“집값 상승이 한국의 불평등 심화 외5건 [이공원교수님의 카톡에서]

[비우고 겸손하라]

[이공원교수님의 카톡에서]

‘33년된 연립주택에 28명이 입찰

’

유원모기자 입력 2020-06-29 17:36수정 2020-06-29 17:50

공유하기뉴스듣기프린트 글씨작게글씨크게

공유하기

닫기

뉴스1

카페회원들의 안전을 위해 iframe 태그를 제한 하였습니다. 관련공지보기▶

“경매 4계 부동산 및 자동차 경매를 시작하겠습니다. 땡”

29일 오전 10시 서울 송파구 서울동부지법의 경매법정. 200여 명이 몰린 탓에 좌석은커녕 복도까지 경매에 입찰하려는 이들로 발 디딜 틈조차 부족했다. 한 경락잔금 대출업체 직원은 “올해 진행된 경매는 빠짐없이 갔는데 오늘처럼 사람이 많은 건 처음”이라고 말했다.

이날 법정에는 총 38건의 부동산 경매가 진행됐다. 입찰자들의 관심을 모은 것은 서울 성동구 옥수동의 전용면적 165㎡인 한 연립주택. 지어진 지 33년이나 됐지만 대형 면적의 주택인데다 재건축 추진 호재 등이 겹쳐 28명이 입찰에 나섰다.

낙찰가는 12억814만 원으로 감정가 7억6000만 원의 159%에 달했다. 이 주택을 낙찰 받은 윤모 씨(55)는 “감정가는 2년 전에 책정돼 시세인 13억~14억 원보다 낮다”며 “운 좋게 좋은 가격에 낙찰 받았다”며 함박웃음을 지었다.

주요기사

• 9시간 진행된 검사장 회의…만장일치로 나온 말은?
• 여권도 놀란 ‘박지원 카드’ 文대통령, 남북교착 돌파 승부수
• 카페회원들의 안전을 위해 iframe 태그를 제한 하였습니다. 관련공지보기▶
• 카페회원들의 안전을 위해 iframe 태그를 제한 하였습니다. 관련공지보기▶

이날 경매에서는 20명이 넘는 입찰자가 몰린 부동산이 5건이나 됐다. 한 다세대 주택에 입찰했다 떨어진 김모 씨(43)는 “6·17 부동산 대책에서 다세대나 연립은 전세대출 회수 조건에서 제외돼 빌라 경매에 나섰다”며 “경매는 자금조달계획서 등 각종 증빙서류를 내지 않아도 된다”고 말했다.

시중 유동성이 풍부한 가운데 집값이 상승세인데다가 6·17 부동산 대책 등 정부의 강력한 부동산 규제가 이어지면서 상대적으로 규제가 덜한 경매 등지로 부동산 투자수요가 쏠리고 있다. 서울 강남권과 용산 일대에 지정된 토지거래허가구역에서 경매는 규제 예외 대상인 점도 한몫하고 있다.

법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 올해 부동산 경매의 낙찰가율은 1월 72.1%에서 3월 70.1%로 하락했다가 4월 71.1%, 지난달에는 77.1%로 상승했다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가 비율로, 해당 부동산에 대한 시장의 평가를 나타낸다.

오명원 지지옥션 연구원은 “6·17대책에서 새롭게 규제지역으로 선정된 충북 충주나 대전, 경기 군포 등지와 6억 원 이하 중저가 주택에 대한 낙찰가율이 올들어 상승세”라고 전했다.

토지거래허가제와 같은 강력한 거래 억제책으로 오히려 경매 시장으로 투자 수요가 쏠리고 있다는 분석도 나온다. 이달 2일 서울서부지법에서 열린 부동산 경매에서는 용산구 한강로2가의 건물면적 29㎡. 대지면적 46㎡의 한 단독주택에 45명의 입찰자가 몰렸다. 지난달 20일부터 토지거래허가구역으로 지정된 ‘신용산역 북측 1구역’에 위치해 일반 매매시에는 반드시 실거주임을 입증하고, 관할 구청으로부터 허가증을 받아야만 한다. 경매에는 이런 규제가 적용되지 않아 감정가인 6억688만원보다 2배가량 높은 12억1389만 원에 낙찰됐다.

29일 서울동부지법에서는 이달 23일부터 토지거래허가구역으로 지정된 서울 잠실동의 전용면적 124㎡ 리센츠 아파트가 경매에 나오기도 했다. 지분의 절반만 취득할 수 있는 특수물건이라 응찰자 없이 유찰됐지만, 용산 일대처럼 경매 투자자가 몰릴 가능성을 배제할 수 없다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “강남권은 토지거래허가제로 1년간 정상 매매가 어렵다는 점에서 부동산 경매로 시중 유동성이 몰릴 가능성이 크다”고 말했다.

부동산 경매 역시 대출규제 등이 동일하게 적용된다는 점에서 투자에 신중해야 한다는 조언이 나온다. 정충진 법무법인 열린 대표변호사는 “경매도 규제지역에선 경락잔금대출 등에 대한 규제가 적용된다”며 “경매 물건의 복잡한 채무관계 등에 대한 면밀한 검토 없이 투자에 나섰다간 낭패볼 수 있다”고 말했다.

유원모기자 onemore@donga.com

==================================

구독하기

여기를 눌러 구독하세요!

글 옵션

판례가 알고싶다

2020년 5월 21일 오전 8:31 1962 읽음

「주택임대차 묵시의 갱신 기간 및 해지 당사자」

주택임대차에는 계약갱신 관련하여 묵시의 갱신 규정이 있는데, 묵시의 갱신은 쌍방이 계약기간 종료시점에 아무 말이 없으면 종전과 동일한 내용으로 임대차한 것으로 인정하게 되는 것을 말하겠습니다.

계약의 당사자가 계약기간이 만료되는데도 아무 말이 없다면 종전 계약조건 대로 쭉 가는 것이 맞을 겁니다.

한쪽이 무슨 말이라도 있어야 되는데 아무런 말이 없다면, 아무런 조건변경도 없게 되는 것이고 그렇다면 종전 조건을 인정할 필요가 있다는 것이 되겠습니다.

이렇게 묵시의 갱신이 생기게 되면 계약기간을 어떻게 처리할 것인가 라는 문제가 있을 것인데 주택임대차보호법 제6조의 ②항에는 “제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.” 고 규정하고 있습니다.

이에 대해 임대인의 권리로는 같은 조 제③항에서 “2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.” 라는 것으로 대응할 수 있게 하고 있습니다.

가령, 주택을 임차해서 도박장으로 사용했다고 한다면 묵시의 갱신은 인정 되지 않게 될 것입니다.

그런데 같은 법 제6조의2에서는 “같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.” 로 규정되어 있습니다.

즉 주택임대차보호법의 묵시의 갱신은 임차인에게는 유리하게 임대인에게는 불리하게 규정되어 있다는 것을 알 수 있습니다만, 그러나 임대인은 위와 같이 3개월의 기간에 다른 임차인을 충분히 구할 수 있다는 사정을 감안한 입법이라 할 수 있겠습니다.

환언하면, 묵시의 갱신이 되게 인정해 놓고 언제든지 ‘나가라’ 라고 할 수 있다면 ‘묵시의 갱신’ 제도의 취지가 몰각될 수밖에 없을 것이기 때문에 보장기간을 2년으로 인정하되 임차인은 해지 통보를 할 수 있고 이 통보가 임대인에게 도달되고 난 후 3개월이면 해지효력이 발생한다는 것으로 이해되겠습니다.

요즘 같은 분위기에 임차인 구하기가 그리 쉽지 않을 겁니다. 주택이든, 점포든 마땅한 임차인 구하기가 만만한 상황은 아닐 겁니다.

과거 20년 전쯤에 도심지 외곽에 ‘가든’이 많았습니다. ‘가든’ 형태의 음식점이 생긴 주된 이유가 도심지의 찌든 공기가 주된 원인이었고 주말이면 이 찌든 도심지를 벗어나 맑은 공기와 물이 흐르는 곳을 찾아 갔지만 지금은 도심지 공기가 상당히 좋아 지고 있고 ‘패밀리식당’이 지하철을 중심으로 생겨나고 있습니다.

그래서 중심지 주변 외곽의 점포는 임차인이 점점 줄어들게 되는 현상이 발생하고 있습니다. 갈수록 임차인 구하기가 어렵게 될 것으로 전망하고 있습니다.

묵시의 갱신이 있었다면 임대차기간은 2년이라는 대법원 2002. 9. 24., 선고, 2002다41633, 판결이 있습니다.

「원심이 같은 취지에서, 이 사건 임대차는 묵시적으로 갱신된 뒤 2년의 임대차기간이 만료되지 아니하였고, 임대인인 원고가 위 임대차기간의 만료 이전에 이 사건 임대차계약의 해지통고를 하였다고 하더라도,

그 효력이 없다는 이유로 원고의 피고들에 대한 명도청구를 모두 배척한 것은 옳고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배나 법리오해 등의 잘못이 없다. 따라서 상고이유는 모두 받아들일 수 없다.」

판시한 바와 같이 묵시의 갱신이 있고 나면 임대인은 2년 이내에는 계약해지를 하지 못한다는 판결입니다. 물론, 위 판결은 절대적인 것은 아니고, 임차인의 중대한 위반으로 인해 해지사유가 있다면 가능은 하겠습니다.





#주택임대차보호법

==================================

문재인 정부가 부동산 투기를 잡지 못한 3가지 이유

머니투데이 김태형 이코노미스트 2020.07.01 06:20

의견 18

글자크기

                        

 

복사 닫기

[같은생각 다른느낌]문 정부 3년 21번의 부동산 대책에도 서울·수도권의 부동산 투기 열풍은 사그라지지 않아

편집자주 다른 시각을 통해 모두가 행복해지는 세상을 만들고자 합니다.

• 카페회원들의 안전을 위해 iframe 태그를 제한 하였습니다. 관련공지보기▶
  
  
  

문재인 정부가 지난 3년간(2017년5월~2020년5월) 전국 부동산 가격 상승률을 낮추는 데는 성공했지만 서울과 수도권을 중심으로 한 매매가격이 급등하면서 정책의 실효성 논란이 일고 있다.

한국감정원의 ‘전국주택가격동향조사’에 의하면 지난 3년간 전국 아파트 매매가격은 1.7% 상승, 전세가격은 –3.0% 하락했다. 17개 시·도 중 서울, 경기, 대전, 세종 등 8군데 지역은 상승했지만 부산, 울산, 충청도, 경상도 등 9군데 지역이 하락하면서 전체적인 평균을 낮췄다.

하지만 서울의 경우 아파트 매매가격이 13.7% 상승했고 이후 수도권(수원, 용인, 인천)과 대전, 세종을 중심으로 급등 현상이 이어지면서 투기 수요를 잡지 못했다.

카페회원들의 안전을 위해 iframe 태그를 제한 하였습니다. 관련공지보기▶

그동안 정부는 부동산 시장 과열에 대응해 21번의 부동산 대책을 내놓았고 그때마다 시장 반응은 하락이나 안정세를 예상하는 견해가 많았다. 하지만 기대와는 다르게 개발호재와 아파트 신규분양이 있는 지역을 중심으로 투기 자금이 몰리면서 가격이 크게 올랐고, 한 곳이 규제가 되면 다른 지역으로 옮겨갔다. 이처럼 현 정부의 부동산 문제는 가격안정화 보다는 서울 등 일부 지역의 가격 급등에 따른 부동산 양극화에 있다. 여기에는 여러 가지 이유가 복합적으로 작용했다.

첫째, 시중의 풍부한 유동성 자금이 부동산 시장으로 쏠렸다. 4월 기준 광의의 통화(M2)가 3000조를 넘어서는 등 유동성이 풍부해진 반면 글로벌 경기침체와 저금리가 지속되면서 수익을 낼 수 있는 투자처는 줄었다. 이런 상황에서 서울 아파트는 수익을 보장하는 안전자산 역할을 했다.

정부의 규제에도 자기자금이 충분한 사람은 문제될 것이 없었고 자본이 부족한 사람들은 일명 ‘갭투자’에 몰두했다. 갭투자는 되도록 자기자본을 적게 쓰는 방식으로 갭투자가 성행하면 부동산 매매가와 전세가가 함께 오른다.

또한 임대사업자 증가도 한 몫을 했다. 정부는 임대주택 확충과 공정과세 기반을 마련하겠다며 2017년 8월 ‘주택시장 안정화 방안’과 12월 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 통해 임대사업자 양성화를 발표했다. 하지만 취득세, 재산세, 양도세, 종부세 등의 세제 혜택과 80%까지 주택담보대출을 가능케 하면서 임대사업자가 큰 폭으로 증가했고 사재기로 부동산 가격 상승을 유발했다.

둘째, 도시집중화 현상으로 도시 선호 현상이 커졌다. 국내는 인구증가율이 감소하면서 2029년부터 실제 인구가 줄 것으로 전망됐다. 이미 일부 지방은 슬럼화 현상이 진행됐지만 서울과 그 안의 강남 선호 현상은 더 커졌다. 교육, 행정, 편의 시설 등이 몰려 있는 서울 프리미엄 현상은 지속되고 있다.

도시집중화 현상은 서울 마용성(마포·용산·성동)에 이어 수도권 수용성(수원·용인·성남)까지 잠재 수요가 몰리면서 서울과 수도권 가격 상승을 이끌었다. 조정대상지역과 투기과열지구는 사후적 규제로 부동산 급등 후에 규제가 이뤄지면 다른 지역으로 자금이 이동했다. 그러나 단순히 규제를 피해 지방으로 간 것이 아니라 개발호재나 신규분양이 있는 수도권과 행정중심지인 대전, 세종이 타깃이었다. 이는 장기적인 도시분산화 대책 없이는 대도시 아파트 가격 안정화가 어렵다는 것을 보여준다.

셋째, 아파트 공급을 늘리는 과정에서 문제가 발생했다. 재건축·재개발이나 신축 아파트 분양은 아파트 공급을 늘렸지만 가격상승 기대감으로 실수요 외에 투기수요까지 몰리면서 과열 현상이 발생했다.

• 회사원도 주부도 청소년도…어느새 마약에 빠져들어 있었다
• 안영미 "2월 혼인신고…라디오가 맺어준 인연"
• AOA 권민아-지민 설전 마무리…권민아 "지민이 찾아왔다"(종합)
• AOA 이어 모모랜드서도 폭로?…연우 "배우 전향, 선택권 없었다"
• 이하늬, 볼륨 있는 원피스도 '찰떡 소화'…눈웃음 '싱긋'

부동산 가격 결정에서 공급은 중요한 한 축으로 적정 공급량을 유지할 필요가 있다. 지난해와 올해 서울은 4만 가구 이상 아파트 입주 물량이 쏟아져 2008년 이후 가장 많았지만 여전히 수요에 비해 부족한 실정이다. 이에 일각에서는 재개발·재건축을 완화해 공급량을 더 늘려야 한다고 주장한다. 하지만 재개발·재건축은 도시개발과 주거환경 개선이 목적으로 부동산 가격 안정화 대책은 아니다. 서울은 오히려 재개발·재건축이 호재로 작용해 강남, 양천, 용산, 마포 등의 아파트 가격이 급등했다. 7월 말 민간택지 ‘분양가상한제’를 앞두고도 주택가격 안정화에 기여한다는 견해와 주택공급량을 줄여 오히려 매매가와 전세가를 높일 것이란 주장이 맞서는 실정이다.

이처럼 21번의 부동산 안정화 대책에도 서울과 수도권의 부동산 투기 열풍은 사그라지지 않았다. 여전히 부동산을 주거가 아닌 수익을 높이기 위한 자산으로 생각하기 때문이다. 일반인조차 집이 없을 때는 가격이 높아진다고 불평하다가 집을 소유하면 세금폭탄이나 거래절벽이라고 불만이다. 결국 투기지역 규제에만 급급해서는 부동산 투기를 막을 수 없고, 도시분산화 정책과 함께 1주택자의 혜택을 늘리고 2주택 이상자와 임대사업자에 대한 규제를 강화해 초과이익을 제거하는 데 집중해야 한다.

<저작권자 @머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지>

================================

“집값 상승이 한국의 불평등 심화

…부동산 세금 강화해야”

세종=주애진기자 입력 2020-06-29 15:54수정 2020-06-29 17:10

공유하기뉴스듣기프린트 글씨작게글씨크게

공유하기

닫기

최근 2년 사이 수도권 과밀화가 더욱 심해지면서 사상 처음으로 수도권 인구가 비수도권을 추월한 것으로 나타났다. 29일 경기도 성남 남한 산성에서 바라본 위례신도시.

성남=홍진환 jean@donga.com

한국의 집값 상승이 불평등을 심화시키고 있으며 이를 완화하기 위해 부동산 세금을 강화해야 한다는 국책연구기관의 분석이 나왔다.

29일 대외경제정책연구원(KIEP)이 내놓은 ‘자산가격 변화가 경제적 불평등과 대외경제 변수에 미치는 영향 분석’ 보고서에 따르면 한국은 자산 상위 10%가 전체 순자산의 42.1%를 차지해 소득보다 자산 불평등이 심각한 것으로 나타났다. 상위 10%가 보유한 실물자산이 금융자산보다 훨씬 많아 부동산 가격의 변화가 부의 불평등을 확대하는데 큰 영향을 미친다는 것이다.

보고서를 작성한 연구진의 분석에 따르면 재정 정책의 누진성이 강한 국가들보다 재정 누진성이 약한 국가에서 실질 주택가격 상승이 소득 불평등 악화에 기여한다. 재정 누진성이란 세금 등 정부 정책을 통한 소득 재분배 효과가 얼마나 큰지를 뜻한다. 정책이 개입되기 전 지니계수와 소득세, 이전지출 등을 반영한 가처분소득 기준 지니계수를 바탕으로 계산한 한국의 재정 정책의 누진성 비율은 0.08로 경제협력개발기구(OECD) 34개국 평균(0.55)보다 크게 낮다.

연구진은 이를 통해 “소득 불평등 악화가 급격한 부동산 가격 상승에 기인하고 있을 가능성이 있다”며 “불평등 완화를 위해 부동산 등에 대한 조세의 누진성을 강화하고 부동산시장을 안정화시킬 정책이 함께 필요하다”고 제언했다.

주요기사

• 9시간 진행된 검사장 회의…만장일치로 나온 말은?
• 여권도 놀란 ‘박지원 카드’ 文대통령, 남북교착 돌파 승부수

세종=주애진기자 jaj@donga.com

주애진 기자의 더 많은 글을 볼 수있습니다.기자 페이지 바로가기>

===================================

========================================

[비우고 겸손하라]

보고서를 작성한 연구진의 분석에 따르면 재정 정책의 누진성이 강한 국가들보다 재정 누진성이 약한 국가에서 실질 주택가격 상승이 소득 불평등 악화에 기여한다. 재정 누진성이란 세금 등 정부 정책을 통한 소득 재분배 효과가 얼마나 큰지를 뜻한다. 정책이 개입되기 전 지니계수와 소득세, 이전지출 등을 반영한 가처분소득 기준 지니계수를 바탕으로 계산한 한국의 재정 정책의 누진성 비율은 0.08로 경제협력개발기구(OECD) 34개국 평균(0.55)보다 크게 낮다.




연구진은 이를 통해 “소득 불평등 악화가 급격한 부동산 가격 상승에 기인하고 있을 가능성이 있다”며 “불평등 완화를 위해 부동산 등에 대한 조세의 누진성을 강화하고 부동산시장을 안정화시킬 정책이 함께 필요하다”고 제언했다