 전망

1) 국민 국내관광 수요

(1) 국민 국내관광 총량의 추세 수요는 연평균 5.4% 성장하여 2005년 4억 2천만 명, 2011년 5억 5천만 명으로 증가할 것으로 전망

(2) 주5일제 근무제 도입 등 관광환경 변화에 능동적으로 대응하기 위해 국민 국내관광 총량의 계획 수요를 2005년 5억 7백만 명, 2011년 6억 6백만 명으로 설정

- 우리 국민 1인당 연간 관광 참여일수는 2000년 7일에서 2011년 12일로 증가

2) 외래관광 수요

(1) 입국 외래관광객수의 추세 수요는 연평균 5.4% 성장하여 2005년 635만 명, 2011년 877만 명으로 증가할 것으로 전망

(2) 중국시장의 확대 등 관광환경 변화에 능동적으로 대응하기 위해 외래 관광객수의 정책목표 수요인 계획수요를 2005년 800만 명, 2011년 1,050만 명으로 설정

(단위 : 천 명)

구분		2000	2005	2011
국 민 국내관광	추세	310,000	420,000	550,000
	계획	-	507,000	606,000
외래관광	추세	5,322	6,350	8,770
	계획	-	8,000	10,500

3) 외래관광 수입

(1) 외래관광객 계획수요에 기초한 관광수입은 2000년 현재 66.1억 불에서 2005년 104억 불, 2011년 136.5억 불로 증가할 것으로 전망

(단위 : 억 불)

구 분	2000	2005	2011
외래관광	66.1	104.0	136.5

☛ 펜션 창업절차

	개 요	내 역	주 요 사 항	기 타
1	창업 계획	펜션 사업성 수익성 분석, 투자 금액, 대상지역 선정	창업 비용 계획 부지 비중 약 50%	전문성 - 원시적 금액업자 - 2배 이상 지출
2	부지 계획	대상부지 선정	지역, 풍광, 평수, 매입가격	부지비중 약 50%
3	부지 조사	부지 경관 전용허가, 도로 현황, 오수, 지하수, 전기, 하수	현장 조사, 사업성 검토	전문가 협력 필요
4	부지 구입	전용허가 병행(토지 사용 승락)	농가주택, 다가구 주택	신고 - 건축물 관리대장
5	전용 신청	전용받는 위치 선정	전용위치 변경사례많음	허가 - 준공검사
6	부대 시설	지하수, 정화조, 보일러, 조경, 토목공사, 전기인입	건축계약과 별도 (건축사례)	창업비 절감 및 효율성
7	기초 토목	부지 전체 토목 공사 계획	건축계약과 별도	부지전체 기획
8	기본 설계	부지 전체 계획, 건축물 유형, 원룸 평형, 룸 수	건축물 유형, 룸 평형	공유면적 약 10% 실속형 설계
9	본 설계	건축물 내 외장, 실내 인테리어, 화장실. 주방, 가구, 에어컨 배치계획	룸, 가구, 배치 전기, 수도, 하수 등	설비, 에어콘, 컴퓨터 전용선
10	건축 계획	건축 구조재, 내 외부 자재 마감표. 공사일정, 공정표, 건축비 산출	구조재, 내장, 외장, 창호, 싱글	효율적 건축 정화조, 지하수
11	건축 공사	건축 시공 감리	건축 시공시 부대시설 병행	정화조 450/400만
12	집기 비품	에어컨, T.V, 냉장고, 주방가구, 침대, 침구, 이불, 타올, 바비큐 시설	건축공사 완공 전 준비	룸/당 300~400만
13	홍보. 예약	오픈 전 사전 홍보 및 예약	언론매체 홍보
14	최종 점검	건축, 집기, 부대시설 등
15	open	펜션 오픈 운영 관리

펜션 창업 투자 금액
구분	내역	금액/만
부지 구입	500평 × 평/15만	7,500
농지 전용	200 × 34,050원 ×100	800
지하수	중공 × 日/30톤	800
정화조	30인용, 시설비	800
보일러	온수 × 보일러	1,300
토목, 조경	500 × 5만	2,500
집기 비품	7실 × 400만	2,800
부대 비용	컨설팅 + 전기인입	2,000
건축비	60평 × 평/330만	19,800
총액 38,300

펜션 운영 수익률 단위/만원
구분	내역	금액
투자금		38,300만
가동율 월수입	60평/1만 × 가동율/50% 月 수입 60평/1만 × 가동율/60% 月 수입	900만 1080만
부가 수입	바비큐, 식사, 허브, 기타
년간 수입	50% 일/30만 × 30일 × 12개월 60% 일/36만 × 30일 × 12개월	10,800 12,960
수익율	① 수입 10,800만 ÷ 투자액 38,300만 ② 수입 12,960만 ÷ 투자액 38,300만	년 28% 년 34%
월지출	① (전기, 소모품. + 60만) + (900만 × 14% = 126만)	186 만
	② (전기, 소모품 + 70만) + (1,080만 × 14% = 151만)	221만

1. 펜션의 투자

1) 단독형 펜션

(1) 부지 500평 중 300평 전용하여 60평 목조주택 건축시

(2) 총 투자 비용 : 46,800만원

< 단독형 펜션 예상 투자비 내역 >

구분	산출 근거	금 액	비 고
토지 구입비	평당 30만 × 500평	약 15,000만	A급 지역 기준
인․허가비	300평 전용시	약 1,200만	농지 전용 기준
토목 공사비	도로포장, 부지조성, 주차장	약 6,000만	평당 20만 기준
건축비	60평 × 300만	약 18,000만	목조주택 기준
보일러	50Kw 기준	약 800만	70,400 × 50Kw(심야전기불입금)
오수합병정화조	15인용 기준	약 600만	10ppm기준
지하수	소공 기준	약 200만
조경	300평 기준	약 2,000만
객실 비품	5실 × 400만	약 2,000만
기타비용	설계 및 컨설팅 비	약 1,000만
총 계		약 46,800만

2) 단지내 단독 펜션

(1) 대지 300평 건평 60평 목조주택 건축시

(2) 총 투자비용 : 38,400만원

< 단지형 펜션 예상 투자비 내역 >

구분	산출 근거	금 액	비 고
토지 구입비	평당 50만 × 300평	약 15,000만	A급 지역 대지기준
건 축 비	60평 × 300만	약 18,000만	목조주택 기준
보 일 러	50Kw 기준	약 800만	심야 전기 불입금(70,400×50Kw)
오수합병정화조	15인용 기준	약 600만	100ppm기준
조 경	300평 기준	약 1,000만
객실 비품	5실 × 400만	약 2,000만	침대,TV,에어컨,냉장고,식탁
기타 비용	설계 및 컨설팅	약 1,000만
총 계		약 38,400만

2. 펜션의 객실 가동률 및 수익성

1) 단독형 펜션의 가동률과 수익성 비교

※ 총 투자규모 : 46,800만 (앞의 펜션의 투자비용 표 참조)

(1) 부지 500평중 300평 대지 전환

(2) 건평 60평 목조 주택

(3) 주인거주 공간 20평 객실 10평형 룸 4개

(4) 객실당 임대요금 평당 1만원 기준

<객실 가동률 및 수익성 비교>

항 목	가동률100%	가동률80%	가동률60%	가동률50%	가동률40%
년간 매출총액	14,400만	11,520만	8,640만	7,200만	5,760만
월간 매출총액	1,200만	960만	720만	600만	480만
일일 매출 총액	40만	32만	24만	20만	16만
매출액 대비 수익률	년 30%	년24%	년 19%	년 16%	년 12%
년간 순수입 총액 (년간제비용총액)	10,944만 (3,456만)	8,756만 (2,764만)	6,567만 (2,073만)	5,472만 (1,728만)	4,378만 (1,382만)
월간순수입총액 (월간제비용총액)	912만 (288만)	730만 (230만)	548만 (172만)	456만 (144만)	365만 (115만)
일일순수입총액 (일일제비용총액)	31만 (9만)	25만 (7만)	19만 (5만)	16만 (4만)	13만 (3만)
제 비용을 제외한 순수 수익률	년 23%	년 19%	년 14%	년 12%	년 9%

※ 현재 운영중인 펜션의평균 가동률은 40～80%입니다.

2) 단지형 펜션의직영,위탁펜션 가동률과 수익성 비교

(1) 주인 직접 운영 직영펜션

※ 총 투자 규모 :38,400만(앞의 펜션의 투자비용표 참조)

① 대지 300평

② 건평 60평 목조주택

③ 주인 거주 공간 20평 객실 10평형 룸 4개

④ 객실당 임대요금 평당 1만원 기준

< 주인 직접운영시 객실 가동률 및 수익성 비교 >

항 목	가동률100%	가동률80%	가동률60%	가동률50%	가동률40%
년간 매출총액	14,400만	11,520만	8,640만	7,200만	5,760만
월간 매출총액	1,200만	960만	720만	600만	480만
일일 매출 총액	40만	32만	24만	20만	16만
매출액 대비 수익률	년 37%	년30%	년 23%	년 19%	년 15%
년간 순수입 총액 (년간제비용총액)	10,944만 (3,456만)	8,756만 (2,764만)	6,567만 (2,073만)	5,472만 (1,728만)	4,378만 (1,382만)
월간순수입총액 (월간제비용총액)	912만 (288만)	730만 (230만)	548만 (172만)	456만 (144만)	365만 (115만)
일일순수입총액 (일일제비용총액)	31만 (9만)	25만 (7만)	19만 (5만)	16만 (4만)	13만 (3만)
제 비용을 제외한 순수 수익률	년 29%	년 23%	년 17%	년 13%	년 11%

※ 현재 운영중인 펜션의 평균가동률은 40～80%입니다.

(2) 위탁 경영시 위탁펜션

※ 총투자규모 :38,400만(앞의 펜션의 투자비용표 참조)

① 대지 300평

② 건평 60평 목조주택

③ 객실 10평형룸 6개

④ 객실당 임대요금 평당 1만원 기준

<위탁 경영시 객실 가동률 및 수익성 비교>

항 목	가동률100%	가동률80%	가동률60%	가동률50%	가동률40%
년간 매출총액	21,600만	17,280만	12,960만	10,800만	8,640만
월간 매출총액	1,800만	1,440만	1,080만	900만	720만
일일 매출 총액	60만	48만	36만	30만	24만
매출액 대비 수익률	년 56%	년45%	년 34%	년 28%	년 23%
년간 순수입 총액 (년간제비용총액)	12,960만 (8,640만)	10,368만 (6,912만)	7,776만 (5,184만)	6,480만 (4,320만)	5,184만 (3,456만)
월간순수입총액 (월간제비용총액)	1,080만 (720만)	864만 (576만)	648만 (432만)	540만 (360만)	432만 (288만)
일일순수입총액 (일일제비용총액)	36만 (24만)	29만 (19만)	22만 (14만)	18만 (12만)	15만 (9만)
제 비용을 제외한 순수 수익률	년 34%	년 27%	년 20%	년 17%	년 13%

※ 현재 운영중인 펜션의 평균가동률은 40~80%입니다