수도권 토지투자 2천만원으로 하는 방법 3단계

[김방기]

수도권 토지투자 2천만원으로 하는 방법 3단계

우선 그린벨트, 기획부동산, 맹지, 지분투자,

규제의 의미를 알아봐야 한다

그 특징을 정밀하게 진단할 수 없다면

그냥 투자를 포기하라

시간낭비다

#기획부동산

#맹지

#그린벨트

그 다음 수도권정비계획법에 대해 알아봐라

마지막으로 환금화 시키는 방법도 알아봐라

#토지투자자

'기획부동산의 특성'을 믿고 투자하되

'기획부동산업자의 말'은 절대로 믿지 마라

기획부동산업자는 기획부동산 사용법에 대해

전혀 알고 있지 못하기 때문

거짓말을 하고 있다

예) 지금은 지분이지만 나중에 우리가

단독으로 만들어 주겠다

지금은 맹지상태지만 우리가 나중에 도로를

만들어 주겠다

나중에 우리가 되팔아 주겠다

다 거짓말이다

기획부동산은 떴다방이기 때문

중개업소와 달리 몇 년 후면

다 문 닫는다

다 문 닫는다고

무조건 사기는 아니나

거짓말을 해서

사기인 것!

#땅투자

수도권에 2천 만원으로 땅 투자하는 사람은

기획부동산 사용법과 기획부동산의 특징을

모르면 투자를 포기하라

기획부동산은 떴다방이기 때문에

땅투자자는 투자하자 마자

블로그 사용법을 습득해야 한다

되파는 과정은 블로그 통해 밟아야 하기 때문

절대로 중개업소에선 통용되지 않는 게

기획부동산 물건이다

#대지

지분투자의 이유 - 큰 돈이 있으면 실수요 가치 통해

투자가치를 기대하면 된다

지분으로 움직이는 이유는

좋은 땅을 적은 돈으로

움직이기 위함이다

큰 돈이 있으면 굳이 지분으로 움직일 이유가 없는 것

지분의 맹점은 환금화과정을 내 스스로

밟아야 한다는 점

실수요로 토지를 구입하는 경우엔

나중에 토지 전문 중개업소를 활용하면 된다

#경기도

수도권정비계획법이 존재하는 이유 -

규제가 많다(그린벨트 25%차지)보니

정비가 긴요한 지경

인구가 많아서 과밀화가 우려되고

난개발도 염려되는 상황

정리정돈의 과정이 필요하다

관심도+집중도가 비수도권 대비

상당히 높기 때문에

수도권정비계획법이 필요한 것이다

상대적으로 사람들 관심도가 낮은

지방에 정비계획법은 불요불급한 지경

#그린벨트

맹지와 그린벨트 -

못생긴 맹지와 그린벨트를 모색하라

보존가치가 낮기 때문

규제의 의미 -

개발을 일방적으로 막자는 취지가 아닌

현재가치를 보지하기 위해 규제를 가하는 것

보존의 가치는 현재의 가치를 의미한다

통제의 의도는 단 1%도 없다

지역건강과 지역주민의 육체적 건강이 염려되어

규제를 가하는 것이기 때문

#토지거래허가구역

규제와 개발 사이 -

자연녹지지역과 그린벨트(개발제한구역)가

서로 접한 경우가 많다

자연녹지지역 - 용도변경의 대상

그린벨트 - 규제해제의 대상

용도변경의 가능성이 훨씬 높다

용도변경 되는 자연녹지지역 주변의

그린벨트 역시 보존가치가 낮다

손상 훼손 정도가 높기 때문에

보존은,

보지는 무의미하기 때문

#개발제한구역

#수도권

#충청도

입지 공부 하기

수도권 입지 > 지방 입지

인구의 연계성의 차이 때문

예) 수도권은 서울과 그 위성도시

광역시가 서로 연계되어 있어

단단한 접근성을 자랑한다

인구의 힘이 워낙 강해서다

서울 이외 경기, 인천은

꾸준히 인구가 증가하고 있다

#인천광역시

즉 입지는 인구와 관계 깊다

입지가 좋다는 건 인구변화의 확신을 의미하는 것이지

개발계획의 화력과 화려함, 거대함에 의해

형성되는 가치가 아니다

입지가 좋다는 건 현재가치가 든든

단단하다는 의미다

전후사정 따질 생각 없이

'입지가 좋다'는 말은

추상적인 발언이다

인구가 감소하고 있는 지방지역을

입지가 좋다고 표현하면 과대포장이다

例) 인천광역시와 시흥시(신흥대도시)의 입지와

문경시와 상주시의 입지는 사뭇 다르다

인천 인구는 300만 명이 넘고

시흥 인구는 50만 명이 넘는다

지속적으로 인구가 증가하고 있다

상주와 문경은 市 상태지만

군 소재급의 인구규모를 보지중

인구정체상태다

#시흥시

땅 투자자는 '입지'와 '규제' 공부를 정확하게 해야 한다

대충하면 실패한다

입지는 인구변화에 의해 그 가치가 업로드 되고

규제가 존재하는 건 지역건강과 지역주민의 건강을 위한 것

즉 현재가치를 보지하는 것이지

개발을 막기 위해 존재하는 건 아니다

그린벨트 인근의 작은 집들은

현재가치를 존중하고 있다는 것을 증명하는 것

#아파트

아파트 등 대형공동주택 입성을 막아

난개발과 거품의 촉발을 방지할 수 있는 규제가

바로 그린벨트다

아파트단지나 산업단지 등 대형 건축물이 들어오면

지역의 오염도가 심각해진다

그것을 막기 위해선 규제가 필요한 것이다

#대도시

대기업과 정부의 힘!!

대기업은 맹지를 개발하고

(아파트건설)

정부는 그린벨트 풀어 개발한다

(신도시건설)

중개업소 역할과 기획부동산 역할

역동적이다

토지실수요자 - 중개업소 방문하여

중개업자를 사용한다

(사후 관리 가능)

토지투자자 - 기획부동산 방문하여

기획부동산 사용

단 기획부동산업자는 거반 무용지물

사후 관리가 불가능한 지경

투자자보다

토지실수요자가 훨씬 유리하다

토지실수요자의 강점 -

스스로 환금성을 높일 수가 있다

실수요가치를 높이는 과정에서

자연스레 환금성이 높아짐

이러다 보니 자연스럽게

대중성도 높아짐

실수요가치는 투자가치로 변하기 때문

토지투자를 사기로 보지

실수요를 사기로 보지는 않는다

이건 선입견이다

커피숍, 교회, 스마트폰판매점, 기획부동산, 다단계업체의

공통점 -

너무 많다

수요가 있기 때문

찾는 이가 꾸준하여 이렇게 많은 것

가치와 가격은 반드시 일치하지 않지만

수요와 공급은 반드시 일치한다

한 건물에 2개의 커피숍이 있는 경우도 있다

한 건물 안에 2개의 기획부동산과 다단계업체가

입주한 경우도 흔한 일

커피에 중독되거나

투자에 중독되는 경우가 흔해서다

#공인중개사

과거 맹지만 있었을 때 '투자'라는 말이 없었다

100% 실수요로만 구성되어 있었기 때문

인간의 욕망의 크기가 거대해지면서

실수요가치가 변질된 게 바로 투자가치다

그래서 여전히 내가 하면 투자

남이 하면 무조건 투기로 인식하는 것

습관적으로 말이다

실수요가치가 높아지면서

프리미엄이라는 부동산 권력이 부동산의 꽃인

아파트에서 생긴 것

지분토지투자 역시 실수요토지가 변질된 것

기획부동산이 생기면서부터

본격적으로 지분거래가 횡행한 것

기획부동산 사용법은 결국

지분투자 사용법인 셈

1억 이하(대출 없이)

돈으로

할 수 있는 건 수도권 일대 지분투자밖에 없다

지방 땅과 수도권 땅의 환금성의 차이는

하늘과 땅 차이기 때문

관심도 면에서 상대가 되지 않음

대출 없이 2천 만원으로 수도권 부동산에

접근할 수 있는 건

오로지 지분 토지투자 밖에 없다

이런 땅을 되파는 방법 또한 오로지 한 가지

블로그 등 SNS 통해 가능

중개업소는 무용지물

안 통한다

분할 하는 곳은 기획부동산 밖에 없다

물론 중개업소에서도 할 수는 있지만

거긴 큰 돈이 오간다

내가 투자자인지 실수요자인지 구분하는 방법 -

1억 이하로 움직일 수 있으면

무조건 투자자다

1억 이하 가지고 중개업소 방문하면

중개수수료 때문에 반겨 줄리 만무

1억 이하 자금으로 실수요가치(건축계획) 운운하는 건

실패와 실망, 후회로 가는 길

출발이 잘못되었다면

끝도 잘못 되기 마련

1억 이하를 보유한 사람들은

무조건 기획부동산 사용법부터 인지하라

중개업소에 방문하는 순간

투자과정이 순탄치 않음

지적도 상 도로가 있는 땅 -

실수요자에게 필요한 땅

그 외는 투자자에게 필요한 땅

실수요자의 기준 -

초기자금이 만만치 않음

면적에 따라 다르겠지만 3억 수준에서 해결

추후 건축비용은 별도로 마련

싼 땅 잡았다가 이러지도 저러지도 못하는

진퇴양난에 처한 경우가 흔함

비용 아끼려다 큰 더 비용이 추가

절토 성토 등 형질변경에 많은 돈이 소요됨

따라서 실수요자는 초기자금도

건축비용도 아끼면 안 된다

완성물의 완성도와 완숙도를 높이기 위한 노력이리라

그 외는 투자자다

☎ 010-2246-9741

김현기의 토지이야기 : 네이버 블로그

  토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/

토지투자동호회밴드
(카페회원님들은 같이이용하시면됩니다)

추천부탁드립니다 .