재개발과 시공사선정

[사랑방지기]

서론 : 서울재개발도 시공자선정이 어려워진 이유는 ?

최근 서울에 위치한 재개발구역들도 이전에 비해 시공자선정이 어려워진 모습을 보이고 있다. 이에 대한 이유는 아래와 같다.

a. 시공자를 뽑을 곳이 많다.

'23년 7월부터 서울에서도 조합설립인가 이후 시공자선정이 가능해졌다.

첫 번째 이유는 건설사 입장에서 보았을 때, 서울에서도 시공자를 뽑을 곳이 많기 때문이다. '23년 7월부터 서울 내에 위치한 재개발.재건축도 기존 '사업시행인가' 이후에서 '조합설립인가' 이후 시공자선정이 가능해짐에 따라 서울 내 많은 재개발, 재건축 현장들이 시공자선정이 가능해졌으며, 특히 반포, 압구정, 여의도, 목동 등 미래가치가 높은 적지않은 재건축단지들도 시공자선정이 가능해짐에 따라 상대적으로 이러한 재건축에 비해 입지, 사업성 등에서 열위인 재개발의 시공자선정이 어려워지게 되었다.

b. 유동자금이 부족하다.

현대건설 정비사업 PF 신용공여현황(출처 : https://blog.naver.com/orderpoint/223471787906)

두 번째 이유는 건설사의 유동자금이 부족하기 때문이다. 우리나라의 대표적인 건설사인 현대건설의 경우 대부분의 정비사업현장들이 서울 내에 위치하고 있음에도 약 9조원 정도의 본 PF보증한도와 4조 1,600억원 정도의 시행사(조합 등)에 대한 PF대출 연대보증이 시행중이다.

대체로 재개발, 재건축 등의 경우 착공 이전에도 사업비대여, 이주촉진비대여 등이 적지 않게 들어가는 경우가 많다. 보통 공사도급액 5,000억원 정도의 재개발,재건축현장의 PF대출 최대금액은 대략 2,500~3,000억원 정도를 보이기에 인허가 등 여러 이유로 인해 착공이 늦어지는 현재 정비사업 진행에 따른 공사비 등 부담은 점점 많아지고 있다.

c. 건설사의 양극화

건설사 만기 회사채 현황

그리고 건설사 또한 양극화가 이루어지고 있다. 2024년 기준 상위 30개 건설사의 연내 만기 회사채 규모를 보면, 공사도급액 및 회사규모에 비해 회사채 대출금액이 많은 건설사들이 적지 않은 것을 볼 수 있다. 위에서 이야기했다시피 재개발, 재건축 등 정비사업은 착공이전까지 상당한 기간과 비용이 투입되는 사업이기에 건설사 입장에서 보면 많은 투자가 필요한 사업이다. 그리고 서울 외 지방의 경우 분양 등이 제대로 이루어지지 않아 정비사업이 사실상 멈춰있는 사례도 적지 않다. 그래서 실질적으로 서울에서 수주업무를 진행할 수 있는 건설사는 대개 '상위 10개 건설사'에 국한되며, 이들의 수주 및 영업현황 등에 따라 시공자선정의 결과가 적지 않게 바뀐다.

이러한 분위기를 바탕으로 2024년 서울재개발에서 시공자선정의 트랜드가 어떻게 바뀌는지 알아보자!

재개발과 시공자선정

1. 2024년 재개발 시공자선정 트랜드

2. 결론

1. 2024년 재개발 시공자선정 트랜드

2024년 재개발 시공자선정의 트랜드는 아래와 같다.

a. 공사비 상승

가재울7구역 공사비

첫 번째 트랜드는 공사비 상승이다. 약 1,500세대 가량의 아파트가 지어지는 중간규모 현장(연면적 7~7.5만평)을 기준으로 보았을 때, 2022년은 대부분의 재개발구역들이 평당 600만원대 초.중반 정도의 가격을 보였으며, '22년 말 평당 770만원에 시공자선정이 이루어진 경우 하이앤드브랜드로 경쟁입찰이 이루어지기도 하였다.

하지만 2023년에는 서울 재개발에서 수주가 거의 이루어지지 않았으며, 이 시점부터 일반적인 재개발들도 평당 600만원대 후반, 하이앤드브랜드로 입찰이 이루어질 경우 평당 700만원대 후반에서 800만원은 되어야 한다는 이야기가 언급되기 시작하였다.

그리고 2024년에는 일반브랜드로 입찰을 할 때에도 평당 800만원이 기본적인 금액이 되었으며, 하이앤드 브랜드는 평당 800만원대 후반 이상, 강남의 경우 평당 900만원 이상으로 입찰이 이루어지게 되었다.

그리고 기존 공사비를 제안한 금액에서 입찰이 전혀 이루어지지 않아 재입찰을 통해 공사비를 상승시키는 사례들도 나타나고 있다. 신길2구역, 가재울7구역의 경우 하이앤드브랜드, 컨소시엄금지 등을 입찰조건에 넣으며 평당 750만원, 770만원에 입찰공고를 하였지만 무응찰이 이루어져 하이앤드브랜드, 컨소시엄 등의 제한을 풀고 평당 공사비를 780만원, 843.5만원으로 상승시켜 입찰을 진행하고 있다. 그리고 시공자 역시 이에 따라 비 하이앤드 브랜드, 컨소시엄으로 입찰에 응하는 사례가 늘어난다.

b. 수의계약

한남2구역

서울 내 재개발의 경우 '22년 11월 경 한남2구역을 마지막으로 경쟁입찰이 사실상 사라진 모습을 보이고 있다.(최근 남영2구역의 경우 삼성물산과 현대산업개발이 입찰에 참가해 경쟁입찰이 이루어질뻔 했으나 시행사(조합)에서 입찰무효를 선언하고 현대산업개발에 입찰참여금지를 선포함에 따라 사실상 삼성물산의 수의계약 식으로 흘러갈 것으로 추정된다.) 이는 재개발의 경우 특히 사업시행인가를 받는 과정에서 인허가 등에 많은 시간이 소요될 가능성이 많고, 국.공유지 매입비용 등이 상승함에 따라 적지않은 사업비 PF대출이 발생할 예정이기에 재건축에 비해 시간적, 비용적으로 리스크가 크다고 생각하는 경우가 많기 때문이다. 그래서 보통 재개발구역 현장에 홍보 등에서 우위에 선 건설사가 있는 경우 형식적으로 홍보를 조금 하다 입찰에 참여하지 않고 빠지는 모습을 많이 보이고 있다. 이로 인해 2023년 이후 서울 내 재개발에선 경쟁입찰이 사실상 사라진 상태이고, 현재 시공자선정을 진행하거나 진행할 예정인 재개발구역 중 '한남4구역'정도를 제외하면 경쟁입찰이 이루어질 만한 재개발은 거의 없을 것으로 추정된다.

c. 입찰참여의향서

입찰참여의향서

입찰참여의향서 역시 2024년 시공자선정의 트랜드가 되고 있다. '입찰참여의향서'란 현장설명회 이후 입찰을 진행할 예정인 건설사는 일정기간(보통 7일 내외) 이내 입찰참여확약서를 제출하게 하고, 이를 제출한 건설사만 입찰을 할 수 있도록 하는 것이다.

보통 이 제도는 시공자선정 과정에서 최소 45일 이상 시간이 소요되기에 경쟁입찰이 이루어지기 어려운 현실 상 빠른 재입찰공고를 하기 위해 활용되어 왔다. 하지만 '삼환가락' '방배7구역' 등 입창참여의향서를 제출하였고 이전부터 현장에 많은 관심을 가졌던 건설사들도 입찰에 참여하지 않는 사례가 발생하고 있다. 또한 현장설명회 후 '7일'이라는 기간은 기존 시공자선정에 관심을 가졌던 건설사 이외에는 시공자선정의 진행여부를 결정하기에 지나치게 짧은 기간이기에 입찰참여의향서는 기존 재개발구역 등에 관심을 가진 건설사에서 좀 더 유리한 조건으로 계약을 끌어가기 위한 요소 등으로 활용되는 모습도 보인다.

d. 컨소시엄

거여새마을구역

'컨소시엄'이란 2개 이상이 건설사가 공동으로 도급공사에 참여하는 것을 의미한다. 대개 컨소시엄은 부동산시장의 분위기가 좋지 않을 때, 건설사의 리스크관리 차원에서 시작되었으나 시행사(조합)입장에서는 건설 등의 과정에서 책임소재를 정확히 묻기 어려운 등 단점이 여럿 있어 2010년대 후반 부터는 대부분의 서울 내 재개발구역에서는 '컨소시엄 금지'라는 조항을 넣는 모습이 늘어나게 되었다.

하지만 최근 시공자선정을 하는 현장들이 많아지고, 건설사 입장에선 경쟁입찰로 상호 경쟁을 하는 것이 불편하기에 '컨소시엄'형태로 입찰을 희망하는 경우가 늘어났으며, 이러한 모습을 시행사(조합)에 노골적으로 의사표현을 하여 관철시키는 사례 역시 적지 않게 보이고 있다.

서울 송파구 거여동에 위치한 '거여새마을구역'은 '24년 8월 10일 삼성물산과 GS건설의 컨소시엄 형태로 시공자선정이 이루어진 곳이다. 그리고 거여새마을 이외에도 방화3구역, 미아9-2구역, 가재울7구역, 신길2구역(예상) 등도 컨소시엄으로 시공자선정이 이루어지지 않을까 예상된다.

e. 시행사 길들이기

시행사(조합) 길들이기 사례

공사비 상승 및 위와 같은 여러 이유로 시공자선정이 어려워진 만큼 건설사(시공자)에서 시행사(조합)을 길들이려 하는 모습들이 곳곳에서 나타나고 있다. 과거에는 이러한 모습이 보일 경우 시공사해지를 진행하고 다시 시공자를 선출하려는 모습을 보이기도 하였지만, '23년 이후 시공자계약이 해지된 상계주공5단지, 성남은행주공의 경우 시공자선정을 하지 못하거나 도급순위 10위권 밖 건설사만 입찰에 응하는 모습을 보이기도 한다.

이러한 모습이 곳곳에서 나타나기에 이미 수주를 한 건설사는 미아3구역재개발, 장위4구역 처럼 착공 이전 공사비 증가협상을 완료하였음에도 이후 공사비를 상승시키려는 모습을 보이고 있고, 이러한 모습이 관철되지 않은 경우 공사중단까지 공공연히 요구하는 모습을 보이기도 한다.

이는 건설사의 시행사(조합) 길들이기의 노골적인 모습이다.

2. 결론

결론은 아래와 같다.

a. 시공자선정의 어려움은 늘어날 것이다.

방배7구역 조감도

2024년은 서울 내 신축아파트들의 공급부족현상이 나타남과 아울러 서울 내 신축/대단지 등의 가격상승이 나타나고 있는 시기이다. 그리고 이에 따라 일반분양가 역시 계속 상승하고 있어 재개발조합에서도 사업성이 적지 않게 상승하고 있다.('24년 8월 23일 입주자모집공고가 이루어진 행당7구역의 평당 공사비는 5,230만원 정도이다.) 그래서 시공자 역시 이러한 모습을 인지해 공사비 등을 최대한 끌어올리려 하고 있다. 그래서 이러한 모습이 역설적으로 시공자선정을 어렵게 만드는 요인이 된다.

일반분양세대를 많이 지을 수 있고 대단지 아파트가 지어질 예정인 재개발구역의 경우 공사비를 다소 증가시키더라도 충분히 시공자를 뽑을 수 있지만, 연면적 기준 1~2만평 내외로 규모가 작은 재개발구역의 경우 평당 공사비를 1,000만원에 육박할 정도로 높여도 유찰이 이루어지거나 무응찰이 이루어지는 모습도 심심치 않게 보인다. 최근 무응찰이 이루어진 방배7구역이 이에 대표적인 사례다.

b. 기존 시공자선정 현장의 해지가 늘어날 것이다.

상계주공5단지

재개발에서 시공자를 뽑는 것이 어려워졌고, 높은 공사비를 지불해야 하는 만큼 기존 시공자선정이 이루어진 곳들도 계약해지가 이루어지는 모습이 점점 늘어날 것이다. 상계주공5단지의 경우 '23년 1월 시공자선정이 이루어졌으나, '23년 10월 시공자선정계약이 해지된 곳인데, 아직도 시공자를 다시 뽑지 못하고 있다. 그리고 최근 공사비 등의 상승 분위기를 감안하면, '23년 1월 평당 650만원('22년 10월 이후 물가상승분 적용)의 공사비 대비 평당 최소 100만원 가량은 상승시켜야 시공자선정이 가능할 것으로 예상된다.

이러한 분위기로 인해 시행사(조합)역시 시공자계약을 해지하지 않으려는 모습이 보일 수 있다 생각하지만, 조합설립인가 이후 시공자선정을 하였으며, 본PF대출을 받을 수 있는 관리처분인가까지 시간이 오래 지연되는 경우 기존 사업비로 전환한 입찰보증금을 모두 사용하여 자금이 없는 상태에서 시공사에서 운영비에 대한 대출이 이루어지지 않은 경우 부득이 시공자계약을 해지하는 사례도 늘어나고 있다. 이럴 때 조합은 울며 겨자먹기로 시공자계약을 해지할 수 밖에 없다.(그리고 이는 시공자에서 계약해지를 유도하는 방법 중 하나이다.)

c. 지역, 사업성, 공사비에 따라 강온차가 계속될 것이다.

서울 주요 재개발 시공자선정 진행구역 현황

현재 서울 내에서 시공자선정을 진행하는 주요 재개발구역은 위와 같다. 위 모습을 볼 때, 대부분의 재개발구역들이 평당 700만원대 후반 이상의 공사비를 보이고 있으며, 이 중 하이앤드 브랜드로 입찰이 이루어질 예정인 곳은 자양7, 한남5, 한남4, 방배7, 남영2 정도로 대부분 평당 공사비기준 800만원대 중반 이상을 보이고 있다. 위와 같이 시공자선정을 진행하는 현장들이 많은 경우 건설사들은 사업성, 공사비(평당공사비 / 총 공사비), 상징성 등 여러 요소를 감안해 입찰에 참여할 것이며, 이는 서울 내에서도 다양한 요소에 따라 시공자선정 상황이 달라질 수 있음을 의미한다.

이러한 상황에 대비하기 위해서 시행사(조합, 신탁사 등)의 많은 노력이 필요할 것이다.

[출처] 재개발과 시공자선정 (부동산 스터디') | 작성자 까 르