미국 ‘금리 빅컷’ 단행…한국 부동산 시장에 미치는 영향은?

[장경철]

한은 10월 금리 인하설 ‘솔솔’…집값·가계부채 증가세가 변수
부동산업계 의견 엇갈려…“수도권 집값 재점화” vs “대출규제로 영향 제한적”

미국이 기준금리를 0.5%p 전격 인하하면서 국내 부동산 시장에 기대감이 커지고 있다. 

대출을 받아 집을 사려는 예비 매수자의 경우 낮은 이자로 더 많은 돈을 빌릴 수 있게 될 수 있어 매수 심리가 살아날 것이란 전망이 우세하다. 

특히 금리가 낮아지면 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산도 투자 대상으로 주목받을 것이란 분석도 나오고 있다. 

국내 부동산 시장이 미국 연방준비제도이사회(Fedㆍ연준)가 지난 9월 19일 단행한 기준금리 빅컷(0.5%p 인하)보다 더 주목한 것은 연방공개시장위원회(FOMC) 위원들의 향후 금리 전망을 담은 점도표인데 연준이 이날 함께 발표한 점도표에서 연내 0.5%p 추가 금리 인하를 예고하면서다.

통상 한국은행이 연준을 따라 후행하는 금리 결정을 내려온 데 따라 당장 오는 10월 예정된 금융통화위원회에서 한은도 금리를 낮출 가능성이 커졌다고 보기 때문이다.

금리가 낮아지면 대출 부담이 줄어들어 기존 주택 시장과 신규 분양 시장이 활기를 띨 수 있다.

전세난에 지친 실수요자들이 낮은 금리로 대출을 받아 기존 아파트를 매입하거나 새 아파트에 청약하는 경우로 이어질 수 있어서다.

금리를 인하하면 이달 시행된 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계에도 은행 주택담보대출 금리는 조정 가능성이 크며 대출 이자와 은행 예·적금 이자가 모두 낮아지면 자금이 시중에 풀리면서 부동산 시장으로 유입될 가능성이 높다. 

저금리에 높은 인기를 끌었던 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산의 매력도 다시금 커질 것이란 전망이 나온다.

앞으로 금리가 추가 인하하게 되면 안정적인 수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산에 시중 자금이 모여들 수 있기 때문이다. 

수익형 부동산의 경우 투자를 고려시 대출금리가 상당한 비중을 차지하는 탓에 최근 고금리 상황에선 침체·관망 상태였는데 이번 미국발 금리인하로 시장에 변곡점이 생긴 셈이다. 

금리 인하가 방향성을 잡고 하향 안정 추세로 가게 되면 수익형 부동산 시장에 적합한 환경으로 변수가 바뀌는 것으로 인하 폭이 크지 않더라도 이번 기점으로 상가와 오피스텔 등에 관심이 커질 여지가 있다고 업계는 분석하고 있다. 

수익형 부동산은 시중 금리와 확실한 비교 우위로 투자 여부가 결정되므로 금리 결정 영향이 시장에 6개월 정도 시차를 두고 반영되는 점을 고려할 때 한은이 올 10월부터 금리를 서서히 인하를 시작하면 이후 전환점을 맞을 수 있겠다. 

일부에서는 부동산 시장을 낙관하기엔 이르다는 지적도 나오고 있다. 

가계 차입 여력이 현저히 떨어진 작금의 상황에서는 금리가 떨어져도 대출을 빠르게 늘리기는 어렵다는 이유에서다.

연준의 금리 인하로 한은의 정책 결정에도 유리한 환경이 조성됐지만, 미국과 국내 상황이 다르고 대내외 불확실성이 큰 탓에 한은이 당장 금리를 내릴 수 있을지 미지수라는 설명이다.

연준의 빅컷으로 국내 금리 인하가 가시화하긴 했지만 인하 기대감이 이미 상당량 선반영됐고, 스트레스 DSR 2단계 시행과 금융권의 가계대출 총량 관리 움직임으로 주담대와 전세대출 문턱이 다소 높아졌기 때문에 금리 인하에도 불구하고 거래 총량과 가격 상승 움직임은 다소 둔화할 것으로 전망된다. 

한편 일각에선 금리가 내리면 은행 이자 수익이 적어져 전세 임대인의 월세 전환 수요 커질 수 있어 전셋집 구하기가 훨씬 어려워질 것이란 우려도 제기되고 있다.