고덕 래미안 힐스테이트 투자분석기(고덕시영 재건축)

[다튜라]

고덕 래미안 힐스테이트 투자분석기(고덕시영 재건축)

고덕시영아파트가 드디어 일반분양을 시작하며... 일반분양 자료가 나오기 시작했다.

일단 주력평형대별로 볼때 고덕시영(고덕 래미안힐스테이트) 재건축의 일반분양가가 이렇게 정리가 되어본다.

어떻게 될까????

35평형의 경우 1950만원정도에서부터 45평형의 경우 2050만원 정도인데...

살짝 애매하다고 하겠다.

그나마 비교대상이 될수 있는 고덕아이파트를 기준으로 볼때 고덕아이파크의 현재 매매시세는 아래와 같이 파악이된다.

34평형의 매매시세가 63,000만 ~ 66,000만

44평형의 매매시세가 77,000만 ~ 83,000만

고덕시영 래미안힐스테이트의 경우 아래의 가격이 일반분양가 상급기준으로 파악이된다.

35평형의 경우 약 평형당 1950만원(상급기준) = 67800만

40평형의 경우 약 평형당 2000만원(상급기준) = 78800만 

45평형의 경우 약 평형당 2050만원(상급기준)​ = 92000만

고덕 래미안 힐스테이트 입주자 모집공고(안)​

일단...

래미안 힐스테이트라는 브랜트 파워나 새아파트라는 장점을 볼때 35평형의 경우 안정적인 분양이 될것으로 파악이 된다.

하지만, 45평형의 경우 고덕아이파크와 차별성은 있겠지만... 가격적 비교를 해볼때 높다라는 인식을 벗어나기 어려울것으로 판단이된다. 어차피 고덕시영 재건축 조합에서조차도... 이 평형대는 많은 양은 아니기 때문에 향후에 상황에 맞게끔 처리가 가능하도록 분양가 책정을 한것으로 보여진다.

결국 완판이라는 개념의 일반분양은 어렵다고 보여진다. 다만, 주력평형대인 35평형의 경우 무난해 보이기는 하나 뷰(view)가 좋지않은 비선호층이나 향의 경우 미분양이 나올것이 예상된다. 이것의 처리가 어떻게 되느냐에 따라서 고덕시영 래미안힐스테이트가 성공을 좌우한다고 하겠다.

고덕 래미안 힐스테이트 조감도

고덕 래미안 힐스테이트 동-호수 분양표​

고덕 래미안 힐스테이트 안내도

따라서... 고덕 래미안 힐스테이트의 경우

향후입주시점이 될때... 기존 단지인 고덕아이파크에 비해서는 매매시세 자체는 높겠지만, 그렇다고 크게 차별성이 대두가 되면서 많은 격차의 매매차익 실현은 어렵다고 판단된다.

이유는 간단하다. 향후적으로도... 지속되면서 고덕주공 관련 재건축 중-소단지들의 신규아파트 공급이 지속되기 때문이다.

고덕지역의 재건축단지 투자는 고덕시영. 고덕2단지.등등... 단지별 특성보다 오히려 해당 동호수의 전망이나 향배 그리고, 구조등에서 차별성이 더 크게 대두될것으로 보여진다.

따라서, 고덕주공 재건축의 투자방식에 있어서는 그리 크게 서두를 필요가 없이 특급물건 즉, 단지별 차별성 보다는 당해 매매물건이 얼마나 그 단지에서 A급이냐 아니냐의 여부에 승패가 갈린다고 하겠다.

결국.... 여타 재건축 단지와 별반 다르지 않겠지만... 고덕지역의 재건축 단지들의 경우 부동산 전체적인 시장흐름과 동조화를 보일것으로 보여지며, 고덕지역을 상승시킬수 있는 모멘텀은 9호선 개통정도로 보여진다. 따라서, 강동구권의 질좋고 살기좋은 양호한 실거주 전용의 지역으로 보면되겠다.

뒤집어 말하면...강동권의 투자가 아닌 실거주아파트 정도로 보면될것이고...매매시세 벨트로 볼때,마포권의 북아현-아현 뉴타운 지역의 레벨과 거의 비슷하거나 약간 높은 수준으로 보면 될것이다.

그래도... 고덕지역의 재건축 단지의 경우 쾌적하고 양호한 교육환경 그리고, 지하철9호선 개통에 따른 프리미엄 효과는 있기 때문에 실거주의 목적이라면 큰 시세차익은 없겠지만... 살기에는 좋겠다.

이상 다튜라

고덕 래미안 힐스테이트 투자분석기 였습니다.

참 이것은 어디까지나 개인적인 생각이니 오해는 마세요~~ ^^​

그래도... 궁금하시다구요?

그렇다면 편안하게 연락주시면 됩니다.

▶▶▶ 둔촌주공 재건축전문 대일공인(02-484-7474)

​강남권 재건축 모두 취급합니다. ^^;

[다튜라]

분양권 전매에 대해서 문의하시는 분들이 많으시네요...

일단 1년간 전매제한이 들어갑니다. 앞으로 법이 완화되어서 6개월이라는 이야기가 있습니다만...

원칙은 1년간 전매제한 금지 입니다.

또하나... 많은 프리미엄이 붙을것이라고는 하지만... 글쎄요?