경제야 놀자! (시리즈4)- 아파트 오를까? 내릴까?

[평화]

투기꾼들은 지금 무슨 생각을 하고 있을까?

2011년 초반 하늘에 별따기 보다 힘든 전세구하기에 지친 일반인들이 집을 매수하기시작했다. 실수요가 조금씩

살아나며 거래량이 늘어나기 시작했다. 마침 그때 2011.3.13 일본 동북부지역에서 8.8강진으로 일본 센다이 지역

해안지대를 강타했다.놀라빠진 일본놈들 부리나케 부산,양산,창원쪽으로 다발로 부동산을 구했다.

큰경제든 작은 경제든 돈이 유입되면 유동성 장세가 펼쳐지지 마련이다. 때마침 부산,경남 투기꾼들은 소액자본을

 군집해 대형 자본으로 만들어 위로 올라오기 시작한다.

작전명: 투기꾼의 구미시내 상륙작전!

2011년 중반부터 바람이 불기 시작한다. 1억짜리 아파트는 계약금 1500만 걸어놓고 잔금전에 전세 세입자로 채우고

잔금시 등기로 이루어 진다. 모든 부동산 체결이 이러하지 않지만 당시 분위기로는 주류였다. 가격상승이 가파르다보니

일반인들은 매수를 주저하고, 투기꾼들은 마치 하이에나처럼 먹이감을 찾아 유동성이 풍부한 자금으로 전 지역을 싹 쓸이

해버렸다. 애꿎은 일반인들만 멍하니 하늘만 쳐다 볼 뿐이다.

투기꾼들이 경운기 시동을 탕~ 탕! 시동을 걸어놓으니,이제는 일반 투자가들이 유입된다. 소액자본 투자가들,

건축업자들이 그들 형태에 맞는 건축행위를 한다. 땅이 없어 못 지을 형국이다.2011.2~5월 부산저축은행 영업정지로

나라가 시끌버끌하다. 건설사들은 아파트건설 추진이 어려워지고, 저축은행의 PF대출은 나라전체를 위협하기에

이르렀다. 당연히 지역마다 아파트 허가는 취소된다. 시내안에 있는 나대지란 나대지는 원룸형태로 지금까지

계속올라가고 있다. 건축허가량만 봐도 어마어마하다.이 또한 수요 공급 원리에 따른다. 그래도 구미는 형편이 좋다.

모름지기 34.8세의 평균연령과 각 기업의 굴뚝에 연기가 나므로,, 모름지기 연기가 나야 시민이 살기좋다.

찾는자가 있으면 빈땅에 집은 올라가게 마련이다.

 다만, 가격과 가치 차이만 있을뿐.

하이에나(투기꾼)들은 포식을 했기에 당분간 휴식을 취하고 있다. 이놈들이 언제 다시 움직일까?

이놈들은 배가 고파야 먹이감을 찾아 돌아다니기 마련이다.그때가 언제일까? 이놈들이 다른 먹이감을 찾아 옮길 경우

 이놈들이 유동성으로 만들어 놓은 거품은 과연 빠질것인가? 하이에나들의 행동반경과 수익률달성, 평균이동거리등

심리적으로 추론해본다.하이에나는 크게 헤지펀드, HOT머니,진정한투기꾼등 좋은 말로 표현하지만 알고보면

일반시민에게는 암적 존재일뿐이다.

그들은 2011.초반~2012년 중반까지 구미 전체를 휩쓸고 지나갔다. 알고보면 적은 자본이지만, 전체 거래량과 전체 매매

금액으로 추산하면 대단한 금액이다. 아파트 투자후 전세 기간이 2년이다. 그리고 양도세 빠져 나가는 기간이 최소 2년이

소요되야 일반 세율 적용받는다. 즉 매수 후 2년안에는 매도 행위를 할 수가 없다. 왜냐하면 이놈들 하이에나들의 최고

목표가 수익률(%)이기때문이다.이를 계산하면, 이들이 빠져 나갈 1차적인 시기가 2013.초반~2014중반이후이다. 그런데

자연의 모든 현상,경제의 모든 현상이 손바닥 뒤집듯 한꺼번에 이루어지지 않는다. 산은 오르는데 5파,내리는데3파이다.

주식,부동산, 모든 경제행위를 차트로 분석하면 같은 원리가 나온다.

“ 이를 엘리어트파동”이라고 한다.

즉, 2013.초반~2014중반이후에 이놈들이 빠져 나갈 가능성이 있다. 그런데 약30%정도가 빠져 나갈것이다. 그 이유는

 금리 때문이다. 그리고 현재 아파트 수요와 공급량 불균형으로 이놈들이 욕심을 한껏부려 더 먹고 나갈 가능성이 있다.

구미는 2010이후로 아파트 건설이 된경우가 거의없다. 그리고 2014.하반기부터 일부아파트 입주가 시작된다. 그리고

2013.기준 구미시가 아파트 건설허가량 7400세대를 내어주었다(모교육중 시장님 훈시 내용중) 즉 2015년이후~2017하반기까지

 입주가 본격화 된다. 여기서 우리는 하이에나들과 일반 아파트 분양받은이들의 차이점을 알아야된다. 하이에나들은 본능적으로

 남들보다 한 발 빨리 움직이는 습성이 있다. 타고난 본능이기에 어찌할 수가 없다. 또한, 구미는 일부 예외가 될것이지만

전국적으로 본다면, 2015~2017까지 우리나라 베이붐세대들이 본격적으로 퇴직을 하기에 금전적으로 상당히 압박받을

형국이다.2차적으로 하이에나들의 습성으로 보아 2015년쯤 빠져나갈 가능성이 농후하다.

왜냐하면 금리 때문이다. 미국은 미연방준비은행(미국정부은행 아님- 미,유럽 투가가가 모여 만든 은행-로스차일드가)은

 2005.6월까지 ZERO금리를 유지해야 한다. (참고로 빌게이츠 재산이 200조라는데 로스차일드가 재산은 6000조라는 설도 있음.)

법으로 그렇게 정해 두었다. 그런데 이법도 FED마음대로 할수 있다. 그래서 지금 나오는 얘기가 출구조사 가능성이다.

일부 세계 석학들은 2014초~중반에 미국이 장기금리를 올리지 않을까 예측하지만 이것을 알면 귀신이다. 아무도 모른다.

오직 버냉키를 지휘하는 전시안만이 알뿐이다. 여기서 알수 있는것은 미국의60년 금리사를 보면 대충 그림이 나온다.

개인적 의견으로 2014하반기~2015초에 금리 인상이 유력하다(개인의견임)

그리고, 미국과 한국은 금리 시차가 발생한다. 반대로 말하면 미국 금리 올린다고 한국이 따라서 바로 올리지 못한다.

왜냐하면 미국 금리 올릴때 한국도 같이 올리면 환율이 흔들이기 때문에 치명타이므로 시차가 발생됨(원화강세) 

최근 10년간 한,미국 금리를 파악하면 항상 한국이 미국보다 1년~1.5년 늦게 따라간다.5월달 한국은행이 금리 내린것 또한

여러 이유가있겠지만 한국은행 총재님 입장에서 나름대로 이유가 있을거라 추론해본다.

이놈들 하이에나들은 바로 2015년부터 움직일 가능성이 50%정도로 본다.

마지막으로 20%의 가능성은 2016~2017이다. 위에 서술한 1년~1.5년 금리 시차 때문이다. 가능석은 적다고 볼수 있다.

또한 환율 문제로 이놈들 습성을 파악해야된다.

현재 환율은 2009초에 1530대 고점이후 현재1121\이며,2013년3.15 일본 아베노믹스 이후 LG경제연구원에서 발표한

자료를 보면 2015년에 환율을 800대까지 예상하는데 개인적으로 920원까지 하락할것으로 본다.

여기서는 환율과 주식,금리의 상관관계를 언급안한다. 왜냐하면 머리 아픔.단, 금리가 오르면 환율은 떨어진다

(즉,원화강세)-이론과 차이가 나지만 실제 경제현상을 파악하면 정확할 정도로 일치성 나타남- 추후 10년,30년,50년

차트 올릴 예정임.

예측하는 일이 어리석은 일이라고 하지만, 투자가들은 항상 그림을 그려가면서 예상경로를 추적한다.

금리,환율문제로 하이에나들은 2014년말부터 시작해 2015년부터는 본격적으로 움직이기 시작할것이다. 바로 새로운

먹이감을 찾아 타 지역으로 갈 가능성이 농후하다. 그리고 참고로 아파트가 분양되면, 하이에나들이 적게나마 분양권

장사할 가능성이 있지만 먹이감으로는 작게보여 입질만 하고 갈 가능성이 농후하다

(2006년 분양열기와 지금의 분양 열기는 시대적 흐름에 따라 차이가 뚜렷하므로)

원래 하이에나들은 작은 고기는 먹지 않기 때문이다. 또한 하이에나는 무리지어 다니는 습성이 있다.

현실적인 문제로 접근 해 보자 ! 모 회원님이 잠깐 언급한것 처럼 전국 평균이 연봉4천중반대. 구미는 5천만원 중반대라고

한다. 아파트는 터 파기가 튼튼해야 고층으로 올라가듯 모든 것에는 돈이 받쳐줘야 그 사물이 지탱하는 것이 이치이다.

5천만원 연봉에 2억 중반대 아파트는 과도하지는 않지만 현재 한국 경제 흐름에서는 다소 버거운 현상이다. 그 이유는

34평기준 24000~26000만원대 (680~740만원대/평)에서 융자가 받쳐주는 형국이지만 금리가 변동시 그 이자에 대한 압박또한

 상당할것이며,이러한 환경인자들이 수요공급 “ 모든 것은 수급이 결정한다”원리에 영향을 미칠것이다.개인적 의견으로는

 향후 구미시 분양금액이 3.3당-800~800중반까지 가능성도 있다고 보는데 그 이유는 열기가 식을때까지 오르는것이

 이치이므로(상투가 만들어져야 하향한다는 원리임)

여러분! 아파트 콘크리트는 가만있는데 가격은 왜 출렁일까요?

부동산 문제로 하이에나의 습성을 금리,환율,시간의 길이, 오르는 폭과 오르는 각도에서 서술해 보았다. 잡다한 글 형식이지만

서너개의 도표로 여러분들이 알기쉽게 설명해야되나, 카페 글 양식문제로 어려움이 있음을 회원님들 양해 바랍니다.

맥주 거품은 언제가는 빠지게 마련이다.

하이에나가 만들어 놓은 거품은 한꺼번에 도래할 것이다!  - 끝-

[아몬드봉봉]

저는 일반시민으로 2015년 시점을 기다려야할지 실거주로 바라보고 지금에라도 구매를 해야할지 고민하고 있습니다.
잘 읽었습니다.

[레알마린]

좋은 글 잘 읽었습니다

[blueblood]

하이에나... 이놈들~ ㅎㅎㅎ 좋은 글 잘 봤습니다.
근데 한 가지 하고 싶은 말은 하이에나를 무조건 암적인 존재로만 보지 말고 경제 활동의 일부 조직으로 객관적으로 봐야 하지 않나라는 생각이 듭니다.
자본주의 사회에서는 어느 분야에서든 돈은 항상 돌고 돕니다. 하이에나는 윗글처럼 본능적으로 남들보다 한발 빨리 움직이는 습관이 있다고 적으셨는데... 이거는 개인적으로 정말 대단한 능력이라고 생각되고, 자본주의 사회에서는 이런 능력을 인정해 줘야 하지 않나라는 생각도 드네요^^
따라서 무조건 하이에나에 대해 욕하고 불평만 쏟아낼 게 아니라 배울점은 배워야 한다는 의견입니다.

[blueblood]

존재를 부정한다고 해서 그게 없어지는 건 절대 아닙니다. 이런 경험들을 통해서 일반인들은 스스로 배워야 합니다.
나쁜놈들이라고 불평만 한다고 해서 현실이 바뀌지는 않습니다. 내 자산을 지키기 위해서는 흐름을 배워야 하고, 이런 흐름들은 구미만 보고 있으면 절대 안보입니다.

그리고 한가지 더.. 아파트를 단지 콘크리트 덩어리로만 생각한다면 언젠가는 빵원으로 수렴하겠지만, 학군과 생활 인프라, 교통 등등의 눈에 보이지 않은 많은 변수들을 대입해 보면 그렇게 쉽게 단정지을 수는 없습니다. -끝-

[평화]

blueblood님 의견 감사드립니다. 지당하신 말씀입니다. 흐름을 point로 두고 서술할려니 다소 투기자본을 부정적으로 언급하였읍니다. 모든것에는 장,단점이 있기 마련인데 의견 겸허히 받겠읍니다.
투기와 투자의 정의가 애매모호하지만, 이론적으로 투자=임대수익+매매차익추구, 투기=매매차익추구
그리고 경제용어중 제로섬게임이 있지요. 다만 투기와 투자는 그 차이를 이용할뿐입니다. 그래서 경제 s고선이
나왔구요

[오칠이아빠]

수도권 규제 완화라는 확실한 기업유치의 약점과 지역 색깔의 박대통령 당선 기대심리를
이용한 투자와 수도권 부동산 투자 불확실성이 복합되어 몰린 외지인의 부동산투자로 인해 구미시민에게는 장기적으로는
불행 요소가 되지않길 바라는 봐입니다

투자자의입장과 분양하는 이의 입장에서는
알수없는 박근혜효과를 최대한 이용할 것이며
정작 지역 호재가 생기더라도 임기는
한시적인 것으로 도시경쟁력에 대해서도
가수요가아닌 실소유자께서는
냉정하게 따져보고 판단하시길 바랍니다

사견을 잘 얘기하지않지만 현 상황은 다소 서민들에게는 위험한 시기이오니 과도한
채무를 동반한 부동산 매입은 삼가를 권합니다

[alli]

입주 물량이 터진다 한들.. 얼마나 내려갈까요.. 중요한 것은 실수요자들의 전세가 입니다.
전세가가 받쳐 주고 있는 한 내려가 봐야 찔끔이지요.. 나름 예리한 분석이긴 하지만 구미 자체의
인구 유입이 지속되는 한 그리 내려갈 일은 없으니 실수요자들은 구매 하시는 것도 괜찮습니다.

[스리허니]

좋은글 잘읽았습니다

[성 실]

좋은 분석입니다.

[수나라]

좋은글 감사합니다 100%공감되는내용입니다

[금오창]

연륜이 보입니다 감사합니다 ~~

[빨간코딱지]

글을 너무 명쾌하게 잘 쓰셨습니다. 너무 잘 읽었습니다. 다음에도 글부탁드립니다

[평화]

난! 환율 몰라! 나 하고는 아무 관계 없어!" - 그러면서 은행 예금 금리와 아파트 대출이자에는 민감한것이
우리의 현실입니다.
환율은 각 국의 통화정책의 결과물로써 환율은 전세계적으로 돈의 흐름을 좌지우지하는 자동차의 엔진과도
같읍니다. 이 환율에 따라 금리,주식,부동산,채권이 자동적으로 헤쳐 모여야 합니다.
개인이든, 기업인, 자영자이든 우리는 저금리시대에 있으며, 이 환율의 움직임에 촉각을 세울수 밖에 없읍니다.
따라서, 환율은 곧 우리의 실생활입니다. 환율을 추적해야 길이 보입니다.
단적인 예로, 일본 아베노믹스는 성공해도 우리 삶을 괴롭히고, 실패해도 우리생활에 파급적 효과를 미칩니다.

[서연이아빠]

글잘읽었구요..좋은말씀 많이 들었습니다..다음에 또 뵙겠습니다.

[원이진이 파파]

글잘보고가네요 감솨.....

[바다노리]

명쾌한 글 잘 보고 갑니다

[하늘땅구름바람]

잘 읽었습니다.

[ARMOR-MAN]

나무의 큰 가지가 있어야 잔가지와 잎이 생기고
지속적인 수분과 영양분이 있어야 나무가 성장하겠죠 하지만
겨울이온다고 나무가 죽지않는것처럼 모든것엔
인내가 필요하다고 생각합니다
잘 읽었습니다

[honesty]

잘봤습니다.^^

[물초코파이]

좋은정보감사해요 계속 글보고있어요 눈을땔수없네요