법률분석 유치권이란 무엇인가

[운영자]

유치권이란 무엇인가

1. 유치권의 개념

유치권이란 타인의 물건을 점유하는 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 물건을 유치할 수 있는 권리를 말한다.

2. 유치권의 성격

첫째, 유치권은 물권이다. 따라서 변제를 받을 때까지 소유자 외의 경락자를 포함한 누구에 대해서도 물건의 인도를 거절할 수 있게된다.

둘째, 유치권은 법정물건이다. 따라서 법률상의 요건에 부합하면 무조건 성립하는 것이며 당사자간의 합의도 필요 없고 등기가 없어도 성립한다. (등기할 수 있는 방법도 없다.)

셋째, 유치권은 담보물건이다. 따라서 물건을 경매에 붙일 수 있는 경매권과 일정한 요건 하에 물건을 직접 변제에 충당할 수 있는 간이 변제충당권을 갖는다.(민법 322조) 그렇지만 후술하는 바와 같이 우선변제권을 갖지 않는다는 점에서 일반 담보 물권과 구별된다.

유치권은 언제 성립 하나

전술한 바와 같이 유치권은 당사자간의 계약에 의해서가 아니라 법률의 규정을 충족하면 성립하며, 요건은 ①타인소유의 물건에 대해 ②그 물건에 관하여 생긴 채권이 ③변제기에 있어야 하며 ④유치권자가 목적물을 점유하고 있어야한다.(민법320조)이하에서는 판례를 중심으로 유치권이 성립하는 경우와 그렇지 않은 경우를 구체적으로 알아본다.

1. 타인 소유의 물건에 대한 채권

타인 소유이어야 하므로 자신의 물건에 대하여는 그것에 관하여 생긴 채권이라 하더라도 유치권이 성립하지 않는다.(대판 59. 5. 4/ 4291민상 302). 91다 12116 판결에서는 건물 신축공사중 공사도급계약이 도급인의 해제 통고로 해제된 경우라도 이미 완성된 부분에 대하여는 수급인(건축업자)이 도급인(건축주) 에게 대금청구를 할 수 있다고 하면서도 이미 완성된 부분에 대해 소유권은 수급인에게 있으므로 공사대금청구에 대해 유치권은 성립하지 않는다고 판시하였다. 이런 경우라면 토지를 낙찰받더라도 낙찰자는 유치권의 부담이 없게 되는 것이다.

그러나 판례는 완성된 건축물의 경우 보통 도급인의 소유로 보므로(85. 5. 28/ 84다 2234 등, 반대판례:  대판 63. 1. 17/ 62다 743), 건축업자에게 유치권이 인정되는 경우가 대부분이며 위와 같이 등기될 수 없는 미완성의 부분에 대하여만 달리 보므로 주의를 요한다.

2. "관하여 생긴 채권"의 의미

① 채권과 물권 사이에 관련이 있어야 유치권이 성립하며 물건의 점유와 채권의 관련은 유치권 성립 요건이 아니다. 따라서 채권이 먼저발생하고 나중에 점유를 취득한 경우에도 유치권은 성립한다. 실제로 경매에서 많이 문제되는 건설 유치권의 경우 건축업자는 건물을 인도했다가 공사대금확보 차원에서 나중에 다시 일정부분 점유하는 경우가 많은데 이 경우 채권이 먼저 발생하고 점유를 나중에 하게 되더라도 유치권이 성립하게 된다.

② 임차보증금 반환 채권은 물건에 관하여 생긴 채권이 아니므로 유치권이 성립하지 않는다.(76. 5. 11대판/ 75다 1305) 따라서 임차인은 경락인 등에 대하여 보증금에 대한 유치권을 주장할 수 없게된다. 다만 임차인이 임차목적물에 대해 필요비, 유익비를 지출한 경우 임대인은 이를 상환해야 되는데 이런 비용에 대하여는  "물건에 관하여 생긴"으로 보아 유치권을 인정하게 된다.

따라서 경락인 등은 임차인이 임차물에 필요비(통상 임대인이 즉시 지출하므로 문제되는 경우는 드물다.). 유익비를 지출한 경우 이를 인수하는 것과 같은 결과가 된다. 그러나 유익비의 경우 임대인의청구에 대해 법원이 유익비의 변제기간을 연기시킬 수 있는데(유익비 등이 과다한 경우) 이때는 유치권이 성립하지 않으므로 (채권이 변제기에 있지 않기 때문에)경락인은 이를 활용해 볼 수 있는 방법도 생각해 볼 수 있다.

3. 변제기가 도래한 채권이어야 한다.

따라서 이미 채권이 성립됐더라도 점유당시 변제기가 아직 도래하지 않은 경우라면 유치권은 성립하지 않는다. 이미 서술한 바와 같이 임차인이 유익비(목적물의 객관적 가치를 증가시킨다는 점에서 통상의 용도에 적합한 상태로 보존하기 위한 비용인 필요비와 구분됨)를 청구한 경우 임대인은 법원에 상환기간의 유예를 신청할 수 있고 법원이 이를 인정하면(민법 626조 2항) 유익비 청구권은 변제기에 있는 것이 아니므로 임차인이 목적물을 점유하고 있더라도 유치권은 성립하지 않는다.

4. 목적물을 점유하고 있어야 한다.

목적물의 점유는 유치권의 성립요건이자(민법362조) 존속요건이다(민법328조). 즉, 목적물을 점유하고 있어야 유치권은 성립하며 점유를 잃으면 유치권을 상실한다.

① 점유는 간접점유라도 상관없다.(대판 96. 8. 23./95다 8713)

[1] 점유라고 함은 사회통념상 그 사람이 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 말하기 위하여는 반드시 물건을 물리적 현실적으로 지배하는 것을 의미하는  것이 아니고 물건과 사람과의 시간적 공간적 관계와 본권 관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다.

[2] 공장신축공사 공사잔금 채권에 기한 공장건물 유치권자가 공장 건물 소유 회사가 부도난 다음에 그 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 유치권자가 공장을 유치, 점유한다는 안내문을 게시하고 경비용역 회사와 용역계약을 체결하고 용역경비원으로 하여금 주야교대로 2인씩 그 공장에 대한 경비, 수호를 하도록 하는 한편 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장 출입구 정문에 대형컨테이너로 가로막아 차량은 물론 사람의 공장 출입을 통제하기 시작하고 그 공장이 경락된 다음에도 유치권자의 직원 10여명을 보내 그 공장 주변을 경비, 수호하게 하고 있었다면, 유치권자가 그 공장을 점유하고있었다고 볼 여지가 충분하다.

② 점유는 불법행위에 의한 것이 아니어야 한다.

판례는 권원 없이 타인의 물건을 사용하는 자가 그 물건에 관하여 필요비 또는 유익비를 지출한 경우그 비용 상환 청구권에 대하여 유치권을 갖지 않는다고 하였다.(대판 55. 10. 6/4288민상 260)또한 유치권자가 약속어음과 공정증서를 받고 아무 조건 없이 명도 하겠다는 내용의 서면을 주었다면 그 이후의 점유는 불법점유로 채권이 있다하여도 유치권의 효력이 없어 명도 할 의무가 있다고 하였다.(대판 80.7.22/ 80다 1174)

③ 점유는 계속되어야 유치권이 유효하나 법원의 가처분에 의한 점유를 상실하더라도 유치권은 여전히 존속한다.

이와 관련하여 96. 12. 23./ 95다 25770 판결은 다음과 같이 판시하였다.

판시사항

[1] 가처분의 피보전관리는 채무자가 소송과 관계없이 임의로 의무를 이행하거나 본 안 소송에서 피보전권리가 존재하는 것으로 판결이 확정됨에 따라 채무자가 의무를 이행한때에 비로소 법률상 실현되는 것이어서 채권자의 만족을 목적으로 하는 이른바 단행가처분의 집행에 의하여 피보전권리가 실현된 것과 마찬가지의 상태가 사실상 달성되었다 하더라도 그것은 어디까지나 임시적인 것에 지나지 않고, 가처분이 집행됨으로써 그 목적물이 채권자에게 인도되었다고 하더라도 그와 같은 잠정적인 상태를 고려함이 없이 그 목적물의 점유는 채무자에게 있다.

[2] 명도단행가처분의 집행권자가 인도집행 받은 목적물을 제3자에게 인도하였을지라도 그에게 소유권이전을 유보한 매매를 하고 그 점유를 환원 할 수 있는 상태에 둔 이상 그 제3자의 직접점유도 집행채권자 및 집행채무자의 간접점유 하에 있는 점유로 보아야 한다.

[3] 목적물을 경락받은 집행채권자가 유치권자인 집행채무자의 점유 하에 있던 목적물을 단행가처분의 집행을 통하여 인도 받은 후 제3자에게 처분인도하고 그 목적물에 관하여 소유권이전등기까지 경료하여 그 제3자로 하여금 목적물에 관한 완전한 소유권을 취득하게 함으로써 목적물에 관한 소유권이나 점유를 환원시킬 수 없는 새로운 사태가 만들어진 경우 그 때 비로소 가처분의 집행채권자로서 인도집행 받은 목적물의 점유를 타에 이전하거나 점유명의를 변경하여서는 아니 되는 가처분의 결정취지에 반하여 점유를 타에 이전하여 그 점유 명의를 변경한 것이 되고 집행채무자의 점유를 침탈하여 유치권을 상실하게 하는 불법행위를 저지른 것으로 보아야 한다.

5. 이제 유치권의 성립여부에 대한 실제 판례사례를 통해 유치권의 성립여부를 판단해 보기로 하자.

사례 : 갑은 기초공사, 벽체공사, 옥상 스라브공사 만이 완공된 건물에 전세금을 지급하고 입주하여 공장으로 사용하는 중 소유자 을과 장차 이 건물을 갑이 매수하기로 하고 갑의 자금으로 미완성 건물을 완공 시켰다. 한편 을은 이 건물을 보존등기 한 후 병에게 매도하고 병은 갑에게 명도청구를 하였다. 병의 주장은 받아들여질 것인가.?

판례 : 갑의 공사대금 채권은 적법하게 점유하고있는 중에 건물에 관하여 생긴 채권이므로 갑에게는 유치권이 발생하고 갑은 병의 명도청구에 응하지 아니하더라도 불법 행위로 되지 아니한다.(대판 67.11. 28 / 66다 2111)

해설 : 갑에게 유치권이 성립하는지 요건을 검토해 보자. 우선 문제된 건물은 갑이 매수하기로 하였으나 그것만으로는 갑이 소유자라고 할 수 없고, 을의 명의로 등기가 되었으므로 타인 소유물건이고 둘째 건물을 완성시키려고 들어간 비용은 그 건물에 관하여 생긴 채권이고 셋째, 갑의 공사대금에 관한 채권은 특별한 사유가 없으므로 변제기에 있다고 볼 수 있으며 넷째, 갑은 전세권에 기해 적법하게 점유하고 있으므로 유치권 성립의 요건을 충족한다. 따라서 병은 갑에게 명도청구 할 수 없고 병이 매수인이 아닌 경락인이라도 사정은 마찬가지가 되는 것이다.

유치권이 성립되는 경우 그 효과는 어떠한가

1. 인도거절권

유치권자는 물건에 대한 압류를 위하여 집달관이 물건의 인도를 요하는 경우에도 인도거절권을 갖는다. 유치권자가 인도를 거절함에도 집달관이 압류, 경매한 경우에 유치권자는 집행방법에 관한 이의(민소법 504조)나 제3자 이의의 소(민소509조)를 제기하여 구제 받을 수 있다. 앞서 말한 바와 같이 유치권은 물권이어서 채무자뿐만 아니라 누구에 대하여도 인도를 거절할 권능을 갖는다.

#건물의 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 있나?

건물에 관한 유치권자는 토지소유자가 그 건물이 토지를 불법점거하고 있으므로 철거해 달라는 요구에 대하여 건물유치권을 가지고 대항할 수 있는가. 판례도 "건물의 점유자가 건물에 관해 유치권을 갖더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되는 경우에 그 유치권으로 토지 소유자에게 대항할  수 없다"고 한다.

2. 점유할 권리 및 목적물의 사용, 처분

유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다. (민법324조)

문제는 부동산의 경우 거주하는 것이 보존에 필요한 행위인지 여부인데 판례는 이를 보존 행위로 보아 유치권자의 사용을 인정한다.(대판 65. 3./ 64다 1797)

주의할 것은 이를 인정하더라도 민법 제324조 제3항에 의한 유치권의 소멸을 청구할 수 없다는 뜻일 뿐이며 그 사용으로 인한 이득은 부당이득으로 반환하여야 한다.

3. 비용상환청구권

유치권자가 유치물에 대해 비용을 지출한 경우는 비용상환청구권을 갖는다.(민법325조) 대법원은 72. 1 31./71다 2414판결에서 임차인이 유익비를 지출하여 임대인에게 비용상환청구권이 있는 중에 임대인이 건물을 매도하여 제3자가 소유권을 취득한 후에 다시 건물에 유익비를 지출한 경우 두 번째지출한 비용에 대해 제3자에게 임차인으로서의 유치권을 주장할 수는 없지만 첫 번째 비용에 대해 유치권을 갖는다고 판시한 바 있다.

4. 그밖에 유치권자는 과실수취권(민법323조), 경매권, 간이변제충당권(민법322조)등이 인정된다.

유치권자는 채무자가 변제를 하지 않는 경우 경매를 청구할 수 는 있으나 우선변제권이 없으므로 경락 대금에서 우선변제를 받을 수는 없다. 그러나 유치권자는 채무를 변제 받지 못하는 한 계속 유치권을행사할 수 있으므로 경락자가 결국 변제하지 않을 수 없어 최우선변제를 인정하는 것과 같은 결과가 된다. 그러나 경락인이 채무를 부담하는 것은 아니다.

대판 1996. 8.23/95다8713 민사소송법 제608조 제3항에서 "경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다."는 규정은 경락인이 부동산상의 부담을 승계 한다는 취지로서 인적채무까지 인수한다는 취지는 아니다. 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치 목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고,  그 피담보채권의 변제를 청구할 수 는 없다.

 유치권이 있는 건물에 대한 경매참가 시 대응방법

유치권은 점유에 의해서만 공시되므로(등기 없이) 입찰자에게는 세심한 주의를 요하는 부분이다. 경매 투자자에게 있어 유치권에 대한 대비를 하는 방법에 대해서는 사실 100% 예방책은 찾기 어려울 것으로 보인다. 다만 유치권이 주로 공사대금에서 발생하므로 최근에 완공한 건물에 더욱 주위를 요하며 사전에 현장답사를 통해 경매물건의 점유자들을 확인하는 길밖에 없다. 유치권이 있는 건물을 경락 받았을 때는 대체로 다음과 같은 구제 방법을 생각해 볼 수 있다.

1. 입찰 전

입찰 전에 경매 물건에 대한 유치권이 있음을 안 경우 유치권을 입찰 대금에 포함하여 입찰가격을 산정 해야 한다.

2. 낙찰 후

경락인은 경락허가결정의 확정 후에 유치권의 존재를 알게된 때에는 민법 제578조, 제575조의 규정에 따라 담보책임을 추궁하여 경락대금의 전부 또는 일부의 감액이나 손해배상(채무자가 그 흠결을 알고 고지하지 아니한 경우와 채권자가 권리의 흠결을 알고있으면서 경매를 신청한 때)을 청구할 수 있다. 이 때 대금감액청구의 1차 책임자는 채무자이며 채무자가 무자력인 때에는 2차 적으로 대금의 배당을 받은 채권자가 된다.

<자료원 : 다음카페 부미모,출처 코리아부동산>