제1강 ~최황수 교수의 재개발 컨설팅

*최황수(건대부동산대학원) 재개발조합장 역임 2010년 9월 정비법 개정 서울 800개, 용인 20개, 수원시 25개 성남시 30개, 인천 212개, 대전 201개 부산 480개 정도...   *201쪽 건축물용도별 이해 *도시지역에 아파트가 생기는 모든 방식 (1)주택법 - 지구단위계획(주택조합, 직장조합) (2)도시개발법 - 거주민이 많지 않은 곳에서 함 (3)정비법 - -재개발 -현지개량방식, 공동주택방식 -개선사업 -재건축 -단둑조택재건축, 아파트재건축 -정비사업   *도시형생활주택 208쪽... 불법을 합법의 영역으로...=>인구변화와 인구증가율..+>인구는 줄고 있는데 세대가 늘고 있는 상황... 1인세대, 2인세대, 신혼부부... 거주수요를 채워주는 다세대...다가구가 줄고 있다 =>재개발로 인하여 1인세대가 살기 힘들어서 방치하면 안되기 때문에... 교통이 편안한 곳에 있어야 하는 저소득 알바계층...   *일본의 극단적 주거형태인 캡슐...소득이 낮을 수록 도심에 가깝게 사는 경향... [사례] 지바(김태균, 이승엽) ===사이타마 10년전 신도시 개발해서 지바는 95%...지금은 50%만 살고 있기에 나머지는 유턴현상...   *한계효용체감의 법칙 : 8부능선에 막걸리와 멸치 고추대가리... [사례]영종도 신공항개발 주변땅값 5천원=>10만원=>착공=>30만원... (참고) 수많은 설과 말도 안되는 말들이 많은 공인중개사 시장...   *216쪽 제2장 노후주거지 재생사업 I.정비사업 1.정의 "돈 벌려고" =>누가 버는가? =>소유자, 시공사, 시행사, 컨설팅, 중개사 + 관공서(세금과 주거안정 도시정비)   *231쪽  1.도시 및 주거환경정비의목적 (1)도시기능의 회복  자연발생적 (2)주거환경불량한 지역   2.도시 및 주거환경정비법 용어 (1)정비구역(정식명칭 : 정비구역지정확정고시) ->추진위 승인(관할구청시청)->조합창립총회(떡좀)->조합설립인가신청->조합설립인가(관할관청)   정비구역<-정비구역 지정을 위한 공람공고가 이전에 있었다<-그 이전에 정비구역 신청(소유자), 가칭 추진위 결성 <- 정비예정구역고시<- 정비기본계획 수립   *제2강 구역지정->조합설립->시공사선정->사업시행인가-(감정평가(비례율, 분담금, 권리가액산출) ->관리처분계획->이주->철거->착공->준공->청산->해산   지금 사는 빌라가치는 사업시행인가이후 감정평가전까지 알 수 없다. 시중의 재개발수익평가 비례율 130%는 관리처분계획이전까지 알 수 없다. 권리가액에서 조합원부담금을 뺀 것이 추가부담금... 최근 대법원 판례...조합설립 창립총회때 대강의 분감 내역을 밝혀 놓지 않으면 무효... 조합설립시점에서 감정평가할 때까지 2년 걸릴 수 있기에 분담금 내역을 조합설립때 밝혀놓을 경우...물가상승률등을 감안하면...감정평가시 문제가 생길 수 있다. 도정법 48조...   조합설립에서 관리처분계획때가지 시차...   용인시 2010년 용인4구역 해제...   가.정비기본계획 나.정비구역   (2)정비사업   정비기반시설이 극히 열악 =>도로, 공원, 학교(재개발 뉴타원 3총사) 국가전체 정비기반시설 : 국토종합계획(4차)★★★ =>정비기반시설을 잘 파악해야 함. *국토종합계획(특광, 도시기본계획...) 도시 기본계획 중 하나를 떼어서...정비기본계획...과...정비기본계획 이외 편재... ->구, 군 기본계획(홈페이지에서 확인) *정비기반시설은 계획이면서 예산(돈의 흐름) (3대 경제신문 잘 읽어야 함)   가.주택등 : 아파트(단지내 상가+ 노인정+게스트하우스+휘트니스 센터+극장등) 나. 건축물 개량주거환경개선사업중 현지개량방식의 경우 존치가 원칙... 용인시 노란색 아크릴판에 "빨간식글씨"...수원시 평동에도... ★★자가집 자기돈으로 고쳐서 쓰라는 방식...국가에서는 도로등 깔아줌... [사례]성남시 은행2구역 현지개량 기반시설 도로를 깔아주고 자기 집 자기돈(저리융자)으로 고쳐쓰는 방식... 전부 헐리는 방식이 아니고 현지개량도 있다. 공원조성시 헐린 집은 평당 3천까지 폭등(600만원에서)..기준일을 준수해야 입주권 나옴...공람공고일 현재 실거주 1세대 1주택 ...전매되지 않음...=>전매시 현금청산...(잘된 것 들어내고 안된 것 숨기는 한국의 경향)   다. 건축물 건설 재개발, 재건축, 개선사업중 공동주택방식(=철거방식), 도시환경정비사업(상업지재개발)... 도시환경정비사업 : 성남시 2개 의왕시 1개 인천시 11개 서울시 150개 정도(용산4구역 도시환경정비사업) 도시환경정비사업 예전에는 잘 나가던 상권지역이었으나 신도시개발 상권의 이동으로 인해 상권되살리기 운동(만국기) =>한번 무너진 상권...도시환경정비사업(밀어버림)...   (5)토지등소유자(조합원자격, 분양자격, 입주권) 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자. 땅만 있어도 분양자격(서울 인천 90제곱미터이상(27.25평정도), 경기도는 면적규정이 없으나, 대부분 조합에서 서울시조례를 따름) 도로, 구거, 전답과수원, 임야, 묘(104제곱미터 분양자격있다), 하천 건물 1평도 됨...토지와 건물(다세대, 연립주택등)...   *3강 (용인시 수정계획, 서울시는 1천페이지 정도) 용인시 16개 중 9월29일 1개해제 5개추가 = 20개...가평2구역 가보라... 용적률 위치 면적순으로 따짐...천개 중 10개에 불과한 투자 수익률... 버틸때까지 가지고 있느냐...   (주의) 주택재건축사업의 경우 (1)구역안 건축물 및 부속토지 소유자(아파트 재건축이 아님에도 재건축으로 부르는 경우 단독주택 재건축) 가.사행식 도로 : 다세대 상가 연립주택 단독주택 =>건축물 구성은 똑같음...*216쪽 정비사업 종류 : 주거환경개선사업 : 기반시설(도로) 극히 열악 : 좁고 사행식...국공유지가 많음... 주거환경개선사업 : 1천세대 500명 30% : 일반분양 임대주택 의무비율 30% : 전체의 30% 300개 -> 일반분양200개 나. 교차형 도로: 다세대 상가 연립주택 단독주택 재개발 =>사유지도로(조합원자격) 재개발 : 1천세대 5백명 : 일반분양 임대주택 의무비율 17% : 170개 -> 일반분양330개 =>일반분양 : 토지조성원가 공사비 합쳐서 사업이윤을 붙여서 팜...사업이윤은 분담금을 줄이는데 사용... 따라서, 재개발에 가는 것이 좋음... 임대주택: 토지조성원가 공사비합쳐서 원가...지자체등에 팔아야 함...   *20개중 4개를 골라낸 뒤 16개는 용적률 순으로 수익평가...   다.바둑판씩 도로: 주택재건축 =>사유지도로(조합원자격없음), 나대지(조합원자격없슴) 분양자격없으면 표준지 공시지가로 현금청산되니 주의.... 라.십자형도로 : 전부다 아파트 아파트재건축 (주의)그 지역 사업방식을 반드시 알아야 함.   (2)정비구역 아닌 구역안에 주부 소유자와 부복 및 부토 소유자   (6)기존무허가건축물 <서울> 재산세 납부 대장에 국한하지 않음...증빙이 될만한 전기요금등의 납부 대장은 다됨. 영수증도 됨...(21년전 영수증?)...항공사진... 터줏대감에게 인우보증(문서화) 2명의 인감대장...아니면 통반장 도장....   ★★★<협상력> 허브코어의 협상의 법칙I II 추천 얼린감...   *4강 236쪽 3.주거환경정비사업 (1)사업 철거방식은 의무적 공영개발 가.의의 나.시행방법 다.동의율 라.입주권등의 자격 마.현지개량방식과 공동주태건설방식 비교 사. 1세대 1주택을 원칙 4개정비구역 각각 1채씩 소유시 4개... 분양자격을 2개로 만들려면...증여하는 경우...1세대(동일구성원이 아님) 1주택... 분양계획 최종 판정기준은 관리처분계획 기준일(뜯기 전; 막판=>09년 8월 도정법개정되면서 19조 3호 : 조합설립인가일) *해당지역이 조합설립인가를 받았는가를 반드시 확인...하나만 가지고 있는 사람에게는 재개발에서는 전매가 없기에 아파트 골조가 올라가도 됨... 2채이상 소유자에게는 조합설립인가일 전에 사고 팔아야 함...   [사례]조합설립 2010.8.8일 2채 갑소유 건물 중 1채를 을이 2010.9.9을 매입시...   *공인중개사 특강 : 거래리스크... - 1채 부 2채 아들 => 동일세대원...조합설립인가일 이후 매입 위험... 재개발 다세대 경매(아들 소유)... - 정비구역내 신축주택 다세대 8개...짓는 순간 건축주 1명...조합설립인가일 전까지 팔아야... 조합설립인가일 이전에 등기이전...이후에 등기이전... 등기이후 등기이전이 3채일 경우 하나만 나옴...   (2)주택재개발사업 가.의의 나.시행방법 차.주택규모 임대주택은 전체세대수 14%...   (3)주택재건축사업 가.의의 마.조합원자격 건축물 및 그 부속토지의 소유자   (4)도시환경정비사업 (=도심재개발,상업지 재개발) 가.의의 다.동의율 라. 조합원자격 토지 또는 토지의 소유자 사.주택규모 : 별도 규정 없슴... 임대주택규정 없다.   상업지역은 주상복합아파트(일반아파트 짓지 못함), 통으로 오피스텔...   <정비사업별 비교>244쪽 개선사업 중 현지개량은 아파트가 생기지 않는 사업... 개선사업은 조합이 없는데 공영개발이기에... 재건축 초과이익이 많이 나는 경우...초과이익환수금 개포주공 1억5천 추가부담금...   <정비사업종류> 공동주택 철거방식 아파트 생기는 방식...   *5강 4.정비사업 RISK 246쪽 (1)주거환경개선 사업 중 현지개량방식 아파트로 변신한다는 생각은 상당히 위험한 생각임. 존치가 원칙. 자기 돈으로 고쳐씀... (2)조합설립인가 후의 주택재건축 정비사업구역 매수 용인, 경기도등은 해당 지역이 없고, 투기과열지구에 해당...승계되지 않고 현금청산대상... 재개발에는 전매제한이 없으나... 재개발 내 1채는 아무때나 가능... 재건축은 투기과열지역에서는 재건축구역 내 1채여도 조합설립인가일 후 전매허용안됨... 다세대 다가구 밀집지역 재개발이여도 재건축인 경우 있다. (예외 : 병이 경매로 매수하는 경우 분양자격승계) 용인시 수원시등에서 투기과열지구가 아닌 경우, 조합설립인가일 후 매수를 하면...분양자격 승계에 관하여 상관은 없으나, 동일세대원일 경우 세대 분리를 조합설립인가일전까지 해야만 함...   2003.12.31까지 조합설립인가를 득한 지역은 1회에 한하여 전매해 줌.(송파구 가락시장) 조합설립인가일 이후에도 1세대 1주택에 한하여 전매가 가능한 것으로 보면 안됨...   (3)주택재건축사업 조합원 자격 18분 토지 및 건축물 소유자만 조합원자격   (4)재건축 사업에서 각종 부담금 재건축 : 재건축초과이익환수(5대4 합헌)...(미실현이익 환수:참여정부때)...입주후 이익이 날지는 모름...   *토초세는 팔 때 알 수 있기에...(강의 25분)   (5)재개발사업과 개선사업 중 공동주택방식 주거환경개선사업 |8미터 도로|  주택재개발 중 공동주택                              500명 ->1000세대 500명 -> 1000세대 =>임대주택 비율 개선은 30%(300세대), 재개발은 17% 임대300, 조합원 5000, 일반 200 {       }임대 170, 조합 500, 일반 330 =>일반은 130개 차이...아래의 260억을 권리가액에 비례하여 다운 시키는데 사용함...   Ex) 토지 지분 10평 평당 1천만원...평당 300만원 33평...약 2억... 일반분양 4억...사업이익이 260억차이가 날 경우...   (6)존치시설 247쪽 재개발 내 상가 존치가 이익을 경우... => 크다, 쌔거다, 큰 도로에 접한다...=> 존치를 의심하여 보자...사업시행인가일에 결정... Ex)돈의문 근처 낡은 상가...지하 상가 1개가 5천만원...=>공매=>6천만원 낙찰... 구청에 문의해 보니...존치결정...조심해야!   (7)협의대상지 제척 => 빠지겠다...   |먹자골목| 상업지역/일반주거 : 재개발예정... 서로 협의를 해서 결정...협의대상지... Ex) 한꺼번에 개발할 경우... 주거지역 80%동의하면 흡수개발가능할까? => 100%동의해야 가능...(인천의 논현동 아구찜 골목, 서울 봉천동 사례...남부순환도로 근처...참조...게임끝...   (8)정비구역외 지역 매수 (1)재개발 |  도로|   (2)재개발                도로    도로 (3)미개발지 |도로 | (4)재개발... =>부동산 시장 바닥은 살벌한 바닥...믿을 것 없는 세상... 정비구역외 지역 옆구리 맞으면 만회하기 어렵다...(3)번은 될지 안될지 모르니 가지 말자...   [사례] 깔대기층... 개별분석을 하지 못하면서 지역분석은 불가능...투자는 소신... (첫번째 깔대기) 20개 정비지역...밀도 => 용적률 (두번째 깔대기) 소유자 수... (세번째 필터) 위치 (경전철은 큰 효과를 볼 수 없다...역세권 시프트...역세권 250미터지역내 상업지역으로 용적률 높여주는 대신에 6대4로 나눠먹기...300%에서 500%로 늘어나면 120%는 시프트 주택...조합원은 80%조합원은 총 380%를 가지고 감...=>앞으로는 역세권 투자...역세권을 좁혀야 하며...거리별로 제곱으로 가격차이가 날 것임...   (네번째 필터) 속도 => 단계(구지지정단계냐 사업시행인가 단계냐)...   ***큰 땅 개발(건물) 근처에 투자하는 것치고 실패한 것은 없다...=>정의 외부효과...   평택, 오산뉴타운, 한남 흑석 신길 뉴타운...=> 몇 구역? 지역이 아니라 개별필지나 구역마다 용적률 다 다름...   ***안정을 찾아가는 것이 아니라...그 동안 공급이 아픈 과정을 거치면서 해소...앞으로 주택 공급은 포화상태... => Go man go, Is man is...갈 사람은 가고 남을 사람은 남아라...갈 부동산은 가고 남을 부동산은 남아라...=> 앞으로 더 심해질 것임... ***핵심지역 가까이로 좀더 움직여라...   5.가치있는 정비사업지역 선정방법 249쪽   <뉴타운> 252쪽 ▶서울시 뉴타운  => 원조 뉴타운...난개발 방지... 코드가 맞는 사람끼리 개발... 옛날에는 300세대 넘지 않기 위해서 구불구불하게 개발... *길음뉴타운 9개...왕십리...은평(도시개발사업형태의 뉴타운)... 도정법에서는 공동으로 묶어서 개발하는 방식은 없다. 근거는 서울특별시 지역균형발전 지원에 관한 조례로 만들어서 ... 조례로서 한계는 법을 뛰어넘지 못하기에 도정법 테두리 내에서 묶어주는 역할밖에..."낙후된 주거지역 위주의 개발"....   ▶서울시 균형발전 촉진지구 : 상업지역 뉴타운 낙후된 지역중심지 위주의 개발 : 합정, 유진상가, 청량리, 천호동, 미아 청량리는 군대가 와도 해결 못하기에...밀어버리는 모습... 한번 잃어버린 지역의 영화는 되찾기 힘듬...만국기가 걸려 있는 상권...밀어라 밀어...   ▶경기도 뉴타운 연예가 중계, 무릎탁도사를 보라... 경기도 지역내 시장 모임에서...서울 뉴타운과 비슷한 곳이 있으면 올려라... 30개 정도 나오지 않고 11개 지역만 건의되었는데, 모두 뉴타운 지역이 됨... 경기도 뉴타운 조례를 만들려고 했었는데, 법적형태로 만들기로 함... 따라서 국가형 뉴타운인 도시재정비촉진지구 법적 근거가 마련됨... 경기도 뉴타운은 모두 국가형 뉴타운... 용적률 상향, 고도율 완화, 층수 제한 완화, 기반시설부담금 천억원 내에서 지원...   ▶도시재정비 촉진지구(균형발전 촉진지구의 촉진과 다름) ▶도시 재생사업...=>조례를 만든 인천에만 있음...혼합형...   토지거래허가 20제곱미터이상은 다 받아야 함... 첫번째, 실거주+전입신고. 두번째 전세대원 전입신고, 세번째 무주택자이거나 주택이 있으면 1년내 매각 처분 동의서가 있어야 토지거래허가가 나기에...지금은 180제곱미터로 완화됨...   **272쪽 <분양자격> 7강 21분 *개별지 분석... *시군수 또는 주공등이 시행하는 정비사업은 제외... 딱지(개, 조개, 배...) *수인의 공유에 속하는 때에는 대표1인을 조합원으로 봄...   나. 토지를 수인이 소유시 273쪽 =>광범위한 예외가 있음... [사례] A토지... 갑1/2,을1/2...A토지는 180제곱미터이어야... 원칙 1개...예외=>갑을 각각의 면적이 각 지자체별 기준면적이상이고, 각 지자체별 기준일 전에 분할 또는 공유등기완료이면 갑,을 각각 분양자격이 있다. =>서울 90제곱미터(분할 최소 면적)...대전, 인천, 경기 60제곱미터, 강원, 부산... =>서울시 2003.12.30, 경기도 2008.7.25 인천 2004.7.19전에 해야 함...그 이전에 분할이나 공유등기 되어 있으면 공유자 각각 분양자격이 있다...   다.건물을 수인 소유시 건물은 토지와는 달리 예외가 없다. 구분등기가 되어 있지 않는 한, 1개뿐임...   라.토건 수인 소유시 재개발 갑: 토지1/2+건물1/4 을: 토지1/4+건물2/4 병: 토지1/4+건물1/4 =>땅만 보면 됨...360제곱미터...+ 지자체 조례 + 등기부 떼어 보면 됨...   *분양자격 8강 조합원 분양자격 신청의 마감일 : 신청마감을 넘기면 현금청산 받게 된다. ***조합설립인가일...=>매도자가 몇 개가지고 있는 지 반드시 확인 + 동일세대원 지역이 또다른 ㄴ것을 가지고 있는지 확인...   II.주택의 소유자   관리처분전까지 집을 지어서 구분등기 하면...철거전까지...하면 되나, 건축허가는 구역지정고시일(=>지구단위구역지정효과)까지 내주기 때문에 건축허가는 중지...   3.토지소유여부 =>주택만으로 분양자격이 주어짐... 4.다주택소유여부...=>재개발조합문제가 되지 않음(보금자리드은 문제될 수 있다) 5.면적제한 없다. 1평도 분양자격있다.(안양 3.4제곱미터...시유지땅...시유지 침범한 3평)...   III.토지 소유자 경기도 조례 : 각 지자체별 규모 이상인자로 규정되어 있다. 1.종전 : 관리처분계획일(=뜯기 전) [사례4] 276쪽 갑은 가만히 있으면 현금청산... 병에게 1제곱미터를 구입하면 됨...(관리처분계획일 전까지)... 2003년 12월 30일전 공유지분된 1제곱미터를 가지고 와야 함... 2003.12.30일 전까지 관리처분계획일 전까지 주변 지역에서 가지고  와야 함... 조합원이 늘어난 까닭은...이런 식으로 합치기 때문...   20+10+40+30=> 03.12.30일전까지 된 것 모아서 90제곱미터 이상 만들어도 됨...   =>종전토지의 총면적(관처일전까지 모아모아 90제곱미터) =>장점 : 총투자금액이 저렴함...   [사례6] 재개발 전매...조합원 자격 완성이 된 것은 승계되면 분양자격 있다. [사례7] 부산...지금가서 180을 3개로 정비계획 공람공고일 전에 자르면...실제로 재개발이 될까...문제.. [사례8]  A대지...=>면적만 90넘으면 됨...묘도 됨...   *274쪽 3. 총면적의 개념...   [사례9] [사례10] 공유된 등기 시점이 07년 7.19일전까지 가지고 있어야 함...       [사례12] 지분합치기 총문제... 총 110...그러나 a토지는 04.4.8. 기준일 이후이기에 산입할 수 없다. 동일한 재개발지역내에 20을 추가로 사야 함...(04.4.8일전 등기된 것을 구입해야~)   기준일 전에 지분 공유된 것만...태클 걸어 놓음...   *281쪽 시도별 조합원자격 인정 기준일...분할 혹은 공유지분 기준일... *구역지정공람공고일 이전(구역지정 하기 2~3달전에 하는데)...지역별로 다 틀리기에 알 수 없다...   4.30제곱미터 이상인 토지 면적은 작지만 땅값이 비쌀 경우...30제곱미터이상만 되면서 + 지목상 현황도로가 아니여야 함... [사례13] 권리금액도 낮지만 투자금액도 가장 낮아서...투자하기 좋고 유리함... 고수들이 찾을 수 있는 것...   라.무주택자일 경우에만...사업시행인가고시일 후 공사완료고시일까지 무주택이어야 함... =>유주택자여도 사시고 전까지 팔거나 무주택자가 되면 됨...   IV. 1인 분양대상자... 다세대 지분쪼개기...=> 토지외 공유 지분등기 기준일 사례와 같음...