신탁분양 아파트 하자처리 책임 주체는 누구?

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신탁분양 아파트 하자처리 책임 주체는 누구? - K그로우

손해배상청구, 신탁회사·위탁자 모두 해둬야

[K그로우 전문가 칼럼=우지연 변호사] 신탁계약(일반적으로 관리형 토지신탁)으로 분양된 아파트의 하자처리 책임 주체는 누구일까.

관리형 토지신탁의 경우는 신탁회사가 사업의 시행자(사업주체)가 되지만 사업비를 위탁자 또는 시공사가 조달해 사업을 진행하는 신탁제도다.

위탁자는 관리형 토지신탁 제도를 이용함으로써 사업 안정성을 제고할 수 있고 신탁회사에 대한 수분양자들의 신뢰를 통해 분양률을 높일 수도 있어 관리형 토지신탁을 이용하는 경우가 많다.

집합건물법 제9조에 따르면 집합건물의 분양자는 구분소유자에게 하자담보책임을 부담하므로 신탁사가 분양한 경우 구분소유자는 분양자가 누구인지를 파악할 필요가 있다.

관리형 토지신탁에 의해 시행하는 아파트의 경우 분양계약상 신탁회사가 분양자(매도인)이지만 분양계약서에는 신탁계약의 종료 또는 해지의 경우 분양자의 모든 권리와 의무는 계약 변경 등의 별도의 조치 없이 위탁자에게 면책적으로 포괄승계된다는 조항이 기재된다. 또한 이 신탁계약의 종료에 대해 구분소유건물의 개별 해지 및 개별 소유권 이전도 포함하는 개념으로 설명하고 있다.

이러한 분양계약의 내용에 따르면 일단 분양이 돼 소유권이전이 된 세대는 분양자가 별도의 조치 없이 위탁자로 면책적 포괄적 승계된 것이므로 신탁사는 하자보수 및 이에 갈음하는 손해배상의 책임에서 벗어나고 위탁자가 그 책임을 승계해 부담한다.

실무에서는 어떨까. 분양계약 내용에 따라 분양된 세대의 경우는 위탁자가 분양자의 책임을 부담한다고 보는 판례도 있다.

하지만 아직까지 대부분의 법원은 분양자 지위의 면책적 포괄적 승계는 당해 신탁사업이 완전히 종료돼 대금 정산의 합의까지 이루어진 때에 분양자 지위가 집합건물 전체에 대해 승계된다고 보고 있다. 분양계약의 문언에도 불구하고 개별적으로 면책 포괄 승계된다고 보고 있지는 않다.

신탁계약이 모두 종료돼 정산합의까지 됐는지 여부는 따로 공시되지 않고 구분소유자들에게 별도로 통보해야 할 의무도 없으므로 구분소유자들은 알 수 없는 경우가 대부분이다.

이같이 구분소유자들이 신탁계약의 종료 여부를 알 수 없고 정산 합의 이전에도 개별적으로 구분소유권 이전에 따라 분양자 지위의 면책적 포괄적 승계를 인정하는 법원도 있기 때문에 구분소유자들은 하자보수 및 이에 갈음하는 손해배상청구를 신탁회사와 위탁자 두 군데 모두 해두는 것이 좋다. 그래야만 하자담보책임의 제척기간을 확실히 준수할 수 있을 것이다.

[출처] K그로우(http://www.kgrow.co.kr)

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