모기지론 25일부터 도입..문답풀이

[겔로퍼]

모기지론 25일부터 도입..문답풀이

오는 25일부터 모기지론(장기주택담보대출)이 9개 은행ㆍ보험사에서 우선 도입되면서 서민층 수요자의 내집마련 기회가 크게 늘어날 것으로 예상된다. 모기지론을 이용할 때 궁금한 점을 문답풀이로 알아본다. 
－모기지론은 누구나 이용할 수 있나.
▶ 대한민국 국민으로서 만20세 이상 무주택자나 1주택 소유자가 대상이다. 단 , 신용불량자와 신용회복지원회 등록자, 개인신용등급이 최하등급(10등급)인 사람은 이용할 수 없다. 이미 주택을 보유중인 사람은 기존 주택을 1년 내 처분해야 한다. 대출자는 소득능력을 증빙해야 하는데 소득증빙이 어려울 경우는 국민연금 납부실적으로 대체가 가능하다. 
－모기지론을 빌리면 모든 주택을 구입할 수 있나.
▶ 주택 크기는 제한이 없다. 그러나 집값이 6억원을 넘는 고가주택은 제외된다. 고가기준 6억원은 매매가격과 담보가치(감정가격) 중 큰 금액으로 결정할 방침이다. 근린생활시설이나 상가주택, 오피스텔, 다가구주택도 제외된다. 또 재개발, 재건축 예정인 주택과 배우자가 아닌 제3자 공동명의 주택, 공매나 경매 또는 가압류중인 주택도 해당되지 않는다. 
－2억원짜리 아파트를 모기지론을 통해 구입하면 얼마를 대출받을 수 있나.
▶ 전세나 선순위가 없는 아파트라면 집값 중 70%인 1억4000만원까지다. 다만 부채상환능력이 없다고 판정되면 60%인 1억2000만원까지 대출받을 수 있다. 
－집값이 2억원인데 임대차 5000만원이 있는 경우는.
▶ 아파트 가격의 60%인 1억2000만원에서 임대차 5000만원을 제외하고 7000만원까지 빌릴 수 있다. 
－1억4000만원을 대출받을 경우 매월 얼마씩을 갚아야 하나.
▶ 대출만기에 따라 상환금액이 다르다. 금리를 6.8%로 가정하면 15년짜리 모기지는 매월 161만원씩, 20년짜리는 매월 136만원씩 갚아야 한다. 다만 상환금 액은 소득공제 효과도 감안된 수치다. 
－어느 주택이든 대출비율(LTV)은 동일한가.
▶ 그렇지 않다. 임대차가 없을 경우 아파트는 70%, 공동주택과 단독주택은 65% 까지다. 임대차가 있다면 아파트와 공동주택이 60%, 단독주택은 65%까지 빌릴 수 있다. 임대차가 없을 때 단독주택이 아파트보다 높은 이유는 소액임차보증금 공제 때 단독주택이 공동주택보다 공제액이 많은 점을 감안했기 때문이다. 
－소득공제는 항상 받을 수 있나
▶ 국민주택규모(85㎡ 이하) 주택을 소유권 이전 등기일로부터 3개월 안에 구입할 때 소득공제 혜택을 받을 수 있다. 기간도 15년 이상 장기대출을 이용할 때만 해당된다. 
－이미 주택 담보대출을 받고 있는 주택도 추가 대출이 가능한가.
▶ 주택구입이나 보전 용도일 때는 가능하다. 그러나 주택건축용, 개량용, 중도금용 등으로는 모기지론을 이용할 수 없다. 
－모기지론을 받을 때 필요한 서류는.
▶ 부동산등기부등본(토지ㆍ건물), 부동산매매계약서, 주민등록등본, 인감증명서(대출용), 신분증, 부동산권리증은 공통으로 제출해야 한다. 근로소득자는 소득원천징수영수증과 재직증명서를 내야 하고 자영업자는 사업자등록증과 사업소득원천징수영수증이 필요하다. 
－대출자의 부채상환능력은 어떻게 결정되나. 
▶ 부채상환능력(DTI)은 소득으로 부채를 상환할 수 있는 능력을 의미한다. 보통 부채상환능력이 40% 이상이면 양호한 것으로 인정돼 최대 대출비율(아파트 70%ㆍ기타 65%)까지 대출을 받을 수 있다. 다만 차입자가 소득공제요건을 충족 시킬 경우 DTI 기준을 다소(4% 정도) 완화해 최대 대출비율(LTV)을 적용할 예정이다.


◆ 은행 주택대출상품과 주택금융공사 모기지론 비교 
구 분
은 행 대 출
모 기 지 론
대출기간
대부분 3년이하 단기
10년, 15년, 20년(거치기간 포함) 
금리
주로 변동금리, 일부 고정금리 
고정금리
대출한도
집값의 40%이내
집값의 70%이내
상환방법
만기일시 상환
매울 균등분할상환
금리상승시
이자부담 가중
추가부담 없음
금리하락시
대환가능
대환가능
소득공제
단기대출은 없음
만기 15년 이상시 가능
◆ 대출 만기에 따른 월간 상환액 
-----------(기준= 금리 6.8%가정, 소득공제 효과 감안) 
대출금액
만기 20년
만기 15년
5,000만원
34만원
40만원
1억원
67만원
80만원
1억5,000만원
98만원
117만원
2억원
136만원
161만원
※소득공제에 따른 금리인하 효과는 1~2%P 

자료원 : 매일경제