-.성수지구, 30평대 주택보다, 아파트의 평가금액이 높아도 개발해야 합니까?

[이하나]

[기초평가] 성수지구는 재개발 사업으로 공람되었습니다.

감정평가 방식 기준은 당 정비사업의 시행/공고일 기준하여 종전평가 방식이 적용받게 된다. (개발을 전재한 가격의 상승분은 배제한다.)

첫째, 단독주택 평가방식은 평가 당해 연도의 표준지가을 기준하여 평가한다.

예) 단독주택 토지지 분 30평 X 1천 5백만 원 = 4억 5천만 원

건축물 층당 18평 X 54평 X 1백 20만원 = 6천 4백 8십만 원

합산하면 토지지 분 4억 5천만 원 + 건축물 6천 4백 8십만 원 = 5억 1천 4백8십만 원.

둘째. 공동주택의 감정평가 방식은 거래사례비교법에 의하여 평가된다.

*. 공동주택의 정의 : 집합건축물의 소유 및 관리에 관한 법률에 근거하여 구분소유권의 대상의 건축물은 공동주택이라 하며, “공동주택가격“이 부여되는 건축물은 거래사례비교법의 대상건축물이다.

*. 성수전략정비 사업은 공시일 이전의 아파트 시세가 평가의 기준입니다.

(조언) 전 (주)아세아 감정 이사님의 조언을 빌자면, 재개발 사업의 감정평가는 여려 형태의 현황요인과 기준에 따라 기초평가 금액이 만들어지지만, 일반적인 재개발 사업의 현장의 감정평가의 경험을 유추해보면 아래와 같이 이해할 수 있으니 투자에 참조하시기 바랍니다.

(토지 1평당 기준)

-.단독주택(1%) 1천 5백만 원,

-.빌라나 다세대주택 (1,3%) 1천 9백 5십만 원,

-.아파트는 (1,5~2,0%) 3천만 원

(예)

-.23평형 아파트 건축물 X 2백만 원 = 4천6백만 원

토지지분 약 6.5 평 X 3천만 원 = 1억9천 5백만 원

(토지)1억9천 5백만 원 +(건축물) 4천 6백만 원 = 2억 4천 1백만 원

-,32평형 건축물 X 2백만 원 = 6천 4백만 원

아파트 토지지분 약 9.5 평 X 3천만 원 = 2억8천 5백만 원

(토지)2억 8천 5백만 원 +(건축물) 6천 4백만 원 = 3억 4천 9백만 원

[문제의 핵심은 아파트이다]

-.성수지구의 문제의 핵심은 기존아파트의 현황용적률이 310%->170% 기본계획이 수립되었고, 감정평가의 불균형과 비례률의 적용이 불가한 상황이어서 사실상 현 상태의 개발의 의미는 없는 상태이다.

(보기) 성수지구 각 구역별 일반분양 비율

-.성수 2구역 - 10%, 성수 3구역 -19%, 성수 4구역- 23%에 13평/15평 비율이 높아 실질적인 일반 수익성을 기대하기 힘들다.

-.강변북로에 토지의 기부체납과 비용의 기부체납 1천 5백억 원을 감안하면 추가 분담금액이 높아질 것으로 예측된다.

일부 외부투자자 분들은 아파트의 문제는 숨기고 서울시의 통합개발을 당위성을 강조하며 구시가지의 피해를 강요하는 웃지 못 할 요구가 자행되고 있다.(상태의 피해만을 요구하여 자기의 이익만을 추구하는 집단이기주의 전형적인 형태를 보이고 있고, ~더욱 기가 막히는 것은 일부 아파트지분소유자들은 아파트를 무상으로 요구하고 있다, 조.)

[감정평가의 불균형] 단독주택 30평의 3층 주택과 아파트 32평형의 단순비교에서는 단독주택이 다소 높게 나오지만,

아파트의 감정평가는 당 사업 공고일 이전 거래사례비교법으로 적용받는다, 면 반전 상황이 예측되는 이유이다.

거기에

[비례률 적용] 일반분양의 수익을 지분소유자에게 비례률을 통하여 환원 받는 방식이기 때문에 ,각 구역별 개발이익률에 따라 비례률을 차등적용 받게 된다.

정리하자면~ 노후도가 부족한 한강변 아파트는 서울시에서 매입이나 대토로 적용해야 하지만, 그 비용과 구시가지 주민들에게 비용을 전가하고 있으니, 구시가지 주민들이 대동단결하여 주민의 권리를 요구하고 관철되지 않으면 사업은 당연히 철회돼야 할 것이다. 

#.추진위원장이나 정비업체에 감정평가의 불균형에 대하여 문의하니까?

“그때 가서 내용을 확인하고 애기할 문제이다” 조합설립인가 75% 동의율을 받아 수립하면

요구할 수 있는 상황은 없습니다.

참 걱정입니다.

저 분들 한 때에는 동네에서 유지였던 분들인데, 주민들의 피해를 주는 일에 앞잡이가 되지 않기를 바랍니다.

감사합니다.

[이하나]

성수지구의 문제의 핵심은 아파트이다.

[설숲]

욕심 부리면, 사업을 무산 시키고 도시형주택 사업이나 합시다.

[하마뒷다리]

아파트는그냥놔두시고 나머지걸로 진행하시는것이성수동이사시는길입니다 아파트에사시는분들의 소원입니다

[이하나]

일중에 작성해 올리도록 하겠습니다.

[ri1910]

조만간에 뚝섬 지구단위 계획꼴 나것구만요...지구단위계획 무산되면..앞으로 몇년걸릴지도 모르는데...

[이하나]

뚝섬지구단위계획은 주거지역으로 정상진행중입니다.(단, 준공업지역은 제외)

[설숲]

항간에 일부 업자들이 아파트을 무산으로 받는다, 영업해놓고 억지 부리고 있다,조
이분도 아파트 무상 요구자 1인~

[ri1910]

참고로 전 뚝섬지구단위계획구역 4구역에 집가진 사람입니다. 성수지구랑은 전혀 무관합니다. 보다보니..하도 시끄러운거 같아서 드린 말씀입니다.

[이하나]

사업이 무산되는 것이 아니라, 변경이나 전환이 되겠죠.
뚝섬 4구역은 수립중입니다.

[준희]

서울시 정책의 당위성을 지지하면서, 실질적으론 욕심을 드려내는 이중적인 태도가 참으로 안타까운 현실이네요.

[설숲]

그러게요.

통합개발의 당위성, 문화적인 가치 등등,,,모두 위선이죠.
성수재개발은 단순히 재생사업이며, 보여주기 위한 사업도 아니니,,,쌩때쓰지 마세요.

[하지우]

통합개발의 당위성, 문화적인 가치 등등 모든 것은 주민들에게 자세히 설명하고 의견을 수렴하여 진행여부를 판단해야 하겠지만,- 일방적으로 주민들의 의견을 무시하고 정비업체와 추진위원장을 앞세워 이렇게 밀어붙여도 되나요?,,,,서울시는 공산정권인가

[이하나]

빙고입니다.

[박영옥]

뚝도시장안에있는 상가주택을소유하고있는데 상가주택 평가는 어떻게하나요

[민권식]

표준지평가 + (영업이익률)환경영향 평가가 추가됩니다.

[서울숲2]

문제는 사업성입니다 구역지정 결정고시나면 그때가서 판단해야겠지요.

[성수40년]

개발은 다 이익이되어야합니다^^ 한쪽이 희생이 애기되는건 아니라고 봅니다

[설숲]

개발이익에 대한 균형분배가 맞지 않으면 함께할 수 없죠.
소형지분은 2~3억 원에서 중대형지분은 5억 원 이상 손실이 예측되는 상태에서는 함께할 수 없죠.

[성수40년]

동감입니다