** 알 림 ***
1. 저는 30대 직장인으로 세이노선생님의 가르침을 2004년에 처음 접하고 그때 경매에 관심을 가지다 본격적으로 투자를 한 것은 세이노 선생님께서 적극적으로 권하셨던 2008년 부터 입니다. 비교적 단기간에 실력을 쌓는 것이 어렵지 않으니 저게에 투자를 묻지 마시고 적극적으로 배울 수 있는 곳을 택하시길 권합니다.
2. 저는 오로지 저 개인의 투자만을 하고 거듭 강조하지만 평범한 백수(원래 김대리였음)로 타인에게 컨설팅, 투자금 유치 등의 행위를 전혀 하지 않으며 그런 오해를 남기기 싫어 이 글을 서두에 적어 둡니다. 저는 직장인나 백수도 공부하며 투자하면 부동산 불경기를 비켜가고 수익도 낼 수있다는 사례를 보여 드리고 싶을 뿐입니다. 절대로 카페를 통한 사적 이익을 도모할 뜻이 없음을 명확히 밝혀 둡니다.
3. 본 물건 한가지를 통해 투자에 나서는 우를 범하지 않기 바라며 투자를 가르치는 전문 교육원이나 학원을 통해 실력을 쌓고 실전에 나설 것을 권합니다.
4. 카페의 공개적인 특성상 투자의 꼼수는 다 공개하지 못합니다. 떡볶이 집 비법소스는 알려 드리는 것이 아니지요..
5. 이렇게 장문의 글을 댓글하나 없이 얌체처럼 스크랩만 해가는 분, 돈 못벌게 해달라고 빌고 빌겁니다. ㅋ
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안녕하세요. 옥탑방보보스 김종율입니다.
요즘 너무 뜸했지요?? 접때 계약금 들고 있던 물건을 알려달라는 분이 계셨는데, 내용을 알아보기 쉽게 하여 공개하겠습니다.
다만, 카페라는 공개적인 특징상........개인 신상에 대한 어떤 문제가 생기면 수정하거나 부득이 삭제를 할 수도 있음을 양지하여 주시기 바랍니다.
작년 가을이 깊어가던 10월, 작은 규모의 공장을 하나 낙찰받았습니다. 취등록세까지 10억이 좀 넘는 물건인데, 12월 28일에 낙찰받고 해 바뀌고 1월 3일에 매매계약 체결, 1월9일에 매매 잔금을 치렀습니다. 정말 후딱 사서 후딱 판 물건이지요.
매각 잔금을 납부하는 날, 등기권리증이 제게 송달되기도 전이어서 1월 9일 오전에 법무사 사무소를 재촉하여 11시경 등기권리증을 수령하고 오후2시에 간신히 잔금을 치렀습니다.
그럼 어떻게 해서 2등과 1억이 넘는 큰 차이로 낙찰 받은 물건을 저리도 후딱 팔았는지, 그 이야기를 올리겠습니다.
1. 경매지와 1차 답사
위에 보다시피 평택시 지제동에 위치한 공장입니다. 감정가를 훨씬 상회하는 채권으로 절대로 취하될 물건은 아니였지요.
답사를 갔을 당시 소유자는 철수하고 채권자가 파견한 경비업체의 노부부가 기거를 겸해서 경비를 서고 있었습니다.
먼저 노부부의 소개로 공장의 문을 따고 내부를 확인하였습니다.
공장이 전기요금을 내지 않아 단전이 되어 차에 있는 후레쉬를 꺼내 이리 저리 살폈습니다.
사실 공장을 입찰할 때는 아주 간단한(?) 몇가지를 짚어봐야 합니다.
트레일러같은 차가 들어올 수있는지, 호이스트는 있는지 (있다면 감정평가에 포함되어 매각 포함인지 아닌지), 높이가 최소한 8m 이상은 되어 호이스트 추가 설치는 가능한지, 용도지역은 무엇이며 그에 따른 가능 공장은 어떠한 것이 있는지, 폐수처리 시설이 되어 있어 모든 업종이 가능한지, 공장저당법에 따라 덩달아 경매에 부쳐진 기계기구는 있는지 (있다면 중고로 거래가 되는 정도인지), 폐기물 처리법에 저촉되는 잡동사니는 없는지, 공장 가동시 출퇴근이 용이한지......
그런데 식품공장을 했던 곳이라 폐수처리 시설이 있다는 장점 외에는 위에 열거한 많은 체크포인트 중 좋은 점수를 줄만한 것이 거의 없었습니다. 폐기물처리법이나 공장저당법에 걸릴 큰 건도 없었지만, 건물의 하드웨어적인 부분이 매우 취약했던 것이지요.
그렇지만 저는 입찰을 결심하였고 그것도 퍽! 써서 2등과 1억이 넘는 차이를 두고 낙찰을 받았습니다.
저리 퍽 쓸 용기는 어디서 났을까요??
2. 물건의 위치,짱!
아래의 지도와 뉴스를 보시면 호재가 무진장 많다는 것을 아실 수 있습니다.
이상의 뉴스가 삼성전자가 고덕국제신도시에 100억 투자 확정 및 지제역에 KTX 역이 생긴다는 소식입니다.
이건 경매가 진행될 때는 설이었고 진행 중에 확정이 난 대형 호재입니다.
사실 이때부터 이 지역의 부동산이 본격적으로 들썩이기 시작하였습니다. 그런데 한가지 재밌는 것은요??
경매 감정의 시기가 이런 호재가 반영되기 전에 이루어졌다는 것입니다.
위의 내용을 대충 간추려 보면 평택시 도시기본계획 상 개발예정지 (시가화예정용지)로 잡혀있으며, 또한 초대형 호재가 잡혀 있는 곳입니다. 경매에 나올 땐 그 소식들이 확정되기 전이고...
어라? 조사를 하다보니 하나 궁금한게 생겼습니다.
바로 아래 사진을 보시지요..
빨간 테두리를 친 물건 동북쪽으로 논을, 그것도 농업진흥구역마냥 바둑판으로 짝짝 그어놓은 논을 가로질러 넓다란 도로가 공사를 하고 있습니다.
이 시골 한복판에 이게 뭔 G 랄이냐 싶지만, 저는 여기서 의구심을 많이 가졌습니다. 그리고 시청 도로과를 들러 지제동 지주라며 이 지역의 광역 도로 계획같은 것을 물었습니다. 그러다 담당자로부터 예정되어있는 도면이라며 아래 그림의 4번에 해당하는 도면을 보게 되었습니다.
저 물건의 동북측에 나는 도로가 아래 4번 도로의 4자에 가서 철커덕 붙어버리는 것 아닙니까?
2012년 10월에 물었을 때, 2013년 초에 아마도 이렇게 발표가 날 것같다고 하더군요.... (2013년 1월 중순에 발표가 났습니다.)
앗싸라 비야~~~
그럼 저 물건은 삼성전자까지 자전거로 5분이고 차로가면 스마트폰 패턴푸는 사이 도착합니다.
<고덕신도시 광역도로 조기 집행 확정 도면, 2013년 1월 중순 발표>
3. 입찰 전 매각 작업
물건이 마음에 들었습니다. 5번쯤 답사를 갔는데, 물건이 마음에 들었고 입찰을 하기로 마음의 결정을 거의 내렸습니다.
그런데 한가지 찝찝한 것이 있습니다. 지금까지 제가 투자한 것 중에서 가장 덩어리가 큽니다.
하... 부담이 됩니다. 돈이 될 물건인 것은 분명한데, 혹시나 자금줄이 꼬이지 않을까 걱정이 되었습니다.
장기간 방치되어 있던 건물이다 보니 임대를 맞추기 쉬워 보이지 않았습니다.
'이러다 매각이나 임대가 길어지면 졸지에 팩토리 푸어가 되지 않을까?' 라는 걱정이 들었습니다.
그래서 한가지 묘안을 짜 냈습니다.
'에라이.. 채권을 인수하기로 했다고 뻥을 치고 부동산에 물건을 쫙 뿌려보자.
그리고 임대든, 매매든 걸리는 사람이 있으면 잡아 놓고 낙찰을 받자'
일단 답사를 갔다 건물 뒤편에 오줌을 누고 온 기억이 났습니다. 영역표시는 해 둔 셈이죠.
그래서 자신있게 부동산에 매물로 돌렸습니다. 공장을 전문으로 중개하는 곳에도 해 두었지요.
그리고 이 물건은 삼성전자와 거래를 하는 공장이 찾을 물건으로 보여 이 지역만 한 것이 아니라 용인이나 수원등지의 공장 전문 부동산에도 매물로 내 놓았습니다.
그리고 가끔 경비를 서고 계신 어르신께는 잘 좀 보여드리라 그러고 제가 낙찰받기로 (저와) 협의를 마쳤다고 뻥이지만 법에는 걸리지 않을 정도의 말을 해 두었습니다.
그 경비 어르신으로부터 정말 열과 성을 다하여 오는 사람마다 친절하게 물건을 안내해 주었다는 자화자찬을 후일 듣기도 하였습니다.
아무튼 입질은 오고 가능성이 어느정도인지 파악을 하고 있었습니다.
그러던 중 용인의 모 업체로부터 살 가능성이 높아 보인다는 부동산의 이야기가 있었습니다. 대략적인 매매 금액은 감정가를 약간 하회하는 정도. 그런데 거의 살 것같았고 매수인이 자금 준비하는 시간이 필요하단 식의 이야기가 나왔습니다.
중개수수료까지 협의가 되었지요.
이쯤되면 거의 한다는 뜻입니다.
좋다 입찰하자. 금액은? 쫌 쓰자.
그리고 낙찰 후 잔금 납부 며칠 전, 이전에 다녀간 또 매수인이 보러 왔습니다. 아예 공사할 업체를 대동하고 왔더군요..
옥헤이.. 이렇게 팔리는 구나. 속으로 안도의 한숨을 내 쉬었습니다.
(사실 이때까지 낙찰 취소를 시킬 칼자루도 쥐고 있었습니다. 카페에 남기지 못하는 점 양해바랍니다.)
이후 12월 28일 잔금 납부, 12월 31일 빼고, 1월1일 빼고, 토요일, 일요일 빼고 ... 달력상 검은 날짜 사흘이나 지났나? 계약을 하자고 연락이 왔습니다.
1월2일에 계약을 하자는데, 하루 튕기고 3일에 계약 체결, 9일에 잔금을 받았습니다.
와이프가 그러더군요..
"당신 낙찰도 받기 전에 그러면 사기가 되는 거 아냐?"
전 대답했지요.
"정주영회장님은 조선소도 없이 선박수주했어!"
episode 하나.. : 1월9일 오후2시 매매 잔금을 치르는데, 등기권리증을 법무사로부터 받지 못하여 급히 오전10시가 좀 넘어 받고, 등기부에 제 이름 적힌거 한번 슥 만져보고 오후에 잔금을 치렀습니다. 저처럼 너무 빨리 매각하지 마세요... 등기권리증 없어 잔금 못칠수도... ㅋㅋ
추신 : 1. 제가 잔금 납부일이 11월 말인데, 연체이자 없이 12월 말로 미뤘습니다. 어떻게 했을까요???
공개되는 자리에 밝히지 못하는 점 양해 바랍니다.
2. 과도한 음주로 인해 제 뇌기능이 심히 저하되어 있으며 게다가 이 글은 일주일 전에 시작했다가 6일 연속 음주 후
하루쉬는 오늘 마감했습니다. 흐름이 어색하여도 이해하여 주시길... ㅋㅋ