*당진 합덕역세권 개발에 관한 전반적인 견해*
1.역세권이란?
본래 역세권이란 직접역세권으로 전철역사를 중심으로 도보로 5분~10분이내 거리,반경200m~500m의 가까운 거리를 의미하며 역세권 토지의 주 용도는 상업,업무,주거기능의 복합용도로서 역세권 개발은 역세권특별법에 의거하여 역사를 중심으로 좁은지역에 용적율(주거지역500%, 중심상업지역1500%)을 높게줘서 고밀도 복합적인 개발(복합환승센타, 주상복합 건물등)을 함으로써 역세권주변의 시세는 일반지역의 주거중심의 지역보다 상상 이상의 가격 차이가 발생한다.
현재의 역세권개발 방식은 2010년 4월 대통령령 "역세권개발 및 이용에 관한 법률"에 의거 기존의 강제 수용방식은 개인사유재산 침해문제가 많아 폐지되고,가능한 "협의와 환지방식"으로 역세권개발을 통해 체겨적이고 효율적인 역세권개발이 가능해지고 민간도시개발사업자의 사업참여가 적극적으로 이루어 지면서 토지의 가치가 상승하는 효과를 얻었다.
2.서해선복선전철 노선역들의 역세권 개방방식
1)평택 안중역세권 개발 방식-환지개발방식
2)홍성역세권 개발방식-환지개발방식
3)향남 역세권 개발방식-TOD방식(민간투자방식)
3.합덕역세권 개발 방식
1)합덕역세권 개발도 마찬가지로 만약에 수용을 할거였으면 철도부지 수용시 평당/13만원에
매입을 해서 LH에서 도시개발사업을 직접하였을것이나, 현재 합덕역을 중심으로 500m이내
합덕역세권으로 개발 가능한 토지의 시세는 평당/100만원 전후를 하고 있어 수용하기에는
이미 가격이 많이 상승되어 있어 수용하기에 불가능하다고 볼 수 있다.
2)위에서 보듯이 서해선복선전철의 대다수 역이 역세권 개발시 환지방식으로 개발하는것을
보았듯이, 합덕역세권 개발 방식도 환지 방식으로 갈 것으로 보이며, 그 결정은 합덕역이
개통되기 6개월~1년 전에 역세권 개발범위와 함께 2021년 정도에 발표 될 것으로 본다.
3)합덕 현지에 있는 부동산으로서, 합덕역세권 토지를 매입하시려는 분들께 주의를 드리고
싶은것은 합덕역세권 개발방식이 입체환지 방식이든, 수용 방식이든 예상되는 개발 규모로
봐서 50만평을 넘어서지를 않기 때문에 역을 중심으로 반경 500m이상의 위치, 즉, 도보로
5분~10분 거리를 벗어나면 개발이 안될것이며, 도시지역으로 지정되지않아 농림지역으로
남을시 건축을 위한 개발행위가 절대적으로 제한되여 농사에 관련된 행위만 할수 있어
토지 가격이 상승 할수가 없음을 말씀드리고 싶읍니다.
4)합덕역세권 개발규모
▷당진합덕역은 서울여의도까지 40분대 소요되는 서해선복선전철과 서산항-석문산단-현대제철-합덕역으로 연결되는 서해선산업철도, 아산인입철도, 서산-합덕-천안-울진으로 연결되는 중부권 동서내륙철도등이 만나는 다중 환승역세권으로 합덕역과 5분거리에 예산 신종IC가 들어설 예정이므로 당진에서 유일하게 합덕에 고속 전철이 들어서며 역세권도시가 형성되며향후 합덕이 당진의 발전에 큰 역할을 할것으로 판단되며 활성화되는 도시로서 거듭나리라 본다.
▷합덕역세권은 트리플역세권으로서 발전할수 있는 모든 조건을 가졌지만,아직은 인구규모가 작아 무리하게 개발 계획을 잡을수는 없다 판단되며 전반적인것을 감안한다면 약30만평 전후가될 것으로 보여진다.그렇다면 절대 역을 중심으로 반경 500m를 벗어나지 않아야 개발 섹타안에 들어 갈수 있으며 환지방식으로 개발될것이므로 역에서 가까울수록 개발이 안정적이며 상업지역이 될 가능성이 높아 투자 수익이 높다 할 것이다.
▷아래 도면은 합덕역세권 개발시 예상되는 용도지역을 중심으로 그린 도면으로 정확한 구역 지정은 개통되기 1년 정도에 발표 될것이지만 역세권개발법에 근거해 역세권 고밀도 개발시 예상되는 도면이다.
5)합덕역세권 개발 방향
2030년 당진시도시기본계획을 보면
▷위 도면에 하얀색 라인이 현재의 합덕도시지역으로 합덕역세권 개발의 핵심은 기본계획에 있다고 보면 맞다. 합덕시내쪽으로 서야할 합덕역 정문이 비록 서해선산업철도의 컨테이너적재장때문에 남쪽으로 정해졌을 뿐이지 역세권신도시가 합덕시내 구도심과 차후 합쳐져서 개발되어야 하기 때문에 합덕역세권 개발은 역사 뒤편 시내 방향쪽이 개발의 중심이 된다는 것이다.
▷그렇다고 역사 정문을 무시하고 개발 할수는 없고 정문 방향으로 자가용,버스을 전철로 환승하기 위한 주차장이 생기는등 이동인구 적지 않을것이라 이들을 위한 상업시설들이 들어설것이라 보기 때문에 정문 방향도 적지 않게 개발 될 것이다.
▷중요한것은 역사정문이든 시내방향이든 개발되는것은 맞으나,가능한 역을 중심으로 500m를 벗어나서 농림지역 토지를 매입해서는 위험할수 있으며, 역을 중심으로 시내방향으로 매입하는것이 안정적이며 토지 가격도 많이 오를것으로 판단됨.