아파트 공동체 협동조합

[anjelo]

거대한 실험의 시작,

아파트 공동체 협동조합 ‘We stay’ 2편   

사회적기업이 짓고 협동조합이 운영하는 ‘We stay’ 는 아파트가 다시 사람이 사는 ‘집'으로 거듭나기 위한 첫걸음이다. 물론 그 과정은 생각보다 쉽지 않다. ‘We stay’사업에 투입되는 자금만 해도 무려 약 4천억 원. 하나의 사회적경제조직이 이 정도까지 큰 규모로 추진했던 사업이 있었을까? 하지만 핵심은 '누가 하느냐'가 아니라 '입주자인 시민들이 어떤 이익을 받을 수 있냐'는 것이다.

얼굴도 몰랐던 이들과 공동체로 묶여 아파트를 운영한다니 ‘제대로 될까’ 걱정부터 든다. 그래서 천천히 공동체를 만들어 가려는 것. ‘We stay’ 사업을 추진하는 예비 사회적기업 더함은 아파트 입주자들을 모집하고 이들로 구성된 공동체 주택협동조합의 설립을 지원하고 공동체 운영 교육을 진행한다. 입주 이후에는 다양한 사회적경제 조직과 협력을 주택협동조합의 공동체적 운영을 컨설팅을 지속할 예정이다.

'We stay'의 운영구조, 협동조합원의 자격과 혜택, 아파트의 위치와 편의시설, 부동산 사업의 Risk, 궁극적인 목표, 향후 사업 일정, 입주자의 실질적인 부담액까지 ‘We stay’에 대해 여러 가지 궁금한 점들을 8문 8답으로 정리했다.

1. 얼마나 저렴한가?

‘We stay’의 협동조합원이 부담하는 비용은 주변 시세의 60~70% 수준이다. (남양주시 별내 지구는 주변 평균 시세의 78%, 고양시 지축 지구는 평균 71.5%의 전세가격) 조합원인 입주자가 부담하는 보증금과 월세는 기본적으로 주변 아파트 시세를 고려하면서, 조합원의 실질적 이익을 최대화했다. 월소득 200만 원(소득 5분위 중 2분위) 계층도 주거비 부담 없이 장기간 거주토록 재무구조를 설계했으며, 8년의 의무임대 기간 이후에도 협동조합의 결정에 따라 비슷한 조건으로 장기거주도 가능하다.

입주자는 리츠의 임차인 자격과 함께 아파트 지분을 소유한 협동조합의 조합원 자격을 가지는데, 임차인으로서 리츠에 보증금을, 조합원으로서 협동조합에 출자금을 내는 형태라 볼 수 있다. 이에 아파트 면적 구분에 따라 세 단계의 출자금과 보증금 절차 후 거주하면서 월세를 내면 된다.

(별내 지구 입주자&조합원 부담 비용, 위 금액은 국토부 등과 최종사업 약정에 결과에 따라 달라질 수 있음, 단위: 만 원)

먼저 남양주시 별내 지구의 경우 예비 협동조합원으로 가입하면 초기 출자금으로 2,500만 원을 내고 입주 시에 1,000~1,500만 원, 보증금으로 8,500~11,000만 원(기준)을 납부한다. 초기 출자금은 ‘We stay’ 사업 시행 전 더함, 주택보증기금 등이 리츠의 지분을 구입하는 금액이고, 입주시 출자금은 아파트 준공 시에 만들어지는 협동조합의 출자금이라 할 수 있다. 보증금은 아파트 소유권을 가지고 있는 리츠에 대한 임대 보증금이다. 조합원의 상황에 따라 보증금을 더 납부하고 월세를 적게 낸다거나 월세를 더 내고 보증금을 덜 납부하도록 전환할 수 있다. 임대료 인상률은 2년마다 보증금 및 월세 5% 인상으로 고정됐다.

(지축 지구 입주자&조합원 부담 표, 위 금액은 국토부 등과 최종사업 약정에 결과에 따라 달라질 수 있음, 단위: 만 원)

고양시 지축 지구도 기본적인 방식은 별내 지구와 같다. 초기 출자금은 3,000만 원으로 동일하고 입주 시 협동조합 출자금은 없다. 입주 시 보증금은 면적에 따라 16,000~20,000만 원(기준)이다. 지축 지구 또한 협동조합원의 상황에 따라 전환할 수 있으며 두 번째 전환 옵션은 협의 중이다. 임대료 인상률은 월세만 연 4.3% 인상된다. 게다가 전월세 전환율은 3.29%의 낮으며, 월세도 12%까지 세액 공제 가능하다. 추가로 조합원으로 가입할 때 소정의 사업 준비비가 있어, 이를 납입해야 조합원으로 가입할 수 있다.

2. 어떻게 부담을 낮출 수 있었나?

이는 사회적경제조직은 건설사와는 달리 최소의 마진으로 사업을 진행하기 때문에 가능했다. 아파트 준공 전에는 예비 사회적기업 더함이, 준공 후에는 협동조합이 운영하게 되므로 전체적인 비용을 절감할 수 있었다. 아파트가 준공될 토지 또한 별내의 경우, 아파트가 준공될 토지 또한 LH주택공사와의 협상을 거쳐 감정가가 아닌 조성원가로 매입했고, 지축의 경우 토지임대부 방식을 통해 초기 사업비용을 줄였으며, 주택도시기금과 주택도시보증공사의 보증 대출 등을 통해 낮은 이자로 공공과 민간자금을 활용해 가격경쟁력을 챙겼다. 게다가 북서울신협과 등 사회적 금융기관과의 연계를 통해 아파트에 입주하는 협동조합원은 초기 출자금을 포함한 입주 시 출자금과 보증금을 완화된 대출조건으로 금융서비스를 받을 수 있다.

3. 'We stay’사업의 운영구조는?

일반적인 뉴스테이 사업구조와 비슷하다. 뉴스테이는 부동산투자회사법의 특수법인으로 리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)를 설립해 부동산 사업에 필요한 자금을 공공, 민간을 통해 확보해 개발운용하는 방식이다. 'We stay’도 마찬가지로 별내와 지축 지구 사업에 필요한 리츠를 설립하고, 이를 중심으로 아파트 개발에 필요한 토지 구입, 건설 시공 점검, 자산관리를 한다. 주택도시기금출자, 기금융자, 기금보증을 통해 공공과 민간자본이 조달되는 구조다. (지축 지구 같은 경우 토지 가격이 높아 토지지원 리츠가 별도로 만들어졌다)

(별내 지구 'We stay' 사업 운영도)

(지축 지구 'We stay' 사업 운영도)

이후 아파트가 준공되면 계약에 따라 협동조합과 주택도시기금만이 아파트를 소유한 리츠의 주주가 된다. 주택도시기금은 3%의 배당만 받으면 이해관계가 사라지기 때문에 아파트 운영에 대한 권한은 협동조합이 가지는 셈이다. 입주자인 조합원의 입장에서는 자신들이 출자해서 만든 협동조합이 리츠의 주주이므로 지분을 통한 아파트 소유자인 동시에 부동산 소유권을 가진 리츠와 8년 동안 의무임대계약을 맺는 임차인으로서 이중적 지위를 가진다. 입주자인 조합원이 부담하는 자본이 전체의 4~5%뿐이고 나머지는 국가기금 혹은 국가 보증자금이라는 점을 감안한다면, ‘We stay’는 기존의 뉴스테이를 제도를 효과적으로 활용해 주거 안정성을 확보한 부동산 사업이다.

4. 부동산 사업의 위험성은 없나?

부동산 개발 사업에서 주요한 리스크는 자금 조달과 토지 매입 부분에서 발생한다. ‘We stay’의 자금 중 입주자가 부담하는 부분은 약 4%이다. 나머지는 사실상 정부기금으로, 자금은 이미 준비되었다고 볼 수 있다. 토지 같은 경우 LH 공사가 소유한 신도시 택지였다. 예비 사회적기업 더함이 정부가 별내와 지축 지구에서 추진할 뉴스테이 사업의 우선협상대상자로 선정된 후 협상을 통해 해당 토지를 확보했고 ‘We stay’ 사업을 진행하는 것이다. 우선협상을 통해 사업약정이 체결되면, 자금 조달과 토지 매입 이슈는 무리 없이 해결되는 상황이다. 더불어 ‘We stay’ 사업의 협동조합은 협동조합 기본법에서의 비영리를 추구하는 사회적협동조합이다. 흔히 재개발사업의 지역주택조합과 전혀 다른 개념이다. 우려할만한 분쟁도 발생할 가능성도 거의 없다.

다만 시공사인 건설사의 부도에 따른 문제가 있을 수 있다. 하지만 ‘We stay’는 정부의 기금을 통해 추진되는 사업으로 이 또한 입주자인 협동조합원에게 영향을 주지 않는다. 혹시 시일이 늦춰지더라도 비용이 발생하더라도 부담을 주지 않는 구조다. 또 지어지는 아파트는 녹색 건축 인증 등 거의 모든 인증을 받기 때문에 품질면에서도 뒤처지지 않는다.

5. 성공 사례가 있나?

아직 우리나라에는 없다. 하지만 유럽과 미국에서는 이미 많은 곳에서 성공적으로 운영되고 있다. 1926년 뉴욕 맨해튼에 지어진 Cooperative Village는 중산층과 노동자에게 적정가격의 주택을 제공할 목적으로 만들어졌으며 4개의 협동조합이 12개의 건물, 4,500개의 방을 소유하고 있다. 캐나다에서는 1930년대에 임대형 주택협동조합을 중심으로 퍼지기 시작했다. 2012년 기준, 약 25만 명이 거주하는 96,742호의 주택을 2,339개의 주택협동조합이 공급하고 있다. ‘We stay’와 다른 점이라면 주택의 소유권은 주택협동조합이 가지고 조합원은 지분의 배분 없이 주택에 영구 거주할 수 있는 권리를 보장받는다. 독일 같은 경우에는 비영리단체 사업자에게 세제 혜택을 주는 방식으로 주택 공급을 시작했으며 1862년 1호 주택협동조합이 설립된 이래 2010년 기준으로 약 1,850개의 주택협동조합이 218만 호의 주택을 공급하고 있다. ‘We stay’는 별내 지구 491세대, 지축 지구 539세대로 모두 1,030세대가 입주하는 대규모 사업으로, 국내에서 이 정도의 규모로 추진된 주택협동조합은 최초다.

(뉴욕 맨해튼 Cooperative Village, Images courtesy of http://coopvillage.coop)

6. 아파트 준공 후 협동조합은 어떻게 운영되는가?

협동조합원을 통한 자주관리가 기본이다. 기본적인 운영은 협동조합 7원칙을 바탕으로 협동조합원들이 함께 정한 정관에 의거해 이뤄지고, 의사결정 또한 조합원들이 직접 참여해 총회를 통해 결정한다. 여기에 공동체 이익회사(CIC)가 설립되어 실질적인 아파트 운영을 맡게 된다. 협동조합의 본격적인 시작은 아파트 준공 후 입주시부터로, 그 전까지는 더함을 비롯한 다양한 사회적경제조직이 입주자들이 입주 후 협동조합을 제대로 운영할 수 있도록 교육 및 컨설팅할 예정이다.

아파트 단지 내에는 법정기준 3~4배 규모의 커뮤니티 공간이 만들어지는데, 이 또한 협동조합 자체적으로 설립하게 될 자회사를 통해 운영된다. 특히 국공립어린이집, 마더센터 등 보육과 교육에 특화된 시설들이 들어설 예정으로, 이를 통해 약 150여 개의 협동조합원 일자리를 창출할 수 있다.

(별내 지구 공동체 자주관리 모델 구조도)

7. ‘We stay’ 사업의 궁극적인 목표는 무엇인가?

안전, 재미, 협동, 신뢰를 기반으로 하는 아파트 마을 공동체를 지향한다. 이는 협동조합의 지속가능성과도 밀접한 관련이 있다. ‘We stay’ 사업은 의무임대기간인 8년이 지나면 일반적으로 리츠를 청산하고 리츠가 가지고 있던 아파트의 소유권을 처리해야 한다. 이때 협동조합은 그 당시 제반 환경을 감안하여 리츠의 유지를 결정할 수도 있고, 리츠를 청산하면서 협동조합이 통으로 분양을 받아서 공동체적으로 소유(조합원은 지분을 통한 소유)하게 할 수 있다. 다만, 이 경우 조합원은 기존에 납입한 출자금과 보증금 외에 사실상의 분양전환에 대한 추가 비용을 내야 한다. 물론 그때 위와 같은 분양 전환 결정에 따라 추가적인 부담을 하더라도, 지금의 주변 아파트 시세보다 낮은 수준이다

결국, 주택협동조합의 지속가능성은 8년 뒤 협동조합원의 결정에 달려 있다. ‘We stay’야말로 거대한 공동체 실험인 것이다. 그때까지 공동체를 구성하는 것이 관건이다.

8. 어떻게 협동조합원이 될 수 있나? 그리고 향후 일정은?

협동조합 가입조건은 기본적으로 대한민국 국민 중 19세 이상이면 누구나 들어올 수 있다. 그러나 무엇보다 중요한 것은 공동체에 대한 합의다. 아파트를 직접 운영하고 직접 결정하는 협동조합의 자주관리모델에 대해 공감할 수 있어야만 공동체를 통한 지속가능성이 가능하며 주거의 안정 또한 이룰 수 있다.

이외에도 청년, 신혼부부, 1~2인 가구를 위한 분리형 세대를 준비하고 있다. 만약 입주 후 조합원이 중도에 퇴거를 원한다면 적법한 절차에 따라 출자금과 보증금 100% 바로 돌려받을 수 있다. 현재 협동조합 설립, 운영, 활동 등 공동체를 경험한 사회적경제, 비영리분야 영역의 활동가를 대상으로 1차 모집 중이며, 이후 일정에 맞춰 일반 시민들을 대상으로 2차 모집을 진행할 예정이다.

(‘We stay’사업의 향후 일정)

공급자와 입주자, 운영자를 일치시키는 ‘We stay’ 사업은 10년 이상 진행되는 거대한 공동체 실험이다. 하지만 도박이 아닌 이유는 그만큼 철저한 준비가 되어 있기 때문. ‘We stay’에서 천천히 구성해갈 공동체가 성공하여 지속가능한 거주를 이뤄내는 순간, 아파트가 사람이 살아갈 수 있는 ‘집’으로 재탄생하는 새로운 패러다임이 시작될 것이다.

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