저의 인터뷰 기사 모음집 입니다.

[채익종]

아파트 투자 잠잠…빌라ㆍ땅 활기

DTI 규제 확대 영향…큰손들 상가빌딩도 기웃

 

 

빌라ㆍ다세대주택 인기 높아진다

DTI 규제 안받고 소액투자 가능…한강변 수요 몰려

대기업에 다니는 김 모씨는 지난달 서울 마포구 망원동 다세대주택 한 채를 실거주용으로 샀다. 지분 26.4㎡(8평)에 2억5000만원. 얼마 전까지 서울 강남 지역에서 전세를 살던 김씨는 전세금이 치솟자 아예 보증금을 빼 집을 매입했다. 김씨는 "많지 않은 돈으로 내 집도 마련하고 재개발 유망 지역에서 투자수익도 올릴 수 있을 것이라고 생각했다"고 전했다.

직장인 임 모씨도 이달 중 서울 광진구 자양동에 다세대주택을 살 계획이다. 농협 등을 이용하면 집값의 60%까지 대출을 받을 수 있어 소액으로도 투자가 가능하다는 점에 마음이 끌렸다. 임씨는 "지금 가지고 있는 현금으로 기존 아파트를 사려면 가격도 맞지 않고 DTI(총부채상환비율) 규제 때문에 대출받기도 쉽지 않다"고 말했다.

재개발 지역 다세대주택이 소액 투자처로 각광받고 있다.

지난달 정부가 DTI 규제를 확대 시행하면서 기존 아파트 시장에서 매수세가 크게 위축된 반면 상대적으로 규제에서 자유로운 다세대주택 투자 수요는 늘고 있다.

최근 서울 시내 전세금 급등도 다세대주택 인기에 한몫했다. 전세금이 오르자 전세보증금을 빼고 조금만 돈을 더 보태 다세대주택 매입에 나서는 세입자들이 늘어났다. 서울시가 최근 재개발 지역 용적률 상향 등 규제 완화책을 내놓으면서 사업성이 더 좋아질 것이란 기대감도 투자 수요를 자극하고 있다.

투자자들이 주로 찾는 지역은 대부분 한강변에 몰려 있다. 몇 년 전부터 지분값이 급등한 용산 한강로 주변과 한남뉴타운 일대, 서울시가 초고층 개발을 허용한 성수동과 합정동 등은 이미 한바탕 투자바람이 불고 지나갔다. 최근에는 마포구 망원동, 광진구 자양동과 구의동 등 상대적으로 저평가된 한강변 유도정비구역에 투자 수요가 몰리고 있다. 송파구 삼전동과 방이동, 영등포 지역 등에도 매수자 관심이 높다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "최근 한 달간 한강변과 역세권 재개발지역 빌라 투자 문의가 눈에 띄게 늘었다"며 "26.4㎡ 기준으로 3.3㎡당 가격이 망원동은 3000만~3500만원, 자양동은 3500만~4000만원 선으로 인근 합정이나 성수와 비교하면 아직 저평가돼 있다"고 설명했다.

한동안 큰 움직임이 없던 다세대주택 지분 가격도 다시 오름세로 돌아섰다. 부동산114 자료에 따르면 9월 한 달 동안 서울 시내 재개발 지분가격은 평균 1.27% 올랐다. 대지지분 20㎡ 미만인 소형 지분 상승률이 3.61%로 특히 높았다.

경매 시장에서도 다세대주택 인기가 다시 높아지고 있다.

최근 들어 감정가 대비 매각가율이 150%에 달하는 낙찰물건이 나오기도 하고, 경매물건 10건 중 절반 이상이 낙찰되는 등 다세대주택 경매에 투자자 관심이 쏠리고 있다.

지지옥션에 따르면 지난달 서울 지역에서 경매에 나온 다세대주택 251건 중 142건이 매각돼 매각률 56.6%를 기록했다. 연초 매각률은 30%대에 불과했다. 지난 8월 6.4명이던 서울 지역 평균 응찰자 수도 9월 6.7명으로 늘었다.

채익종 다다D&C 대표는 "다세대주택 투자 시에는 지분 가격이 과하게 오르지 않았는지를 잘 따져봐야 하고 한강변이나 역세권 등 입지가 좋은 지역을 선택해야 실패할 확률이 낮다"고 조언했다.

 

DTI규제 `풍선효과`…신규분양·다세대로 투자자 몰려

가을 주택시장 재편
수원·별내 등 청약경쟁 치열

지난 7일부터 DTI(총부채상환비율) 등 대출 규제가 서울 · 수도권으로 확대 시행되면서 주택시장이 상품별로 희비가 엇갈리면서 상반기와는 다른 모습으로 재편되고 있다. 우선 DTI 규제가 적용되는 기존 주택시장은 거래가 위축된 반면 비적용 상품에는 투자자들이 몰리는 등 '풍선효과'를 톡톡히 누리고 있다. 특히 신규 분양시장이 활기를 되찾으면서 건설업계가 오랜만에 함박웃음을 터트리고 있다.

총부채상환비율(DTI)이 확대 시행되면서 다세대 다가구 주택 등 대출규제가 적용되지않는 부동산 거래가 늘고있다./한경DB

◆분양시장 열기…대박행진

지난 9일부터 청약을 실시했던 현대산업개발의 수원아이파크시티 1차는 1309세대 모집에 평균 청약경쟁률이 2.74대 1에 달했다. 1순위에서 94세대를 모집한 1블록의 101㎡형은 최고경쟁률 7.55대1을 기록했다.

별내신도시에서 첫 분양물량을 내놓은 쌍용건설도 청약 첫날인 지난 14일 1순위에서 100% 마감됐다. 632세대 모집에 7484명이 몰려 11.84대1의 경쟁률을 기록했다.

현대건설의 온수 힐스테이트 1차 분양에서 169세대(특별공급분 제외) 모집에 1115건의 청약 접수가 몰려 평균 6.6대 1의 경쟁률을 기록했다. 벽산건설이 구로구 고척동 155-2 일대에 분양한 '고척동 블루밍'은 1순위에서 124세대 모집에 1451명이 신청해 평균 11.7대 1의 경쟁률을 기록했다.

◆상가 · 다세대 · 해외부동산 등 틈새상품도 들썩

그동안 극심한 침체에 빠졌던 상가 · 오피스텔 · 다세대주택 등 임대수익형 부동산시장도 꿈틀거리고 있다. 해외 부동산 시장에도 투자 문의가 늘고 있다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "기존 주택시장 규제가 커질수록 틈새시장에 대한 풍선효과는 강하게 나타난다"며 "상가의 경우 DTI 규제 이후 미분양 점포의 소진이 이뤄지고 있다"고 말했다.

개인투자자인 김씨(46)는 지난주 구리시 도농동에 있는 점포(김밥 전문점 임대)에 투자했다. 투자금액은 9억5000만원이었지만,50%의 대출을 받았다. 그가 예상하는 투자 수익률을 6.5~7% 수준.

김씨는 "원래 상가 투자에 관심이 있지는 않았지만 최근 주택거래 규제가 늘면서 틈새상품으로 상가투자에 주목했다"며 "주택보다 대출이 쉽고 세금 부담도 작아 투자 수익률이 높다"고 말했다.

오는 20~21일로 예정된 판교 단지내 상가인 주공상가 분양에 수요자들이 대거 몰릴 것으로 예상된다. 박대원 상가연구소 소장은 "하반기 상가는 판교 물건에 많은 관심이 쏠리고 있다"며 "안정적인 수익을 기대하는 수요자들이 몰려 분양가격이 치솟을 것"이라고 예상했다.

다세대주택도 반사이익을 누리고 있다. 이미 10여채의 다세대주택을 소유한 이씨(38)는 지난주 서울 자양동，용답동，송파동 등에서 5채의 다세대주택을 추가로 매입했다. 이 가운데 하나인 서울 송파동 석촌호수 근처 다세대 주택은 2억2500만원짜리를 전세(7000만원)를 끼고 대출(1억1000만원)을 받아 현금 4500만원에 샀다. 그는 "전세 수요가 쏟아져 나오는 지금이야말로 다세대주택 투자에 적기"라며 "특히 아파트처럼 대출 규제를 받지 않아 투자도 어렵지 않다"고 말했다.

글로벌 금융위기로 주춤했던 해외 부동산 투자에도 다시 문의가 늘었다. 이승익 지코앤루티즈 대표는 "아시아 국가들 중에서 우리나라 부동산시장의 회복이 빨랐기 때문에 해외 부동산의 경우 추가 상승 여지가 더 크다"며 "미국，말레이시아 등 위주로 고객들의 문의가 늘었다"고 말했다.

전문가들은 기존 주택시장에 대한 정부 규제가 강화될수록 틈새시장에 대한 '풍선효과'는 더 커질 수밖에 없을 것으로 보고 있다. 채익종 다다D&C 대표는 "요즘 여유자금을 가진 수요자들 사이에선 같은 투자금액이면 차라리 대체 투자 상품을 찾으려는 심리가 팽배하다"고 분위기를 전했다.

target=_blank> :; href="http://download.mail.naver.com/api.nhn?target=_blank>

:; href="http://download.mail.naver.com/api.nhn?target=_blank>

부동산 : "알짜만 주목받는 장세…남들도 사고싶은 곳 노려야"

서울 강남권 아파트를 중심으로 집값 상승세가 두드러지자 부동산 시장 움직임에 관심이 집중되고 있다. 전문가들은 강남권 집값이 강세를 보이고 있지만 앞으로 집값은 지역별로 차별화가 심화될 것으로 전망했다.

이에 따라 실수요자들은 부동산 매매 타이밍과 지역 선택에 대한 고민이 더욱 깊어지고 있다. 고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장,박상언 유앤알 대표,우형달 경매전문컨설팅 GMRC 대표,채익종 다다디앤씨 대표 등 4명의 전문가를 통해 하반기 부동산 시장 전망을 진단해 봤다.

◆박상언 유앤알 대표

2분기 들어 경기회복에 대한 기대감,시중 부동 자금의 증가,정부의 각종 규제 완화 등으로 상가 투자에 대한 투자 심리가 상당히 회복됐다. 실제로 수도권을 중심으로 투자가치가 높은 곳 위주로 국지적으로 상가시장이 살아나고 있다. 좋은 상가를 알아봐달라는 문의도 늘었다.

최근 판교 지역에서는 수십억원짜리 상가 한 동 전체가 잇따라 팔리며 분위기가 호전됐다. 지난 5월 주공 단지 내 상가 입찰에서도 100% 낙찰됐다. 이에 힘입어 스타식스메트로 · 스타식스밸리 등을 비롯해 판교랜드 · 훼밀리프라자 등이 상가 분양에 들어갔다.

하반기에도 경기 회복을 위해 저금리 기조가 계속되고 국내외적인 돌출 악재만 없다면 수익형 부동산의 대표인 상가시장의 전망은 그리 나쁘지 않을 것으로 보인다. 하지만 올 상반기 시장과 마찬가지로 판교와 송도 같은 수도권 일부 택지지구와 개별 근린상가에만 수요자들의 관심이 몰릴 것으로 예상된다.

◆우형달 GMRC 대표

하반기 부동산 법원 경매시장을 한마디로 정리한다면 '경매물건 증가세 유지와 경매지수의 지속적 상승'이라고 말할 수 있다. 하반기 법원경매 시장에 관한 전망을 살펴보면 회복되는 국내경기의 영향을 강하게 받을 것으로 보인다.

즉 미국발 금융위기로 부실화된 채권의 회수를 위한 경매신청 건수가 올 하반기까지는 지속될 전망이다. 아울러 국내 경기회복을 위해 집행된 자금과 이명박 정부 들어 완화된 각종 부동산 정책의 경향으로 하반기 부동산시장은 그 동안의 침체에서 벗어나는 시기가 될 것이다. 일반 부동산처럼 지금까지 유지하던 관망세에서 더 상승하기 전에 구입하고자 하는 분위기로 돌아설 것으로 예상된다.

하반기 경매시장의 경매지수(낙찰률 낙찰경쟁률 낙찰가율 등)는 초보투자자들이 가세하면서 상승할 가능성이 농후하다. 부동산 가격 상승기의 경매시장은 초보투자자들을 더욱 과열시키는 경향이 있다.

◆채익종 다다디앤씨 대표

뉴타운과 균형발전촉진지구,성수신도시,송파(위례)신도시,용산 전체는 물론 크고 작은 재개발 재건축 도심 재정비사업,민간개발 등을 합쳐 분당 신도시급(19.6㎢) 4개 규모가 개발의 소용돌이 한 가운데 있다.

서울시가 순차적으로 개발을 유도하고 있지만 해마다 4년에 걸쳐 3만가구 이상의 엄청난 이주 수요가 발생되고 있다. 또 핵가족의 가속화와 사회적 구조적 변화 등에 의해 자연발생되는 회사원,싱글족 등을 합친다면 소형빌라,원룸형주택,보급형 오피스텔의 수요가 가히 폭발적일 것으로 추정된다. 따라서 10억원 전후의 자금을 가진 투자자들이나 역세권 500m 이내에 땅을 가지고 있는 투자자들은 하반기 주차장 완화구역으로 지정된 곳을 중심으로 '도시형 생활주택'에 큰 관심을 기울일 것으로 보인다.

◆고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장

부동산 시장은 지역별 차별화가가 심해지면서 양극화 현상이 나타날 것이다. 하반기 내집마련을 계획하고 있다면 정부의 부동산정책(시장금리,금융규제 등)을 잘 살펴야 한다.

실수요자라면 청약통장을 이용한 내 집 마련 전략뿐만 아니라 급매 또는 경매물건 등 다양한 방법을 세워볼 필요가 있다. 주의할 점은 시장변화와 여러 가지 사항을 감안해야 되지만,가격이 더 떨어지기를 기다리다가 매수시점을 실기하지 않는 것이 중요하다.

하반기에도 시장의 중심은 아파트가 될 것이다. 종합부동산세의 완화로 올해에는 중 · 대형아파트가 더 인기를 끌 것으로 보인다. 특히 용적률을 비롯한 절차 간소화 등 재건축 규제 완화로 강남지역의 재건축 아파트는 강세를 보일 것으로 예상된다. 미분양 아파트시장은 전매제한 완화의 영향으로 실수요자를 중심으로 움직임이 살아날 것으로 보인다.

성선화 기자 doo@hankyung.com

나홀로 가구 위해 '거품' 쏙 뺀 집 나온다

[토요부동산]도시형생활주택 가이드

정부가 장려하는 소형 저가주택 모델인 '도시형 생활주택'이 하반기 본격적으로 선보인다. 대학생이나 직장인에게 새로운 주거공간으로, 투자자에게 임대수익 상품으로 떠오를 전망이다.

서울시는 이들 주택 공급 활성화를 위해 주차장 설치 완화구역을 11월 지정하는 한편 '원룸형'과 '단지형 다세대주택'의 공공시범 사업지를 정해 연말 공사에 들어가기로 했다.

도시형 생활주택이란 △기숙사형 △원룸형 △단지형 다세대를 포괄하는 제도다. 뉴타운·재개발 등 정비사업에 따른 서민 이주 수요를 흡수하고 급증하는 1~2인 가구의 증가에 대비해 정부가 지난 5월 주택법령을 개정, 도입했다.

도시형 생활주택의 가장 큰 장점은 주차장 확보 비율과 건축기준이 완화된다는 점이다. 그 만큼 사업자의 수익성이 높아지고, 싼 가격에 주택을 많이 지을 수 있다.

주차장설치 완화구역으로 지정되면 가구당 주차장 설치기준이 연면적 200㎡당 1대로 크게 완화된다. 주차장 완화구역이 아니더라도 기숙사형 주택은 가구당 0.3대, 원룸형은 가구당 0.5대로 주차장 설치기준이 완화된다. 지금은 다가구·공동주택을 지을 경우 주차장을 가구당 1대 이상 확보해야 한다.

◇주차장완화구역 25곳 시범 지정=서울시는 자치구의 신청을 받아 11월 시범적으로 25개 주차장 완화구역을 지정할 계획이다. 자칫 과도하게 지정할 경우 주택가 주차문제 확산 등 부작용 우려가 있어 자치구별로 1~2개소 이내 꼭 필요한 곳만 지정할 방침이다.

역세권이나 대학가를 중심으로 1~2가구 거주 비율이 높고 대중교통의 이용이 편리한 지역, 주차수요가 낮은 지역, 공용주차장 등 주차시설 기반이 양호한 지역, 개발 가능성이 높은 지역 등이 대상이다.

주차장설치 완화구역으로 지정되면 말 그대로 주차장 설치비율이 다른 지역에 비해 15% 수준으로 완화된다.

예를 들어 연면적 600㎡짜리 다세대주택의 경우 통상 10대 가량의 주차공간을 확보할 수 있어 이 수만큼 가구를 짓게 된다. 하지만 주차장 완화구역에선 주차장 3대만 확보하고도 15㎡짜리 원룸을 40가구까지 지을 수 있다.

주차장 설치 완화외에도 기존건물의 용도변경시 구조개선이 어려운 층간소음 규정과 계단시설 기준의 적용을 받지 않는 혜택이 있다.

류훈 서울시 주택공급과장은 "주차장 완화 시범구역을 운영해 주택공급 효과, 주차여건 등 개발 상황을 면밀피 체크한 뒤 필요시 추가지정을 검토할 계획"이라고 밝혔다.

◇후보지 어디가 거론되나=발빠른 투자자들은 후보지역을 미리 추정해 도시형 생활주택 건설이 가능한 낡은 근린상가나 단독·다가구 주택 매입에 나서고 있다.

부동산114는 도시형 생활주택의 역세권 후보지역으로 △강남 테헤란로 일대 주거지역과 △광화문 회현역 중심업무지구 일대 △마포대로변과 용산국제업무지구 일대를 꼽았다. 또 9호선 개통 교통호재와 배후수요가 두터운 영등포 당산동 빌라촌도 도시형 생활주택 후보군으로 거론된다.

부동산114 김규정 부장은 "젊은 직장인이나 독신자의 주택 수요층이 넓은 도심 부도심 배후 주거지와 사통발달 교통요충지가 주요 후보군을 형성한다"고 말했다.

소형주택 디벨로퍼인 다다DnC는 후보지로 △건국대·세종대 주변 화양동 구의동 △동국대 주변 장충동 약수동 △한양대 주변 사근동 마장동 △신촌 대학가 등을 들었다.

다다DnC 채익종 대표는 "주차장 완화구역 내에는 3.3㎡당 땅값이 1500만원 전후인 곳과 그 외 지역에서의 일반 원룸형 기숙사형 주택은 3.3㎡당 1200만원인 곳을 매입해야 투자가치가 있다"고 조언했다.

◇SH공사, 원룸형주택·단지형다세대 시범공급= 서울시 산하 SH공사는 원룸형과 단지형다세대 주택을 시범 건설하여 공급할 계획이다. 민간 부분의 건설 활성을 위해 공공이 본보기를 보이는 취지다.

원룸형은 강서구 방화동에서, 단지형 다세대는 서초구 우면동 우면2 국민임대주택단지 예정지구에서 각각 12월 착공해 내년 연말 준공할 계획이다.

전용면적 12㎡~30㎡의 독립된 주거형태인 원룸형은 학생, 직장인 등 1~2가구의 주거 수요에 맞췄다. 지하철5호선 개화산역 방화동 847번지(부지면적 785.1㎡) 시유지에 전용면적 12~15㎡ 40~60%, 전용면적 20~30㎡ 40~60%의 비율로 건설할 계획이다.

3~5인 가족을 위한 단지형다세대 주택은 5층이하, 전용면적 85㎡이하로 개발된다. 우면2택지개발지구 내 1만970㎡ 부지에 전용면적 39~84㎡ 20%, 59㎡형 50%, 84㎡형 50% 비율로 건설된다.

현상설계 공모로 구체적인 공급 가구수와 건축계획을 확정할 방침이다. '도시형생활주택 시범사업'의 상징성을 위해 국내 우수 설계자로 구성된 '특별 경관관리 설계자'를 대상으로 지명초청 설계경기 방식으로 설계작을 선정할 계획이다.

'특별 경관관리 설계자'란 건축계획시 지역특성에 조화되는 다향한 주거유형을 도입하고 창조적인 디자인을 적용하기 위한 제도다.

서울시와 SH공사는 공사비 등을 고려해 입주자 선정기준, 공급방법(분양 또는 임대), 적정 임대료 기준 등을 마련할 계획이다

서울시는 도시형생활주택을 위한 주차장 완화구역의 지정과 선도적 시범 건설사업이 서울시 전역으로 민간 부문의 공급을 촉진해 서민 주거부담 경감과 주거안정에 기여할 것으로 기대했다.

 

GS자이 단지, 용답동 청계천변에 35층 1251가구 들어서

서울 성동구 용답동 재개발구역에 최고 35층 높이 GS자이 아파트 1251가구가 들어선다.

성동구는 최근 용답동 108-1 일대 용답동 주택재개발정비사업 시행을 인가하고 이를 고시했다고 18일 밝혔다.

7만3341.30㎡ 규모인 이 용지에는 지하 2층~지상 35층 이하 아파트 8개동 1251가구가 지어지게 된다. 건폐율 11.60%, 용적률 249.86%가 각각 적용된다.

전용면적 60㎡ 이하가 218가구 지어지며 임대주택으로 공급될 예정이다. 60~85㎡ 이하 주택은 783가구, 85㎡ 초과 아파트가 250가구 지어진다.

4204㎡ 규모 어린이공원이 기부채납돼 조성된다. 구역 동쪽 기존 400ｍ 도로가 9차로로 확장되며 단지 내 도로도 넓어진다.

아파트 시공사는 GS건설로 정해져 자이 브랜드를 사용하게 될 계획이다.

조합 측은 향후 관리처분인가를 거쳐 철거와 착공에 들어가게 된다. 완공 및 입주는 2013년 10월로 예정돼 있다.

이 일대는 지은 지 30년이 넘은 노후한 단독주택과 다세대주택들이 밀집한 지역인 데다 청계천 상습침체 구역이라 그동안 재개발 요구가 끊이지 않았던 곳이다.

이곳은 2006년 서울시로부터 재해관리구역으로, 이듬해 정비구역으로 지정됐다. 같은 해 조합이 설립돼 재개발사업을 추진해 오고 있다.

 
채익종 다다디앤씨 대표는 "용답동 일대에는 이번 사업지를 포함해 3개의 재개발구역이 사업을 추진 중"이라며 "답십리ㆍ전농뉴타운, 청계천, 중랑천, 서울숲 등이 모두 주변에 있고 지하철 5호선 답십리역, 2호선 용답역이 가까워 발전 가능성이 큰 곳"이라고 설명했다.

 

'주차장완화구역' 지정앞두고 투기조짐

주차장 설치기준 대폭 완화로 수익성 증가 예상…"섣불리 나섰다간 낭패"

원정호 기자 | 2009/05/17 15:24 | 조회 843

• 도시형생활주택
• 주차장완화구역

서울시내 주차장 완화구역 선정을 앞두고 해당 사업지를 선점하려는 투자자들의 행보가 빨라지고 있다. 서울시가 조만간 지정할 주차장 완화구역에는 설치기준이 파격적으로 완화, 주택건설에 따른 수익성 증가가 예상되기 때문이다.

이런 점 때문에 일부의 경우 지정 가능성이 높은 특정지역 가옥을 사들이는 등 벌써부터 투기조짐이 일고 있다는 지적이다.

17일 관련업계에 따르면 서울시는 주차장 완화 지정구역에 대해 주차장 설치기준을 연면적 200㎡당 1대로 하는 '주차장 설치 및 관리조례' 개정안을 입법 예고 중이다. 해당 구역에는 1~2인 가구를 위해 새로 도입되는 '도시형 생활주택(원룸형, 기숙사형)'이 집중 공급될 예정이다.

현행 규정상 다가구·공동주택을 지을 경우 주차장을 가구당 1대 이상 확보해야 한다. 따라서 이번 기준 완화는 주택 건설업자나 땅 주인에게 상당한 혜택이다.

예를 들어 연면적 600㎡짜리 다세대주택의 경우 통상 10대 가량의 주차공간을 확보할 수 있다. 따라서 이 숫자만큼 가구를 짓게 된다. 하지만 주차장 완화구역에선 주차장 3대만 확보하고도 15㎡짜리 원룸을 40가구까지 지을 수 있다.

시는 국토해양부가 정한 구역 선정 기준이 포괄적이어서 해당구역을 아직 확정하지 못한 채 주차기준 완화 입법예고부터 들어갔다. 국토부의 '주택건설 기준 등에 관한 규정'에 따르면 역세권 대학가 버스정류장 주변이면 구역 지정이 가능하다.

문제는 서울에 전철역 283곳, 버스정류장 6000곳, 대학 54곳이 있어 웬만한 지역은 대부분 구역 지정이 가능하다는 게 시의 고민이다. 시는 이달 안으로 세부 기준을 다시 정한 뒤 다음달 중 선정·고시할 계획이다.

이와 관련, 발빠른 투자자들은 후보지역을 미리 추정해 도시형 생활주택 건설이 가능한 낡은 근린상가나 단독·다가구 주택 매입에 나서고 있다. 장충동1가에서 다세대주택을 분양하려던 S주택업체는 주차장 완화구역 지정을 지켜본 뒤 원룸형주택으로의 설계 전환을 검토하고 있다.

현재 유력 후보지로는 △건국대·세종대 주변인 화양동 구의동 △동국대 주변 장충동 약수동 △한양대 주변 사근동 마장동 △신촌 대학가 등이 거론되고 있다. 재개발 구역이 많은 왕십리·답십리·옥수동·금호동 일대도 1순위 후보지역으로 꼽히고 있다.

관악구 서울대입구 역시 후보지로 꼽히지만, 이 지역 일대 고시촌들이 일시에 합법적 기숙사형으로 전환할 가능성이 커 공급 과잉이 예상된다는 지적이다. 다다DnC 채익종 대표는 "주차장 완화구역 내 도시형 생활주택 투자수익률은 지금의 수익형 부동산보다 2배까지 치솟을 것"이라며 "전철역으로부터 반경 100m 이내 3.3㎡당 1500만~1700만원 땅이 투자 가치가 있을 것"이라고 말했다.

시는 1~2인 가구 수요가 많은 대학가와 재개발 구역 주변에 주차장 완화구역을 우선 지정할 것이란 예측에는 부인하고 있지 않지만, 구역이 확실히 정해지지 않은 상태에서 섣불리 부동산 투기에 나서는 것은 위험하다고 경고했다.

 

한남뉴타운, 1주일새 최고 1억 오른뒤 다시 거래`뚝`

한강ㆍ남산 낀 명품단지 꿈꾸는 한남뉴타운 가보니

최근 서울시 재정비촉진계획안 발표로 남산과 한강을 낀 `명품 단지`로 부상한 서울 용산구 한남뉴타운 일대. ＜매경 DB＞

서울시의 재정비촉진지구 기본계획안이 발표된 지 10일가량이 지난 지난주 말 한남재정비촉진지구(한남뉴타운). 이 일대 부동산 중개업소들은 비교적 조용한 모습이었다.

지난 한 주간 그동안 나와 있던 급매물들이 대부분 소진된 뒤 잠시 거래가 소강상태에 접어들었기 때문이다.

"지난 한 주간 거래가 집중적으로 이뤄졌어요. 우리 업소에서만 두 건이 팔렸거든요. 고점보다 30~40% 정도 가격이 떨어져 작년부터 나와 있던 물건들은 거의 다 거래가 됐습니다. 집주인들이 이제는 매물을 거둬들이고 호가를 올려 부르고 있습니다."

지구 내 한 중개업소 사장은 "급매물은 이제 거의 사라졌다고 보면 된다"고 설명했다.

이곳의 지분 가격은 33㎡ 이하 소형 원빌라(처음부터 다세대로 허가받아 건축된 빌라)가 3.3㎡당 4500만~5000만원 선, 33~66㎡는 3800만~4000만원대, 66㎡ 초과 단독주택은 2500만원 선이다.

지난 3일 촉진계획안 발표 당시보다 3.3㎡당 500만원가량이 올랐다. 물건별로 1억원 가까이 오른 매물도 있다.

2006년 고점 당시(소형 6000만~7000만원)보다는 여전히 낮은 가격이지만 10일 전보다는 큰 폭으로 올랐다.

M부동산 관계자는 "문의와 거래가 급증하면서 싼 매물들이 다 소진된 뒤 집주인들이 일제히 호가를 올렸다"며 "매도ㆍ매수자 간 희망 가격 차이가 다시 커져 당분간은 거래가 이뤄지기 힘들 것 같다"고 말했다.

한남뉴타운은 그동안 극심한 지분 쪼개기와 그로 인한 조합원 수 증가, 지분값 폭등, 추진위 난립, 170~190%대의 낮은 용적률 등으로 조합원 상당수가 현금청산되거나 일반분양 아파트보다 높은 가격에 아파트를 배정받게 될 것으로 알려지며 투자에 빨간등이 켜졌던 곳.

하지만 최근 서울시가 평균 용적률을 220%까지 상향 조정하고 50층대 초고층과 고급 타운하우스 등 다양한 주거 유형을 도입해 명품 주거단지로 조성하겠다는 계획을 발표하면서 사업성이 크게 개선될 것이란 기대감이 커졌다.

지난해 금융위기로 인한 부동산시장 침체로 지분 가격이 고점보다 30~40%나 떨어졌고, 토지거래허가 대상 면적도 20㎡에서 180㎡로 상향 조정되면서 투자 메리트가 많아졌다는 분석이다.

전영진 예스하우스 대표는 "지난해와 비교했을 때 투자성은 분명 개선됐다"며 "한남뉴타운이 강남에 버금가거나 그를 능가할 정도의 고급 주거단지로 거듭날 것이라는 점, 인근 원효로나 후암동 등과 비교해도 가격 차이가 거의 없다는 점 등을 감안하면 투자 여지는 남아 있다"고 말했다.

그러나 현재 가격에 투자를 해서 수익을 낼 수 있을지는 미지수다. 사업 장기화로 목돈이 장기간 묶일 위험성도 고려해야 한다는 지적이다.

채익종 다다디앤씨 대표는 "경기 침체가 여전하기 때문에 거래가 끊기면 다시 금융 상황이 급한 집주인들이 저가 매물을 내놓을 수 있다"며 "당장 매입을 서두를 필요는 없을 것"이라고 말했다.

 

도시형 생활주택, 대형 건설사도 눈독 들이다

롯데캐슬 미니ㆍ마이바움등 속속 나와…현대ㆍ삼성등 대형사도 채비

`이제는 도시형 생활주택이 대세다.` 정부가 지난해 12월 도시형 생활주택 도입을 발표한 뒤 지난달 3일 주택법 개정안에 이 내용을 포함시키고, 시행령 입법예고에 들어가는 등 초스피드로 이 사업을 진행하자 `도시형 생활주택`에 눈을 돌리는 건설사들이 늘고 있다. 롯데건설은 이미 이 사업을 겨냥해 `롯데 캐슬 미니`라는 브랜드를 개발했으며 현대건설 삼성건설 등 대형 건설사들도 준비작업에 들어간 것으로 알려졌다. 소형주택 전문건설업체 수목건축 역시 `마이바움`이라는 브랜드를 개발하고 사업 진출에 나섰다.

건설업체들이 특히 주목하고 있는 것은 주차장 기준 완화다.

기존 다세대주택은 가구당 1대씩 주차장을 확보해야 했지만 도시형 생활주택은 가구당 0.3~0.7대 범위에서 지자체 조례로 주차장 건설 의무가 크게 완화된다.

주차장 설치 기준은 수익률과 직결되는 만큼 사업주들은 서울시가 주차장 기준을 어느 정도 완화할지에 촉각을 곤두세우고 있다.

서용식 수목건축 대표는 "사업이 진행되려면 원룸형 주택은 가구당 0.3~0.4대, 기숙사형 주택은 0.1대로 주차장 규제를 완화해야 한다"며 "도심 주차난 해결을 위해서는 차 없는 서민들에게 우선 공급하거나 주차쿠폰제 도입, 공영주차장 개발 등 으로 해결할 수 있을 것"이라고 주장했다.

빌라나 다세대, 원룸, 고시텔을 지어 분양ㆍ임대하던 업체들이 원룸형ㆍ기숙사형 주택 등장을 앞두고 기존 사업을 중단한 채 지자체 관련 규정이 확정될 5월을 기다리고 있다.

채익종 다다D&C 대표는 "도시형 생활주택으로 허가를 받으면 주차장을 최대 3분의 1까지 줄일 수 있어 수익성이 크게 개선된다"며 "일부 사업주들은 기존에 공사 중인 건물을 헐고, 용도 변경을 추진할 계획까지 세워두고 있다"고 말했다.

정부도 도시형 생활주택 시범사업 진행에 속도를 내고 있다. 서울시는 서초 우면2지구에서 149가구 규모 단지형 다세대 주택을 공급하기로 했으며 대한주택공사도 단지형 다세대 시범 분양을 위한 터를 물색 중이다.

기숙사형 주택은 서울 강서구 가양동에 시범 공급된다. 주택공사가 보유한 가양동 영구임대단지 내 주민공동시설을 리모델링해 기숙사형 주택 150가구를 공급할 예정이다.

국토부 관계자는 "단지형 다세대가 활성화하면 디자인 개선 등 효과를 볼 수 있을 뿐 아니라 원룸텔 고시텔 등 합법적이지 않은 주거공간도 양성화할 수 있을 것"이라고 말했다.

단지형 다세대는 20~149가구 규모로 전용 85㎡ 이하로 지어지며 아파트에 비해 완화된 놀이터ㆍ관리사무소 등 시설설치 기준, 층고 제한 등을 적용받는다. 원룸형은 전용면적 12~60㎡, 기숙사형은 전용면적 8~40㎡로 지어진다.

정부는 도시형 생활주택을 2018년까지 30만가구 공급한다는 계획이다.

■ <용어>

도시형 생활주택 = 150가구 미만인 국민주택 규모에 해당하는 주택으로 단지형 다세대, 원룸형, 기숙사형으로 나뉜다. 정부가 이들 도시형 생활주택에 대해 각종 세금 혜택과 주차장 건설 의무를 완화하는 등 혜택을 주기로 했다.

 

17명의 부동산 부자에게 시장의 미래 물어보니…

부동산시대 다시 온다 투자스타일 확 바꿔라

경기 부양을 위해 정부가 가장 손쉽게 꺼내들 수 있는 카드는 바로 부동산이다. 규제를 조금만 풀어도 겉으로 드러나는 효과가 크기 때문이다. 부동산시장 전문가들이 하반기 부동산시장 회복세를 점치는 이유도 여기에 있다. 경기 불황이 심해질수록 부동산 관련 규제 완화에 대한 메리트는 커진다는 것.

부동산 부자들이 대놓고 "주식이나 펀드로 돈을 벌 수도 있지만 돈을 지키고 불리는 것은 역시 부동산"이라고 부르짖는 것은 이러한 시장의 메커니즘을 이해하고 있는 것이다.

부동산시장은 `집값 폭등→부동산 대책→집값 하락과 건설경기 침체→규제 완화→집값 재상승`의 사이클이 3~5년 단위로 반복되는 경향이 있다.

재테크의 길이 안 보이는 요즘, `부동산 빅뱅의 시대가 온다` (채경옥ㆍ이호승 지음)는 부동산 시대가 다시 열릴 수 있다고 장담한다. 다만 주거 트렌드가 달라지고 있는 만큼 투자 패러다임도 바뀌어야 한다고 강조한다.

저자들은 매일경제 기자로서 부자들을 인터뷰하면서 한국 부동산 부자들이 부를 축적하기 시작한 출발점은 대부분 1998년 외환위기 때라는 단서를 발견했다. 당시 부동산 자산가치는 하루가 다르게 떨어지는 상황. 위기에서 기회를 발견해야 한다는 것은 시대가 바뀌어도 동일한 투자 원칙이라고 암시한다.

투자 철학은 동일하지만 향후 성공할 부동산 투자처는 달라졌다. 이 책은 1~2인 가구 급증에 따른 수익형 부동산과 유망 지역을 노릴 것, 웰빙 개념의 단독주택, 저평가되고 급락한 해외 부동산 등에 눈을 돌릴 필요가 있다고 강조한다.

저자들은 부동산 부자 17명에게 미래 부동산시장의 길을 묻고 있다. 방법론에서는 제각각 다른 목소리를 내고 있지만 부동산시장에서도 부익부 빈익빈 현상이 심화될 것이라는 점에는 모두 동의하고 있다.

랜덤하우스 펴냄.

 

그외에 부동산 RTN방송의 김서연의 부동산 수다에 15회 고정출현 했습니다.