스크랩 부동산정보 2006년부터 달라지는 8가지법과 제도( 해설 첨부)

[양환홍(욘사마)]

         내년부터 달라지는 8가지

      1.  실거래가 신고                       5.  토지거래강화

      2.  실거래가 등기                       6.  개발부담금 제도부활

      3.  경.공매 업무대행                   7.  토지수용시 채권지급 의무화

      4.  재개발 절차 간소화                8.  농지전용부담금 증가

      1.  실거래가 신고-이렇게 한다

        공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제정으로 내년 1월 1일부터 모든 부동산 거래시 실거래가로 해당 자치단체에 신고해야 한다.

실거래가 신고제도는 실제 거래가격과 다른 가격을 기재하는 이중계약서(다운계약서 등) 작성을 차단해 부동산 투기를 억제하려는 목적이다. 신고된 실거래가격은 과세관청에 통보되고 부동산가격 공시와 각종 시세의 자료로 활용된다.

계약체결일로부터 30일 이내 신고
거래당사자나 중개업자가 계약체결일로부터 30일 이내에 실제 거래가격을 인터넷이나 자치단체를 방문해 시장·군수·구청장에게 공동으로 신고해야 한다.

거래당사자가 직접 계약한 경우엔 거래당사자들이 신고해야하고 중개업자가 거래계약서를 작성한 때에는 중개업자가 신고한다. 시장·군수·구청장은 신고내용을 확인한 후 신고필증을 교부한다. 신고필증은 검인으로 갈음된다.

부동산 실거래가 신고의무를 위반(무신고·지연신고·허위신고)했을 때는 매도자·매수자와 중개업자에게 취득세의 3배 이하의 과태료가 부과된다.

정부는 이미 신고가격의 적정성을 검증할 부동산거래관리 시스템을 마련했다. 거래당사자나 중개업자가 인터넷을 통해 시·군·구청의 부동산거래신고시스템에 접속하여 부동산거래를 신고하면 접수된 신고서는 자동으로 건축물대장 등과 대조돼 온라인으로 신고필증이 발급된다.

신고된 부동산은 거래가격적정성진단시스템에서 공동주택·토지·단독주택별로 적정 여부를 판정한다. 거래가격 적정성 진단결과와 부동산거래신고, 토지거래허가, 주택거래신고, 판결·증여 등 검인 자료는 유관기관 정보공유시스템을 통해 대법원, 국세청, 광역자치단체, 시·군·구 지방세과 등과 공유하게 된다.

가격 적정성 진단결과와 거래정보를 국세청 국세전산망에 월 단위로 제공해 과세자료로 활용된다. 지방세 담당자들이 부동산거래관리시스템을 이용하여 실시간 거래정보 및 가격적정성진단결과를 조회할 수 있다.

신고가격이 미리 입력된 기준가격보다 크게 낮으면 ‘부적격 가격’으로 판정해 국세청에 통보돼 국세청의 세무조사 자료로 활용된다. 정부가 미리 입력한 가격정보는 감정기관과 국민은행의 가격조사 자료, 공시지가, 단독주택 공시가격 등이다.

또 검인계약서를 허위로 작성하면 5년 이상의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금 등 형사처벌을 받게 되기 때문에 이중계약서 작성이 쉽지 않을 것으로 정부는 보고 있다.

개인이나 중개업자가 인터넷으로 검인신청할 수 있는 ‘전자검인시스템’은 마련돼 있다. 중개업자가 거래내용을 거짓기재하거나 이중계약서 작성 시에는 등록취소 또는 6월이내의 자격정지가 된다.

실거래가 신고로 취득·등록세 등 거래세 부담이 늘어날 전망이다. 아파트는 국세청 기준시가에서 실거래가로,단독·다가구·다세대 주택과 토지는 건교부·지자체 공시가격에서 실거래가 각각 부과기준이 바뀌기 때문이다.

아파트 국세청 기준시가는 실거래가의 80% 수준이고 단독주택 등의 공시가격은 실거래가의 60∼70%에 불과한 경우가 많고 30∼40%에 불과하기도 하다. 다만 주택거래신고지역에선 이미 실거래가로 신고해 세금 부담이 늘지 않는다.

정부는 실거래가 신고에 맞춰 취득·등록세 요율을 낮추기로 하고 현재 관련 법률 개정안이 국회에서 다뤄지고 있다. 주택을 살 때 취득·등록세가 현재 3.5%인데 정부는 이를 1%포인트 낮출 방침이다.

     2. 실거래가 등기 -이렇게한다

     내년 6월부터는 부동산을 사고 팔때 등기부등본에 실제 거래가를 기재해야 한다. 등기부등본에 실거래가를 기재하는 내용의 부동산등기법이 내년 6월 시행되기 때문이다.

이에 따라 부동산 거래 투명성이 크게 높아질 것으로 기대된다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “부동산 등기부등본에 실거래가를 의무적으로 기재해야 하는 만큼 이른바 ‘다운계약서’ 등 불법·편법행위가 상당부분 사라질 것”이라고 내다봤다.

당초 이 법안은 내년 1월1일 실거래가 신고제 실시와 함께 시행될 예정이었다. 하지만 부동산 등기법 시행을 위한 시스템이 제대로 갖춰지지 않았다는 대법원의 의견에 따라 시행 시기가 6개월 늦춰졌다.

개정 부동산 등기법은 주택, 토지 등 모든 부동산을 사고 팔 때 등기부등본에 실제 거래가격을 기재하는 게 핵심 내용이다. 이 법은 내년 1월1일부터 실시되는 실거래가 신고제를 기반으로 삼고 있다. 실거래 가격이 등기부등본에 기재되는 나라는 미국, 영국, 프랑스, 싱가포르 정도다.

실거래가액은 부동산거래관리시스템을 통해 거래자가 직접 기재하면 된다. 기재된 실거래가액은 국세청 및 관할 세무서가 검증한 뒤 대법원 등기전산망에 등록된다

        3. 경.공매 업무대행

        공인중개사의 업무 및 거래신고에 관한 법률 제정으로 내년 1월 30일부터 불법적인 중개업소 운영에 대한 단속이 강화되고 중개업자들도 경공매 입찰업무를 대리할 수 있다.

중개업자의 업무가 확대된다. 변호사·법무사에 국한된 경공매 입찰업무를 대리할 수 있다. 아무나 할 수 있는게 아니다. 앞으로 만들어질 대법원 규칙에 따라 일정 교육과정을 이수하고 손해배상을 위한 공제에 가입한 등록 공인중개사와 중개법인만 가능하다.

중개법인은 3억원 이상, 공인중개사는 1억5000만원 이상의 손해배상 보증금액을 설정해야한다. 경매 대리 등록 신청 전 1년 안에 법원행정처장이 지정하는 지방법원 본원 소재 교육기관에서 부동산 경매에 관한 실무교육을 받아야한다.

수수료는 상담·권리분석의 경우 50만원 이하, 실제 입찰의 경우 감정가의 1%와 최저매각가격의 1.5% 중 적은 것에서 당사자간 협의로 결정하도록 했다. 30만원 이하의 실비도 받을 수 있다.

중개업협회는 손해배상 보증금액 인하와 수수료 상향을 요구하고 있어 최종 금액은 지켜봐야할 것 같다.

이동식 중개업자인 떴다방이 규제된다. 중개업자는 천막 등 임시 중개시설물을 설치하지 못하기 때문이다. 아파트 모델하우스 주변 등에서 볼 수 있었던 떴다방의 활동을 금지하는 것이다. 다른 중개사무소에 이중등록할 수도 없다.

중개업자의 사무소 명칭에 ‘공인중개사사무소’ 또는 ‘부동산중개’라는 문자를 사용해야하고 중개업자가 아닌 사람은 그 명칭을 사용할 수 없다. 행정관청(시·군·구)은 규정 위반시 간판의 철거를 명하거나 강제집행할 수 있다. 이에 위반되는 간판의 경우라면 법 시행 후 3개월 내에 규정에 적합하게 바꿔야 한다.

다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 공인중개사자격증을 양도 또는 대여해서도 안된다.

중개업자가 중개사무소를 이전한 때에는 종전에는 이전전의 등록관청에 이를 신고하도록 하던 것을, 앞으로는 이전후의 등록관청에 신고하면 된다.

무등록 중개업자 또는 자격·등록 대여하거나 양수·대여받은 자 등 불법행위를 한 자를 등록관청이나 수사기관에 신고 또는 고발하면 포상금이 나온다. 포상금은 50만원으로 결정될 예정이다.

       4. 재개발 간소화-이렇게 바뀐다

       내년부터 재개발 단지에도 큰 평형을 들일 수 있다. 임대 아파트를 일반 아파트와 함께 짓게 되고 구역지정 요건이 완화되며 사업절차가 간소해진다. 강북개발을 위해 재배발을 활성화하려는 것이다. 서울시도시및주거환경정비조례 개정으로 빠르면 이달 말 시행될 예정이다.

구역지정 요건, 건축기준 완화
노후·불량건축물 비율이 전체 건축물의 3분의2에서 60% 이상으로 완화된다. 노후·불량건축물이란 단독주택의 경우 지은 지 20년 이상된 건물을 말한다.

앞서 9월 호수밀도가 ha당 70호 이상에서 60호 이상으로 완화됐다. 호수밀도 완화로 지난해 발표된 299개 재개발예정구역 가운데 요건에 맞지 않던 61곳이 재개발을 추진할 수 있을 것으로 보인다.

3025평 이상의 면적 기준과 과소필지(27평 미만) 등이 50% 이상, 4m 이상 도로에 접한 건물이 전체의 30% 이하 등 다른 요건은 그대로다.

재개발 단지도 50평형대 이상의 큰 평형을 지을 수 있다. 이제까지는 전용면적 34.8평 까지만 지을 수 있었다. 다만 기존 주택이 34.8평을 초과할 경우 그에 해당하는 주택 수만큼만 전용 49.9평 이하의 범위에서 지을 수 있었다.

소형 평형비율도 느슨해진다. 그동안 전용 25.7평 이하를 80% 이상 짓고 그 가운데 전용 18평 이하가 40% 이상 되야했다. 4:4:2인 셈이다. 18평 이하 40% 이상의 조항이 이번에 없어진다.

게다가 내년 7월 시행 예정인 도시 재정비 촉진을 위한 특별법이 시행되면 전용 25.7평 이하 비율을 60%까지 낮출 수 있다. 이렇게 되면 건축규모·건립비율이 재건축과 같아진다.

임대아파트 ‘소셜믹스’
일반 아파트와 구분해 짓던 임대아파트가 일반 아파트와 같은 동에 들어선다. 임대주택의 건립부지로 임대아파트 가구당 7.5평 이상의 면적을 확보토록 한 조항이 없어진다. 임대 아파트 가구수는 전체 건립가구수의 17% 이상이다.

이렇게 되면 임대아파트가 같은 단지에서 동별로 일반아파트와 구분되든지 재건축 임대아파트와 마찬가지로 아예 같은 동에 일반 아파트와 섞어 지어지게 된다. 임대아파트 주민과 일반 아파트 주민간 위화감을 줄이려는 것이다.

임대아파트 크기 제한도 없어진다. 지금은 임대아파트 크기를 전용 9∼18평으로 해야하는데 이런 크기 제한이 없어진다. 다만 임대아파트 가구수의 30% 이상이나 전체 건립 가구수의 5% 이상을 전용 12평 이상으로만 지으면 된다. 큰 평형의 임대아파트를 늘리기 위한 것이다.

재개발 사업 절차도 간소화된다. 지역주민 3분의 2 이상의 동의를 받아 신청토록 한 정비구역 지정입안을 설립승인된 조합설립추진위원회에서도 신청할 수 있다. 주민 절반 이상의 동의로 구성된 추진위에서 지정입안을 위해 추가로 16% 정도의 동의를 더 받지 않아도 되기 때문에 그만큼 사업기간을 단축할 수 있는 것이다.

         5. 토지거래강화 -이렇게 실시된다

         정부가 8.31 부동산 대책으로 내놓은 토지거래허가제 강화는 토지의 투기수요를 차단하기 위해 실수요 외에는 토지취득을 금지하는 데 초점이 맞춰져있다.

2006년 3월부터 시행되는 데 토지거래허가구역에서 땅을 산 뒤 당초에 신고한 이용계획대로 토지를 쓰지 않으면 공시지가의 5~10%의 이행강제금을 내는 게 골자다.

국토계획및 이용에 관한 법률 시행령 및 시행규칙 개정안에 따르면 거래허가구역내 땅을 갖고 있다 택지나 도로 등 공공사업으로 수용될 경우 취득할 수 있는 대체토지 범위가 전국으로 확대되는 것도 특징이다.

이행명령 후 강제금 부과
토지거래허가구역에서 땅을 살 때 제출한 이용계획대로 땅을 활용하지 않으면 3개월 이내 이행명령을 받게 되고 이를 따르지 않으면 미이용 방치시 공시지가의 10%, 불법임대시 7%, 불법전용시 5%의 이행강제금을 납부해야 한다. 농지법상 처분 이행강제금이 부과된 경우는 대상에서 제외된다.

거주기한 강화는 더 까다로운 조건을 달고 있다. 농지 및 임야 취득은 세대원 전원이 해당 토지가 있는 시·군에 6개월 이상 거주하도록 하던 것을 앞으로는 1년 이상으로 강화했다. 또 토지거래허가 신청시 자기자금, 차입자금 등을 구분해 토지취득자금 조달 계획서를 반드시 제출해야 한다.

이른바 ‘토파라치’제도도 도입된다. 불법계약, 이용의무위반 행위 등 토지거래 위반사항을 신고할 경우 50만원의 신고포상금을 지급키로 했으며 신고 활성화를 위해 허가사항(개인정보 제외)을 인터넷에 게재토록 규정돼있다.

토파라치의 신고대상은 시·도지사나 건교부 장관이 지정하는 토지거래허가지역에서 강화된 거래허가요건 및 의무이용을 위반한 경우다. 허가요건 위반은 농지 및 임야를 매수한 사람의 세대원 전원이 1년이상 해당시군에 거주하지 않았거나 의무 이용 위반은 토지 취득시 자금조달내역과 함께 제출하는 이용계획대로 땅을 활용하지 않았을때 적용된다.

또 농지 및 개발사업용 토지는 6개월에서 2년, 임야는 1년에서 3년, 기타 6개월에서 6년으로 한층 엄격해진 토지의무이용기간내에 불법으로 땅을 팔았을때, 허위 토지분할때도 신고대상이 된다.

정부는 토지거래허가때 거래허가내용(지목 및 용도)를 인터넷에 공고, 이른바 `토(土)파라치‘의 신고 활성화를 통한 불법 땅투기 행위를 뿌리뽑을 방침이다. 토파라치에 걸리면 500만원에서 취득가액의 10%로 상향조정된 이행강제금을 물어야 한다.

대체토지 취득 전국 확대
또 공익사업으로 편입된 땅의 대체 토지 취득요건을 `1년 이내 당해 시군 및 연접시군내에서 수용된 땅값 범위내에서 취득하는 경우‘에서 `3년이내 전국에서 수용된 땅값 범위내’로 완화했다.

대체 토지 취득은 농지 소유자 뿐 아니라 임차농에게도 허용되며 국가, 지자체가 관계법령에 따라 구체적인 대체 농지를 정해 알선하면 수용된 토지가액을 초과해서 땅을 매입할 수 있도록 했다.

건교부 관계자는 “개정안이 시행되면 토지거래허가구역내에서 불법계약이나 이용의무 위반 등 허가제 위반행위가 줄어들고 실수요 위주의 토지거래 관행이 정착돼 지가안정, 민원불편 해소 등 효과가 기대된다”고 말했다

         6. 개발부담금부과 제도부활

         2006년 1월부터 새로 사업허가를 받은 택지개발,골프장 등 토지개발 사업에 대해 개발부담금이 부과된다.

8.31대책의 후속입법으로 2005년 12월초 국회를 통과한 ‘개발이익환수에 관한 법률’에 따르면 개발부담금제는 각종 개발사업으로 생기는 이익을 국가가 환수하기 위한 것이다. 이로써 부동산 투기를 근절하고 토지시장의 안정을 꾀하겠다는 것이다.

토지공개념 3법의 하나로 도입됐던 개발부담금제는 토지초과이득세제가 위헌판결을 받으면서 지방에서는 2002년, 수도권은 2004년 2월부터 부과가 중지됐으나 다시 부활하는 것이다.

개발부담금제란 토지의 형질변경이나 용도변경을 수반하는 개발사업의 시행자로부터 부담금 형태의 공과금인 개발부담금을 징수,해당 지방자치단체 등에 배분하는 구조이다.

부과방식은 사업종료시 지가에서 사업착수시 땅값, 개발비용, 정상 지가상승분을 제외한 개발이익중 25%를 납부토록 한다. 용도변경이 이뤄지는 사업은 토지 취득시점부터 사업종료시까지의 개발이익이 환수대상이 되며 내년 1월부터 승인, 허가되는 사업분부터 적용된다.

부과대상은 대상사업·택지개발, 공업단지, 관광단지, 도시환경정비, 유통단지, 온천, 여객·화물터미널, 골프장 30개 개발사업으로 특별시·광역시는 200평, 이외 도시지역은 300평, 농어촌 등 비도시지역은 500평 이상이다.

다만, 국가가 추진하는 사업이나 지자체가 진행하는 택지개발 등 5개 사업에 대해서는 부담금을 100%, 지자체의 기타 25개 사업, 정부투자기관의 택지개발 등 5개 사업에 대해서는 50%를 각각 감면해준다.

거둬들인 부담금은 해당지역에 50%를 배분하고 나머지는 국가균형발전특별회계에 편입돼 균형발전사업에 사용된다. 개발부담금제는 90년대 토지공개념 도입시 만들어져 제도시행 이래 15년간 총 1조6290억원, 매년 1086억원을 거뒀다.

다만 재건축·재개발 사업이나 기업도시는 대상에서 제외돼 별도의 개발부담금을 내지 않아도 된다. 건설교통부 관계자는 “이들 사업은 기반시설부담금을 내야 하는데 이중 부담을 막기 위한 차원”이라고 말했다.

개발부담금제는 토지개발행위에 대해 개발이익 환수를 목표로 하고 있는 반면 기반시설부담금제는 60평 초과의 건축행위에 대해 기반시설 비용을 부담시키려는 데 초점을 맞추고 있다.

        7. 토지수용시 채권지급 의무화

        투기가 우려되는 지역에 거주하지 않는 땅(농지,임야,상가건물 부지,대지 등)주인들은 공공사업으로 땅이 수용되더라도 1억원 이상의 현금을 손에 쥘 수 없게 됐다.

건설교통부는 일정 규모의 이상의 부재지주 보상에 대해선 채권 지급을 의무화한 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’개정안이 2005년 12월 초 국회 본회의를 통과해 2006년 3월께 시행된다고 밝혔다.

개정안은 부동산 소유자에 대한 보상이 대부분 현금으로 지급되는 과정에서 풀린 막대한 토지보상금이 인근 지역의 부동산 값을 올리는 부작용을 차단하기 위한 것이다.

건교부 토지정책팀 관계자는 “채권 보상 한도에 대해선 1월 중 입법 예고할 관련법 시행령에 담을 예정인데 1억원으로 정할 것”이라고 말했다.

대상은 토지거래 허가 및 투기지역 등 대통령령으로 정한 투기 우려지역에서 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업과 산업단지개발사업, 도로건설 등 공공사업에 필요한 토지를 사들이는 경우다.

채권은 1억원 이상 금액에 대해 의무적으로 발행되며 만기는 5년을 넘지않고 이율은 시중은행의 3년만기 정기예금 평균 이자율로 정해진다.

부재지주 요건도 동일 또는 연접 시·구·읍·면 거주, 토지소재지와 직선거리로 20㎞내 거주에서 20㎞ 거주 요건이 삭제될 예정이다(시행령). 건교부는 “판교신도시 보상때 서울 강남에 거주하는 땅부자들이 부재지주 요건에 해당되지 않아 모두 현금보상을 받았던 사례를 피하기 위한 것”이라고 설명했다.

개정안 적용은 법 공포후 3개월의 경과하는 2006년 3월 중순이후 보상계획을 공고하거나 토지 소유자 및 관계인에게 보상계획을 통지하는 사업부터 이뤄진다. 김포신도시, 수원이의신도시,양주 옥정신도시 등이 대상에 포함될 것으로 예상된다.

현행법은 부재지주의 경우 3000만원을 넘는 보상금에 대해 채권보상을 할 수 있도록 돼 있었으나 강제규정이 아니어서 대부분 현금 보상을 받았다. 건교부 관계자는 “채권보상을 의무화한 이번 법령이 시행되면 보상을 노린 외지인들의 개발예정지 투자도 줄어들 것”이라고 내다봤다.

        8. 농지전용부담금 증가

        2006년부터 농지를 전용할 때 부담해야 하는 농지보전부담금(옛 대체농지 조성비)이‘농지조성 원가’에서 ‘개별 공시지가의 30%’로 바뀌게 된다.

이에 따라 땅값이 상대적으로 비싼 수도권 지역 농지보전부담금이 크게 늘어날 것으로 보인다. 농림부는 이같은 내용의 농지법 시행령과 시행규칙 개정안이 2006년 1월 22일 시행될 예정이라고 밝혔다.

개정안에 따르면 농지전용 허가를 받은 개발업자나 개인이 부담하는 농지보전부담금은 해당 농지별 개별공시지가의 30%로 부과된다. 농지보전부담금은 과거 농지 조성원가를 기준으로 1㎡당 1만300∼2만1900원을 물리던 대체농지 조성비 제도를 대체하는 것이다.

농림부 관계자는 “수도권 등 도시 주변의 농지는 전용할 때 현행보다 부담이 늘어나고 개발수요가 없는 오지의 농지는 부담이 줄어들 것”이라고 설명했다.

농림부는 농지를 전용하는 사업자의 부담이 급격하게 늘어나지 않도록 1㎡당 부담금에 대한 상한액을 별도의 고시로 정할 계획이다.

현행 농지 가격으로 볼때 30%를 일률적으로 적용하면 부담금은 1㎡당 최저 10원에서 최고 216만원 수준에 달하게 되며 결국 비싼 농지의 경우 현재의 100배 수준으로 부담이 늘어나기 때문이다.

농림부 농지과 관계자는 “상한선은 아직 결정되지 않았지만 ㎡당 10만원 내외가 될 것”이라고 전망했다. 주택업체의 한 관계자는“상한선을 둔다해도 수도권이나 대도시 인근 아파트 공장 상가 전원주택 등의 개발 원가가 크게 상승하면서 분양가가 올라갈 가능성이 있다”고 말했다.

반면 이번 조치로 공시지가 수준이 낮은 지방 농지의 부담금은 10분의1 이하까지 낮아질 가능성이 있다.

개정안은 농업진흥지역 내의 진흥구역에 설치할 수 있는 시설로 농업생산자단체가 운영하는 0.3ha(약 900평) 미만의 농산물 판매시설이나 농민용 목욕탕, 운동시설, 구판장, 마을 공동으로 운영하는 황토방, 염색공방 등 체험시설을 새로 포함했다.

반면 보호구역에 대한 규제는 강화돼 허용 여부를 놓고 논란이 됐던 1000㎡ 이하 공장이나 공동주택 등은 설치 가능한 시설에서 제외됐다. 농업진흥지역으로 지정된 곳은 전국에 106만㏊로 이 가운데 진흥구역은 89만㏊, 보호구역은 17만㏊다

 출처: 중앙 조이스랜드 (안장원, 박원갑, 조철현 기자)

 흩어져있는  자료를 한눈에 볼수있도록  정리했습니다

 이자료는 필히 인쇄해서 두고두고 공부해두시기를 당부드립니다 - 양환홍(욘사마)

[천희정(영신)]

많이 달라졌어요. 좋은정보 고맙습니다.