서울집값 6년 상승률 부산의 15배라고 합니다. 다같은 대한민국 땅인데 지방민으로서는 통탄할 일입니다.
1990년대 초반만하더라도 수도권과 지방 부동산 오늘날처럼 이렇게 가격 차이가 나지않았습니다.
1985년 하반기~1989년 상반기까지 증시대세(경제대세)가 있은 후 1987년 하반기~1991년 상반기까지 부동산 대세가 있었는데 그때의 부동산대세는 전국적인 대세였습니다.
기억컨데 1992년 가을, 부산 최고의 아파트 수영구 남천동 모 50평아파트와 대구 최고의 아파트 수성구 범어동 모 50평아파트 시세가 서울 송파구 방이동 모 50평아파트 시세의 3분의 2 정도 가격을 유지했는데 오늘날 4분의 1 정도 가격대인 것을 바라보고 있으니 그동안 지방 부동산의 몰락이 확연하게 드러납니다.
수도권과 지방 부동산 가격의 극심한 차이는 IMF국가비상사태 이후 국가경제가 취약한 상태에서 드러난 양극화현상으로 기인됩니다.
이 양극화 기간동안 2001~2002년 강남권재건축, 200~2005년 강남권중대형만 상승하였다고 해도 과언이 아닙니다.
강남과 함께 2001년부터 강북도 대세상승에 동참하였으나 강북은 2003년 10.29 부동산대책 직격탄을 맞아 2006년쯤엔 종전 바닥 가격까지 후퇴하는 비운을 맞기도 했습니다.
그후 2006년 11월 세계적인 투자자 짐 로저스의 "강남 팔고 강북 사세요"란 호재성 발언과 2006년 말 경원선전철 개통 그리고 2007년 말 수도권외곽순환도로 개통으로 강북대세를 포함 소외된 지역이 대세를 맞아 미국발 금융쇼크가 있기전인 2006~2008년 상반기까지는 강북대세의 전성시기였습니다.
이 대세상승의 힘이 얼마나 크냐하면 의정부 모 아파트의 경우 종전(몇년전) 최고가의 배 이상 훌쩍 뛰어넘었습니다. 2005년 하반기엔 종전 마의 지수대인 코스피지수 1000포인트대를 훌쩍 뛰어넘어 1989년 상반기 이후 16년만에 제2의 증시대세를 맞았습니다.
2005년 하반기는 부동산은 2005년 8.31 부동산대책으로 하강코스를 그렸고 증시는 종전 마의 지수대인 코스피지수 1000포인트를 훌쩍넘은 대세상승에 돌입하였습니다.
2005~2007년은 조선.철강 등 재래산업이 주도하는 증시대세입니다.
필자의 생각으로는 1985년 하반기 증시대세가 있은 후 2년뒤인 1987년 하반기부터 부동산대세가 있은 전례로 미루어봐 2005년 하반기부터 재래산업이 주도하는 증시대세가 있은 후 2년뒤부터 부동산가격 대세 상승이 있을 것으로 예상했으나 강남권부동산은 2001년부터 2005년까지 미리 상승한(선반영된) 측면이 있다고 보여집니다.
강북권 부동산은 2005년 하반기부터 증시대세가 있은 후 딱 1년뒤인 2006년 하반기부터 대세상승이 있었으니 증시대세를 후행하는 모습을 보였네요.
2008년 미국발 금융쇼크로 전국 부동산 가격이 침몰한 이후 작년말부터는 그동안 낙폭이 가장 심한 강남권부동산이 바톤을 받아 전국 부동산시장을 주도해 왔는데 얼마전부터는 동북권.서남권 르네상스 발표로 강북권을 비롯한 소외된 지역이 다시 부상하기 시작했습니다.
필자의 생각은 이렇습니다. 5만원 고액권 발행 등 수십년만에 오는 인플레시대를 맞아 전국 모든 부동산 가격이 지역별로 순차적으로 상승해야 한다는게 필자의 지론입니다.
실물경기가 살아날 것이라고 예상하는 올 하반기쯤엔 종전 강북권 대세를 유지한채 그동안 지극히 소외된 지방 부동산도 새롭게 부상할 것으로 예견됩니다.
우리나라 제2의 도시 부산 일부지역 아파트의 경우 현재, 2003년 10.29 부동산대책때의 가격(종전 최고가)에 육박하거나 종전 최고가를 살짝 뛰어넘는 아파트가 속출하고 있습니다.
2003년 10.29 부동산대책 이후 6년만에 신고가를 경신하니 이는 곧 대세상승을 말해 주는듯 합니다. 일례로 2007년 초에 강북권아파트가 종전 최고가를 경신하니 그후 종전 최고가의 배 정도 시세를 유지하고 있는 것이 이를 말해주고 있군요.
부산 일부지역의 경우 작년부터 소리소문없이 아파트 가격이 상승하고 있습니다.
전국적으로 알려진 부산 해운대 마린시티내 바다조망권이 빼어난 일부 고층아파트 경우 현재 상당한 프리미엄이 붙은걸로 알고 있고 2008년 말 부산~울산간 민자고속도로 개통, 올 3월엔 해운대 센텀시티내에 세계 최대의 백화점으로 기네스북에 등재된 신세계백화점 오픈, 2010년 3월 해운대구 좌동 신시가지내에 1000병상 규모의 해운대 백병원 개원 예정등 호재가 잇따르고 있습니다.
또 올 6월엔 부산 사하구 다대포해수욕장에서 세계에서 가장 큰 규모의 분수대가 준공되기도 했습니다.
개인적으로 볼때 부산은 향후 바다지향형 도시개발이 대세를 이룰 것으로 예상돼 부산 해운대구, 수영구, 남구, 중구, 영도구, 사하구, 강서구 등 바다 라인 부동산을 좋게 보고있습니다.
지방은 버려진 자식인가? IMF국가비상사태 이후 국가경제가 취약한 상태에서는 그동안 극심한 양극화현상이 초래되었지만 대한민국의 선진화를 코앞에 둔 이 시점에선 수도권과 비수도권이 균형발전되고 지방 부동산 또한 재평가받아야 한다는게 필자의 생각입니다.
지금은 인플레 시대입니다. 인플레 시대에 전국 최대의 지방도시 부산에서는 아직도 평당 시세 300만원대의 아파트가 무수히 깔려있습니다.
위에서 말씀드린 것 처럼 1992년 하반기엔 부산, 대구 최고의 아파트 가격이 서울 송파구 방이동 모아파트 가격의 3분의 2 가격에 육박했는데 오늘날 4분의 1 가격대로 추락했습니다.
그로부터 17년이 경과한 이즈음 부산 일부지역 아파트는 종전 최고가를 경신하는 등 지표상 지방대세를 맞을 조짐을 보이고 있습니다.
지방은 수도권에 비해 수요가 없는 편입니다. 그래서 지방 부동산은 희망이 없다고 합니다.
부동산 가격 형성에 있어 수요와 공급의 법칙도 중요하지만 오늘날 인플레 시대를 맞이하여 저평가, 저가격대인 것이 지방 부동산의 장점입니다.
2001년부터 촉발된 지역별 부동산 가격 상승이 강남권, 강북권, 서해안 인천권을 거쳐 최근 지방 최대의 도시 부산 일부지역으로 지역별 가격 상승이 순환하고 있습니다.
물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 자연스럽게 흘러내립니다. 부동산 가격 상승 지표상 부산 일부지역은 대세상승 초입에 와 있습니다.
개인적으로 볼때 지방대세는 실물경기가 살아난다고 예상하는 올 가을부터 2011년쯤까지 대세상승할 것으로 예상됩니다.
금반 지방 부산, 울산, 대전, 천안, 서해안 일대 도시에서 간헐적으로 대세 상승 조짐을 보이고 있습니다.
지방 최대의 도시 부산 부동산시장이 살아나야 진정 지방 부동산시장이 태동할 것입니다.
지방은 버려진 자식이 아닌 지방도 전국 부동산시장을 동조했으면 하는 간절한 바램이구요. 그러한 시대가 곧 닥쳐올 것으로 나름 예상해 봅니다. 기술적 지표인 종전 최고가 경신이 이를 말해주고 있는 것 같습니다.
필자가 운영하는 카페 : 재테크맨 투자클럽 http://cafe.daum.net/tooojaaa