현대 힐스테이트 검단사거리역은 마전지구 최고의 아파트가 될 것입니다.

[쪼쪼명월이]

마전지구 현대 힐스테이트 검단사거리역이

조합원 모집을 재개 하였습니다.

기존 사업지보다 조금 더 토지를 확보하여

세대수도 200세대 가량 늘려 애초에 700여 세대였던

단지가 900여 세대로 늘어나 진정한 대단지로 바뀌었습니다.

아파트를 선택 할 때 교통여건 생활 환경 교육 등

여러가지 관점에서 평가를 하게 되고 모든 여건과

아파트의 가격이 맞아 떨어진다면 좋은 단지가 된다는 건

누구나 알고 있는 사실입니다.

마전지구 현대 힐스테이트 검단사거리역은 대다수의 분들이

위의 여러 요건과 가격의 측면에서 볼 때 괜찮은 단지로

인정되는 요인을 가지고 있는 아파트 입니다.

단, 일반 분양이었다면 이 글은 여기서 끝이 나겠죠?

마전지구 현대 힐스테이트 검단사거리역은

지역주택조합이라는 딱지가 붙어 있습니다.

사실 지역주택조합은 무주택세대주들이 조합을 결성하여

토지를 매입하고 건축비를 부담해 직접 단지 개발을 하는

개념으로 일반 시행사가 개발, 분양하는 아파트에 비해

상대적으로 분양가가 저렴하여 청약순위와 비싼 분양가에

밀려 내 집 마련이 비교적 어려운 분들에게 좀 더 수월하게

접근 할 수 있도록 마련 된 정책입니다.

하지만 법률이나 정책이라는게 취지가 아무리 좋아도

약간의 틈새가 발생하면 문제점을 일으키게 마련입니다.

이번 선거법처럼요.

그래서 이번에는 지역주택조합의 진행 절차와 드러날 수 있는

문제점등을 알아보고 마전지구 현대 힐스테이트 검단사거리역은

어느 정도의 절차에 도달했으며 발생될 문제점은

무엇이 있을 수 있는지 제가 들은 정보와 아는 지식 선에서

주절거려 보려고 합니다.

사실 아파트를 짓는다는 것이 여러 법률과 이해관계,

해당 도시의 특성 등 무척이나 복잡하게 얽혀 있는

사업이라서 저 따위가 정리해 볼 수 있는

일이 아니며 특히 지역주택조합 아파트는

일반아파트의 청약시점 이전의 절차를

다뤄야 하는 일이라서 간단히 설명드릴 수 있을지 모르겠으나

최대한 간단히 축약하기 위하여 아래에

지역주택조합 아파트 진행 순서를

표로 작성해 보았습니다.

위의 표에서 빨간 글씨로 표시되어 있는

주택조합 설립인가와 사업 계획 승인,

착공신고 및 착공의 절차는

해당 지자체에 인가를 득해야 하는

작업이라서 색을 달리 표시했습니다.

표에 대한 부연 설명을 최대한 간단히 해 보겠습니다.

토지가 없으면 아파트도 없으니

넘어가서 사업진행을 하고자 하는

사람들을 모아 주택조합추진위원회를 결성하는데

보통은 업무대행사가 진행을 합니다.

그리고는 주택조합규약을 작성하는데요.

주택법 시행령에서 규정하여 반드시

들어가야 하는 필수 조항들이 있고

그 외에 조합에 따라 약간의 차이가 있을 수 있어

조합마다 가입하실 때 작성하게 되는 양식이 차이가 있게 됩니다.

이 주택조합규약을 토대로 조합원을 모집하게 됩니다.

내가 가입하려는 지역주택조합이

어떤 규약을 가지고 있는지 확인하는 일은

마전지구 현대 힐스테이트 검단사거리역을

가입 하실 때도 규약 확인 하시는 거 잊지 마세요.

이렇게 규약이 작성된 후에 조합원을

모집하여 건설 예정 세대수의

50%이상의 조합원을 모집하게 되면

해당 조합원 명부와 주택을 건설할 사업지의

80%를 사용할 수 있는 권리의 서류

(사용승낙서 또는 조합이나 신탁사 명의의 등기)로

주택 조합 설립인가를 득해야 합니다.

물론 창립총회도 필수 사항입니다만

지역주택조합 아파트가 지어 지기까지

여러가지 사안으로 회의들이 열리고

사업별로 회의내용이 달라지니

위의 표에서는 생략하였습니다.

마전지구 현대 힐스테이트 검단사거리역의 경우도

이번 현대건설 시공사 선정과 늘어나는 세대 수 건으로

기존 조합원분들의 총회를 하더군요.

보통은 조합 설립 인가를 득하기 위한

조합원 50% 모집을 위해

시공을 진행 할 건설사와의

MOU(memorandum of understanding)를

체결하여 건설사의 브랜드를

이용한 모집이 진행됩니다.

조합에 가입하시는 분들 입장에서도

아파트 이름은 있어야

가입하고 싶은 마음이 들 거라고 생각됩니다.

저 역시도 그럴거구요.

하지만 시공사는 조합과 착공신고 전

정식 공사 계약을 체결하기 전에는

조합원들의 회의로 바뀌어 질 수가 있으니

말 그대로 양해 각서입니다.

마전지구 현대 힐스테이트 검단사거리역을

예로 들어 보겠습니다.

이지 더 원이라는 브랜드를 가지고 조합원을 모집합니다.

라인건설과 양해각서를 써 놓았던 상태였겠죠?

조합설립인가를 득한 뒤 총회를 열어

조합원분들이 건설사 변경을 의결합니다.

추가분담금이 조금 더 나오더라도

현대 힐스테이트로 시공사를 바꾸자는

의견으로 의결이 된다면 착공 전 쓰게 되는 공사계약서의

시공회사는 양해각서와는 다른 업체가 되는 겁니다.

물론 위의 사례는 맞지 않는 내용입니다.

이해를 돕기 위해 예를 들었을 뿐

마전지구 현대 힐스테이트 검단사거리역은

이미 조합 설립인가 전에 현대 힐스테이트와

접촉을 한 후 조합원을 추가로

모집 하기 때문에 같은 내용은 아닙니다.

그런데 여기서 잠깐!!

이미 1군 브랜드와 양해각서를 작성한 아파트를

굳이 총회를 열어 조합원의 의지로

이름없는 아파트로 브랜드를 바꾸는 일은 있을까요?

이제 가장 중요한 단계인 사업계획 승인 입니다.

사업이 진행 될 토지의 95%를 확보하여야

사업계획 승인을 신청할 수 있습니다.

사업지 전체가 조합의 땅이 되어야 한다는 말입니다.

완전 상식입니다.

내 땅에다가 남의 집을 짓겠다는데 허가를 내 준다면,

"이게 나라냐?" 하게 되는 거죠.

단, 95%등기 후에 사업승인을 받으면

남은 5%는 매도청구권을 행사하여

사업지에 편입 시킬 수 있습니다. 알박기 금지!!

사업계획이 승인되면 바로 착공을 해야 겠죠?

지역주택 조합원분들의 염원이

이뤄지는 순간이라 할 수 있겠습니다.

법적으로 승인 후 5년 이내에는 착공을 해야 하며

사유서 제출로 1년 유예정도는 할 수 있습니다.

착공을 시작하고 나면 일반 아파트와 같습니다.

그런데 여기서 잠깐 상식적이고 쓸데없는 말한마디 덧붙이자면

일반 청약을 하는 아파트들은 대부분

바닥공사가 정리되는 시점에

청약을 받고 계약을 하게 됩니다.

착공 후에 분양을 시작하니까요.

그러다 보니 일반적으로 알고 계시는

분양 후 2년에서 2년 반이면 아파트가

지어진다고 생각하십니다.

그런데 지역주택조합의 착공은 기존 시설물 부터

철거를 하고 바닥공사를 시작해야 해서

일반 분양 아파트 보다는 준공기간을

조금 더 길게 봐주셔야 합니다.

예로 마전지구 현대 힐스테이트 검단사거리역의 경우

착공을 시작하면 기존에 서 있던

공장건물을 모두 철거하고 바닥 공사를 시작 해야겠죠?

마지막으로 조합 아파트는 청산이라는 절차를 거치게 됩니다.

조합의 규약에 따라 사업진행이 모두 끝난 후에

남은 돈은 돌려 받거나 다른 시설물을 설치해 편의를

증진하게 되거나 모자란 부분이 있다면 징수를 하게 되는데

대체로는 사업비가 부족 할 경우

추가 분담금의 결의를 하게 되니 전자의 경우가

많을 것으로 생각됩니다만 저는 청산의 경험이 없네요.

청산 작업과 입주 및 등기절차가 완료되면

주택 조합은 해산 절차를 밟아 사라지게 됩니다.

마무리로 지역주택 조합에 가입시

유의 할 점을 살펴봅니다.

위에 언급했습니다만 지역 주택조합 사업은

입주를 희망하시는 분들이 직접 아파트를 짓는 사업에

참여하는 일이라고 말씀드렸습니다.

분양을 하는 분양사 측이나

업무를 도와 주는 업무대행사 측은

조합과는 별도의 법인이므로 분양사나

업무대행사측의 사업계획은

나중에 결성된 주택조합에 의해 변경되어 질 수 있습니다.

아파트사업의 주체는 주택 조합,

즉 가입을 하신 본인이 되는 것입니다.

조합에서 의결 된 사안에 대해서 조합원이 따라야 하는

규약을 대부분 채택 할 수 밖에 없기 때문에

조합 의결에 의한 추가 분담금은,

발생하지 않을 거라 장담하던

분양사나 업무대행사 측에 항의 할 수 없게 됩니다.

지역주택조합의 추가 분담금 문제는

주로 토지 매입에서 발생 될 확률이 높습니다.

왜냐하면 건축비와 세금관계 등등의 문제들은

대체로 금액이 정해져 있어서 가입시 계획되어 있던

사업계획과 달라질 이유가 거의 없는 반면

토지 매입 시 들어가는 비용은

기존 토지주의 의지에 의해 많은

차이를 보일 수 있기 때문입니다.

토지 확보가 얼마나 되었는지를

반드시 확인 해야 합니다.

100%의 토지 중 앞에 매입한 60%의 토지보다

뒤에 매입한 40%의 토지의 매입비용이

훨씬 더 많은 경우가 빈번하기 때문에

토지확보의 확인은 추가분담금 발생여부에

중요한 포인트라고 말씀드리겠습니다.

조합원 모집 및 토지 확보 문제 등의 모든 사업과정이

잘 진행되었음에도 불구하고 조합의 투명하지 않은 운영과

방만한 경영 혹은 비리로 인해

사업진행에 차질이 생기는 경우도 발생하곤 합니다.

조합에 가입 하실 때에는 내 집을 내가 짓는다는 마음으로

적극적인 참여를 하실 계획으로 접근하셨으면 합니다.

조합원 가입 전 꼼꼼한 확인과

조합원 가입 후 적극적 참여와 관찰은

좋은 입지의 아파트를 좀 더 좋은 가격에 마련할 수 있게 합니다.

마전지구 현대 힐스테이트 검단사거리역은

청약 통장은 필요 없으며

서울, 인천, 경기 지역에 6개월간 거주하신

전용면적 84㎡이하의 주택을 한 채 소유하신

세대주분들은 누구나 가입이 가능합니다.

가입 조건이 궁금하신 분들은

언제든 문의 주시면 아는 선에서 꼼꼼히

안내 드리겠습니다.