개별주택가격 공시전 기준시가 산정방법

[산내들]

[ 제 목 ]

개별주택가격 최초 공시전 취득한 겸용주택의 취득당시 기준시가 산정방법

[ 요 지 ]

개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택(A)의 취득당시의 기준시가는 소득세법 시행령 제164조 제7항의 규정에 의하여 계산한 가액으로 하는 것이며, 주택외 부분(B)의 토지 · 건물의 취득당시의 기준시가는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목을 적용하는 것임

[ 회 신 ]

귀 질의의 경우 기존해석사례(서면인터넷방문상담5팀-741, 2008.04.04)를 참고하시기 바랍니다.

[ 관련법령 ]

소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

 - 2003.04. 경남 함안군 소재 A건물(겸용주택) 취득

 - 2009.00. A건물을 주택으로 용도변경 및 증축

 - 2011.11. A주택 양도

○ 질의내용

개별주택가격 최초 공시전 취득한 겸용주택의 취득당시 기준시가 산정방법

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. (2009. 12. 31. 개정)

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물 (2009. 12. 31. 개정)

가. 토지 (2009. 12. 31. 개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물 (2009. 12. 31. 개정)

건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2009. 12. 31. 개정)

건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액

라. 주택 (2009. 12. 31. 개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

①~⑥ 생략

⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

(이하 생략)

○ 서면인터넷방문상담5팀-741, 2008.04.04.

[사실관계]

- 경기도 시흥시 00동 소재 토지를 2004.5.28.취득하여 건물을 2005.8.18.준공 취득하였습니다. 건물 신축 시 증빙을 갖추지 못하고 있습니다. 이 건의 건물은 준공 시 1층 및 2층은 근린생활시설, 3층.4층은 주택입니다. 2006.4.28.자 3층 4층 개별주택가액(기준시가)은 19,400만원으로 고시되었습니다. 이후 2006년 중 1,2층의 용도를 근린생활시설에서 주택으로 변경되었슴니다. 2007.4.30.자 개별주택 가격은 1층-4층 전체의 가액으로 39,300만원으로 고시되었음.

- 건물의 취득가액이 불분명하여, 양도실가를 취득시 기준시가 / 양도시 기준시가로 환산하여 취득가액을 구하고자 합니다.

문의> 위와같이 보유기간중 용도가 변경되어 기준시가의 기준면적이 바뀐 경우 취득당시 기준시가 적용의 기준은 무엇인지?

(갑설) 양도시 전체가 주택으로서 2007.4.30.자 개별주택가액을 최초고시가액으로 하여 취득 시 기준시가를 적용한다.

(을설) 양도시에는 2007.4.30.자 전체주택가액을 기준시가로 적용하고, 취득기준시가는 주택부분은 최초고시된 2006.4.28.자 개별주택가액을 기준시가로 하고, 근생부분은 토지는 개별공시지가, 건물은 건물기준시가로 적용한다.

[질의내용]

- 위 두가지 중 어느것이 맞는지?

[ 회 신 ]

귀 질의의 경우 기 질의회신사례(서면4팀-149, 2007.01.11.)를 참조하시기 바랍니다.

○ 서면4팀-149, 2007.01.11.

주택(A)과 주택외의 부분(B)으로 복합되어 있는 건물에 대해 소득세법 제99조 규정에 의한 기준시가를 산정함에 있어서 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택(A)의 취득당시의 기준시가는 소득세법 시행령 제164조 제7항의 규정에 의하여 계산한 가액으로 하는 것이며, 주택외 부분(B)의 토지 · 건물의 취득당시의 기준시가는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목을 적용하는 것입니다.