국토교통부 2015년 주택시장 정상화 및 서민 중산층 주거안정 과제 세부내용 소개

[성수동원주민]

국토교통부 2015년 주택시장 정상화 및 서민 중산층 주거안정 과제 세부내용 소개

1. 주택시장 정상화

 저리의 구입자금 지원 및 규제합리화로 주택거래 활성화를 통한 주택시장 활력회복 지속 추진

1) 금융지원 확대로 무주택 가구의 내집 마련 지원

ㅇ 올해 주택기금 디딤돌 대출 및 공유형 모기지를 통해 8.5만가구의 내집 마련을 지원할 계획이며,

금리인하 등을 통해 부담완화(’15.4)

- 디딤돌 대출 금리 0.3%p 인하:(기존) 2.6〜3.4%→(개선) 2.3〜3.1%

만기 소득	10년	15년	20년	30년	⇨	만기 소득	10년	15년	20년	30년
2천만원 이하	2.6(2.2)	2.7(2.3)	2.8(2.4)	2.9(2.5)		2천만원 이하	2.3(2.0)	2.4(2.0)	2.5(2.1)	2.6(2.2)
2천∼4천만원	2.8(2.6)	2.9(2.7)	3.0(2.8)	3.1(2.9)		2천∼4천만원	2.5(2.3)	2.6(2.4)	2.7(2.5)	2.8(2.6)
4천∼6천만원	3.1(2.9)	3.2(3.0)	3.3(3.1)	3.4(3.2)		4천∼6천만원	2.8(2.6)	2.9(2.7)	3.0(2.8)	3.1(2.9)

* ( ) : 생초자는 0.2%∼0.4%p 금리우대 (다만, 최저금리는 2.0%)

- 청약 순위제도 변경(1순위 자격:2년 이상 가입→1년 이상 가입)에 따라 금리 우대기준 조정

* (기존) 2년(24회 납입) 이상 0.1%p, 4년(48회 납입) 이상 0.2%p 우대

* (개선) 1년(12회 납입) 이상 0.1%p, 3년(36회 납입) 이상 0.2%p 우대

ㅇ 사회초년생들에 유리하게 심사기준개선, 지역 및 취급기관 확대, 50%내 부분상환 허용 등

기금형 "공유형 모기지" 제도확대(’15.2)

* 지역확대 : 수도권 및 지방광역시 → 세종시 및 인구 50만 이상 6개 도시

** 은행확대 : 우리은행 → 우리, 신한, 국민은행

ㅇ 수익공유형 은행대출 상품 시범출시

- 대출자와 금융기관이 집값 변동의 위험과 이익을 공유하는

‘수익공유형 모기지’ 은행상품 시범출시

* 공시가격 9억원 이하 아파트에 대해 3천호 범위 내에서 시범사업 추진

ㅇ "디딤돌 대출(주택기금 재원) 모기지" 보증 도입(’15.8)

- 디딤돌 대출(주택기금 재원) 모기지 보증을 도입하여 목돈이 부족한 사회초년생 등의 대출한도를 확대함으로써

내집 마련 기회 확대

* 주택담보대출 한도산정시 차감되는 최우선변제 소액임차 보증금만큼 대출 한도 상향→대출가능 금액이

최대 3,200만원까지 상향되는 효과 발생

【우선변제 소액임차보증금】

구분	서울	수도권 과밀억제권역	광역시 등	기타
금액(만원)	3,200	2,700	2,000	1,500

ㅇ "유한책임대출제도" 도입(’15.12)

- 상환의무를 담보주택에만 한정하는 유한책임대출을 도입하기 위해 주택도시 기금법 개정 후 ('15. 下)

주택기금 대출에 시범 운영

2) 시장과열기에 도입한 규제 합리화

ㅇ 재개발 재건축 규제 정상화

- 재개발 재건축 사업절차를 간소화 하여 사업성을 개선하는 한편, 불필요한 분쟁발생 가능성도 사전에 차단

* (개선 예시) 동별 2/3이상 가구 동의 → 1/2이상 가구 동의

◈ ’14년 9.1대책시 마련한 재정비 규제 합리화 과제 시행도 차질없이 추진

① 재건축 가능연한을 최장 30년으로 완화

② 재건축 안전진단시 주거환경비중 강화(현재 15%→40%)

③ 재건축시 85㎡이하 의무건설 비율 완화(연면적 기준 50% 폐지)

④ 재개발시 임대주택 의무건설 비율 완화(세대수의 20%→15% 이하)

☞ 도정법 시행령 개정안 공포(1월), 조례개정 등 후속조치를 거쳐 ’15.5월중 시행

ㅇ 주택 청약자격 중 무주택세대주 요건을 폐지하고 입주자선정 절차를 간소화(‘15.3)하는 등 주택공급제도 전면 개편

① 입주자 선정절차 단순화(국민주택 13→3단계, 민영주택 5→3단계)

② 청약예금 예치금 칸막이 단순화(예치금 변경시 즉시 청약 허용 등)

③ 가점제의 유주택자 감점제도(-5～-10점 이상) 폐지

④ 가점제 적용 시 무주택으로 보는 소형․저가주택 기준 완화

- 60㎡이하+공시가격 0.7억원 이하→ 0.8억원(비수도권)∼1.3억원(수도권) 이하

⑤ 민영주택 85㎡이하 가점제(40%)는 ’17.1월부터 지자체 자율운영

⑥ 국민주택 청약자격 완화(세대주 요건 폐지, 1세대 1주택 청약허용)

⑦ 청약통장 일원화(청약저축, 청약예금, 청약부금→청약종합저축)

ㅇ 주택건설시 사업과 무관하거나 과도한 지자체의 기부채납을 방지하기 위해 기부채납 제한기준을 법으로 규정

ㅇ 통합심의 확대, 사전승인 생략, 제출서류 간소화 등을 통해 주택건설 승인 및 심의 기간을 단축

 2. 서민 중산층 주거안정

  1) 공공임대주택 공급 확대

     A. 공공임대주택 12만호 공급

ㅇ 올해  전국적으로 건설임대 7만호, 매입 전세임대 5만호 등 총 12만호의 공공임대주택을 공급할 계획으로,

이는 역대 최고 수준

< 최근 10년간 공공임대주택 공급(준공) 물량(단위 : 만호) >

’05년	‘06년	’07년	’08년	’09년	’10년	’11년	’12년	’13년	’14년	’15년
7.3	6.2	6.4	9.6	10.5	10.8	9.0	5.6	8.0	10.2	12.0

- 건설임대주택 7만호를 준공하고, 매입임대 1.5만호(기존주택 1.2만, 재건축등 0.3만), 전세임대 3.5만호 공급

* 영구 0.4만호, 국민 2.3만호, 행복 0.1만호, 공공 2.0만호, 민간 2.2만호

- 특히, 대학생, 신혼부부 등 젊은층에 대한 임대주택 공급 확대

* 대학생 전세임대:3천호→4천호, 신혼부부 전세임대:3천호→6천호

◈ 공공임대주택 12만호(건설 7만호+매입·전세 5만호) 외에 공공분양주택(건설) 1.8만호를 공급하여,

    총 13.8만호의 공공주택 공급

ㅇ 최근 재건축 이주수요 등으로 인해 전세가격 불안이 우려되는 수도권 지역에 전체 물량의 60%를 집중 공급

- 특히, 작년 10.30 대책에 따라 증가된 매입 전세임대 1만호는 수도권 공급비율을 70%로 확대

    B. 속도감 있는 추진으로 행복주택 성과 가시화

ㅇ ‘14년보다 1.2만호 많은 3.8만호 사업승인 및 2만호 신규로 착공

- 서울 도심내 약 800호를 준공하여 젊은층 중심으로 최초 입주

* 서울지역 4곳 (송파삼전 49호, 내곡 87호, 강일 346호, 천왕 374호)

ㅇ 행복주택의 입주기준 및 임대료 기준 등 기본 제도 마련

- (입주자) 대학생․사회초년생․신혼부부 등 젊은계층 80%, 취약․노인계층 20%로 하되,

                               산업단지 행복주택은 산단근로자에게 80% 공급

* 공급물량의 50%는 기초단체장이 우선 공급할 수 있고, 지자체나 지방공사가 직접 시행할 경우에는 70%까지 우선 공급 가능

- (임대료) 주변 시세의 60~80% 수준에서 설정하되, 입지 특성과 입주자 부담 능력 등을 고려하여 입주계층에 따라

                   임대료 차등화

< 입주계층별 표준임대료(안) >

입주계층	대학생	사회초년생	신혼부부, 산업단지근로자	노인계층 (비취약계층)	취약계층
표준 임대료	시세 68%	시세 72%	시세 80%	시세 76%	시세 60%

ㅇ 후보지 국민제안방식 도입, 활용가능 국유지 확대 등을 통해 우량 공급용지 확보

* (’13년) 국토부 주도형→(’14년)지자체 협력형→(’15년) 국민 참여형

- 도시재생 연계, 도시첨단산단 활용 등 공급 방식도 다양화

ㅇ 지자체 사전 협의, 지역여론 모니터링, 민관합동 후보지선정협의회 운영 등 갈등관리 시스템 정착

     C. 공공임대 운영 효율화 합리화

ㅇ (적정계층 거주유도) 공공임대주택이 불특정다수 국민의 공공재로 기능할 수 있도록 소득 재산 등

입주자격을 강화(’15.7)

- 소득 재산 등 입주자격을 강화하고, 입주 후 적정 소득 재산을 초과하는 경우 임대료 할증을 거쳐 계약갱신 중단

* ’14년 영구임대주택 입주대기자 : 4.7만명(평균 21개월 대기)

- 영구 국민임대 입주 시 재산 검증을 확대(자동차‧부동산 → 모든 재산)

ㅇ (임대업무 위탁) LH의 임대주택 관리업무를 외부에 위탁하여 주택임대 운영의 효율성과 투명성을 제고

- 주택 유형별 공공성을 감안하여 단계적 순차적으로 위탁('15년～)

* 구체적인 위탁 물량 및 시기는 공공성 확보와 민간 임대업체 관리역량 등을 종합적으로 고려하여

   LH에서 탄력적으로 결정  추진

2) 맞춤형 주거지원 강화

    A.  주거급여 개편

ㅇ 주거급여 제도 개편을 통해, 소득 대비 월 임대료 부담이 큰 저소득가구를 대상으로 임차료 지원 강화

- 대상가구의 소득, 주거비 부담수준 등을 종합적으로 고려하여 종전의 생계보전형 주거급여를 

   실질적 주거지원 제도로 전환

ㅇ 올해, 총 97만 가구를 대상으로 주거급여 사업 본격 시행

- 85만 저소득 임차가구에 대해 월평균 11만원의 임차료를 보조하고,

   지자체 여건에 따라 차상위 소득계층에도 주거급여 확대 근거 마련

- 동시에, 12만 저소득 자가가구에 대해서는 주택 노후도에 따라 주택개량 지원(최대 950만원)

* 주거급여 대상가구 : 개편전 중위소득의 33%(70만가구) → 43%(97만)로 확대

ㅇ 국민기초생활보장법 통과(‘14.12월) 후 주택조사 완료, 행복e음과 연계 등 후속작업을 조속히 완료하여

     본 사업 실시 추진(‘15.7월)

* ’15년 급여 예산: 1조 1,073억원 (6월까지 복지부에서 집행, 7월이후 국토부 집행)

- (제도정비) 급여 세부 지급기준에 관한 고시, 매뉴얼 확정 배포(5월)

- (주택조사․검증) 부정수급이 사전에 차단될 수 있도록 임차료의 정확성을 검증할 수 있는 모형을 구축하여 검증,

    조사를 보완(6월)

* 검증 : 주변 전월세에 비해 과도하게 높은 부적정 임차료 등을 필터링

- (정보시스템) 주택조사 시스템을 구축 완료하고, 조사내용에 따라 급여가 지급되도록

   복지부 급여지급시스템(행복e음)과 연계(6월)

* 개인이 수급자격 여부 및 급여액을 산정해보는 대국민 홈페이지도 5월중 오픈

    B.주택기금 지원 강화

◈ 기준금리 인하(2%→1.75%)에 따른 시중금리 하락효과 등을 반영하여 임차보증금 월세자금 대출금리 인하 등 금융지원 강화

□ 임차보증금, 월세자금 금융지원 강화

ㅇ 주택기금을 통해 저리의 임차보증금·월세자금을 약 12만가구에게 지원하고, 대출금리 인하 및 지원대상 확대 등

금융지원 강화

보증료	대출금리	기타 주요 제도 개선
임차보증금 (전세 및 보증부월세)	0.2%p 인하 (1.7∼3.3%→1.5∼3.1%)	ㅇ신혼부부 소득요건 개선 : 부부합산 5,500만원 → 6,000만원 ㅇ청년층 1인가구 지원:만 30세 이상→25세 이상
월세자금	0.5%p 인하 (2.0%→1.5%)	ㅇ취업준비생 신청요건 완화:부모소득 3천만원 이하→6천만원 이하 ㅇ 취업후 5년 이내 취업자 신규지원(부부합산 4천만원 이하) ㅇ 실거주 확인 불편 완화(6개월 단위 은행방문 → 1년단위 서류 송부)

□ 임대주택 건설자금 금리 등 사업자 대출금리 인하

ㅇ 행복주택, 국민․공공임대 금리 등 전반적으로 인하

< 사업자대출 금리 인하 >

구 분		현 행	⇨	조 정	비 고
국민․행복		2.7%		2.0%
공공임대	～60㎡	2.7%		2.5%
	～85㎡	3.7%		3.0%
매입임대		4.0%		3.5%	'15년 한시인하
다가구		5.0%		3.8%
원룸형 도생		4.0～5.0%		4.0%
재해주택복구자금		3.0%		2.5%

 3) 임차인 보호를 위한 인프라 개선

A. 주거기본법 제정

ㅇ 모든 국민이 법령이 정하는 바에 따라 쾌적하고 안정된 주거생활을 할 수 있는 권리로서, 주거권 신설(’15.5 법 제정)

ㅇ 현행 최저주거기준 외에 일반 국민이 풍요로운 생활을 영위하기 위해 필요한 주거수준을 제시하는 유도주거기준을 설정

* 노인, 장애인 등 특정 집단에 대하여 심층 주거실태조사를 실시할 근거도 마련

ㅇ 주거복지 관련 정보제공‧상담 및 주거서비스 신청을 지원하는 주거복지센터를 LH 등에 설치 추진(’15.11)

B. 주택임대차 분쟁조정위원회 설치

ㅇ 임대료 인상, 수선비용 등 임차인과 임대인간 분쟁을 효율적으로 조정하기 위해 시,도에

     주택임대차 분쟁조정위원회 설치 추진

ㅇ 분쟁 당사자에 대한 권고 조정 등 준사법적 기능과 함께 실태조사도 실시할 수 있는 권한 부여 검토

C. 전월세 전환율 인하 유도

ㅇ LH 임대주택에 대해 보증금의 월임대료 전환을 허용하고, 전월세전환율도 인하하여 보증금 마련이 어려운

     저소득 임차가구 지원(’15.7)

ㅇ 시장 기능을 저해하지 않으면서 현행 6~8% 수준인 전환율을 점진적으로 인하하는 방안 강구

    (주택임대차보호법상 월차임 전환율 인하 등)

* 주택임대차보호법상 월차임 전환율 상한 :

   10% 또는 기준금리의 4배중 낮은 비율을 상한으로 규정→현재 상한은 7%(기준금리 1.75%× 4배)

* 시중 전월세 전환율(%) : 전체 주택 7.7, 아파트 6.0, 연립 8.1, 단독 9.1(’14.12월)

☞ 구체적 시행방안은 국회 서민주거복지특위 논의를 거쳐 확정할 예정

D. 임차보증금 반환보증 지원 강화

ㅇ 매매가 대비 전세가 비율이 지속적으로 상승(‘15.3월 71.0%)하여 임차보증금 반환에 대한 리스크가 증가

ㅇ 임차보증금 반환보증의 보증료 인하, 가입대상 및 취급기관 확대를 통해 이용 활성화 유도

- 보증료*를 25% 인하하고, 서민 취약계층에 대한 지원 확대

* 개인 0.197%→0.150%, 서민취약계층 0.158%→0.090%, 법인 0.297%→0.227%

- 임차보증금 반환보증 가입대상 확대

* 아파트 가입대상을 LTV 90%→100%로 확대(다만, 보증한도는 LTV 90%로 제한)

- 보증료 분납(1년→6개월)허용, 취급기관 확대(1개→취급희망 전 시중은행) 등 이용절차 개선

E. 월세시장 확대에 대응하여 관련통계 정비

ㅇ 주택통계 표본 확대 (’15.7)

- 매매·전세와 월세로 구분되어 있는 통계표본을 하나로 통합하고, 표본수도 2만건→2.5만건(+0.5만건)으로 확대

- 특히, 8개 시도 단위로만 조사하던 월세통계 표본을 전국 206개 시군구로 확대하여 월세통계의 정확성 및

    활용도를 크게 개선

구분 (통계작성시점)	현 행		변 경(‘15.7월∼)
	표 본	조사지역	표 본	조사지역
매매·전세 (’04년∼)	약 2만건 (19,697건)	전국 (206개 시군구)	약 2.5만건 (24,860건)	전국 (206개 시군구)
월세(’11년∼)	3천건 (3,000건)	수도권, 지방광역시 (8개 시도)	약 2.5만건 (24,860건)	전국 (206개 시군구)

ㅇ 월세통계 세분화 (’15.7)

- 모든 월세계약을 순수월세로 전환하여 1개의 월세지수를 생산하여 반전세 등

   다양한 월세유형별 특성을 반영하는데 한

- 월세유형을 보증금 비중에 따라 3～4단계로 구분, 각각의 월세지수를 생산하여 유형별 특성을 반영

ㅇ 전월세 통합지수 개발 (’15.12)

- 전세→월세 전환으로 반전세가 일반화되면서, 전세지수·월세지수로 구분된 현재 지수로는

   임대차시장의 정확한 진단이 곤란

- 임대차시장의 상황을 종합적으로 보여줄 수 있는 전월세 통합지수를 개발하여 공표

F. 능동적 정보소통을 통한 정부 3.0 실천

ㅇ 공공임대주택, 주거급여 등 주거복지 정보를 생애주기별, 유형별로 쉽게 확인할 수 있는 주거복지포털 구축(’15.12)

G. 주거복지사 본격 양성

ㅇ 전문인력 양성의 법적 근거를 마련(’15.5)하고, 국가공인 민간자격 승인 및 전문기관을 통한 인력 양성 본격화

4) 기업형 임대주택 육성

A. 민간임대주택에 관한 특별법 제정

ㅇ 기업형 임대주택 육성을 위해  임대주택법을  민간임대주택에 관한 특별법으로 전면개정 추진

    (’15.1.29일, 김성태 의원 대표 발의)

* 現 ｢임대주택법｣ 중 공공임대주택 관련 규정은 ｢공공주택 특별법｣으로 이관

- (규제완화) 종전과 달리, 민간 임대사업자가 기금이나 택지를 지원받더라도 핵심적인 공공임대 규제 배제

                (규제: 6개→2개로 축소)

* (존치) 임대의무기간(5‧10년→4‧8년), 임대료 상승 제한(연 5% 유지)

* (폐지) 분양전환의무, 임차인자격, 초기임대료, 담보권 제한 및 대지소유권 확보

- (지원) 기업형 임대사업자에 대해 기금 및 세제혜택을 강화하고, 기업형임대 공급촉진지구를 도입하여

              복합개발, 절차특례 적용

     B.  LH 보유택지 1만호 공개 및 사업자 공모 진행

ㅇ LH 보유택지 1만호중 1차 공모는 동탄2, 위례, 김포한강 등 3개 지구(3,265세대)를 대상으로 진행(’15.4)

- 1차 공모분은 6월 사업자 선정, 연내 착공 추진

ㅇ 2차 공모는 약 2,000호 규모로 6월 중 추진

C. 민간제안부지 기업형 임대 검토

ㅇ 인천 도화지구, 신당동 도로교통공단 이전부지 등 민간이 제안한 부지에 대해서도 기금이 출자하는

    기업형 임대리츠를 적극 추진

ㅇ New Stay 상담센터를 통해, 민간의  기업형임대 공급촉진지구 지정 상담