유치권에 의한 경매에서의 유치권자의 배당순위

[정교수]

<경매투자칼럼>

                                        유치권에 의한 경매에서의 유치권자의 배당순위

                                                     -2008타경8788 임의경매 사건-

   유치권에 의한 경매가 소멸주의가 적용된다는 것을 지난 칼럼에서 설명을 하였다. 그런데 이 경우 유치권의 배당순서가 문제가 된다. 이러한 경우 유치권자의 채권금액은 다른 일반채권자와 동일한 순서로 배당을 받게 된다. 과거에는 유치권에 의한 경매는 형식적 경매로 보아 소멸주의가 적용되지 않았다. 그러나 대법원 2011.6.15. 자 2010마1059 결정으로 이 결정이후의 모든 유치권에 의한 경매는 소멸주의가 적용된다.

   이 판례로 인하여 모든 경매교재를 다시 쓰게 되었다. 워낙 중요한 판례이므로 다시 한번 추가로 설명하고자 한다. 유치권에 의한 경매도 소멸주의가 적용되어 말소기준권리이후의 모든 권리는 소멸된다. 즉 저당권, 가압류도 전부 소멸되는 것이다. 그리고 이 경우 유치권도 같이 소멸되어 인정되지 않는다. 즉 유치권도 배당으로 가고 소멸되어 낙찰자가 인수하지 않는다. 그 다음에 배당은 유치권도 채권으로 보아 일반채권자와 안분비레된다는 점이다.

  또한 집행 경매법원으로서는 매각물건명세서에 목적부동산 위의 각종 권리가 소멸하지 않고 매수인이 이를 인수하게 된다는 취지를 기재할 필요가 없다. 당연히 소멸되기 때문이다. 다만 법원에 따라 매각물건명세서에 이를 인수한다고 기재한 경우에는 이러한 권리들은 소멸되지 않고 인수가 된다. 필자의 돈버는 부동산실전경매 2권 24페이지 참조

아래 판례를 보기로 한다.

대법원 2011.6.15. 자 2010마1059 결정 【유치권신청에의한임의경매결정에대한즉시항고】

판시사항】

[1] 민법 제322조 제1항에 따른 유치권에 의한 경매가 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되는지 여부(적극)와 유치권자의 배당순위(=일반채권자와 동일한 순위) 및 집행법원이 매각조건 변경결정을 통해 목적부동산 위의 부담을 매수인이 인수하도록 정할 수 있는지 여부(적극)

[2] 유치권에 의한 경매에서 집행법원은 매각기일 공고나 매각물건명세서에 목적부동산 위의 부담이 소멸하지 않고 매수인이 이를 인수하게 된다는 취지를 기재하여야 하는지 여부(원칙적 소극)

[3] 집행법원이 유치권에 의한 경매절차에 매수인이 인수할 부담의 존재에 관하여 매수신청인 등에게 고지하지 않은 중대한 잘못이 있다는 이유로 매각을 불허하고 원심이 이를 그대로 유지한 사안에서, 유치권에 의한 경매가 인수주의로 진행됨을 전제로 매각을 불허한 집행법원의 판단을 그대로 유지한 원심결정에는 유치권에 의한 경매에 관한 법리오해의 위법이 있다고 한 사례

【결정요지】

[1] 민사집행법 제91조 제2항, 제3항, 제268조는 경매의 대부분을 차지하는 강제경매와 담보권 실행을 위한 경매에서 소멸주의를 원칙으로 하고 있을 뿐만 아니라 이를 전제로 하여 배당요구의 종기결정이나 채권신고의 최고, 배당요구, 배당절차 등에 관하여 상세히 규정하고 있는 점, 민법 제322조 제1항에 “유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.”고 규정하고 있는데, 유치권에 의한 경매에도 채권자와 채무자의 존재를 전제로 하고 채권의 실현·만족을 위한 경매를 상정하고 있는 점,

   반면에 인수주의를 취할 경우 필요하다고 보이는 목적부동산 위의 부담의 존부 및 내용을 조사·확정하는 절차에 대하여 아무런 규정이 없고 인수되는 부담의 범위를 제한하는 규정도 두지 않아, 유치권에 의한 경매를 인수주의를 원칙으로 진행하면 매수인의 법적 지위가 매우 불안정한 상태에 놓이게 되는 점, 인수되는 부담의 범위를 어떻게 설정하느냐에 따라 인수주의를 취하는 것이 오히려 유치권자에게 불리해질 수 있는 점 등을 함께 고려하면,

   유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되고 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되며, 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 있다고 보아야 한다. 다만 집행법원은 부동산 위의 이해관계를 살펴 위와 같은 법정매각조건과는 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정할 수 있다.

[2] 유치권에 의한 경매가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행되는 이상 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매의 경우와 같이 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것이므로 집행법원이 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정하지 않은 이상 집행법원으로서는 매각기일 공고나 매각물건명세서에 목적부동산 위의 부담이 소멸하지 않고 매수인이 이를 인수하게 된다는 취지를 기재할 필요없다.

[3] 유치권에 의한 경매절차에서 집행법원이 매각기일 공고와 매각물건명세서 작성을 하면서 목적부동산이 매각되더라도 그 위에 설정된 제한물권 등 부담이 소멸하지 않고 매수인이 이를 인수하게 된다는 취지의 기재를 하지 않았고, 이에 집행법원이 경매절차에 매수인이 인수할 부담의 존재에 관하여 매수신청인 등에게 이를 고지하지 않은 중대한 잘못이 있다는 이유로 매각을 불허하고 원심이 이를 그대로 유지한 사안에서,

   집행법원이 목적부동산 위의 부담이 소멸하지 않고 매수인에게 이를 인수시키기로 하는 변경결정을 하지 않은 이상 그러한 취지를 매각기일 공고나 매각물건명세서에 기재하는 등으로 매수신청인 등에게 고지하여야만 하는 것이 아님에도 유치권에 의한 경매가 인수주의로 진행됨을 전제로 위와 같이 매각을 불허한 집행법원의 판단을 그대로 유지한 원심결정에는 유치권에 의한 경매에 관한 법리오해의 위법이 있다.

   본 사안은 2008타경8788 서울 마포구동교동159-8 토로스 쇼핑타워 임의경매사건으로 자드건설이 91억의 유치권신고를 하고 유치권에 의한 경매를 신청하였고 이에 대하여 대광공업이 낙찰을 받았으나 이를 자드건설이 항고를 하여 대법원까지 간 사건이다. 즉 자드건설은 유치권금액이 인수되는 줄 알았는데 대법원은 유치권이 소멸될 뿐만 아니라 그 채권금액도 일반채권과 안분비례된다는 전대 미문의 세기의 판결을 내렸다.

   법원실무제요는 전국 판사회의의 회의 결정체로 만들어진 관습상의 실무규정으로 모든 경매사건이 이를 근거로 10년이상 이루어져 왔는데 이를 정면으로 뒤엎는 최대의 판결이다. 이렇게 되면 앞으로는 법원실무제요의 내용으로는 안되고 반드시 모든 사례가 대법원판례가 나와야 확정되는게 아닌가 보여진다. 이 사건은 낙찰받은 대광공업측이 필자와 상담을 했던 사건으로 항고가 이루어졌는데 어찌된 일인지 낙찰자가 잔금납부를 포기하여 보증금 10억이라는 돈을 날리고 아이언펀(주)가 다시 낙찰을 받아 얼마전 소유권이전등기가 이루어졌다.

   낙찰자가 10억이라는 돈을 날릴 정도이면 대단한 사건임에 틀림없다. 현재 소유권등기가 되고도 아직도 해결해야 할 일들이 많이 산적되어 있는 것으로 보인다. 추후 이사건에 대한 강평을 다시 할 날이 올 것으로 보인다.

(서울경제투자연구소 소장)

[지아랑]

감사합니다