실전 경매입문자를 위한 "경매바이블" 중에서
저자 : 문상철 부동산 경매전문 경영학 박사
소득의 구분과 세금
1. 소득 구분의 중요성
부동산 등을 이전하고 세금을 신고·납부하는 경우에는 먼저 당해 자산 양도가 양도소득세 과세대상인지, 증여세 과세대상인지, 종합소득(사업소득) 세 과세대상인지 등을 명확히 구분하여 신고해야 한다.
왜냐하면 그 소득의 구분에 따라 과세표준 및 세액계산 과정, 세율 적용, 납세절차, 부가가치세 등의 과세 여부, 비과세·감면의 적용 등이 달라지게 되어 결과적으로 부담하는 세금에 차이가 발생하게 된다.
2. 소득 구분에 따른 세금의 종류
양도소득이란 원칙적으로 사업의 일부로서가 아니고 단순히 비사업자의 지위에서 자산을 이전하는 개인에게 과세되는 소득이나, 사업소득은 부동산매매업, 주택신축판매업 등과 같이 자산이 사업의 일부로서 이전되어 사업자에게 과세되는 세금이다.
또한, 양도소득은 자산이 유상으로 이전되는 경우에 양도자에게 과세하는 세금이나 무상으로 이전하는 경우에는 수증자에게 증여세, 종합소득세, 법인세 등으로 과세된다.
자산 양도에 따른 소득 구분 및 이에 따른 세금을 비교하면 다음과 같다.
※ 사업소득, 양도소득 판단기준
부동산의 매매로 인한 소득이 사업소득인가 양도소득인가의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 그 규모•회수•태양 등에 비추어 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 한다.
3. 양도소득•부도산매매업•주택신축판매업의 구분 예시
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4. 소득의 구분과 과세방법
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5. 부동산매매업
(1) 범위
① 부동산의 매매(주거용 또는 비주거용 및 기타 건축물을 자영 건설하여 분양·판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업 목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간(1.1~6.30 또는 7.1~12.31) 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우(부가가치 세법 시행규칙 제1조)
② 부동산의 범위는 토지 및 건축물만을 의미하며, 토지는 부가가치세가 면제되므로 부동산매매업에 해당된다할지라도 토지를 제외한 그 정작물에 대하여만 부가가치세 납세의무가 있다.
(2) 부동산매매업의 예시
① 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우
② 토지를 개발하여 주택지 • 공업단지 • 상가 • 묘지 • 등으로 분할 판매하는 경우
③ 공유수면 매립법에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도한 경우
(3) 부동산매매업자에 대한 세액 계산 특례
① 토지 등 매매차의 예정신고와 납부
※ 예정신고기한
- 부동산 매매업자는 토지 및 건물(토지 등)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 토지 등 매매차익 예정신고를 하여야 한다. 토지 등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생
한 때에도 신고하여야 한다.
※ 토지 등 매매자의 예정신고 산출세액 - 매매차의 양도소득세율
* 매깨치의 매째 기격 - 필요 정비(취득가액 등) - 건설자금이자 - 공과금
- 장기보유특별공제 - 양도소득기본공제
* 토지 등의 보유기간이 2년 미만인 경우에도 단기 양도소득세율을 적용하지 아니하고 기본세율(6~35%)을 적용한다.
② 확정신고 산출세액의 계산
부동산매매업자의 종합소득 산출세액은 다음과 같이 계산한 세액 중 많은 것에 의한다(A+B)
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