시공사의 우선수익자 지정청구 방법|

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Q 시공사의 우선수익자 지정청구 방법|♡..법률 도우미

상록이(정태하) | 조회 97 | 2015.05.12. 20:15 http://cafe.daum.net/gmwinwin/YEpw/32  //

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미지급 공사비에 대한 우선수익자로 지정하기로 하는 특약이 있음에도 신탁회사가 이를 협조해주지 않는 경우 시공사의 우선수익자 지정청구 방법

1. 문제점

상가건물 등을 건축하여 분양하기 위하여 대리사무계약(당사자 : 시행사, 시공사, 대출은행, 신탁회사)과 분양관리신탁계약(위탁자 : 시행사, 수탁자 : 신탁회사, 우선수익자 : 대출은행, 수익자 : 시행사)을 하는 경우 신탁계약서 등에 시공사의 유치권행사를 배제시키는 대신 건물의 소유권보존등기 시까지 미지급 공사비가 있는 경우 후순위우선수익자로 지정해주기로 하는 특약을 하는 경우가 많이 있다. 그런데 신탁계약의 당사자인 시행사(위탁자)와 신탁회사(수탁자)가 협조해주지 않는 경우 시공사가 어떤 방식으로 우선수익자 지정을 받을 수 있는지 소송방법이 문제된다. 만약 우선수익자등기를 하지 못하고 있는 동안 수익자인 시행사의 채권자들이 이미 수익권 및 신탁해지에 따른 소유권이전등기청구권에 대하여 가압류 내지 압류를 한 경우 시공사는 소송을 통해 우선수익자로 지정받을 수 있는지, 우선수익자로 지정받을 수 있다면 우선수익금의 범위는 어느 정도 인지도 문제된다.

2. 우선수익자로 지정받기 위한 소송수행방법

가. 시공사가 우선수익자로 지정받는 것은 신탁원부 상에 기재되어야 하고, 이는 등기사항이다. 따라서 신탁원부상의 ‘우선수익자’란을 변경하도록 하는 우선수익자 변경등기청구 소송을 제기하여야 할 것이다.

나. 법원도 「원고가 피고 시행사에 대하여 상가신축공사와 관련하여 14억 원 상당의 공사대금채권을 가지고 있는 사실, 이 사건 신탁계약서 특약사항 제5조에 의하면, 피고 시행사는 이 신탁계약에 의한 신탁부동산에 건물을 신축 또는 증축하는 경우에는 준공 즉시 해당 부동산을 피고 신탁회사에 추가로 신탁하기로 하였고, 위 추가 신탁 시 시공사의 미지급 공사비가 잔존할 경우에는 시공사를 후순위 우선수익자로 지정하기로 한 사실 (중략) 등에 비추어 보면, 위 추가 신탁 시 원고의 피고 시행사에 대한 공사대금채권이 존재하는 이상 피고 신탁회사는 이 사건 신탁계약에 따라 이 사건 대지 및 이 사건 상가에 관하여 마친 신탁원부에 원고를 후순위 우선수익자로 하는 신탁원부 기재사항의 변경등기절차를 이행할 의무가 있고, 피고 시행사는 위 변경등기에 대하여 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다(서울중앙지방법원 2012가합12578호 판결).」고 판시하였다.

다. 따라서 시공사는 법률상 소유자인 신탁회사를 상대로 신탁원부 기재사항 변경등기청구를, 이해관계인인 신탁원부에 기재된 수익자들을 상대로 위 변경등기에 관한 승낙의 의사표시를 구하는 소송을 제기하면 된다(서울중앙지방법원 2011가합128582호 판결 등 참조).

3. 수익자의 수익금 등에 대하여 (가)압류 결정이 된 경우 우선수익자지정이 가능한지 여부

가. 법원의 판결

⑴ 서울중앙지방법원은 「피고 시행사가 피고 신탁회사에 대하여 가지는 정산금 또는 수익금 및 기타 지급채권과 소유권이전등기청구권에 관하여 가압류 내지 압류결정을 받았다 하더라도 이는 이 사건 대리사무계약서 제23조에 따른 자금집행 후 남은 수익금이 존재하는 경우에 한하여 효력이 발생한다고 봄이 상당하고, 원고의 공사비 잔금을 피고 시행사의 사업수익금보다 우선적으로 집행하기로 한 이상 피고 신탁회사가 원고를 후순위 우선수익자로 지정하는 데 있어 위 가압류 내지 압류결정은 장애가 되지 않는다(서울중앙지방법원 2012가합12578호 판결).」고 판시하였다.

⑵ 이에 더하여 서울고등법원은 「설령 위 피고의 주장대로 원고의 공사대금 채권의 우선권이 인정되지 않는다고 하더라도, 위와 같은 압류 및 가압류는 피고 신탁회사로 하여금 피고 시행사에 압류 또는 가압류된 금원의 지급을 금지하는 효력만 가질 뿐이지, 나아가 위 피고가 이 사건 대리사무계약 및 신탁계약에 기하여 원고에게 직접 부담하는 신탁원부 기재사항 변경등기의무까지 제한하는 효력을 가지는 것은 아니다(서울고등법원 2013나6874호 판결).」고 판시하였다.

나. 소결

위 판결에 따르면, 시행사의 채권자들이 수익자인 시행사가 신탁회사에 대하여 가지는 수익금, 소유권이전등기청구권 등에 대하여 (가)압류 결정을 받았는지에 상관없이 시공사는 우선수익자로 지정받을 수 있다.

4. 우선수익권 채권최고액(=우선수익권증서 발행금액)

가. 공사대금에 관한 우선수익권 채권최고액이 별도로 정하여져 있지 않을 경우 이를 얼마로 정해야 하는지 문제된다.

나. 이에 대하여 법원은 「정은행의 우선수익권 채권최고액을 정은행이 피고 시행사에 대출한 금액의 130%로 정한 사실을 인정할 수 있는바, 위 규정을 유추하여 보면, 원고의 우선수익권 채권최고액도 원고가 피고 시행사에 대하여 가지는 공사대금의 130%라고 봄이 상당하다(서울중앙지방법원 2012가합12578호 판결).」고 판시하였다.

다. 따라서 신탁계약서 등에 의하여 시공사의 공사비에 대한 우선수익권 채권최고액이 지정되어 있지 않다면, 다른 우선수익자(1순위)의 채권최고액을 유추 적용하여 정하면 될 것이다.

5. 결론

미지급 공사비가 있고, 이에 대한 후순위우선수익자로 지정해주기로 하는 신탁계약상의 특약이 있다면, 시공사는 법률상 소유자인 신탁회사를 상대로 신탁원부 기재사항 변경등기청구를, 등기부상 이해관계가 있는 수익자들을 상대로 변경등기에 관한 승낙의 의사표시 청구를 하면 될 것이다. 위 청구가 확정되면, 우선수익자변경등기를 마치고 우선수익자로서의 지위를 향유할 수 있게 된다.