[펌글]부동산 매트릭스에서 벗어나세요!.그리고 삶의 질을 추구하세요

[케세라]

안녕하세요.아주 오랫만에 뵙는거 같습니다.
그동안 학교 다니니면서 졸업준비하고 그냥 먹고사는데 바쁘다보니 글을 쓰고 싶었는데
여의치가 않았습니다.이글도 일주일에 걸쳐 조금식 메모해가며 정리한 글들입니다.^^

최근 일어나는 현상은 여러분들도 아시다시피 2~3년전에 나타날것을 예견했고
그것에 대한 대처방안도 논의가 되었을뿐입니다.
세상은 새로운것이 많은 듯해도 큰 틀에서보면 그리 큰 변화는 아닙니다.
단지 사람의 마음이 움직이며 자신이 아는 지식한도내에서 그것만을 바라보려는 욕심일뿐이죠
그리고 편하게 돈을 벌려는 마음이 가득하여 도덕과 윤리도 없이 살다보면
그것에 대한 위험과 댓가는 어느누구도 책임지지 않는것이 사회라는 단순한 교육의 이론도 모르면서 살아가는것 같습니다.

굳이 지금 돌아가는 정치적,사회적인 상황을 어느누구도 해결을 못하지만 개개인은 할수가 있습니다.왜냐하면 사회의 통제에서 벗어날수있는것은 본인의 노력이며 의지로서만이 투표권과

재산 운용권 그리고 덕덕적 재무장을 통하여 진정한 노력으로 극복할수 있을 것입니다.

부동산으로 들어가보겠습니다.
이미 금리의 인상시점은 놓쳤습니다.
놓쳤기에 이제는 금리를 인상할시에 부작용을 동반하면서 자리를 찾아가는 실물 회귀수렴을

느끼시게 될것입니다.

좀 풀어서 말씀드리면 이미 유동성 과잉을 통한 재정확대를 통했다면 그것에 대한 후유증

[국채남발,회사채 증발,통화량 증가,저금리,세제혜택,규제완화,재적지출을 통한 내수활성화 등]을 정리해야 하기때문에 금리는 필연적으로 올릴수밖에없습니다.

-> 유동성이 줄어든다면 채권에 대한 환매라던가,기준금리 보다는 지급준비율등 간접적인 정책으로 통화량을 정리할것입니다.
이때 부실도 동반되고 각 은행이나 기업들은 신용등급의 세분화를 통해서 부실을 분류할것입니다.
이때 여러분들이 과연 신용이 좋을것인가..그것은 오직 본인의 가정과 본인의 소득과 신용에 달려있을것입니다.

그러나 이범주에 들지못하는 가계나 기업은 반드시 연체율을 동반할것이고 그로인해 해당

신용관련 금리들[주택담보대출 연계]은 일제히 인상하게 될것입니다.

지금 보금자리 주택과 완공된 풍부한 유동물량은 미분양과 함께 기존 주택소유자와 가수요 주택구매자를 압박할것입니다.

이때 같이 동반하는게 버틸 여력이 없는 가계는 여지없이 신용 금리인상의 후유증으로 동반

도미노현상을 일으킬것입니다.
그렇다면 왜 아직까지 가격은 그리 피부에 와닿지않게 느껴지시는가에 반문을 할것입니다.
이유는 간단합니다.
현재의 소득이 미래에 대한 행복가치에 지불하는 비용이라고 생각하여 원리금 상환의 압박을

미래 행복의 가치와 맞바꾸는 효과를 인지하지 못하기때문입니다.
또는 부채의 레버리지효과로 인하여 수익률이 높았던 과거의 영광에 벗어나지 못하는것이기도 하지요.

즉 지금은 녹물이 나오고 주거환경이 나쁘더라도 왜 그것을 벗어나지 못하는것인가와 예전에 한참 오를땐  지금의 가격보다는 훨씬높았기에 매도시점을 못잡습니다.

그러면서 비어커속 청개구리 실험처럼 천천히 내려갑니다.
조금 내려갔을때 통제할수있다고 느끼지만 전체적으로 시간이 조금 후면 유효구매수요가 얕아진상태에서는 거의 무의미합니다.

이미 각종 통계나 체감 인구는 많이 줄어있습니다.
 서울 및 수도권 과밀화만 보면 전체인구의 절반 가까이가 서울과 수도권에 몰려있을뿐이지요
여기서 각종 기득권과 내구재의 희소성을 말하면서 가격을 떠받히는 구조입니다.

여기서 재미있는것은 각 종류별로 보자면
언론사별
항상 부동산 11번가,스피드뱅크,공인중개사나 부동산 운용관련 운용사를 통해서만 물어보고 인터뷰합니다.
건설연,건설협 등 이권과 관련된 사람에게만 물어보면 전망을 합니다.
분명 제가 2007년도에 지방 미분양이 심각할때 김포한강신도시등 서울 외곽으로 미분양이 진입되기는 어렵다고 말하신 분들 많이 보았고 들었는데 말이죠.
그리고 부동산이 하락하면 왜 서민이 어려운지 이해를 할수가 없었습니다.

이미 내기의 능력이상으로 대출받은 사람이 어려워 대출회수가 어려워지는 은행과 그 관련 회사가 어렵지 서민은 어렵지 않습니다.서민은 항상 어려웠습니다.
노골적으로 규제완화를 요구하는것이 나타납니다.

그리고 상승할땐 100에서 200%이상씩 상승하면서 하락시에 전체 부동산 평균을 내고 0.01에서 0.1%정도 하락한것을 큰폭으로 하락했다고 하면서 공포감을 조성합니다.재미있는 현상이죠.

예를들어 3년동안 1억씩 총 3억이 올랐으며 한달정도 통계치를 분석할때 큰폭하락 하면서 전국 평균을 내버리면서 -0.1%하락이라고 합니다.

1억이 올랐다면 100만원이 하락했다고 난리법석을 만들지요.

그리고 객관적인 기사의 제목과 사실관계의 서론으로 시작하다가 마지막에는 유망하다는 지역과 모멘텀 지역을 알려줍니다.
문의전화번호도 같이 나타내는 기자는 기자의 본분을 이미 상실했다고 해도 과언이 아닐것입니다.

개인별로는 이미 대세상승의 변곡점은 지났고 막대한 부채에 대해 상환해야하는 현실에 직면하여 소비위축이 동반됩니다.

기존주택가격을 평가하여 부채 및 분양 대금과 분담금을 정리하여 투자를 하였고 부동산은 안정자산으로 생각하여 과도한 부채라도 기꺼이 시세차익 또는 내 뒤에 물량을 받아줄수 있다는 주위 부동산 관련 종사자와 지인을 통하여 안심하고 들어갑니다.

과거 재건축등 부동산을 통한 레버리지 수익이 나에게도 이루어질것 같은 착시현상으로
거래량이 영원할것으로 생각하고 매입합니다.
여기서 딜레마에 빠지는 아래의 모순에 대해서는 전혀 고려가 이루어지지않습니다.
1. 내 시세차익을 받아줄 거래량은 존재하는가
2. 내가 받은 분양금액(재건축 및 리모델링시 부담금]은 과연 내소득수준에 적정한것인가.
3. 아파트 및 토지[장기투자시 개발호재]등의 브랜드 가치가 과연 내삶의 질의 향상에 얼마나

    기여할것인가
4. 그로인한 사회적 및 내 자식 세대와 경제상황에 영향을 미칠 파장은 어느정도일것인가.
5. 이미 개발호재나 미래의 시세차익은 내 이전에 반영되어 내가 과도한 거품을 끌어안고 있지

    는 않는가
6. 과연 저금리가 지속되지않고 1%이상 상승시 내가계와 소득에 대해서 인과관계는 고려해보았

    는가.
7. 부동산의 특징인 환금성이 안되었을경우 부채와 소득 그리고 자산가치 하락시 버틸 가계의

    현금흐름은 고려했는가
8. 저축이 아닌 소비성 환경에 의식해 불필요한 지출은 하지않았는가 등

 최소 위의것중에 2개 이상을 고려해보았는가를 자문해야 합니다.

그런데 사람은 다 똑같지가 않습니다.

알면서도 그리고 아니란걸 알면서도 내가 잘살고 남을 짓밟고 체면과 허영 그리고 허식속에
그것을 감내하고 살아갑니다.

문제는 그러면서 장기불황으로 가게 된다는것에 문제가 있습니다.

부동산 상승 -> 전체 임대료 및 지가 상승 , 물가 상승 -> 기업시설투입 감소 -> 해외공장

개설-> 고용하락 -> 내수 위축 -> 가계소득 감소 -> 경기 불황-> 정부지출증가 -> 세금 및

사회비용증가 -> 가계 파산 -> 은행 부실증가 -> 부동산 하락 -> 내수 위축 -> 가계소득 감소 -> 경기 불황-> 정부지출증가 -> 세금 및 사회비용증가 -> 가계 파산 -> 은행 부실증가
의 사이클을 계속 이어나가게 됩니다.

저도 부동산을 전공하고 굴지의 대학원에서 해외 논문 과 국내의 논문을 연구 분석하면서
소득이 늘고 사회가 안정될수록 가치와 미래에 대한 구매수요가 부동산을 재편성 한다는데에는 공감합니다.

그러나 그에 따른 부작용은 막대한 기회비용을 감내해야 한다는것에 있습니다.

일단 부동산 가격이 높게되면 결혼율과 출산률에 지장을 주게되며

각종 의료 및 연금보험관련 가격이 막대하게 올라게가 됩니다.이러한 정황과 미래예측을 할수없는 단순박약한 논리로 내가 지금 현재 집을 보유했으니 나의 재산은 올라가야한다는 생각을

갖게됩니다.
힘들게 모은 자신의 평생자산을 여러 상품투자군에서 부동산이라곳에 몰입했기에 벌어지는

현상입니다.

여기서 정치,건설,세무,언론,법등 다양한 종사자들이 조삼모사식으로 장난을 많이 치게 된답니다.예를들어 아파트를 분양할 때 중도금 전액에 대해서 무이자로 대출을 해준다고 광고하는 것도 프레이밍 효과를 활용한 마케팅입니다.

이자비용을 건설업체에서 대신 내주는 것 같지만 분양가에 이미 이자비용이 반영되어 있는 경우가 대부분이지요.

옥션으로 비유하자면 상품이 5천원이고 배송료가 2500원이라고 할때
총 부담금액이 7500원이되어 비싸다고 생각합니다..2500원이 아깝다고 말이죠
그런데 상품이 7500원이고 무료배송이라고 말하면 배송료는 지출항목에서 제외하기에 상대적으로 싸보이죠
요즘 베란다 확장,알루미늄 샷시 무료,경품..냉장고 무료란말에 초기에 얼마나 혜택을 보는듯이 여겨지셨습니까.
가격비교사이트에 가시면 1천만원 이내에 아주 호화로운 상품을 만들고 살수있습니다.

원숭이들이나 속는 조삼모사식의 판매전략이지만 교묘하게 판매자가 자신의 마진을 희생하여
소비자에게 이익이 되는 것처럼 착각하게 만들어 비합리적인 선택을 끌어내고 있는 것입니다.

투자도 마찬가지입니다.
모두가 돈버는 투자시장은 존재하지 않습니다. 부동산 시장 ,주식시장등
다수의 사람들이 돈을 잃어야 누군가의 수익이 가능합니다.
그런데 언론은 특정 계층의,그것도 2002년도 또는 더 앞서 1998년에서 한참 폭등기까지의 2008년 초기까지 수익난 모델을 내세워 자극적인 표현을 씁니다.
그때 언론에 한참 나오던것이 팽현숙,방미,조영구,김생민등입니다.
이러한 사람들이 나쁘다는게 아닙니다.

이러한 연예인등이나 사례를 통하여 부동산으로 유도하려는 언론의 방만함과 무책임한 행태가 문제이며 노력하지않고 일확천금을 노리고 언론사의 말을 믿고 스크랩해가면서 간다는거

자체가 문제지 않을까합니다.

꾸준히 연예계와 행사를 뛰면서 돈을 번 사람들이 마치 근로자들이
언제든 이자를 내며 원리금상환을 감내할 수 있는것처럼 포장해서 말이죠.

주위에 주식동호회나 부동산동호회, 경매동호회..또는 경매로 일확천금을 벌었다고 나오는기사들이나 책을 보셨을것입니다.

단순하게 생각해보세요.그것으로 돈을 많이 벌었다면 책을 내서 강연회를 하겠습니까?계속 그것에 대한 연구와 투자를 지속하지않고 말이죠.

주식동호회는 대부분이 아니지만 회원제로 운영되며 회비를 냅니다.
그리고 문자나 게시판에 통보해주게 되어있는 구조인데 먼저 매입하고 문자를 보내어 회원들이 매수한다면 그가격이 오르겠지요.당연한겁니다.

그런데 먼저 실현손익을 처리하고 매도하라고 할 경우 마지막에 매도한사람은
당연히 손실볼 수 밖에 없는 폰지게임입니다.[전체 주식동호회를 매도하는것은 아닙니다.]

경매 또한 우량 상품은 경매가 진입되기전에 금융권이 인수낙찰을 하던가 제3자를 통해

인수합니다.

그리고 채권보전의 목적으로 감정평가사들이
예) 10억의 시세이고 대출이 8억이라면 채권확보를 우하여 재평가할때 12억으로 평가합니다.
1회유찰되거나 2회유찰되더라도 채권보전에는 큰어려움이 없습니다.
그런데 경매시장에서는 -20%~ -40% 되면 저렴해보이는 효과때문에 너도나도 낙찰을 받게됩니다.
예전의 경매시장은 금융시스템이 미비하여 수익이 잘수도있지만
자유경쟁시대에는 왠만한 정보는 거의 오픈되어 채권보전 시스템들이 사회적, 전산적으로 체계화되어 진행됩니다.

아무튼 투자했을때 치러야하는 댓가와 포기해야하는 금리[투기든 투자든 구분짓지않겠습니다.]와 그리고 원금손실에 대해서는 이야기하지 않고 투자를 했을때의 수익만 강조함으로써
모든 국민들이 투자에 대한 의사결정을 무지하게 만들었습니다.

여기서 나도 부동산으로 내집마련이다 한몫을 잡을것이다라는 모든 사람들의 욕망과 욕심이 빗어낸결과입니다.

자유시장체제에서 비싸면 안사면 됩니다.

또 비싸더라도 소득이 있거나 감내가 된다면 구매해도 됩니다.

그런데 일반적으로 감내가 안되는 여력의 사람이 비싼 값을 치르더라도 차익만

노리고 들어갑니다.
이러한 사람들이 무너지지않는다면 그건 미래에 다가올 재앙을 피하고자 계속 늦추는 일이될 것

입니다.

그러기엔 자녀세대와 자식들이 치루어야할 고통과 저희 현대세대의 경제활동 세대들의
사회적 부담은 날로 증가하게 될것입니다.

이제 더이상 부동산 하락때문에 경제가 위기란 말은 안드리겠습니다.
현재 진행형이고 각종 해외 파생상품의 후유증이 금융본토인 영국을 강타하게 될수도

있을겁니다.

부동산의 후유증은 미래가치란것에 현재가치를 부여하여 가격으로 환산하여 현재사람에게
미래수익을 보장한다고 현혹합니다.
그렇지만 말한 그시기가..그 미래가 도래했을경우 여러분이 생각한 가치와 가격이 상이했을경우
빠져나갈 출구전략이 있으신지요.
지금부터 고민하고 노력하세요...
아무리 세상이 바뀌고 저축문화에서 소비문화로 바뀐다하더라도 빚은 없어지지않습니다.
소득을 감내할만한 소비와 지출은 용인하되 미래를 위해 대비하시고 출구전략을 반드시 세워야
대공황[가정]이 직면하더라도 살아남을수가있습니다.
모두가 신용불량자가 될때 나도 따라서 신용불량자가 될것인가
주어진삶에서 만족하며 미래를 위한 저축을 할것인가를 생각해보아야 할것입니다.

마지막으로  매트릭스에서 벗어나십시오...
왜 내집마련이 분양과 기존주택 매입뿐이라고 생각하십니까.
왜 내가 집을 살때 대출은 항상 옆에 있어야 한다고 생각하십니까.
부동산은 거주의 목적으로..그리고 경기부양은 지식사업과 산업생산으로 찾아야지
불로소득과 투기적 머니게임의 양산으로 인하여 폭탄을 안길 대상만 찾는,

위험을 전가하는 부동산에서만 찾는지 심각히 고려해보시는 분들이 되셨으면 합니다..

감사합니다.

[k26010]

케세라 |님 근황이 궁금했는데 바쁘셨군요. 반갑습니다. 그리고 장문의 좋은 글 감사히 잘읽고 갑니다.

[아름다운청년]

좋은글 잘읽었습니다,. 우리모두가 당면한 과제이기도 합니다.

[왕손님]

좋은글 잘 읽고 갑니다...

[사과향기]

좋은글 감사히 읽었습니다. 감사합니다.