비거주 1주택, 시가 20억부터 종부세 확 늘어나 Comprehensive Real Estate Tax Hike for Non-Resi

[정승남세기영어교육연구회장]

비거주 1주택, 시가 20억부터 종부세 확 늘어나

Comprehensive Real Estate Tax Hike for Non-Resident Single-Homeowners​

[세제 개편... '똘똘한 한채' 정조준]

기준 공시지가, 12억→14억원으로

비거주자는 9억원만 기본 공제

양도세 '보유 공제' 3년 후 폐지

공제 한도는 10억으로 줄어들어

Tax Burden Jumps for Properties Over 2 Billion Won as Deductions Shrink

공제액이 줄어들면서 20억 원이 넘는 부동산에 대한 세금 부담 급증

정석우 기자 김승현 기자 입력 2026.08.03. 18:00 조선일보

3일 서울 송파구 제2롯데월드타워에서 바라본 서울 도심의 모습. 재정경제부는 이날 고가 비(非)거주 1주택자와 초고가 1주택자들의 보유세와 거래세 부담을 늘리는 내용을 골자로 한 세제 개편안을 발표했다. 시세 20억원대 초반 비거주 1주택자의 종부세 부담이 큰 폭으로 늘어나고, 현재 무제한인 양도소득세 공제액 한도는 2년 뒤 20억원, 3년 뒤 10억원으로 축소된다. /김지호 기자

내년부터 시세 20억원이 넘는 주택을 보유하고 실제로는 거주하지 않는 비(非)거주 1주택자의 종합부동산세 부담이 큰 폭으로 늘어난다. 주택 보유 기간이 길수록 세 부담을 줄여주는 양도소득세 장기보유 특별공제는 3년 뒤 전면 폐지되고 거주 기간에 따른 공제만 적용한다. 다만 현재 무제한인 이 공제 한도는 10억원으로 줄어든다.

재정경제부는 3일 고가 비거주 1주택자나 초고가 1주택자를 겨냥한 종부세와 양도세 증세 등을 담은 ‘2026년 세제 개편안’을 발표했다. 공시가 12억원(시세 약 17억4000만원) 초과인 현행 종부세 대상 주택 기준은 최근 집값 급등세를 감안해 공시가 14억원(약 20억3000만원) 초과로 완화된다. 이에 종부세 과세 대상은 아파트·연립주택·다세대주택 등 올해 공동주택 가운데 상위 3.1%(48만7000호)에서 2.3%(36만3000호)로 줄어든다.

그래픽=조선디자인랩 오어진

하지만 공시가 14억원 초과 비거주 1주택자의 세 부담은 내년부터 큰 폭으로 뛴다. 세금을 매기는 기준인 과세표준을 깎아주는 기본공제가 공시가 12억원에서 9억원으로 줄기 때문이다. 이에 서울의 중산층 벨트인 ‘마용성(마포·용산·성동구)’ 일대 시세 20억원 초반 아파트 상당수가 내년부터 종부세 증세 대상에 대거 포함될 것으로 보인다. 다주택자에게 무거운 세율을 매겼던 방식을 없애고 내후년부터 보유 주택 총 가액 기준으로 종부세를 매긴다.

이른바 ‘똘똘한 한 채’ 보유자의 양도소득세 부담도 거주·비거주 1주택자 모두 늘어난다. 장기보유 특별공제가 제도 도입 40년 만인 2029년 폐지되고 실제 거주 기간만 따지는 ‘장기거주 소득공제’로 바뀌는데, 현재 무제한인 공제 한도가 10억원으로 줄기 때문이다. 다주택자를 겨냥해 세금과 대출 규제를 모두 강화하고 집값을 잡지 못한 문재인 정부의 전철을 이재명 정부에서 고가 1주택자를 상대로 다시 밟는 것 아니냐는 지적도 나온다. 오문성 한양여대 교수는 “보유와 거래를 모두 어렵게 하는 대책은 집값 안정이든 세제 합리화든 모두 달성할 수 없다”고 했다.

정석우 기자정책팀장

경제부 정책팀장. 재정경제부·기획예산처·국가데이터처·국세청을 출입하고 있다. 2015 한국기자상 경제보도부문, 260회 이달의 기자상 기획보도 신문·통신부문, 2011·2018 씨티언론인상 대상, 2020년 1분기 자살예방 우수보도상을 수상했다.

김승현 기자

2016년 조선일보에 입사해 사회부 사건팀, 여론독자부, 미래기획부, 정치부 정당팀, 경제부 증권팀 등을 거쳤습니다. 현재는 세종팀에서 재정경제부·기획예산처·공정거래위원회 등을 출입하고 있습니다. 쉽고 유익한 경제 기사를 쓰겠습니다.

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Comprehensive Real Estate Tax Hike for Non-Resident Single-Homeowners

Tax Burden Jumps for Properties Over 2 Billion Won as Deductions Shrink

By Jung Seok-woo, Kim Seung-hyeon Published 2026.08.03. 18:00 The Chosun Daily Newspaper / 조선일보
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Starting next year, the comprehensive real estate tax burden for non-resident single-homeowners holding properties valued at over 2 billion Korean won will increase significantly. The long-term holding special deduction for capital gains tax, which reduces tax liability based on the duration of property ownership, will be completely abolished in three years, with deductions applied only according to the period of actual residence. However, the current unlimited deduction cap will be reduced to 1 billion Korean won.
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The Ministry of Finance and Economy announced on the 3rd the “2026 Tax Reform Plan,” which includes increased taxes on high-value non-resident single-homeowners and ultra-high-value single-homeowners. The current threshold for comprehensive real estate tax, which applies to properties exceeding 1.2 billion Korean won in publicly announced price (approximately 1.74 billion Korean won in market value), will be eased to 1.4 billion Korean won (approximately 2.03 billion Korean won) to account for recent sharp rises in housing prices. As a result, the number of taxable properties among this year’s multi-unit housing (apartments, row houses, and multi-family homes) will decrease from 3.1% (487,000 units) to 2.3% (363,000 units).
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However, the tax burden for non-resident single-homeowners with properties exceeding 1.4 billion Korean won in publicly announced price will jump significantly starting next year. This is because the basic deduction, which reduces the taxable base, will shrink from 1.2 billion Korean won to 900 million Korean won. Consequently, many apartments in Seoul’s middle-class belt—known as “Mayongseong” (Mapo, Yongsan, and Seongdong districts)—valued at around 2 billion Korean won are expected to be included in the increased tax bracket next year. The previous system, which imposed heavier tax rates on multiple-homeowners, will be abolished, and starting the day after next year, comprehensive real estate tax will be levied based on the total value of all owned properties.
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The capital gains tax burden for so-called “one premium home” owners will also increase for both resident and non-resident single-homeowners. The long-term holding special deduction, in place for 40 years, will be abolished in 2029 and replaced with a “long-term residence income deduction” based solely on actual residency. This change, combined with the reduction of the current unlimited deduction cap to 1 billion Korean won, has drawn criticism that the Lee Jae Myung government is repeating the Moon Jae-in administration’s failed approach of tightening taxes and loans on high-value single-homeowners without stabilizing housing prices. Professor Oh Moon-sung of Hanyang Women’s University stated, “Policies that make both holding and trading properties difficult cannot achieve either housing price stability or tax system rationalization.”
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· This article has been translated by Upstage Solar AI.

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