적절한 매매가 및 입주시 이익계산(퍼와서 수정한것임)

[또오기]

             각자 자기땅의 평수를 넣어 계산해보십시오(참고로만) 

적절한 매매가격 참고하세요! <?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

중동신도시(1991)와 상동택지개발지구(2002)는 11년 정도 차이가 납니다 .이로 인해 중동신도시와 상동택지개발지구(신도시) 아파트 평당시세는 200정도 차이가 나지요~ 상동APT 평당 단가(현재 시세) 1440만원 

그럼 뉴타운지역 아파트는 상동보다 200정도 차이가 나겠지요~~ 평당 1600으로 계산 할께요(최소로 잡았습니다)

인근 재건축 약대주공 분양가 예상 평당 1천985만5천원
      66층 리첸시아중동 평균 분양가 1천944만원 

평당 1600은 결코 높은 금액이 아니죠

ex)아파트 무상입주 평수 구하는 식

 ( 단독지분50평, 현재 평당시세1000만원 해당구역약 550세대 예)

     싯가 : 5억원

**내 땅에대한  지분율(%)

(조합원 총 감정가가 6000억 이고, 내지분50평 감정가(싯가에90%)가 4억5000만원 이라 할 때)

      ((내지분 감정가:4억5000만원 나누기 조합원 총 감정가:6000억) * 100)) =  0.075%(내지분율)

지분율은 (같은 평수라도 길가라 조금 늘어날 수 있죠, 골목길은 조금 낮을 수 있고 ,  상가는 

평당 단가가 높아 지분율이 높아 집니다.) 재개발사업 후 (조합 총이익 * 지분율) 하면 나의

권리 금액이 나옵니다.

      또 권리금액 나누기 조합원 평당분양가를 하면 내가 무상으로 입주 할 수 있는 평수가 나옵니다.

**사업후 조합 개발이익율(%)

      (총분양가 - 총사업비 / 사업전 조합원 건물토지 총 감정가)*100 = 125%로가정

**내 무상권리액

     방법1) 4억5000만원 * 125%(=125/100) =5억6250만원

     방법2) (총감정가 6000억*1.25) * 내지분율0.075%(0.075/100) = 5억6250만원  똑같이

나옵니다

**내 아파트 무상입주평수(조합원평당 분양가를 1280 이라 할때) 

      5억6250만원 나누기 1280만원 = (약)44평 (추가 입주금 없이 입주 할 수 있는 평수)

(요즈음 재개발구역 감정가는 시가의 90%에 육박합니다.즉 감정가 와 분양가, 개발 이익율에

따라 변수가 많습니다. 감정가와 조합원분양가가 비슷하면 재개발 이익율이 100%이라도 내 평수

만한 아파트에 추가부담금 없이 입주 할 수 있지만, 감정가는 낮고 조합원 분양가가 높다면

재개발 이익율(비례율)이 높아야  내 땅 만한 아파트를 무상으로 받을 수 있습니다.

또 그래야만 원주민이 재정착 할 수 있습니다. )

개발 이익률 이라고도 말하는 비례율은 개발사업을 통해서 발생하는 개발 이익을 조합원에게

배분하는 방식과 비율을 의미하는 것이다.

비례율은 평당 분양가, 평당 건축비 및 용적률에 의해 결정되는데 이는 관리처분 이후에나 확정이 되고 그 이전에는 세 가지 변수를 가정해서 추정할 뿐이다.

비례율이 높을 수록 조합원 에게 유리함은 말할 나위 없다.

따라서 비례율이 높은 재개발 구역은 단어 자체가 높은 사업성을 가진 지역이라는 의미를 내포한다.

비례율의 계산공식

{(사업후 토지 및 건축물의 총액-총 사업비용)나누기기존 토지 및 건축물의 총 평가액}*100이다

쉽게 말하면 재개발사업을 하기전과 완료 후의 재산가치 차이가 얼마인지를 표시한 것으로 비례율 100%를 기준으로 숫자가 늘어날수록 사업성(투자성) 좋다.

그러나 일반인이 비례율을 산출하는 것은 쉽지 않다.

이때는 간단한 방법을 통해 추정이 가능하다.{(총 공급가구 수-임대아파트 가구 수)나누기 조합원 가구 수}*100 의 산식이 바로 그것이다.

ex) 즉...가재울 4구역의 경우

총 공급가구 수(4027)-임대아파트 가구 수(711) 하면 3316 거기에 나누기 조합원 가구 수를 하면 정확히 몰라 2150

필지로 계산 1.54 거기에 * 100을 하면 비례율 154

즉 가재울 4구역의 단순계산 상 비례율(무상지분율)은 154%가 됩니다.

아직 비례율 산출이 안되지만 125%면 높게 잡은것도 아니고

 낮게 잡은것도 아닙니다. 평균치 입니다.

    * 조합원은 취,등록세 감면 

    * 등기전 1회 매매 허용 (프리미엄 붙여 팔 수 있음)

l      동.호수 추천 우선권 로얄층 배정확률 높음(1,2.3 저층은 분양가가 낮은 반면 로얄층은 분양가 다소 높음)

  조합원에게는 일반 분양가에 비해 20% 낮은 가격에 분양 (일반 분양  평당 1600이라면) 

 (조합원 분양  평당 1280 만원  ) 평당 -320만원 저렴 합니다. 4-5년후싯가는 1800 정도 로 예상 하고

다음과 같이

44평,50평,60평 아파트를 입주(대지가 크므로 큰 평 분양 가능) 한다고 가정하면

44평입주 시는

추가 부담금 없이 입주합니다. 내 땅 평수보다는 적은 평수입니다.

그래도 44평 * 싯가1800 = 7억9200만원  여기에서 내 땅값5억을 빼면 2억9200만원 이익입니다.

즉 5억에 팔고 나간 것 보다는 2억9200만원 이익 입니다.

50평입주 시는

50평-44평(무상지분아파트평수) = 6평 (입주부담금 비용평수)

 즉 6평 * 1280(조합원 분양가) = 7680만원 을 입주 시 부담해야 합니다.

그러나 이익을 계산하면 50평 * 싯가1800 = 9억 입니다. 여기에서 땅값5억과 추가 입주금7680을 빼면 이익은 3억2400만원 입니다

60평입주 시는

60평-44평 = 16평 이 입주부담금 비용입니다. 즉 16 * 1280(조합원 분양가) = 2억480만원 을 입주 시 부담해야 합니다.

그러나 60평을 싯가로 계산하면 60 * 1800 =10억8000만원 입니다. 여기에서 내 땅값5억 과 추가부담금 2억480만원 을 빼면 3억7520만원 이익 입니다. 즉 부담이 가도 큰 평수를 받을수록 이익이 증가 합니다.

각자 계산해보시고 정 급하신 분들은 매도 가격을 직접 정하시고

부동산에 가셔서는 정한 가격에 팔아달라고 하시면 피해는 덜 보실 겁니다..

 구 옥 이라서 땅값만 계산 했습니다.

신축은 건물 값도 계산하세요~~     

대지지분이  작을수록 더 가격이 높아지네요 ^^** 

기반시설비용 천만원정도 감안하세요~

(무상지분율 중에서 1평정도 감안하면 돼겠네요~ 임대아파트 1평) 총2평 확실하진 않지만...            

 무상 지분율은 뉴타운 구역의 용적율에 따라 틀리오나 이정도 수준입니다.

재건축 보다는 뉴타운이 좋고 뉴타운 지구 중에서도 정부의 규제가 심한 곳

토지거래 허가구역(도촉법)이 좋구요~~

무상지분율이 있기 때문에 기반시설하고 임대아파트 건립도 무상지분율에서 빠지는 겁니다..

추후 어떤 식으로 될 는지는 확실히 모르지만. 그렇기 때문에 가격이 상승하는 겁니다.     

뉴타운 지구도 늘어나는 용적율에 따라 무상지분이 늘어나구요~

감정평가로 내지분율 과 아파트 분양평수를 배정 받는 기준으로 합니다.

대지지분이 클수록 싼 이유는 대지가 클수록 투자금액이 많아지므로 매수자가  없기 때문에

가격이 싼 것이지 투자가치는 대지지분이 클수록 좋답니다.  

4평 이하는 가급적이면 신중히 생각 하세요~ 고강지구 같은 경우는 용적율이 안 나오고 조합원이

많기 때문에 잘못된 경우에는 현금청산 대상이 될 수도 있습니다.  확실하지는 않습니다.

너무 걱정 마시길..............  

개발 이익율(비례율) 같은 개념입니다.

정확한 비례율은 관리처분 단계에서 나오는 것이 맞고요 편의상

여러분들의 이해를 돕기 위해서 개발이익율 125%라고 한 것입니다 .

125%는 평균치 입니다.

          이 가격은 최소한으로 계산된 가격임을 참고하세요~

곧 있으면 고액화폐가 발행됩니다. 5만원 권,10만원 권 예상) 2009년도 에는 화폐 가치는 당연히 떨어질 테고 엄청난 인플레이션 이 올 꺼라 생각 됩니다. 급하지 않은 분들은 최대한 매도를 자제하여 주세요^^

**마땅한 투자처가 없다면 그냥 끝까지 가지고

    가시길 당부합니다.                                                

 

 

                                       

 

[sugar]

감사합니다. 더 정확한거 같긴한데,, 왠지 손해볼거 같은 느낌입니다.. 평가를 제대로 해줄지 의문입니다.. 시가의 90% 준다해도 뭔가 손해보는 느낌입니다.. 다른 분도 퍼서 수정할수 있도록 해주시면 좋지 싶습니다.

[시간]

감사합니다...^^*