특이한 지분경매 사건의 낙찰기

[auctionmaster]

<<<특이한 지분경매 사건의 낙찰기>>>

좀 특이한 지분경매 사건에 대한 판결이라서,

그리고 앞으로도 이런 유사한 경매사건이 있을 수 있으므로,

우리 앤카페 회원들의 경매공부에 조금이라도 도움이 되었으면 하는 바램으로 두서없는 글을 올려봅니다.

이 경매물건은 사건번호가 성남12타경31293 인데요.

제가(강낙찰) 낙찰받아서 인도명령을 신청한 사건입니다.

대법원까지 가서 승소한 판결입니다.

1심 원고승소, 2심 원고패소, 3심 원고승소

먼저 경매물건 내역을 간단히 살펴보면,

1. 이 경매물건은 공유소유자가 3명이 있었고,

(가명 : 서공유 61.58%, 지공유 34.42%, 김공유 4%)

임차인(가명 : 김차인)이 1명이 있었는데,

이들간에 2012. 9. 12에 1억원으로 임대차계약을 맺었던 물건이 경매로 진행된 사건입니다.

2. 이 경매물건은 위 1번의 임대차계약이 이뤄지기 전에

이미 부동산건물등기부등본 상에 선순위 가압류 2건이 존재하고 있었습니다.

하나는 2012. 7. 1 장채권외 2명으로부터 14억5천만원이,

또 하나는 엉터리재건축조합으로부터 약17억 정도의 가압류가 설정된 상태였습니다.

채권자들의 채권금액은 2번에 기록된 금액의 전부가 아니라,

일부 변제받은 채권이 있어서 임차인(김차인)에게 약6천여만원이 배당이 되었습니다.

그리고 소송사건 내역을 살펴보면,

1. 저는 이 사건으로 먼저 부동산인도명령건으로 3회, 점유이전금지가처분 1회,

부당이득금반환청구소송건 1회, 공탁, 가압류 1건, 압류 1건, 강제집행단계까지의 접수,

대지권대위등기청구권소송 2건(현재 2심 소송 중에 있음), 지분물건처리 등등

많은 소송 경험을 하게 한 어려운 물건이었습니다.

어휴~이 어려운 소송을 왜 했니? 끙

2. 2013. 11. 25에 이 경매물건을 낙찰받고 물건지를 찾아가서

임차인과 명도문제를 협의하였으나,

임대차보증금 전부를 반환받지 못했기에 명도해 줄 수 없다며 일언지하에 거절을 당하였습니다.

3. 내용증명 등을 여러번 보내고 전화로도 여러번 통화하며,

대항력 없는 관계로 명도될 수 밖에 없음을 간곡히 설명하였지만,

소송 경험이 많은 임차인(김차인)은 걍 내뻗는 것이었습니다.

참고로, 저는 민사소송 실무는 처음이라서 소송을 잘 아시는 분의 도움을 받으며 소송을 진행하였습니다.

변호사에게 맡길까도 생각했지만

소송실무에 대해 경험을 해보고 싶어서 직접 진행하기로 마음을 먹었습니다.

4. 더 이상 시간을 소모하는 것은 무의미한 일로 생각되어서,

점유이전금지가처분과 부동산인도명령을 신청하였고,

1심에서 승소판결을 받았습니다.

1심 재판부는 대법원 판결과 같은 생각으로 판결하였던 것입니다.

5. 그러자 임차인(김차인)은 임대차보증금을 다 받지 못했는데 나가라고 하는 것은 부당하다며,

이의신청을 하였고

(아무 내용이 없었음, 다만 돈을 다 받지 못했으니까 나가지 못하겠다는 것을 주장),

2심 재판부는 민법 제265조 공유물 관리 및 보존에서 보는 것처럼,

강낙찰이 과반수지분(약 62%)을 소유하였으로 인도명령을 신청하여서 명도할 수 있음에도 불구하고,

그 부분보다는 공유자 3인 중 가압류되지 않은 지공유지분소유자의 지분 부분이 대항력이 있으므로 인도명령을 부인하였고,

또한 임차인이 변론으로 주장하지 않은 묵시적 갱신 부분까지 거론하며 판결을 내렸던 것입니다.

판사들이 약자라고 생각하는 것까지는 뭐라 할 수 없지만,

피고 자신들이 변론으로 주장하지 않은 부분까지 거론하며 편을 드는 판결을 내리는 것은 제고해봐야 한다고 생각합니다.

(아마도 변호사 없이 개인이 재판을 진행하니까,

무시하는 맘에서 그런 판결을 하지 않았나 하고 혼자서 생각해봅니다.)

그래서 2심은 패소. ㅠ.ㅠ

6. 2심에서 당연히 이길 것으로 생각했다가 패소하자 낙심이 되었습니다.

물론 지공유지분소유자를 설득하여 자기 지분만큼 전세보증금을 반환할테니까

나가라고 하였지만,

임차인은 전액 다 받지 않으면 나가지 않겠다고 우기며 점유를 계속하였습니다.

물론 월차임도 줄 수 없다고 하였구요.

7. 다시 힘을 내서 대법원에 재항고를 했고 (1년6개월 정도를 기다려야 했음),

또한 그동안 몇 개월 동안 무단으로 점유하며 월차임에 상당하는 금액을 지급하지 않았기에,

부당이득금반환청구 소장을 별도로 접수했습니다.

그래서 법원 판사로부터 조정을 받게 되었는데,

조정된 내용은 부당이득금반환 및 아파트 명도와 미지급된 지공유지분소유자의 전세보증금반환을

동시이행 조건으로 하는 조정이었습니다.

생각지 못했던 명도문제가 여기서 해결의 단초를 얻게 된 것이었습니다.

8. 조정조서가 내려졌는데도 불구하고,

임차인은 전세보증금반환 수령하기를 거부하며 회피하여서,

할 수 없이 공탁소에 조건부공탁으로 공탁금을 걸어놓고, 강제집행에 착수하였던 것입니다.

물론 끈질진 소송꾼이라서 점유이전금지가처분을 신청했구요.

그 사이 임차인은 유치권도 주장을 했지요.

강제집행하기 위해 강제집행계고장을 아파트에 붙인 후에도

임차인은 법원 집행관실을 찾아와 온갖 핑계를 대며 연기를 요구하였지만 법원으로부터 거부를 당하였고,

강제집행하기 하루 전에서야 아무 통보도 없이 이사를 하였던 것입니다.

9. 이렇게 하여 부동산인도명령으로 인한 명도건과는 전혀 상관이 없을 것 같았던

부당이득금반환건으로 조정이 되어서 명도가 되었고,

모든 것이 다 해결되었기에

대법원에 접수하였던 부동산인도명령 재항고건은 잊고 있었는데...

1년6개월이 지나서야 승소의 기쁜 소식을 전해 듣게 되네요.

결론적으로 요약하면,

1. 이 소송사건의 핵심은 3명의 공유지분자가 있는데,

2. 그 중 낙찰자가 낙찰받은 지분은 과반수가 넘는 지분(약62%)을 낙찰받았고,

3. 이전 공유소유자들과 임대차계약을 맺은 임차인(후순위 임차인)이 1명이 있었으며,

4. 지분공유자 2명에게는 선순위로 가압류가 경료되어 있으나,

나머지 1명의 공유지분자에게는 가압류가 경료되지 않은 사건입니다.

5. 임차인은 명도를 거부하는 상황임.

6. 핵심 쟁점은,

민법의 제265조 공유물관리에서 말하는 다수지분권자의 관리행위와,

일부 지분(소수지분)에 존재하는 가압류 효력이 충돌하였을 때,

어떤 것을 우선하여 판단을 내리게 되는가로,

명도의 인용 문제가 결정된다고 보여집니다.

지분경매에서 좋은 공부가 되어 성투하시는 경매인이 되시길 바랍니다.

참고로 대법원판결문을 첨부합니다.

○ 첨부 : 대법원 판결문 (2014마546 부동산인도명령)

대 법 원

제 3 부

결 정

사건 : 2014마546 부동산인도명령

신청인, 재항고인 : 강낙찰

피신청인, 상대방 : 김임차

원심결정 : 수원지방법원 2014. 3. 18자 2014라273 결정

주 문

원심결정을 파기하고, 사건을 수원지방법원 합의부에 환송한다.

이 유

재항고이유를 판단한다.

1. 부동산에 대하여 가압류등기가 마쳐진 후에 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는, 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없다. (대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카116 판결 참조)

한편 공유물인 부동산 임대차의 경우, 과반수 지분권자로부터 임차한 경우에는 소수지분권자는 임차인에 대한 점유의 배제를 청구할 수 없는 반면 (대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결 등 참조), 과반수에 미달하는 지분권자로부터 임차한 경우에는 다른 지분권자의 공유물 인도청구에 대하여 임차인은 사용수익권을 주장할 수 없고, 부동산을 인도할 의무가 있다. (대법원 1962. 4. 4. 선고 62다1 판결 참조)

그리고 단독소유자로부터 사용수익권을 부여받은 임차인은 그 후 다른 공유자가 생겼을 경우, 그 사용수익이 지분 과반수로써 결정된 공유물의 관리방법으로 인정될 수 없다면 새로 지분을 취득한 다른 공유자에게 대하여는 이를 주장할 수 없다 (대법원 1990. 2. 13. 선고 89다카19665 판결 참조)

2. 기록에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다.

가. 이 사건 건물은 당초 서공유, 지공유, 김공유 (이하 ‘서공유 등’이라고 한다)의 공유로서, ①서공유는 43.78분의 26.96 지분(61.58%)을, ②지공유는 43.78분의 15.07 지분(34.42%)을, ③김공유는 43.78분의 1.75 지분(4%)을 각 소유하고 있었다.

나. 장채권, 장전대, 김채권(이하 ‘장채권 등‘이라고 한다)은 2010. 6. 30 이 사건 건물 중 ①, ③ 지분에 관하여 수원지방법원 성남지원 2010카단50781호로 가압류결정을 받아 2010. 7. 1. 가압류등기를 마쳤다.

다. 김임차는 2012. 9. 11. 서공유 등으로부터 이 사건 건물을 임대차보증금 1억원, 임대차기간 2012. 9. 11.로부터 2013. 9. 11.까지로 정하여 임차한 다음, 2012. 9. 12. 위 건물을 인도받아 전입신고를 마치고, 그 무렵부터 현재까지 위 건물에 거주하고 있다.

라. 장채권 등은 서울동부지방법원 2010가합16692 전부금 청구소송의 집행력 있는 판결정본에 기하여 수원지방법원 성남지원 2012타경31293호로 이 사건 건물 중 ①지분에 대한 강제경매 신청을 하였고, 2013. 1. 3. 위 법원의 경매개시결정으로 경매절차가 개시되었다.

마. 재항고인은 경매절차에서 2013. 12. 2. 최고가매수 신고인으로 매각허가결정을 받아 2013. 12. 20. 매각대금을 완납하고 이 사건 건물 중 ①지분에 관한 소유권을 취득한 후 2013. 12. 26. 이 사건 건물의 임차인인 김임차를 상대로 위 건물의 인도를 구하는 이 사건 부동산인도명령 신청을 하였다.

3. 위 인정사실을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 서공유와 김공유의 채권자들인 장채권 등은 김임차의 임대차계약이 체결되기 전인 2010. 6. 30. 이 사건 건물 중 ①, ③ 지분에 관하여 가압류등기를 마쳤고, 재항고인은 위 가압류사건의 본안판결의 집행으로 이 사건 건물 중 ①지분을 취득하였으므로, 임차인 김임차는 가압류의 처분금지의 효력으로 인해 ①, ③지분에 대하여는 임차권의 대항력을 주장할 수 없고, 가압류되지 않은 ②지분에 대하여만 그 대항력을 주장할 수 있게 되었다. 그렇다면 임차인 김임차는 이 사건 경매절차에서 과반수의 지분을 취득한 재항고인의 인도명령을 거부할 수 없다.

그런데도 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어 임차인이 재항고인에 대하여 이 사건 건물의 인도를 거부할 수 있는 정당한 권원이 있다고 보아 부동산인도명령 신청을 배척하고 말았으니, 이러한 원심결정에는 가압류의 처분금지의 효력과 주택임차인의 대항력에 관한 법리를 오해하여 재판에 영향을 미친 잘못이 있다.

4. 그러므로 원심결정을 파기하고, 사건을 다시 심리, 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

2016. 2. 25

재판장 : 대법관 박판장

주 심 : “ 박주심

“ 김주심

“ 권주심

[꿈장사]

수고하셨습니다~~~

[auctionmaster]

감사합니다.

[미소지음]

값진 경험 공유해 주셔서 감사드립니다~~^^

[auctionmaster]

감사합니다.

[앤소니]

고생이 많으셨네요. 수고하셨습니다.

[auctionmaster]

이크~원장님께서 낙찰물건을 올리버리셨네요. ㅎ
부끄럽네요.
하지만 많이 배우고 있습니다.
원장님 밑에서 경매를 배우며, 어려움 문제 있을 때마다 도움을 청할 분이 계시다는 것은 정말 큰 힘이 됩니다.
자신감도 생기구요.

[일백억]

에공 ...맘고생 많으셨습니다. ^^

[auctionmaster]

네. 회장님, 감사합니다.

[광명성]

수고하셨습니다...

[auctionmaster]

감사합니다.

[강태공99]

고생하셨습니다....잘 배우겠습니다.

[auctionmaster]

지도 초자여~유. 암튼 감사합니다.

[빅스마일]

우와...... 공부열심히 하겠습니다!

[auctionmaster]

저같은 올챙이도 크다보면 개구리도 되는 날이 있겠죠!!! ㅎㅎ
감사합니다.

[auctionmaster]

위 게시글 중 결론적으로 요약하면의 일부 글에 착오가 있어서 정정합니다.
[일부 지분(소수지분)에 존재하는 가압류 효력이 충돌하였을 때,] 가 아니라 ⇒⇒⇒
[일부지분(지공유지분권자)에만 대항력이 인정되었을때] 로 정정합니다.

[lawguy]

고생 많이 하셨네요. "약은 약사에게 진료는 의사에게" 처음부터 법률전문가와
상의하고 의뢰를 하셨으면 기간을 훨씬 단축할수 있었을것 같습니다.
지금은 많이 불식이 되었지만 아직도 일부 판사님의 시각이 경매낙찰자는 많은 수익을
공짜로 얻는것이라 보는 경향이 있어 명백한 사건도 법원조정과정에서
낙찰자의 대폭 양보를 바라는 경우도 종종 있는듯합니다.

[auctionmaster]

위에도 적었지만, 법률전문가에게 맡기지 않고 직접 소송을 수행한 것은 민사소송에 대해 경험을 해보고 싶어서였구요.
근데 이게 생각보다 무지하게 길어져버린거죠.
소송꾼들은 민사소송때 무조건 이의신청을 하더라구요.
그럼으로 인해 상대방으로부터 소송에 대한 시간을 끌고 비용도 더 들게 만들고, 지치게도 만들고요.
저도 경매낙찰 경험이 여러번 있었고,
또한 그에따라 인도명령도 여러번 해봤기에 처음에는 쉽게 생각하고 시작한거였습니다.
모든 낙찰건이 한번에...
그것도 단시간에 인도명령이 인용된 사건들 뿐이었죠.
근데 이번 사건은 위에서 언급한 것처럼 특이한 사건이었어요.
경매를 가르치는 분들도 모르는 부분이었고,

[auctionmaster]

법률지식과 경험이 많은 분들도 잘 모르시더라구요.
이번 판결에서 보는 것처럼 1심이나 2심 합의부 판사들도 이렇게 판결이 엇갈릴 정도니 말예요.
암튼 특이한 사건을 잘 공부하는 시간이 되었습니다.

[서윤]

와~~ 존경스럽습니다.
그 기간 동안 마음 고생하셨는데 잘 되셔서... 진심으로 축하드립니다.^^

[auctionmaster]

감사합니다.
일을 처리하다보니까, 내가 생각한 것과는 다른 방법으로 처리할 길도 보이더라구요.
여러가지 경험하는 귀중한 시간이었습니다.

[솔솔바람]

2심 판결은 정말 황단한 판결이네요 대법원 까지 가느라 고생 많으셨겠네요
고생한 만큼 많은 수익 내시길 바랍니다. 잘보고 갑니다.

[auctionmaster]

감사합니다.
제 사견입니다만,
2심판사가 무작정 임차인 편을 든 것은 아닌 것 같구요.
2심판사는 민법의 제265조인 공유물관리 조항보다는,
가압류 효력에서 제외된 일부분의 대항력을 더 중요시 한 판단을 하지 않았나 생각되어집니다.
즉, 일반법인 민법보다는, 특별법인 주임법에 더 중점을 둬서 판결을 한 듯 합니다.
가압류가 임대인3명 모두에게 설정되어 있었다면,
이 인도명령사건은 평범한 사건에 불과할 뿐인데 말이예요. ㅎ

[사노라면 언젠가는~]

대단하시네요. 변호사 없이 3심까지 가시다니...
많이 배우고 갑니다.

[auctionmaster]

ㅎㅎ 제가 한 것이 아니구요.
소송을 진행하는데 도움을 주신 분이 있었어요.

[bebes]

잘 읽었습니다.

[무비존]

고생하셨네요
축하합니다

[박발리]

마음 고생 많이 하셨네요. 수고하셨습니다.

[mook]

수고많으셨네요 그래도 많은 공부가 되셨을것같습니다

[돌석이]

고생하샷네요..