아버지가 아들에게 주택부수토지를 양도시 시가? 개별주택가격확인원 발급 후 기준시가로 다시 안분

아버지가 아들에게 주택부수토지를 양도시 시가? 국세에 노고가 많으십니다. 자녀들간의 다툼으로 아버지가 아들에게 증여시 유류분제도로 인하여 법적인 분쟁이 우려되어. 실제로 단독주택부수토지를 시가에 아버지가 아들에게 주택부수토지를 양도하고자 합니다.단독주택을 담보로 한 채무는 없습니다. 그런데 시가가 드러나지 않아 보충적방법으로 양도하고자 합니다. 대금도 실제로 지급하려고 합니다. 단독주택에 대하여 개별주택가격확인원상 안분하면 토지가액은 139,000,000원이고 개별공시가 x 면적(㎡)하면 112,320,000원 입니다. 상기의 경우 시가를 상속증여시에만 개별주택가격확인원으로 보므로 개별공시지가 x 면적(㎡)한 기준시가로 보는지요? 아니면 개별주택가격확인원상의 안분금액인 토지가액으로 보는지요? 답변:아버지가 아들에게 주택부수토지를 양도시 시가? 안녕하십니까?  항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다. 직계비속(자녀)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 직계비속이 증여받은 것으로 추정하여 이를 직계비속의 증여재산가액으로 보는 것입니다.(상속세 및 증여세법 제44조) 그러나, 직계비속에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서, 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우이거나 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다)받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우 및 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우에는 직계존비속간의 거래를 증여로 추정하지 아니합니다. 즉, 양도거래로 보는 것입니다. 실거래가로 신고시 적용할 양도가액은 반드시 실지거래가액으로 신고해야 하는 것임을 안내드립니다 다만 상속세 및 증여세법상 고저가 양도에 따른 이익의 증여 판단시 시가란 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(시가 및 보충적 평가가액)을 말하는 것입니다. 귀 상담의 경우 보충적평가방법으로 주택의 부수토지를 평가하는 경우 개별주택가격이 공시된 주택의 토지분 평가는 개별주택가격을 건물기준시가와 토지 개별공시지가로 안분하여 산정하는 것으로 사료됩니다. 아래 해석사례를 참고하시기 바랍니다. ※ 상증, 서면인터넷방문상담4팀-858 , 2008.03.31 [ 제 목 ] 개별주택가격이 공시된 주택의 토지분 평가방법 [ 요 지 ] 부동산의 보충적평가시 개별주택가격이 공시된 주택의 토지분 평가는 개별주택가격을 건물기준시가와 토지 개별공시지가로 안분하여 산정하는 것임 [ 회 신 ] 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격이 공시된 단독주택을 「상속세 및 증여세법」제61조 제1항 제4호의 규정에 의하여 평가함에 있어 건물과 부수토지의 가액을 구분하여야 하는 경우에는 당해 개별주택가격을 평가기준일 현재 같은조 제1항 제2호의 규정에 의하여 평가한 건물가액과 같은항 제1호의 규정에 의한 개별공시지가로 안분하여 주택의 가격 또는 토지의 가격을 산정하는 것입니다. [ 관련법령 ] 상속세및증여세법 제61조【부동산 등의 평가】 ※ 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 O 사실관계 1) 토지와 건물(주택)의 현황 - 개별주택가격 : 401,000,000원 - 토지의 개별공시지가 : 332,000,000원 - 건물기준시가 : 135,000,000원 2) 소유관계 - 토지 : 갑 (을의 母) - 건물 : 을 O 질문내용 위와같이 토지와 건물의 소유자가 각각 다른 경우로서 갑 소유의 토지를 을에게 증여할 경우에 보충적평가방법에 의하여 증여재산(토지)을 평가할 때 증여재산을 토지 개별공시지가인 332,000,000원으로 평가해야 하는지 또는 개별주택가격 401,000,000원을 건물기준시가와 토지개별공시지가의 비율로 안분하여 토지분 증여재산가액을 평가하여야 하는지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) O 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. 1. 토 지 (2005. 7. 13. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 2. 건 물 (2005. 7. 13. 개정) 건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 3. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 신설) 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액 4. 주택 (2005. 7. 13. 신설) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. ④ 제1항 제1호 단서에서 “배율방법”이라 함은 개별공시지가에 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다. ⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간ㆍ성질ㆍ내용ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. ⑥ 기타 시설물 및 구축물에 대하여는 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 소요되는 가액을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. ⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. ⑧ 「소득세법」 제99조 제4항 내지 제6항 및 동법 제99조의 2의 규정은 제1항 제3호의 규정에 의하여 국세청장이 산정 및 고시한 가액에 대한 소유자 그 밖의 이해관계인의 의견청취 및 재산정ㆍ고시신청에 관하여 이를 준용한다. 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규) O 서면4팀-1462, 2007.05.02 【질의】 (질문1) o 동일지번에 주택은 “갑”소유로 되어 있고 그 주택 부수토지는 “을” 소유로 되어 있으며, 2006년도에 주택과 그 부수토지를 일괄하여 공시된 개별주택가격이 있음(주택 및 토지가격 구분이 안 되어 있음) o 2006.9.에 을 소유의 토지를 갑에게 증여하여 당해 토지를 상속세 및 증여세법 제61조의 규정에 의하여 평가하고자 하는데 어떻게 평가하는지 여부 〈갑설〉 평가액＝ ① 토지면적X② 2005년 개별공시지가 〈을설〉 평가액＝ 2006년 개별주택공시가격X(토지면적X 2005년 개별공시지가)÷(주택부분에 대한 국세청기준시가)＋(토지면적X 2005년 개별공시지가) (질문2) o 동일지번에 주택과 상가건물은 “갑”소유로 되어 있고, 그 주택과 상가건물 부수토지는 “을”소유로 되어 있음. o 2006년도에 갑소유 주택과 부수토지 중에서 주택비율에 해당하는 주택부수토지는 일괄하여 개별주택가격이 공시됨(주택 및 토지가격 구분이 안 되어 있음) o 2006.9.에 을 소유 토지(주택 및 상가부수토지)를 갑에게 증여하였으며, 증여받은 당해 토지를 상속세 및 증여세법 제61조의 규정에 의하여 평가하고자 하는데 어떻게 평가하는지 여부 〈갑설〉 평가액＝ ① 토지전체면적(상가부수＋주택부수)X② 2006년 개별공시지가 〈을설〉 평가액 ＝ [① 상가부수토지면적X② 2006년 개별공시지가]＋[③ 2006년 개별주택공시가격X④ 주택부수토지의 2006년 개별공시지가÷(⑤주택부분에 대한 국세청기준시가＋주택부수토지의 2006년 개별공시지가)] (쟁점사항) 토지와 건물을 일괄하여 2006년도에 공시한 개별주택가격이 있는 건물과 그 부수토지중 건물 또는 그 부수토지를 증여받거나 상속을 받아 건물고 토지의 가액을 구분해야 하는 경우 구분방법이 무엇인지 여부임. 【회신】 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격이 공시된 단독주택을 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제4호의 규정에 의하여 평가함에 있어 건물과 부수토지의 가액을 구분하여야 하는 경우에는 당해 개별주택가격을 평가기준일 현재 같은조 제1항 제2호의 규정에 의하여 평가한 건물가액과 같은항 제1호의 규정에 의한 개별공시지가로 안분하여 주택의 가격 또는 토지의 가격을 산정하는 것임. 다만, 귀 질의의 경우와 같이 평가기준일이 2006년 개별공시지가 고시일 이후인 경우로서 개별주택가격이 공시된 주택의 부수토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ고시하지 아니한 경우에는 2005년 개별공시지가를 적용하는 것임. * 오늘도 고객님께 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.  상담분류 : 양도소득세  답변일자 : 2016-04-18