최신 학개론 계산문제유형분석 50선~!!!

[미네르바]

부동산학개론 최신 계산문제 유형분석 50선

[계산유형 01] - 균형가격과 균형수급량의 계산

(문01) 다음 부동산의 수요함수는 Qd = 1400 - 2P 이고, 공급함수는 Qs = 200 + 4P 일 경우 시장 균형가격과 균형수량을 구하시오.

[해설] 1400 - 2P = 200 + 4P ⇨ 6P = 1,200 ⇨ P = 200원, Q = 1400 - (2×200) = 1,000 또는 Q = 200 + (4×200) = 1,000

(문02) 어떤 지역의 부동산의 수요함수가 P= 100이다. 부동산의 공급함수가 Qs¹ = 300 + 2P에서 Qs² = 400 + 2P로 변화하면 균형수량은 얼마나 증가하는가?(수 량의 단위 생략)

[해설] ①변화 전 Qs¹ = 300 + 2×100 = 500 ⇨ ②변화 후 Qs² = 400 + 2×100 = 600

∴ 공급은 100만큼 증가한다.

[계산유형 02] - 수요의 탄력성 계산

(문03) 가격이 1,000원에서 800원으로 하락할 때 수요량이 100개에서 110개로 증 가하였다면 수요의 가격탄력성은 얼마인가?

[해설] (10/100)/(200/1,000) = 10%/20% = 0.5(비탄력적)

(문04) 수요의 가격탄력성이 2 라면 주택의 수요량을 60% 증가시키기 위해 주택의 가격(임대료)을 얼마나 인하시켜야 하는가?

[해설] 수요의 가격탄력성 = 수요량변화율/가격변화율 ⇨ 2 = 60%/?% ⇨ ? = 30% 인하

(문05) 주택수요의 가격탄력성이 1.0, 소득탄력성 0.5이다. 주택의 가격과 수요자의 소득이 모두 2%씩 상승한다면 주택의 수요는 어떻게 변동하는가?

[해설] ① 가격 2% 상승 ⇨ 수요 2% 감소

② 소득 2% 증가 ⇨ 수요 1% 증가

∴ 수요 1% 감소

(문06) 아파트의 수요의 가격탄력성이 2이고 소득탄력성이 1이라면, 가격이 10% 상승하였을 때 아파트의 수요가 이전과 같다면 소득은 얼마나 변화하였는가?(단, 아파트는 정상재이다)

[해설] ① 가격 10% 상승 ⇨ 수요량 20% 감소

② 소득 ?% 변화 ⇨ 수요량 20% 증가

∴ 소득탄력성이 1이므로, 소득이 20% 증가해야 수요량은 20% 증가한다.

(문07) 재산세의 부과액이 1천만 원이다. 수요의 가격탄력성은 2이고, 공급의 가격 탄력성은 3일 때, 임차인과 임대인의 조세 부담금액을 산정하시오.

[해설] ① 수요자 부담금액 = 1천만 원 × 3/5 = 6백만 원

② 공급자 부담금액 = 1천만 원 × 2/5 = 4백만 원

[계산유형 03] - 효율적 시장에서 정보가치의 계산

(문08) 1년 후에 신도시가 들어설 경우 토지가치는 8,800만원이 되며, 들어서지 않 을 경우 토지가치는 6,600만원이 되다. 신도시가 들어설 가능성은 50%이면 요구 수익률은 10%일 경우 그 지역에 신도시가 확실히 들어선다는 정보에 대한 가치 (정보의 최대가치)는 얼마가 되겠는가?

[해설] 정보가치 = 확실성하에서 부동산의 가치 - 불확실성하에서 부동산의 가치

① 정보가 확실한 상황 하에서 부동산의 가치

㉠ 기대값 : 8,800만원 × 1 = 8,800만원

㉡ 현재가치 : 8,800만원 / (1+0.1) = 8,000만원

② 정보가 불확실한 상황 하에서 부동산의 가치

㉠ 기댓값 : 8,800만원 × 0.5 + 6,600만원 × 0.5 = 7,700만원

㉡ 현재가치 : 7,700만원 / (1+0.1) = 7,000만원

③ 정보가치 = 8,000만원 - 7,000만원 = 1,000만원

[계산유형 04] - 상업지의 입지이론(상권의 분기점계산)

(문09) 아래와 같은 조건에서 허프의 확률모형에 의한 개점 예정인 A 쇼핑센터의 가능 매출액은 얼마인가?(단, 거리에 대한 소비자의 마찰계수는 2로 가정한다)

① 경쟁점포 : B와 C ② 소비지 인구: 3,000명 ③ 1인당 지출 가능액: 5,000원

④ 쇼핑센터의 면적 ⇨ A : 3,600㎡, B : 6,400㎡, C : 10,000㎡

⑤ 소비자의 거주지로부터 각 쇼핑센터와의 거리 ⇨ A : 6㎞, B : 8㎞, C : 10㎞

[해설] ① A 쇼핑센터에 쇼핑하러 갈 확률 = =

② A 쇼핑센터의 가능 매출액 = 3,000명 × 5,000원 × = 5,000,000원

(문10) 다음과 같은 조건하에서 컨버스의 상권분기점모형에 의할 때, 두 쇼핑센터 의 상권경계선은 어디인가?(상권은 거리의 제곱에 반비례, 상가면적에 비례함)

㉠ 두 쇼핑센터(A와 B)간의 거리는 18Km이다.

㉡ 쇼핑센터면적 : A센터(2,000), B센터(8,000)

[해설] A쇼핑센터로부터 상권의 분기점 = = = 6Km 지점

[계산유형 05] - 지역산업의 경제기반분석

(문11) 기반산업의 새로운 소득 증가분이 1,000억 원이다. 경제기반이론에 의할 경 우 도시전체의 소득 증가분은 얼마나 되겠는가?(단, 기반산업의 인구수는 25,000명 이고, 비기반산업의 인구수는 75,000명이다.)

[해설] ① 경제기반승수 = = = 4

② 도시전체의 소득(인구) 증가분 = 1,000억 원 × 4 = 4,000억 원

※경제기반승수(乘數=배수) : 전체고용인구(10만)는 기반산업인구(25천)의 몇 배인가? = 4배수 = 기반산업고용인구비율의 역수 ⇨ 기반산업의 몇 배가 부양되는 가의 정도

(문12) A 지역의 경제기반승수가 4이다. 기반산업에 새로운 고용이 1,000명이라면 도시전체 및 비기반산업의 신규고용이 얼마나 창출되는가?

[해설] ① 도시전체 신규고용창출 = 기반승수 × 기반산업증분 = 4 × 1,000 = 4,000명

② 비기반산업 고용창출 = 전체증가 - 기반산업증가 = 4,000 - 1,000 = 3,000명

(문13) 다음 표(고용인구수)에 의하여 A 지역의 부동산업에 대한 입지상(L/Q)을 구 하시오.

구분	전국	A 지역
전자 산업	500 명	20 명
기계 산업	300 명	10 명
부동산 업	200 명	30 명
총계	1,000 명	60 명

[해설] 입지상(입지계수) = = = = 2.5

[계산유형 06] - 임대료규제정책(최고가격제 : 상한제 설정)

(문14) 임대아파트의 수요함수는 Qd = 2,000 - 2P이고, 공급함수는 Qs = 500 + 3P이라고 하자. 정부가 아파트의 최고임대료를 ① 200만원/㎡으로 규제한 경우, ② 400만원/㎡으로 규제한 경우에 대하여 나타날 수 있는 현상을 각각 분석하시 오.(단위는 만원과 ㎡ 이다)

[해설] ※ 시장의 균형가격 ⇨ 2,000 - 2P = 500 + 3P ⇨ 1,500 = 5P ⇨ P = 300만원

① 시장가격(300만 원)보다 낮게 규제(200만 원)한 경우 ⇨ 수요증가, 공급감소

㉠ 수요량 = 2,000 - 2 × 200 = 1,600, ㉡ 공급량 = 500 + 3 × 200 = 1,100

㉢ 수요량(1,600) - 공급량(1,100) = 500만큼 초과수요가 발생한다.

② 시장가격(300만 원)보다 높게 규제(400만 원)한 경우 ⇨ 시장가격대로 유지되므 로 최고가격제의 시행에 대해 아무런 효과가 없다. 왜냐하면 최고가격제는 규제 가격보다 높게 설정할 수는 없지만, 낮게 설정하는 것은 가능하기 때문에 임대인 들은 시장가격을 준수한다.

[계산유형 07] - 부동산 투자론(화폐의 시간가치)

(문15) 대상주택의 현재가격은 1억 원이다. 주택가격이 매년10%씩 상승할 때, 3년 후의 주택가격은 얼마인가?(단, 아래의 자료는 기간은 3년, 이자율은 10%기준이다)

일시불의 현가계수	일시불의 내가계수	연금의 현가계수	연금의 내가계수
0.75	1.33	2.48	3.31

[해설] ① 1억 원을 한 번에 불입(一時拂)하고, 미래(3년 후)에 찾을 금액을 계산하는 문제 이므로 일시불의 내가계수가 사용된다.

② 100,000,000원 × 1.331 = 133,000,000원

(문16) 3년간 매년 100만원씩 적립할 금액의 현재가치를 산정하시오.(이자율 10%, 할인율 12% 적용하며 자본환원계수는 아래와 같다)

구분(3년 기준임)	10%	12%
연금의 내가계수	3.31	-
일시불의 현가계수	-	0.71

[해설] ① 100만원씩 3년간 불입한 후(연금의 내가계수)에 현재 일시불로 찾을 금액(일시불 의 현가계수)을 계산하는 문제이다.

② 100만원 × 연금의 내가계수(3년, 10%) × 일시불의 현가계수(3년, 12%)

= 100만원 × 3.31 × 0.71 = 235만 원

(문17) 어떤 부동산회사가 향후 새로운 투자를 위해 매년 말 기준으로 ① 1억 원씩 을 적립할 때, 10년 후에 투자 가능한 금액은 얼마이며, ② 10년 후에 15억 9,370만 원이 필요하다면 매년 말에 적립하여야 하는 금액은 얼마인가?(단, 이자 율 10%임)

기간	일시금의 내가계수	일시금의 현가계수	연금의 내가계수	연금의 현가계수	감채기금 계수	저당상수
10년	2.5937	0.3855	15.937	6.1445	0.06275	0.1627

[해설] ① 1억 원씩(연금) 적립하여 10년 후(내가계수)에 찾을 금액(연금의 내가계수)을 계산 ⇨ 1억 원 × 15.937 = 15억 9,370만 원

② 미래에 필요금액(내가계수)을 만들기 위해 매년 적립(연금)할 금액(연금의 내가계 수의 역수 = 감채기금계수)의 계산 ⇨ 15억 9,370만 원 × 0.06275(또는 ÷ 15.937) = 1억 원

(문18) 처음 3년까지는 매년 20,000원의 연금을 4년부터 6년까지는 10,000원의 연금을 받을 경우, 연금의 현재가치를 구하시오.(년도 말 기준, 이자율 10%, 3년 기준 연금의 현가계수 2.49, 3년의 일시금의 현가계수 0.75이다)

[해설] ① 3년간 연금의 현가계수에 의해 현재가치를 구함 ⇨ 20,000 × 2.49 = 49,800원

② 4년부터 6년까지 3년간 연금의 현재가치(4년째 초의 현재가치)를 구한다음, 다시 일시불의 현가계수를 이용하여 현재가치를 구함 ⇨ (10,000 × 2.49) × 0.75 = 18,675원 ③ 총 현재가치 = ①49,800 + ②18,675 = 68,475원

[계산유형 08] - 부동산 투자론(화폐의 시간가치+금융이론)

(문19) 다음 자료에 의해 매년 원리금균등분할상환방법에 의할 때, 1차년도의 ① 원리금지불액, ② 이자지급액, ③ 원금상환액을 각각 구하시오.

㉠ 고정금리 년10% ㉡ 상환기간: 10년 ㉢대출원금: 1억 원

㉣ 이자율이 10%이고, 기간이 10년일 때의 저당상수 : 0.16

㉤ 이자율이 10%이고, 기간이 10년일 때의 감채기금계수 : 0.06

[해설] ① 원리금균등상환방법에 의한 원리금지불액 = 1억 × 저당상수(0.16) = 1,600만원

② 이자지급액 = 상환시점의 잔금(1억 원) × 년 이자율(10%) = 1,000만 원

③ 원금상환액 = 원리금지불액(1,600만) - 이자지급액(1,000만) = 600만원

(문20) 저당대부금액은 1억 원이며, 30년 동안 매년 원리금균등분할상환 조건이다. 이자율이 10% 일 경우, 10년 후의 미상환 저당잔금(대출 잔액)을 산정하시오.

구분(이자율 10% 기준)	20년	30년
저당상수	-	0.11
연금의 현가계수	8.51	-

[해설] ① 원리금상환액 = 저당대부금액(1억 원) × 저당상수(30년, 10%) = 1,100만원

② 잔금(현재가치) = 매년 원리금상환액 × 연금의 현가계수(20년, 10%)

= 1,100만원 × 8.51 = 93,610,000원

※ 잔금 = 대부금(1억 원) × = 9,361만 원

(문21) 철갑은 주택을 구입하기 위하여 다음의 조건으로 A은행에서 대출을 받기로 약정했다. 2년 후 미상환된 저당잔금을 계산하면 얼마인가?

㉠ 부동산 가치 : 1억 원 ㉡ 대부비율 : 60% ㉢ 고정금리: 연 10%

㉣ 대출기간: 10년 만기 ㉤ 상환방식: 원금균등분할상환(매년 말 상환)

㉥ 이자율이 10%, 기간이 10년일 때의 저당상수 : 0.16

[해설] ① 대출원금 = 1억 원 × 대부비율(0.6) = 6천만 원

② 매년 원금상환액 = = 600만원

③ 2년 말의 잔금 = 대출원금(6천만) - 2회 원금상환액(600만× 2) = 4,800만원

[계산유형 09] - 부동산 투자론(운영수지계산과 응용)

(문22) 다음 자료를 이용하여 연간 순영업소득(=순수익)을 산정하시오.

㉠ 단위당 예상임대료: 1,000만원/년 ㉡ 임대단위 수 : 10호실

㉢ 공실 및 불량부채(대손)충당금 : 가능조소득의 20%로 추정됨

㉣ 영업경비비율: 유효조소득의 50% ㉤ 대부비율(LTV) : 40%

㉥ 저당조건: 차입금리 10%, 만기 일시상환/년

㉦ 영업소득세 : 200만원 ㉧ 부동산의 매수가격: 5억 원

[해설] ① 가능조소득(100% 임대수입) = 1,000만원 × 10호실 = 1억 원

② 유효조소득(현실적으로 실현가능한 최대소득) = 1억 원 × (1 - 0.2) = 8천만 원

③ 순영업소득(총자본 귀속소득) = 8,000만원 × (1 - 0.5) = 4,000만원

④ 세전현금수지(지분 귀속소득) = 4,000만원 - (5억 × 0.4 × 0.1) = 2천만 원

※ 순영업소득 = 1,000만원 × 10호실 × (1 - 0.2) × (1 - 0.5) = 4,000만원

(문23) [문22]의 자료를 이용하여 연간 총자본수익률과 순소득승수를 산정하시오.

[해설] ① 총자본수익률(종합자본 환원이율) = = 8%

② 순소득승수(乘數 : 자본회수기간) = = 12.5년

③ 총자본수익률과 순소득승수는 역수(逆數)관계가 성립한다. 따라서 다른 조건이 동일하다면 총자본수익률은 클수록, 순소득승수는 작을수록 투자가치는 커진다.

④ 세전현금수지(지분 귀속소득) = 4,000만원 - (5억 × 0.4 × 0.1) = 2천만 원

(문24) 다음의 자료를 이용하여 오피스텔의 ①자본회수기간(순소득승수), ②부채비 율, ③부채감당률을 구하시오.

㉠ 부동산 가치: 100억 원 ㉡ 대부비율: 60% ㉢부채서비스액: 1억 원

㉣ 유효조소득: 20억 원 ㉤ 영업경비비율: 유효조소득의 50%

[해설] ① 순영업소득이 10억 원, 자본회수기간 = = 10년

② 부채비율 = = 150%

③ 부채감당률 = = 10

(문25) 다음의 자료를 보고 회수기간법에 의할 경우 투자대안의 자본회수기간을 산 정하시오.(단, 현금흐름은 기간 동안에 걸쳐 균등하게 발생한다고 가정한다)

기간	현재	1년	2년	3년	4년	5년
현금흐름 (단위: 만원)	-100	20	20	30	60	30

[해설] 3년 + = 3.5년

[계산유형 10] - 부동산 투자론(자기자본수익률과 지렛대효과)

(문26) 10억 원을 오피스텔에 투자하여 1억 원의 순영업소득을 얻었다. 10억 원의 투자금액 중 5억 원은 연 10%의 금리로 타인자본을 활용하고, 5억 원은 자기자 본으로 구성되었을 경우 총자본수익률과 자기자본수익률은 각각 얼마인가?

[해설] ① 총자본수익률 = = 10%

② 자기자본수익률 = × 100 = 10%

③ 자기자본수익률(10%) - 총자본수익률(10%) = [총자본수익률(10%) - 차입금리 (10%)] × 부채비율(1) = 0(零)의 지렛대 효과가 발생한다.

(문27) 다음과 같이 3억 원으로 주택을 구입하여 임대주택사업을 한다고 가장하자. 차입을 이용하는 경우가 차입이 없는 경우에 비해 몇 %p의 지분수익률의 증대효 과가 나타나는가?

구분·	차입이 없는 경우	차입을 이용하는 경우
주택가격	3억 원	3억 원
자기자본	3억 원	1억 원
차입금	0원	2억 원(연리 8%)
순영업소득	3천만 원	3천만 원

[해설] ① 차입이 없는 경우의 지분수익률 = × 100 = 10%

② 차입이 있는 경우의 지분수익률 = × 100= 14%

③ ②14% - ①10% = 4% p 증가한다.

※ [총자본수익률(10%) - 차입금리(8%)] × 부채비율증분(2 = 2 - 0) = 4% 증가

(문28) 아래의 자료를 이용하여 총자본수익률과 자기자본수익률을 구하고 레버리지 를 판정하시오.(단 부동산가격은 변동이 없다고 가정한다.)

㉠ 융자비율 : 50% ㉡ 대부금액 : 5억 ㉢ 순소득승수 : 5 ㉣ 차입금리 : 10%

[해설] ① 융자비율 = ⇨ 부동산가격 = = 10억 원

② 순소득승수 = ⇨ 순영업소득 = = 2억 원

③ 총자본수익률 = = 20%, 지분수익률 = = 30%

※ 지분수익률(30%) - 총자본수익률(20%) = [총자본수익률(20%) - 차입금리(10%)] × 부채비율(1) = +10%(정)의 지렛대효과가 발생한다.

(문29) 아래의 조건으로 1차년도의 자기자본수익률을 계산하면 얼마인가?

㉠ 부동산가격: 100억 원 ㉡ 타인자본: 80억(금리: 10%) ㉢ 자기자본: 20억 원

㉣ 순영업소득(NOI): 10억 원 ㉤ 1년 후 처분가격: 120억 원(가격 년20% 상승)

[해설] ① 세전현금수지 = 10억 원 - (80억 원 × 0.1) = 2억 원

② 자본이득 = 20억 원 ③ 세전소득 = 2억 원 + 20억 원 = 22억 원

④ 자기자본수익률 = = 110%

[계산유형 11] - 부동산 투자론(가중평균기대수익률의 계산)

(문30) 100억 원을 투자하는 부동산 투자 안이 있다. 예상소득과 사상(事象)에 대 한 확률은 아래와 같은 경우 기대수익률을 구하시오.

事象(경기수준)	예상소득	확률
호황 보통 불황	30억 원 20억 원 10억 원	10%(0.1) 30%(0.3) 60%(0.6)

[해설] ① 가중평균기대소득 = (30억 × 0.1) + (20억 × 0.3) + (10억 × 0.6) = 15억 원

② 가중평균 기대수익률 = = 15%

(문31) 다음 자료를 이용하여 600억 원을 투자하는 부동산 포트폴리오의 기대수익 률을 산정하시오.(단, 투자자의 요구수익률은 12%이다)

구분	Ⓐ 오피스텔	Ⓑ 호텔	Ⓒ 임대주택
투자금액	300억 원	180억 원	120억 원
기대수익률	20%	12%	10%

[해설] ① 투자비율 = ⇨ Ⓐ 오피스텔(0.5), Ⓑ 호텔(0.3), Ⓒ 임대주택(0.2)

② 가중평균기대수익률 = (20% × 0.5) + (12% × 0.3) + (10% × 0.2) = 15.6%

(문32) 임대상가의 거래가격은 100억 원이고, 기대되는 연간 순영업소득이 20억 원이다. 임대상가의 자본수익률이 14%이면 자본회수율은 얼마인가?

[해설] ① 장기균형기대수익률 = (종합자본)환원이율 = 자본수익률(할인율) + 자본회수율

② 기대수익률 = = 20% = 환원이율(시장추출법)

③ 환원이율(20%) = 자본수익률(14%) + 자본회수율(?) ⇨ 자본회수율 = 6%

[계산유형 12] - 부동산 투자론(요구수익률과 투자가치의 계산)

(문33) 매년 1천만 원씩 확정적인 순수익이 영구적으로 기대되는 토지가 있다. 시 장에서의 국공채이자율은 연5%이고, 대상토지에 대한 위험보상율이 3%, 기대 인 플레율(inflation rate)은 2%인 경우, 이 토지의 투자가치는 얼마인가?

[해설] ① 요구수익률(要求收益率) = 위험조정할인율 = 투자안의 기회비용(機會費用) = 투자안의 위험 등을 반영할 때, 최소한 요구되는 필수(必修)수익률 = 무위험률(5%) + 위험할증률(3%) + 기대 인플레율(2%) = 10%

② 투자가치 = 투자자의 주관적인 가치 = = 1억 원

(문34) 대상 부동산에 투자하려고할 때, 시간의 대가를 반영한 기회비용은 4%이고, 대상 부동산의 위험대가를 반영한 기회비용은 6%이다. 대상 부동산의 가격이 매 년 2%씩 상승한다면, 투자가치를 계산하기 위하여 투자자가 추계하는 최소한의 수익률과 매년 기대소득이 8천만 원일 때 투자가치는 얼마인가?

[해설] ① 투자가치를 산정하기 위한 최소한의 수익률 = 요구수익률

② 가치가 성장하는 자산의 요구수익률 = 무위험률(4%) + 위험할증률(6%) - 가치성장률(2%) = 8% ※대상자산의 순(純)위험대가 = 위험할증률 - 가치성장률

③ 가치성장 자산의 투자가치 = = 10억 원

(문35) 무위험률이 6%이고, 해당 토지의 위험에 대한 기회비용이 3%이면 예상 물 가상승률은 2%로 예상된다. 해당 토지의 요구수익률이 8%라고 한다면 이 토지 의 가격이 최소 몇% 상승해야 투자가치가 있는가?

[해설] 가치성장 자산의 요구수익률 = 무위험률(6%) + 위험할증률(3%) + 예상 인플레률(2%) - 가치성장률(?%) = 8% ⇨ 가치성장률 = 6% + 3% + 2% - 8% = 3%

[계산유형 13] - 부동산 감정평가론(원가법-복성가격)

(문36) 대상건물은 1,000이고, 당 재조달원가는 10만원이다. 다음의 추가자료 에 의해 정액법에 의한 건물의 복성가격을 구하시오.(단 잔가율은 10%)

㉠ 경과연수 : 5년 ㉡ 잔존 경제적 내용연수 : 15년 ㉢ 재조달원가 : (?)

[해설] ① 매년 감가액 = = 450만원

② 5차년도 말 감가누계액 = 매기 감가액(450만원) × 경과연수(5년) = 2,250만원

③ 가격시점의 평가액 = 재조달원가(1억 원) - 감가누계액(2,250만원) = 7,750만원

(문37) 건설기계의 재조달원가는 1억 원이고, 잔존가액이 1천만 원이다. 매년 정률 이 20%일 경우 3차년도 말의 정률법에 의한 복성가격은 얼마인가?

[해설] 복성가격 = 재조달원가 × = 1억 원 ×

= 1억 원 × 0.512 = 5,120만 원

(문38) 다음 자료를 이용하여 적산임료에 포함되는 필요제경비를 산정하시오.

㉠ 소득세: 200만원 ㉡ 감가상각비: 200만원 ㉢ 전기요금과 수도요금: 100만원

㉣ 유지관리비: 100만원 ㉤ 법인세: 100만원 ㉥ 재산세: 100만원

㉦ 취득세, 등록세: 500만원 ㉧ 증축비용/설비 교체비용: 2,000만원

[해설] ① 필요제경비가 아닌 항목 ⇨ ㉮취득관련비용(㉦, ㉧), ㉯소득관련항목(㉠, ㉤), ㉰공익비 및 부가사용료(㉢)

② 필요제경비 = 감가상각비(㉡) + 유지관리비(㉣) + 재산세(㉥) = 400만원

※ 기초가격이 1억 원이고, 기대이율이 10%일 때의 적산임료 = [기초가격(1억) × 기대이율(0.1)] + 필요제경비(400만원) = 1,400만원

[계산유형 14] - 부동산 감정평가론(거래사례비교법-비준가격)

(문39) 거래사례는 1년 전에 매도자의 사정으로 인해 급매로 정상가격대비 20% 저 가인 80,000,000원에 거래 되었다. 대상 토지는 사례토지보다 개별요인이 10% 열세할 경우 대상토지의 비준가격은 얼마인가? (거래시점부터 가격시점까지의 지가 상승률은 10%이고, 사례 토지는 인근지역에 소재하고 있다)

[해설] 비준가격 = 거래시점의 사례가격(8,000만원) × 사정보정치[]× 시점수정치[] × 지역요인비교치[] × 개별요인비교치[ = 9,900만원

(문40) 다음의 자료로 거래사례비교법에 의한 대상토지의 당 가격을 산정하시오.

㉠ 유사지역에 소재하는 표준지의 가격 : 10,000원/

㉡ 공시지가 공시기준일로부터 가격시점까지의 가격 변동치: 10%만큼 상승

㉢ 대상 토지가 소재하는 인근지역은 표준지의 소재지역보다 20%우세하다.

㉣ 표준지(100기준)대비 대상토지의 개별요인분석표

구 분	가로조건	접근조건	획지조건	기타조건
비교치	90	120	100	100

[해설] 비준가격 = 표준지가격(10,000원) × 시점수정치(1.1) × 지역요인비교치(1.2) × 개별요인비교치(1.08 = 0.9 × 1.2 × 1.0 × 1.0) = 14,256원/

(문41) 경제적 내용연수가 완료된 구건물이 존재하는 사례 토지가 1년 전에 매수자 가 철거하는 것을 전제로 9천만 원에 거래되었다. 철거비용은 1천만 원이며, 거 래시점과 가격시점과의 지가하락률 20%이다. 지역요인과 개별요인이 동일할 경 우 대상 토지의 가격을 구하시오.

[해설] 매수자가 철거를 전제로 한 사례이므로, 사례가격에는 철거비용이 공제되어 있기 때문에 철거비용을 가산하여 정상적인 토지가격을 추계하고 지가하락률을 적용한다.

⇨ 정상적인 토지가격(1억 원 = 9,000만원 + 1,000만원) × (1 - 0.2) = 8천만 원※ 매도자가 철거를 전제로 한 경우에는 정상적인 토지가격으로 거래된 사례이므로, 철거비용을 사정보정할 필요가 없다. 따라서 거래가격 9천만 원에 시점수정만 한다.

[계산유형 15] - 부동산 감정평가론(수익환원법-수익가격)

(문42) 아래의 자료를 이용하여 직접환원법에 의한 수익가격을 구하시오.

㉠ 영업경비비율: 유효조소득의 10% ㉡ 유효조소득: 1억 원

㉢ 토지와 건물의 가격구성 비율: 1:1 ㉣ 자본수익률(할인율) : 8%

㉤ 건물의 잔존 경제적 내용연수: 50년

[해설] ① 토지의 환원이율 = 자본수익률(8%), 건물의 환원이율 = 자본수익률(8%) + 자본회수율(감가률(2%) = ) = 10%

② 종합환원이율 = 토지의 환원이율(8%) × 토지구성비(0.5) + 건물의 환원이율(10%) × 건물구성비(0.5) = 9%

③ 수익환원법에 의한 수익가격 = = 10억 원

(문43) 아래의 자료로 다른 조건이 일정할 경우, 직접환원법을 이용하여 대상토지의 최유효이용(최고최선의 이용)을 결정하고, 토지의 가격을 구하시오.

구분	호텔	오피스텔	임대아파트	매장용
순영업소득	1,300만원	1,200만원	1,100만원	800만원
환원이율	13%	12%	11%	10%
개발비용	5,000만원	5,500만원	6,000만원	4,000만원

[해설] ※ 개발비용을 반영한 토지가치 =

① 호텔 : 1,300만원 / 0.13 - 5,000만원 = 5,000만원

② 오피스텔 : 1,200만원 / 0.12 - 5,500만원 = 4,500만원

③ 임대아파트 : 1,100만원 / 0.11 - 6,000만원 = 4,000만원

④ 매장용 : 800만원 / 0.1 - 4,000만원 = 4,000만원

(문44) 아래 자료를 이용하여 대상 부동산의 저당상수(MC)를 구하시오.

㉠ 부동산의 가격 : 100억 원 ㉡ 융자비율(LTV) : 50%

㉢ 부채감당률(DCR) : 1.8 ㉣ 순영업소득 : 18억 원

[해설] ① 부채감당법의 환원이율 = = 부채감당률 × 대부비율 × 저당상수

② 환원이율 = 0.18() = 1.8 × 0.5 × 저당상수(?)

⇨ 저당상수 = = 0.2(20%)

[미네르바]

4월도 하시고...매순간 겁고 행복한 일들로 가득하시길 기원드리나이다

[해야]

미네르바님..감사합니다..근데..어려워..개인독대받아야알거같군요..도와주요...