<p><a href='http://cafe.daum.net/SoulDresser'><img src='https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/9940263F5E986E3C31' class="txc-image" /></a></p><p class="cafe-editor-text">소울드레서는 우리가 함께 만들어가는 소중한 공간입니다.<br />댓글 작성 시 타인에 대한 배려와 책임을 담아주세요.<br /><br /><br />ㅡ 145억 건물 ->100억 대출<br />ㅡ 대출규제 법 바뀌기 한달전에 급히 매매+공동명의로 절세 <br /><br /><br /><br /></p><p><img src='https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1D7bO/337c0d07d42999e84bf2c21e605e7138b59b0817' class="txc-image" /></p><p class="cafe-editor-text">연예계 미남미녀 커플 원빈·이나영 부부는 지난 2월 서울 강남구 지하철 분당선 압구정로데오역에서 걸어서 3분쯤 떨어진 건물을 매입했습니다. 대지면적 715.1㎡, 연면적 2456.19㎡, 지하 2층~지상 5층으로 매입가격은 145억원(3.3㎡당 6703만원)이었습니다.<br /><br />등기부등본을 보면 원빈씨와 이나영씨 명의로 각각 2분의 1, 72억5000만원씩 등기돼 있습니다. 부부는 일심동체라는 말도 있는데, 왜 굳이 건물을 둘이 나눠서 산 걸까요<br /><br />그 이유는 세금에 있습니다.<br /><br />먼저 공동매입은 종합부동산세(종부세)를 절약하는데 도움이 됩니다. 토지 공시가격 80억원을 초과하는 건물을 보유하면 그 초과분에 대해 종부세가 과세되는데요. 공동명의로 사면 공시가격이 지분 비율만큼 분산돼 단독명의보다 세금을 덜 낼 수 있습니다.<br /><br />이 부부의 경우 145억원에 샀으니 종부세를 내야할 텐데요. 지분을 반으로 나누면 각각의 보유 지분이 80억원 이하여서 종부세 납부 대상에 해당하지 않게 됩니다.<br /><br />이런 절세 논리는 양도소득세와 임대소득에 따른 종합소득세에도 적용됩니다.<br /><br />원빈·이나영 부부는 시세보다 약 40억원 저렴하게 건물을 매입했습니다. 지금 시세는 185억원 정도입니다. 만약 당장 건물을 팔아 40억원의 시세차익을 본다고 하면 양도차익의 절반에 가까운 46.2%의 세금을 납부해야 합니다.<br /><br />하지만 공동명의로 매입했기 때문에 이야기가 달라집니다.<br /><br />양도세는 인별(人別) 과세 원칙으로 만약 40억원 차익이 발생하면 누진세율에 따라 세금 부담이 커집니다. 부부 공동명의라면 40억원을 지분 비율로 나눠 20억원씩 과표가 잡히게 됩니다. 원래대로라면 40억원 중 5억원을 넘는 금액인 35억원이 과세표준이 되는데, 둘로 나누면 20억원 중 5억원을 넘는 금액인 15억원이 각각에게 과세표준으로 잡힙니다. 둘을 합쳐도 30억원으로, 5억원 분에 대한 세금 약 2억5000만원을 절세할 수 있죠<br /><br /><br />양도소득세 계산할때 기본 공제액 250만원도 개인별로 계산해 공제 혜택도 커집니다. 임대소득에 대한 소득세도 마찬가지여서 각각의 소득 부분이 나뉘어 절세 효과가 나타납니다.<br /><br />단, 추후 배우자에게 재산을 증여하는 경우 10년간 6억원을 한도로 해 그 금액을 초과하는 경우 증여세가 추가로 발생할 수는 있겠습니다. 그렇더라도 종합부동산세, 임대소득세, 양도소득세는 공동명의가 단독 명의일 경우보다 훨씬 유리합니다. 취득세나 재산세는 물건별로 부과돼 큰 차이가 없습니다.<br /><br />여기에 공동매입의 힘은 대출을 받을 때에도 힘을 발휘합니다.<br /><br />이 부부는 건물을 매입하면서 은행에서 100억원 정도 대출을 일으켰는데요. 매매가의 약 70%까지 대출받을 수 있었던 요인 역시 공동명의에 있습니다. 공동명의로 건물을 매입하면 1인 명의 대출 금리보다 더 저렴하고 더 높은 한도로 빌릴 수 있는 건 익히 알려진 사실입니다.<br /><br />중략<br /><br /><br />정리하면, 원빈·이나영 부부는 공동매입을 선택해 절세 효과를 톡톡히 볼 수 있었습니다. 시세보다 저렴하게 매입해 시세차익은 물론 매각과 임대시 절세 혜택도 누리는 똑똑한 투자라고 평가할 수 있습니다.<br /><br /><br /><a href="http://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2018/12/12/2018121202838.html">http://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2018/12/12/2018121202838.html</a><br /><br /><br /><br />RTI 대출규제 피해<br />빌딩 매수 서둘러<br /><br />주목해야 하는 점은 과감한 투자패턴이다. 2월 21일 계약한 뒤 닷새 만인 26일 잔금을 치렀다. 145억원짜리 거래가 5일 만에 끝난 셈이다. 이처럼 잔금을 서두른 이유는 지난달 26일부터 시행된 임대업이자상환비율(RTI·Rent To Interest) 때문이다. RTI를 적용받을 경우 원하는 만큼 충분한 대출을 받을 수 없다. RTI 시행 이후 임대사업자가 부동산 담보대출을 받으려면 연간 임대소득이 대출이자의 1.5배를 넘어야 한다.<br /><br /><br /><br />만약 RTI 적용 뒤였다면 이 같은 투자는 불가능했다는 분석이 나온다 원빈 부부 빌딩의 임대료는 주변 시세를 감안할 경우 연 5억5200만원으로, 연 이자가 3억6792만원 이하여야 RTI 1.5 비율에 맞는다. 변동금리 기준 연 이율 3.3%에 스트레스 금리 1%포인트 조건으로 계산하면 대출 한도는 85억원가량이다. 대출가능 금액이 약 15% 정도 줄어든다. 투자금액 대비 수익률도 지렛대 효과가 떨어지면서 종전 4.93%에서 3.06%로 급감한다.<br /><br />이런 점을 감안할 때 이번 투자는 똑똑한 투자로 평가할 수 있다. 원빈 부부가 자기자본 30%가량만으로 살 수 있었던 빌딩을 앞으로는 최소 40~45% 이상의 자본을 갖고 매입해야 하는 까닭이다.<br /><br />앞으로 이 같은 대출규제가 꼬마빌딩 거래를 위축시키면서 가격 하락으로 이어질 가능성도 있다. 하지만 매도인들은 매매가격을 낮추기보단 세입자에게 임대료 인상을 요구하면서 수익성을 높이는 전략을 펼 것으로 보인다.<br /><br />원빈의 똑똑한 빌딩 투자는 과거 성수동 꼬마빌딩 투자에서도 빛이 났다. 2014년 서울숲 인근이 활성화 되기 전 대지면적 231㎡의 상가주택을 3.3㎡당 3000만원인 21억원에 매입한 바 있다. 이 상가주택의 현재 시세는 3.3㎡당 5000만원 안팎으로 시세 차익만 약 15억원에 달할 것으로 추정된다.<br /><br />< 김주환 원빌딩 전무 ><br /><br /><br /><br /><a href="https://n.news.naver.com/article/015/0003921788">https://n.news.naver.com/article/015/0003921788</a><br /><br /><br /></p><p><img src='https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1D7bO/c76b35e9f05ed0f3b5bb919d80e1cbcd9726a62e' class="txc-image" /></p>
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어후진짴ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 법 개정 중요하지만 저렇게 이득 보는 꼴은 욕하고 싶음
장난하나...편법써서 세금 안내는게 자랑이냐고.. 반짜르면 80억 안되서 공동매입한거보면 세금안낼려고 최선을 다햇구만.. 법개편 꼭해야겠다^^ 양아치들이 판치게 만들어놨네
으휴 돈도 많으면서 아끼네진짜 ㅋㅋㅋㅋㅋ
정떨어져
짜증나 있는놈들이 더하네
100억 대출 된다는게 신기하네.. 한달에 이자 얼마나 낼까..?
절세법X
편법O
일안하는 이유가 있었네 ~ㅋ
으 개싫다
ㅋㅋㄱㅋㅋㅋ그렇게살지마세요
돈도 많으면서 ..
연예인들 평생 쌓아오고 목숨거는 이미지 이렇게 깍아먹네 ㅋㅋㅋ
연예인들진짜 다싫어그냥
똑똑한투자;;;; 시~~~이벌
...
이게 절세냐 탈세지 ㅋㅋ
존나깬다
이미지는 이미지구나...그렇게 안해도 이미 평생 먹고살돈은 모았을 것 같은데
와장창
근데 당연한거아냐?? 누가 저렇게 안하겠어
2 저게 되는 걸 알면 누구라도 하지 한 두 푼도 아니고.. 법을 고쳐야 될 문제같음
와씨 존나 종부세 내고싶은데 80억이 부족하네..ㅎ
100억 대출ㅋㅋ 좋겠다~
진짜 있는것들이 더한다 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ에라이
역겨워 진짜 이미지 관리는 오지게 하면서 돈에 미친것들
좀 추하다 돈이있으면 마땅히 세금내면 되지
전지현 이효리 핵 대단한거구나
당연한게 대단한게 되어버리는 직업군
이 둘은 안 그랬어??
@생일축하 전지현은 걍 현금박치기해서 대출없이 샀다고 기사 봄
이효리도 비슷한 기사 본 기억이 있음
@존잘 인간 쩐다 멋있다 진짜
와 대출이 100억까지도 나오는구나...현타 오지게 오네
진짜 개 실망
근데 뭐 저정도 돈잇으면 전문가들 알아서 들러붙을텐데 푼돈 주면 몇억 아껴주는데 당연히 하것지 쩝.... 법을 더 촘촘하게 해야할듯 누가 다 지키겟어 저러면
근데 뭐 불법도 아니고 당시에 있었던 제도를 자기들한테 최대한 유리하게 활용하게 왜? 돈 많으면 무조건 손해봐야 하나?
이게 왜 문제가되는거야???
이런 사람들이 미통당 뽑는 거였구나..