첫댓글사실 콘크리트의 이론적강도는 아무도 모릅니다. 100년이 더 될수도 있겠지요. 건축물에 콘크리트라는 재료가 사용된것이 100년 조금 더 되었으니 내구연한을 아마 100년 정도라고 예측하는 것 뿐입니다. 그보다 설비연한이 훨씬 짧지요. 보통 20년 정도로 생각합니다. 리모델링 관련일도 가끔하는데 주민들의 의견을 들어보면 구조적인 문제보다 설비의 낙후에서 오는 문제가 가장 큽니다. 그 다음이 고질적인 주차장문제.. 콘크리트의 강도는 상상하시는 것보다 강합니다. 다만 다른 건축재료에 비해 최근의(?)것이기 때문에 그 특징에 대해서 아직도 잘 모르는 부분이 있는 거지요..
건축 재료학연구하시는 분들에 따르면 100년정도로 잡고 있습니다. 사실 우리나라처럼 4계절이 있는 나라에서 온도차등 콘크리트의 크랙으로인한 수분침투로 인해 중성화가 진행되면서 실제강도는 100년보다 아주 현저히 저하합니다. 95년부터 2006년까지 통계에 따르면 우리나라 아파트의 평균수명은 22.6년입니다..물론 재건축바람에 의해 안전진단상 문제가 없으나 부서진 건물도 많이 있겠지요..우리나라에서 시공된 철근 콘크리트 건축물의 경우 30년을 넘겨 구조안전진단을 통과할수있는 아파트가 몇채나 될지... 사실 제생각으로는 몇채 않될꺼라 생각됩니다. 법정수명은 40년이지만 사실 40년은 무리죠.. 일단 구조적인 문제와 더불어
쉬라님의 의견 잘보았습니다. 위에서 말씀하신 아파트의 평균수명는 구조체 뿐만이 아니라 설비까지 포함하여 평균수명을 산출한걸로 알고 있습니다. 제가 재건축,재개발,리모델링 관련업무을 하다보니 현장에서 실제로 느껴지는 부분을 말씀드리면, 재건축을 하려면 구조안전진단을 받아야 하는데(보통30년정도된 아파트) 실제로 생각보다 안전하다는 겁니다. 물론 정말 초창기에 지어진 시립아파트나 임대아파트의 경우에는 심각한 상황도 있지만 제 생각에 80년 이후에 지어진 아파트는 나름 시공성이 향상 되어서 그런지 구조안전진단을 통과하기가(?) 어렵더군요.
그리고 일산 분당에 인테리어 일이 있어 내부 마감제을 제거해 본적이 있는데 일산신도시내 아파트가 분당아파트보다는 구조적으로만 보면 조금 나은것 같습니다.(일부이니 양해 바랍니다) 쉬라님의 의견에 제가 너무 편협적으로 말한것 아닌지 염려되며, 저도 앞으로 아파트의 슬럼화 문제는 두고두고 풀어야 할 숙제라고 생각하고 있습니다.
아파트 안전검사 일을 하는 지인의 이야기에 따르면 아파트에 금이 가는 현상은 기초공사에 문제가 있어 그렇다더군요. 지반에 따라 침하되는 속도가 다르기때문에 그런건데 그걸 방지하려면 파일을 암반이 나올때까지 박아야한답니다.그런후에 아파트를 지어야하는데 과거에 지은 아파트는 그걸 무시한게 많다더군요. 그러면 그런 아파트들은 수명이 더짧겟지요.
아파트(를 포함한 주택 전체)는 결국 언젠가는 헐리죠. 현재 20층 이상(굳이 층수를 말한 것이지만 정확히는 용적률을 꽉 채운 건물)의 아파트가 다시 지으려면 40층 이상이 되어야겠죠. 용적률 상향이야 그런다쳐도 그 시점에서 총인구가 준다고 할때(물론 세대수가 증가 측면을 고려하는 문제가 있지만) 대부분 일대일 재건축이 될 가능성이 큽니다. 그러면 지금부터 서서히 아파트는 그 대지지분인 땅값 수준으로 수렴되어야겠죠. 그런데 엉터리정책 때문에 오히려 더 큰 폭의 상승을 하고 있으니... 나중에 정말 그런 아파트들 어떻게 하려고 하는 걸까요?
어쨌든 부동산에 대한 환상이 깨지는 순간 아파트는 소모재가 될 것입니다. 바니님 말씀대로 대지지분에만 수렴하겠죠. (단독주택같은 경우 오래된건 건물값 3000만원이랍니다) 사실 아파트의 경우 단독주택에 비해 가치 평가가 비교적 쉽고, 환금성이 좋다는 이유로 계속적인 프리미엄이 붙어왔습니다. 거기에 주부 입장에서의 거주 편의성 또한 한 몫 단단히 했습니다. 그러나 그 프리미엄이 너무 과도하게 붙었던 것입니다.
아파트의 내구연한은 철근의 부식정도에 달려있습니다. 콘크리트는 바다모래를 쓴다고 하여도 강도가 현저히 떨어지거나 하지는 않는 것으로 알고 있고요. 바다모래로 인한 염해나 장기간 사용으로 인한 중성화는 철근의 부식을 초래할 수 있기 때문에 현재의 철근 콘크리트 구조물의 피복두께나 시공수준을 고려하면 내구연한을 60년 정도로 볼 수 있습니다. 그러나 이건 어디까지나 이론일 뿐 실제론는 다양한 원인들 때문에 30~40에 그치는 경우가 대부분이죠. 그럼 어쩔수 없이 재건축이 필요합니다. 이는 다른 소비재에 비해서는 상당히 장시간 사용하는 것이지만 건축물 역시 분명히 소비재라고 볼 수 있는 것입니다.
건축을 전공한 짧은 지식으로 퓨리온님의 설명을 뒷받침 하자면 바다모래를 쓰면 강재의 부식으로 인해 강재가 팽창하게 됩니다..강재의 팽창으로인해 콘크리트에 균열이 가기 시작하며 이균열으로 수분과 각종 산성비등 오염물이 침투하며 철콘구조를 더욱약하게 만들죠...철근과 콘크리트를 쓰는 이유는 두재료의 팽창계수가 거의 같기때문에 사용하는것입니다..실제로 일산 아파트 완공후 정밀 진단에 참여하신 교수님의 말씀으로는 결과가 상당히 않좋았으나..결과는 발표되지 않고 바로 파기 되었다고 합니다. 어쨌든...현재 재건축 바람이 불고있는 15층이상의 단지들은 각종문제들을 고려할때...너무큰 거품이 아닐까 생각됩니다.
첫댓글 사실 콘크리트의 이론적강도는 아무도 모릅니다. 100년이 더 될수도 있겠지요. 건축물에 콘크리트라는 재료가 사용된것이 100년 조금 더 되었으니 내구연한을 아마 100년 정도라고 예측하는 것 뿐입니다. 그보다 설비연한이 훨씬 짧지요. 보통 20년 정도로 생각합니다. 리모델링 관련일도 가끔하는데 주민들의 의견을 들어보면 구조적인 문제보다 설비의 낙후에서 오는 문제가 가장 큽니다. 그 다음이 고질적인 주차장문제.. 콘크리트의 강도는 상상하시는 것보다 강합니다. 다만 다른 건축재료에 비해 최근의(?)것이기 때문에 그 특징에 대해서 아직도 잘 모르는 부분이 있는 거지요..
건축 재료학연구하시는 분들에 따르면 100년정도로 잡고 있습니다. 사실 우리나라처럼 4계절이 있는 나라에서 온도차등 콘크리트의 크랙으로인한 수분침투로 인해 중성화가 진행되면서 실제강도는 100년보다 아주 현저히 저하합니다. 95년부터 2006년까지 통계에 따르면 우리나라 아파트의 평균수명은 22.6년입니다..물론 재건축바람에 의해 안전진단상 문제가 없으나 부서진 건물도 많이 있겠지요..우리나라에서 시공된 철근 콘크리트 건축물의 경우 30년을 넘겨 구조안전진단을 통과할수있는 아파트가 몇채나 될지... 사실 제생각으로는 몇채 않될꺼라 생각됩니다. 법정수명은 40년이지만 사실 40년은 무리죠.. 일단 구조적인 문제와 더불어
지적하신 설비의 문제도 큽니다... 그리고 콘크리트의 강도는 아무도 모른다는 표현보다는 이론적 강도가 100년이지만 실제강도는 환경에 따라 차이가 커서 예측하기가 힘들다는 표현이 맞을것같습니다.
쉬라님의 의견 잘보았습니다. 위에서 말씀하신 아파트의 평균수명는 구조체 뿐만이 아니라 설비까지 포함하여 평균수명을 산출한걸로 알고 있습니다. 제가 재건축,재개발,리모델링 관련업무을 하다보니 현장에서 실제로 느껴지는 부분을 말씀드리면, 재건축을 하려면 구조안전진단을 받아야 하는데(보통30년정도된 아파트) 실제로 생각보다 안전하다는 겁니다. 물론 정말 초창기에 지어진 시립아파트나 임대아파트의 경우에는 심각한 상황도 있지만 제 생각에 80년 이후에 지어진 아파트는 나름 시공성이 향상 되어서 그런지 구조안전진단을 통과하기가(?) 어렵더군요.
그리고 일산 분당에 인테리어 일이 있어 내부 마감제을 제거해 본적이 있는데 일산신도시내 아파트가 분당아파트보다는 구조적으로만 보면 조금 나은것 같습니다.(일부이니 양해 바랍니다) 쉬라님의 의견에 제가 너무 편협적으로 말한것 아닌지 염려되며, 저도 앞으로 아파트의 슬럼화 문제는 두고두고 풀어야 할 숙제라고 생각하고 있습니다.
제글에 답글을 달아주셔서 감사하죠..그리고 제가 모르는 부분에 대해 말씀해주셔서 감사합니다...아무튼 언젠가 그수많은 아파트들을 어찌할것인지...그리 멀지 않은것만은 틀림없는거 같습니다.
아파트 안전검사 일을 하는 지인의 이야기에 따르면 아파트에 금이 가는 현상은 기초공사에 문제가 있어 그렇다더군요. 지반에 따라 침하되는 속도가 다르기때문에 그런건데 그걸 방지하려면 파일을 암반이 나올때까지 박아야한답니다.그런후에 아파트를 지어야하는데 과거에 지은 아파트는 그걸 무시한게 많다더군요. 그러면 그런 아파트들은 수명이 더짧겟지요.
아파트(를 포함한 주택 전체)는 결국 언젠가는 헐리죠. 현재 20층 이상(굳이 층수를 말한 것이지만 정확히는 용적률을 꽉 채운 건물)의 아파트가 다시 지으려면 40층 이상이 되어야겠죠. 용적률 상향이야 그런다쳐도 그 시점에서 총인구가 준다고 할때(물론 세대수가 증가 측면을 고려하는 문제가 있지만) 대부분 일대일 재건축이 될 가능성이 큽니다. 그러면 지금부터 서서히 아파트는 그 대지지분인 땅값 수준으로 수렴되어야겠죠. 그런데 엉터리정책 때문에 오히려 더 큰 폭의 상승을 하고 있으니... 나중에 정말 그런 아파트들 어떻게 하려고 하는 걸까요?
어쨌든 부동산에 대한 환상이 깨지는 순간 아파트는 소모재가 될 것입니다. 바니님 말씀대로 대지지분에만 수렴하겠죠. (단독주택같은 경우 오래된건 건물값 3000만원이랍니다) 사실 아파트의 경우 단독주택에 비해 가치 평가가 비교적 쉽고, 환금성이 좋다는 이유로 계속적인 프리미엄이 붙어왔습니다. 거기에 주부 입장에서의 거주 편의성 또한 한 몫 단단히 했습니다. 그러나 그 프리미엄이 너무 과도하게 붙었던 것입니다.
아파트의 내구연한은 철근의 부식정도에 달려있습니다. 콘크리트는 바다모래를 쓴다고 하여도 강도가 현저히 떨어지거나 하지는 않는 것으로 알고 있고요. 바다모래로 인한 염해나 장기간 사용으로 인한 중성화는 철근의 부식을 초래할 수 있기 때문에 현재의 철근 콘크리트 구조물의 피복두께나 시공수준을 고려하면 내구연한을 60년 정도로 볼 수 있습니다. 그러나 이건 어디까지나 이론일 뿐 실제론는 다양한 원인들 때문에 30~40에 그치는 경우가 대부분이죠. 그럼 어쩔수 없이 재건축이 필요합니다. 이는 다른 소비재에 비해서는 상당히 장시간 사용하는 것이지만 건축물 역시 분명히 소비재라고 볼 수 있는 것입니다.
그러니까 건축물을 내구성이 좋은 소비재로 인식할 수 있게 분위기가 형성된다면, 위의 분들 말씀처럼 오래된 아파트는 그 가치가 토지가격에 수렴되어야 하는 것이 당연하다고 생각합니다.
건축을 전공한 짧은 지식으로 퓨리온님의 설명을 뒷받침 하자면 바다모래를 쓰면 강재의 부식으로 인해 강재가 팽창하게 됩니다..강재의 팽창으로인해 콘크리트에 균열이 가기 시작하며 이균열으로 수분과 각종 산성비등 오염물이 침투하며 철콘구조를 더욱약하게 만들죠...철근과 콘크리트를 쓰는 이유는 두재료의 팽창계수가 거의 같기때문에 사용하는것입니다..실제로 일산 아파트 완공후 정밀 진단에 참여하신 교수님의 말씀으로는 결과가 상당히 않좋았으나..결과는 발표되지 않고 바로 파기 되었다고 합니다. 어쨌든...현재 재건축 바람이 불고있는 15층이상의 단지들은 각종문제들을 고려할때...너무큰 거품이 아닐까 생각됩니다.
물에 절은 저의 집 세탁기도 10년을 넘게 사용했는데,,시멘트 내구연한 보다 구조등 다른 문제로 헐리게 될 듯 합니다.