[경매교훈담] 우형달님의 실전사례(1)

[미소천사]

토지별도 등기있는 - 경희대앞 원룸받아 매도차액 3억원

① 경매물건개요
* 사건번호 : 99-49323 * 종별 : 주택
* 채권자 : 회기동새마 * 채무자 : 주명순
* 입찰보증금 : 10%(신경매) * 경매개시일 : 1999. 11.23
채권/ 채무 소유/감정 / 물 건 내 역
( 면 적, 평방미터 )

*감정평가액 380,653,660
*최저경매가 :155,915,728(40.96%)
유찰 00.5.24
유찰 00.6.21
유찰 00.7.19
낙찰 00.9.20
(160,000,000)
법원임대차현황 / 주민등록현황/등 기 내 역
구분/등기일/금액
99-49323
(주택)
회기동새마을 주명순
하림감정
(99.12.15)
응찰자1명
서울 동대문 회기동3-121
대 215(65평)
옥탑 14.3(4.3평 방1)
1층:112.5(34평 방5)
2층:110.4(33평 방6)
3층:106(32평 방5화1)
지층:114.2(34.5평 방8)

(대지감정:215,860,000)
(건물감정:164,703,660)
(제시외:90,000)

*다가구용주택(12가구)
*벽돌조 평슬라브
*경희대의학관남측
*일반주거지역
*북동측6M도로접함
*도시가스난방
*기존순수주택지

물 건 층:3(전체층)
보존등기:1995.10.20

*표준지가(㎡):900,000
*감정지가(㎡):1,004,000
* 일괄경매

★송태정(202)
전입98.3.17/3,300 확정없슴
★이정인(102)
전입98.3.18/3,000 확정98.3.25
★성인석(104)
전입98.7.31/2,500 확정99.2.3
★정양순(204)
전입99.1.27/2,300 확정99.1.27
★박재철(104)
전입99.9.2/3,000 확정99.3.20
*전입:83.4.2 김정례
*전입:92.1.6 이정희
★이재형(203)
전입95.8.10/2,700 확정95.8.28/2,000
확정97.4.8/700인상
★오진영(201)
전입95.11.3/3,200 확정95.11.18
확정99.1.2/500인상
★서정훈(101)
전입96.2.29/2,900 확정96.3.6
★양사리(206)
전입96.3.30/2,500 확정97.12.29
★박순정(3층)
전입96.7.6/1억500 확정96.7.4
확정97.6.24/500인
★김정일(205)
전입97.3.3/2,300 확정97.4.8
★김옥화(지층)
전입97.4.21/8,000 확정99.1.25
★이근식(103)
전입97.11.15/3,200 확정97.11.15

등기부상권리
*저당 98.1.8/2,800/회기동새마을
*저당 98.1.8/4,200/회기동새마을
*가압98.11.12/1,002/상업은행/이문
*가압99.4.9/315/한빛은행/카드

임차권99.5.11
서정훈/2,900(1층중 21.6)(전입:96.2.29)(확정:96.3.6)

*압류 99.10.14/동대문구청
*임의99.11.23/회기동새마을
신청액 7,000 (토지별도등기있슴) *토지저당 93.11.12/회기동새마을 /2,800
토지저당 95.3.18/회기동새마을/4,200 (★는 배당요구한 임차인)

② 경매사건 개요
법원경매를 하다보면 이런 물건을 이런 가격에 낙찰받을 수도 있다.
경희대 서울캠퍼스 의학관 아래 있는 1층(방 5개)과 2층(6개)은 원룸이고
지층(방8개)과 3층(옥탑포함 방6개)은 하숙집으로 건물 전체를 세를 주고 있던 다가구용 단독주택이 경매로 나왔다. 감정가가 4억원 정도인데, 어떤 이유로 1억6천만원대로 떨어질 때까지 낙찰되지 않았을까? 반드시 이유가 있음에 분명하다.
여러분들의 눈에는 어떤 물건으로 보이는지 궁금하다.
임차인이 많아 권리분석이 복잡하다든지, 인수금액이 많아 재미없는 물건인가? 또 어떤분은 시작하기도 전에 “토지별도등기있슴” 물건이서 권리분석이 잘 안된다고 고개를 절래절래 흔드는 분도 계시겠지만, 제가 보기에는 “진주중의 진주”이고 그야말로 “대박”이 터질 물건으로 보이는데 어떤신지?
이 물건은 토지와 건물의 등기부내용이 다르지만, 일괄입찰로 낙찰받아 잔금을 납부하면 토지와 건물의 소유권을 모두 취득한다. 2000년 9월 4차입찰에서 1억6천만원에 단독 응찰하여 항고*재항고의 과정을 거쳐 2001년 3월에 잔금을 납부하였다.

③ 주의점
이런 물건을 낙찰받는데 크게 두가지 점을 잘 살펴보아야 한다.
즉 토지와 건물의 등기부(등본)의 내용이 다른 “토지별도등기있슴”이고, 또 하나는 주택임대차보호법의 보호대상이 되는 임차인이 많다는 것이다.
먼저 “토지별도등기있슴”하는 물건에 입찰하고자 하는 경우 어떤 등기부를 말소기준으로 할 것인가? 하는 문제이다. 다시 말씀드리지만 이 경우 임차인에게 유리하게 적용되는 등기부내용을 기준으로 말소기준을 정한다는 것이다.
그럼 토지*건물에서 어떤 등기부(등본)을 기준으로 하는 것이 임차인에게 유리한가?

*토지 등기부(등본)의 말소기준은
1993년 11월 12일/ 2,800만원. 회기동새마을->임차인이고
* 건물 등기부(등본)의 말소기준은
임차인->98년 1월 8일/ 2,800만원. 회기동새마을이다.
일괄입찰에서 말소기준이 서로 다를 때, 어떤 쪽 등기부(등본)을 대항력 기준으로 삼는가 하면, 임차인에게 유리하게 적용되는 기준은 “건물”의 등기부(등본)이 된다.
왜냐면 만약 토지등기부(등본)을 기준으로 한다면 모든 세입자가 후순위가 되어 대항력을 상실하나, 건물등기부(등본)을 기준으로 한다면 이근식까지는 선순위 임차인이 되기 때문에 임차인 입장에서 보면 건물등기부(등본)을 기준으로 하는 것이 유리하기 때문이다.
구체적으로 좀더 보자.

* 토지 등기부(등본)을 말소기준으로 이근식을 보면
회기동새마을(93.11.12)->이근식(97.11.15 : 후순위) 대항력 없슴 이고
* 건물 등기부(등본)을 말소기준으로 이근식을 보면
이근식(97.11.15 : 선순위)->회기동새마을(98.1.8) 대항력 있음 이다.
따라서 이근식 이전에 전입한 모든 임차인은 대항력이 있고, 따라서 이 들은 배당에서 자신의 임차보증금을 전액 돌려받지 못한 경우에는 낙찰자는 낙찰대금과 상관없이 추가로 물어주고 이사를 내 보내게 된다.


④ 등기부상의 권리분석
이 경우는 토지와 건물의 등기부(등본)을 각각 보아야 한다.

1) 토지의 권리순서
1위 : 저당 93.11.12 / 2,800만원 회기동새마을

2위 : 저당 95. 3.18 / 4,200만원 회기동새마을

2) 건물의 권리순서
1위 : 저당 98. 1. 8 / 2,800만원 회기동새마을

2위 : 저당 98. 1. 8 / 4,200만원 회기동새마을

3위 : 가압 98.11.12 / 1,002만원 상업은행/이문

3위 : 가압 99. 4. 9 / 315만원 한빛은행/카드의 순서로 배당순위가 결정된다.


⑤ 소멸기준(인수*소멸주의=권리분석)
이 경우는 토지와 건물을 나누어서 분석하여야 한다.
즉 토지등기부(등본)의 말소기준 앞에 촉탁등기를 해도 말소 안되는 권리가 있는가를 보아야 한다. 간혹 집합건물이나 상속받은 물건들 중 토지부분에 낙찰로 인해서 말소 안되는 선순위 가압류, 가처분등이 등기되어 있는 경우가 있다. 이 물건은 저당권이 1순위로 저당권이하 모든 권리는 말소되기 때문에 안전하다. 건물의 경우도 말소기준이 98년1월8일 2,800만원의 회기동새마을 금고가 1순위로 아무런 문제가 없다.
수 차례 본 것처럼 임차인에 대한 정확한 권리분석이 대단히 중요하다.
건물저당(98년1월8일 2,800만원)을 기준으로 먼저 전입한 임차인 이 물건에서(이재형～이근식까지)는 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로, 배당을 받지 못하거나 일부만 받고 배당이 종료되면, 낙찰자가 못받은 금액만큼을 추가로 인수하여(물어주어)야 한다.
그러나 나중에 전입한(송태정～박재철까지)는 후순위 임차인으로 대항력이 없으므로 배당여부와 상관없이 추가부담을 하지 않아도 되는 명도대상자일 뿐이다.


⑥ 권리자들간의 배당순위
ㄱ) 최우선배당에서 안분배당
먼저 소멸기준이 언제인가? 1998년 1월이고, 지역은 서울이다.
소멸기준이 98년1월이고, 서울이면 주택임대차보호법시행령이 규정하고 있는 최우선변제금액은 3천만원이하에서 최고 1,200만원까지이고, 낙찰가액의 1/2 범위내에서 최우선 배당한다.

여기에 해당되는 임차인은 (단위:만원)
이재형 2,700중 1,200배당
서정훈 2,900중 1,200배당
양사리 2,500중 1,200배당
김정일 2,300중 1,200배당
이정인 3,000중 1,200배당
성인식 2,500중 1,200배당
정양순 2,300중 1,200배당
박재철 3,000중 1,200배당 의 원칙이다.
그러나 이처럼 소액의 최우선배당을 세입자당 1,200만원씩 하게 되면 총 9,600만원(=1,200만원*8명)이 되어, 낙찰가액(1억6,000만원)의 1/2인 8천만원을 초과하게 되므로 최우선배당 단계에서 소액임차인들끼리 “안분배당”이 실시된다. (많은 주의를 하셔야 한다)

따라서 이 경우의 안분배당식을 보면
자기채권
낙찰가액의 1/2× ------------------
임차인채권전부 가 된다.

* 이재형을 예로 들어 보자(경매비용400만원공제, 기타비용 무시).

1,200만원
7,800만원×------------- 에서
9,600만원

1,200만원(자기소액)
7,800만원×--------------------
(주택가액1/2) 9,600만원(최우선소액) 의 식이 된다.
따라서 이재형에게 최우선소액배당은 약 1천여만원 정도가 배당된다. 이해가 안되시는 분은 몇 번이라도 반복하셔야 한다.
이 물건 소액임차임은 모두 이 같은 안분배당을 통해 최우선배당금액이 결정된다. 이것으로 최우선 배당은 종료되며, 순위배당으로 넘어간다.
이 단계에서 동대문구청의 압류가 당해세인 경우 배당된다.

ㄴ) 순위배당
이 물건의 배당순서와 그 이유를 살펴보자
1) 새마을금고 1순위 저당(토지) - 2,800만원
2) 새마을금고 2순위 저당(토지) - 4,200만원
3) 이재형(임차인) - 배당잔여액 약 850만원 배당으로 배당종료.

순 위 임차인 임차금액 배 당 액 잔여액
결 과
*선순위 이 재형
2,700중 1,850배당 그리고 850 인 수
*선순위 오 진영
3,200중 배당없슴 2,700인 수
*선순위 서 정훈
2,900중 1,000여만 배당 1,900인 수
*선순위 양 사리
2,500중 1,000여만 배당 1,500인 수
*선순위 박 순정
1억500중 배당없슴 1억500 인 수
*선순위 김 정일
2,300중 1,000여만 배당 1,300인 수
*선순위 김 옥화
8,000중 배당없슴 8,000 인 수
*선순위 이 근식
3,200중 배당없슴 3,200 인 수

기준권리(말소기준)
회기동새마을금고 1998년 1월 8일 2건 저당액 7,000

* 후순위 송 태정
3,300중 배당없슴 3,300전액명 도
*후순위 이 정인
3,000중 1,000여만 배당 2,000 명 도
*후순위 성 인식
2,500중 1,000여만 배당 1,500 명 도
*후순위 정 양순
2,300중 1,000여만 배당 1,300 명 도
*후순위 박 재철
3,000중 1,000여만 배당 2,000 명 도

ㄷ) 배당결과 (단위: 만원)
로 추가로 인수해야 하는 금액이 총 2억9,950만원이 된다.
그리고 후순위 송태정부터는 추가부담이 없는 임차인들로 명도대상자가 된다

⑦ 주택임차인 분석
이 물건에서 쟁점이 되는 임차인은 오진영이다.
즉 전입할 때는 2,700만원에 전세계약을 하였으나, 말소기준이 되는 건물저당 1998년 1월8일 이후인 1999년 1월 2일에 500만원을 인상해 주고 확정일자까지 받아 놓았다.
전입(95.11.3 : 2,700)-> 건물저당(98.1.8) -> 500인상(99.1.2) 이다.
이런 경우 이 임차인은 소액에 해당되는가?
또 소멸기준 이후에 인상해준 500만원은 대항력이 있는가? 물론 처음 전입할 때 지불한 2,700만원은 대항력이 있다. 판결은 비록 선순위라 할지라도 소멸기준이후에 인상해준 금액은 대항력을 인정할 수 없다는 것이 현재까지 대법원판례이다. 따라서 인수하지 않아도 된다.
그리고 최우선변제범위를 2,700만원으로 보아 소액배당을 해주는가? 아니면 인상해준 이후 금액인 3,200만원으로 보아 최우선변제범위를 벗어났다고 보는가?
만약 기준이 있다면 무엇인가?
먼저 소액의 기준을 벗어났기 때문에 최우선변제를 해주지 않는다.
그리고 그 기준은 경매기입등기일(임의경매 : 99.11.23) 현재 임차보증금이 얼마인가?가 기준이 된다. 따라서 이 경우는 3,200만원으로 초과하기 때문에 소액에 해당되지 않는다. 즉
전입(95.11.3:2,700)->500인상(99.1.2)->임의경매(99.11.23 )소액아님
이 되나, 만약 반대로 이런 경우라면
전입(95.11.3:3,200)->500인하-> 경매신청등기(99.11.23) : 소액해당
이 되어 최우선소액을 받게된다. 그리고 전입만하고 있는 김정례와 이정희에 대한 부분은 진정한 임차인인지? 또 채무자와는 어떤 관계인지, 어떤 연유로 전입하고 있는지? 정확히 파악해야 한다.


⑧ 수익률 분석(도사들의 천기누설)
여러분들은 많은 의문을 갖게 된다.
감정가격 4억여원짜리를 1억6,000만원에 낙찰받고 이전경비등 세금에다가 공사비까지 합하면 2억원은 될 것이고, 추가로 3억여원을 인수한다면 5억여원이 되어 경매할 아무런 이유가 없다는 의문 말이다.
초보경매투자자들이 별로 반가워하지 않은 선순위 임차인이 있어 “인수있는 물건”에 대해 도사들은 어떤 생각을 가지고 잠깐 보도록 한다.

예를 들어
a)
구입가 5억원인 물건
낙 찰: 5억원
인 수: 없 슴

b)
구입가 5억원인 물건
낙 찰: 1억원
인 수: 4억원 인 물건이 있다 해보자.
결과로는 같은 금액이 소요되는 경우에 어떤 물건에 입찰하는 것이 유리할까?
물론 b)를 낙찰 받는 것이 여러모로 유리하다. 왤까?
네가지 정도의 이유(경매의 핵심)때문에 b)가 훨씬 유리하다.

첫째는 자금동원측면에서 유리하다. 즉 a)라면 잔금납부시 4억5천여만원을 마련해야 하지만 b)는 9천여만원만 준비하면 된다.

둘째는 소유권이전시 발생하는 세금(취득*등록세)측면에서 b)가 절대 유리하다. 즉 a)의 경우라면 낙찰가 5억원의 약 6,5%인 3,250여만원이 날라가지만, b)라면 650만원 정도로 해결된다.

셋째는 명도에서 결정적인 차이가 난다. 말이 쉬워서 “명도”지 보증금 모두 날린 임차인이 죽기살기로 대들면 난감하기 짝이 없는 것이 명도이다. 위의 물건에서 송태정(3,300만원)을 보면, 한푼도 받지 못하고 쫒겨났는데 어떤 상황이었을까는 쉽게 짐작이 가지 않는가?
b)는 a)에 비해서 명도가 인수금액 만큼인 4억원이나 없는 것이다. 그런다고 인수금액을 낙찰자가 나중에 자신의 호주머니에서 꺼내 주는가?

넷째로는 입찰과정에서의 경쟁률이 현저히 낮다는 것이다.
이상(?)하게도 남는 것도 별로 없고, 단순한 물건일수록 경쟁률이 하늘 높은줄 모르나, 이 물건처럼 대박이 터지는 물건은 오히려 경쟁률은 3대1을 넘지 않는 경우가 흔하다.
소위 “도사”들은 인수금액이 많은 물건을 훨씬 선호한다.

⑨ 뒤처리
이런 물건을 만나면 우선 “감정가격”은 완전히 잊어버리라는 부탁 말씀을 드린다.
중요한 것은 소유권취득 이후 얼마가 회수될까?가 문제이지 감정가격 대비로 임차금액이 회수되지 않는다는 사실이다. 즉 법원감정가격은 4억원이었다고 해도 나중에 5억원을 임대로 회수할 수 있어 그 차액만 해도 1억원이 된다면 감정가격은 무시해도 좋지 않을까?
1억6천만원에 낙찰받아 이전경비와 인수등 추가로 들어간 총액을 보면 5억원 정도가 되었다. 그러나 이 인수금액 역시 낙찰자의 돈으로 해결하는 것이 절대 아니다. 방법이 있다.
아무튼 총 5억여원이 투하된 것으로 된 이 물건은 임대가 완료된 시점에서 보증금 약 6억원에 월 170만원의 월세가 발생하고 있었다. 따라서 임대만으로도 1억원 몫돈을 확보했고, 덤으로 매월 170만원의 월세수입이 있던 이 물건을, 소유권취득 1년이 지난 2002년 4월에 호가를 8억5천으로 결정해서 흥정과정을 통해 7억9천만원 매각하였다. 아파트 등이 아닌 부동산(즉 가격이 매매가격이 쉽게 잡히지 않는 부동산)을 거래할 때, 여기서 말씀드리기는 어렵지만 상당히 효과적인 방법이 있다.

부동산에는 정가가 있는가? 결론은 없다!
그럼 누가 부동산 가격을 결정하는가?
감정평가사? 동네 부동산중개소? 경제상황? 아님 언론? 그럼 정부인가?
천만의 말씀이다. 부동산가격은 “매도자(주인)”이 결정하는 것이다.
참고로 벌었으면 얼마간의 세금(양도소득세)는 내고 가는 것이 훗날을 위해서 바람직하다.


⑩ 종합분석(투자여부)
이제 법원경매 “도사”들의 노하우 하나를 공개하겠다.
이 물건 낙찰받아 소유권 이전하고 수리하여, 다시 임대하는데 전부 소요된 본인자금은 2억1천여만원 정도였다.
인수금액까지 왜 5억원이 아니고 2억1천여만원이지? 잘 생각해 보시기를 바란다.
총 투자금액 2억1천만원 투자하여 1년 동안은 1억원(6억1천만원-5억)에
월 170만원 월세수입, 그러다가 전체 임대보증금 6억1천만원을 매수자가 인수하는 조건으로, 그 차액 1억8천만원(=7억9천만원계약- 6억1천만원)을 받고 매각하였다.
2억1천여만원 투자해서 일년만에 월세를 포함해서 3억여원을 벌었다.
법원경매니까 가능한데 이 정도 수익이라면 한번 해보고 싶지 않은가?


⑪ 뒷 이야기
이 물건에서 가장 마음 아픈 세입자가 송태정이었다. 청주가 고향인 경희대 학생으로 2학년때 3,300만원에 세들어 왔던 이 주택이 경매로 넘어가고 항고*재항고 끝에 단 한푼의 보증금도 받지 못한 체 명도 당하고 말았다.
여기서 한가지 살펴볼 필요가 있는 점은 송태정처럼 후순위 세입자이면서 최우선보호범위를 벗어난 경우, 임차금액을 액면 그대로 해서 배당요구하면 위험하다는 점이다.
최우선보호소액 임차인의 경우는 확정일자 여부나 순위에 상관없이 최우선 순위로 배당해준다는 점을 활용해야 한다는 말이다.
나중에 본인에게 왜 그런식으로 배당요구해서 소액도 받지 못하고 명도 당하느냐고 물어보았더니 왈
“몰라서요!?”
하긴 대학 2학년 여학생이 얼마나 알았겠는가! 라는 생각도 들었지만 말문이 막힐뿐이었다. 참고로 이사비 명목으로 3백만원을 보조해주었는데, 그 정도의 돈이 무슨 의미가 있겠는가?
그리고 이 학생은 앞으로 세상을 사는데 사물이 정상적으로 해석이 될까?

[덕수]

좋은 말씀 감사합니다....

[samoie]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[광택이]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.

[광택이]

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[입찰자]

좋은글 잘 읽었습니다..

[낙화유수]

--:: 흠.... 흠.... 흠....

[늘봄]

감사합니다

[카이사르]

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[학교가자]

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[천상공존]

정상적인 사물이라 음...

[에릭]

자알 읽었습니다..천사님

[너의 천사]

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[엘도라도]

음~~~ 고수의 길은 나에겐 너무나 멀리 있는것 같어요~ ㅜ.ㅜ , 넘 어려워...

[배추인형77]

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[황승재]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.

[britz]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.

[mynal]

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[덩차]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.

[평택총각]

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[wowhappy]

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[뢰화난무]

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[솔솔솔]

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[김호구]

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[마루&]

좋은글 입니다.감사합니다.

[황금 복 돼지]

잘 읽고갑니다~~ 감사합니다^^

[행이]

잘 읽고 갑니다.

[둥이둥이둥이]

^^$

[청운거사]

너무 좋은글입니다. 이 글은 읽어도 읽어도 매력적이에요