서울 오피스텔 시장 회복세…사통팔달 멀티 역세권 오피스텔 노려볼까?

[장경철]

신축 선호 현상 및 세제 혜택 영향, 서울 임대수익률 6년 만에 최고치
2030세대 ‘주거사다리’ 오피스텔로 눈길 돌려…기준 금리 인하에 서울 주거사다리 오피스텔 시장 회복 청신호
서울 오피스텔 가격 상승추세로 전환···역세권 알짜상품에 투자자 이목집중

전세 사기 여파에 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함하는 규제까지 맞물리며 한때 실수요자와 투자자 선택지에서 모두 밀려났던 오피스텔 시장이 신축 선호 현상과 세제 혜택 등의 영향으로 되살아날 조짐이다.
 
1~2인 가구와 신혼부부의 임대차 수요가 탄탄한 역세권 신축 오피스텔을 중심으로 전·월세 값이 널뛰는 가운데, 수익률이 상승세를 지속하자 투자 목적의 매수 문의가 늘어나는 분위기다.
 
특히 아파트 값이 무섭게 오르고 있는 서울 주거용 오피스텔 시장에 훈풍이 불고 있다.
 
서울의 경우 매매와 전세 시세가 상승세로 전환됐고, 상품의 안정성 등이 부각되면서 금융권에서는 오피스텔도 온라인을 통한 주담대 갈아타기 서비스를 시작했다.

주거용 오피스텔은 2030 청년층과 신혼부부 등의 대표적인 주거사다리 역할을 하고 있다.
 
한국부동산개발협회 조사에 따르면 오피스텔 거주 가구의 69.1%가 2030 청년층으로 나타났고, 거주형태는 83%가 전세 또는 월세인 것으로 집계됐다.

당장 비싼 아파트를 구입하기보다는 상대적으로 저렴한 비용으로 아파트와 비슷한 주거 만족도를 누릴 수 있다는 점이 오피스텔의 최대 장점이다.
 
또한, 주거형 오피스텔은 2년 이상 거주하고 일정한 요건을 갖춘 경우 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있으며, 아파트 청약 시 주택 수에도 포함되지 않아 무주택 자격 유지도 가능하다. 특히, 생애 최초 특별공급 자격 역시 유지돼 주거 안정성과 청약 기회까지 동시에 확보할 수 있다.

이처럼 아파트 청약 문턱이 높아지면서 젊은 층 실수요자 상당수가 청약에서 유리한 주거형 오피스텔로 눈길을 돌리는 추세다.
 
오피스텔은 청약통장이 필요 없고 만 19세 이상이면 청약이 가능하다. 당첨자 선정도 가점이 아닌 100% 추첨으로 진행돼 아파트보다 당첨 확률이 높아 가점이 낮은 청년층의 주거사다리 역할을 톡톡히 하고 있다.
 
뿐만 아니라, 오피스텔 투자자들은 풍부한 수요를 바탕으로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있어 수익형 부동산에 버금가는 투자처로도 주목 받고 있다.

아파트값이 빠르게 상승하면서 대체 수요가 오피스텔로 몰리고 있는 상황도 긍정적이다.
 
한국부동산원이 발표한 ‘2024년 전국 오피스텔 가격동향 조사’에 따르면, 올해 3분기 서울 오피스텔 매매가격이 평균 0.05% 상승했다. 오피스텔 매매가격이 상승세로 전환된 건 지난 2022년 2분기이후 2년 3개월만에 처음이다.

부동산원 관계자는 주거용 부동산에 대한 수요가 증가하면서, 직장인 수요가 높은 역세권을 중심으로 회복세가 나타나고 가격이 상승 전환됐다고 밝혔다.

국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 서울 용산구 원효로3가의 한 신축 오피스텔 전용면적 29.89㎡는 지난달 21일 3억8000만 원에 전세 거래됐다. 투룸 복층 타입 구조로, 지난 9월 3억4000만 원에 거래됐는데 한 달새 4000만 원이 오른 것이다. 해당 오피스텔은 비슷한 평면과 사양의 오피스텔보다 층고가 높아 인기다.
 
용산 원효로3가 인근 부동산중개업소 관계자는 “모은 돈을 밑천으로 외곽의 낡은 소형 아파트를 매입하는 대신, 직장과 가까운 투룸 오피스텔에 전·월세로 거주하려는 신혼부부 위주로 거래가 성사되고 있다”고 설명했다.

탄탄한 수요층에 서울 오피스텔 전셋값은 3분기 0.07% 오르며 상승세로 돌아섰다. 오피스텔 임대 수익률도 올해 들어 상승을 거듭 중이다. KB부동산에 따르면 10월 서울 오피스텔 임대 수익률은 2018년 10월(4.67) 이후 가장 높은 4.68로 집계됐다.

수익률 개선에 따라 투자 목적의 매수 역시 활발해지고 있다는 것이 부동산 업계의 분석이다.
 
올해 1~8월 서울 오피스텔 매매 거래량은 6825건(9월 30일 기준)으로 전년 동기(5842건) 대비 약 16.8% 증가했다. 신고가 거래 비중도 오름세다. 서울 오피스텔 매매 중 최고가 거래 비중은 1월 14%, 2월 10%, 3월 13% 등 연초 10% 초반대를 유지하다 8월 19%를 기록했다.

정부가 오피스텔을 포함한 비아파트 규제를 완화한 점도 호재로 작용할 전망이다.
 
2022년 부동산 시장이 하락세로 돌아선 이후 내내 냉기가 돌았던 오피스텔 시장에 볕이 들지 주목된다. 앞서 정부는 8·8 대책을 통해 전용 60㎡ 이하 신축 소형 주거용 오피스텔 등을 구입하면 취득세와 종합부동산세, 양도소득세 산정 시 주택 수를 제외하는 기간을 2027년 12월까지 연장하기로 했다.
 
신축이 아닌 기존 소형 주택을 구입해 등록 임대주택으로 등록하는 경우에도 세금 산정 시 주택 수에서 제외된다.
 
장경철 부동산퍼스트 이사는 “올해 9월 30일부터 주거용 오피스텔도 온라인 대환대출이 가능해졌다”라며 “신혼과 2030세대 등을 중심으로 주거용 오피스텔을 찾는 수요가 많고, 확실한 아파트 대체 주거상품으로 자리매김하는 분위기”라고 말했다.
 
다음은 서울에서 분양중인 멀티 역세권 주거용 오피스텔 현황이다.
 
●이대역 엔트라리움 2차=서울 신촌 이대역에 주거용 오피스텔인 ‘이대역 엔트라리움 샵2’가 공급이 한 창이다.

업체 관계자에 따르면 단지는 지하 2층에 지상 19층 규모의 건물로, 오피스텔 108실, 공동주택 44세대로 총 152세대의 규모로 즉시 입주가 가능하며 지하 1층과 2층에는 상가가 들어선다. 

전세대 복층구조로 화장실이 2개로 설계돼 있으며 단지는 선시공 후분양 오피스텔로, 현재 준공이 끝나 층별로 상이한 총 6개의 타입을 직접 눈으로 확인한 뒤 계약이 가능하다. 

단지 가까이에 지하철 2호선 이대역·신촌역과 경의중앙선 신촌역이 있다. 

또한 새절역과 서울대입구역을 잇는 경전철 서부선이 신촌역을 지날 예정으로, 서울 영등포와 여의도 일대 접근이 용이하다.

단지 인근에 이화여대, 연세대, 서강대, 홍익대 등의 주요 대학이 들어서 있으며, 대형백화점과, 영화관 등 생활편의시설이 들어서 있다.

계약금 10%, 잔금 90%, 대출은 60~70% 가능하며 분양가는 3억~4억대까지 다양하게 책정이 되었다. 

분양문의 1668-0970

●마포 에피트 어바닉=서울 마포구 아현동 일대에 들어서는 ‘마포 에피트 어바닉’에 관심을 끌고 있다. 아파트와 주거형 오피스텔이 함께 들어서는 해당 단지는 지하 5층~지상 24층 2개동 총 407세대로 전용면적 34~46㎡ 아파트 198세대와 전용면적 42/59㎡ 오피스텔 209실 규모로 설계됐다.

1순위에서 최고 34대 1의 높은 청약률을 기록하는 등 계약까지 좋은 분위기가 이어질 것으로 보인다. 정당 계약은 아파트와 오피스텔 모두 지난 10월 27일부터 29일까지 3일간 진행했다.

해당 단지는 사통팔달 교통망과 풍부한 생활인프라, 뛰어난 교육환경 등을 모두 갖췄다. 서울 지하철 5호선 애오개역이 도보 2분 거리에 위치한 초역세권 프리미엄을 누릴 수 있다. 해당 노선을 이용하면 여의도와 광화문 업무지구까지 10분 이내로 이동할 수 있다. 지하철 2호선 아현역도 도보권이고 지하철 5·6호선, 경의중앙·공항철도 환승역인 공덕역도 한 정거장 거리에 있다.

단지 인근에 마포대로와 신촌로 등 간선도로망이 있어 강변북로, 올림픽대로 진입이 편해 서울 전역으로의 이동도 용이하다.

다채로운 커뮤니티도 마련된다. 피트니스와 GX룸, 골프클럽, 탁구장, 댄싱룸, 라커룸&샤워실 등 다양한 운동을 할 수 있는 시설이 지하 2층에 조성된다. 지상 2층은 카페 그린하우스와 코쿤카페, 힐링가든, 리프레쉬 라운지, 릴랙스 라운지 등이 예정됐다. 최상층에 있는 루프톱에는 BBQ가 가능한 다이닝과 펫플레이그라운드, 키즈플레이존, 라운지 등이 들어서 가족·지인과 색다른 경험을 공유할 수 있다.

자녀들의 교육환경도 뛰어나다. 단지 인근에 아현초, 서울소의초, 공덕초, 한서초, 아현중, 숭문중, 서울여중, 환일중, 배문중, 환일고, 배문고 등이 있어 탁월한 교육여건을 갖췄다. 이어 초록숲작은도서관, 꿈을이루는작은도서관, 손기정문화도서관, 손기정어린이도서관, 마포평생학습관, 청파도서관, 경의선숲길, 효창공원 등도 이용할 수 있다.

또한 이마트, 롯데마트, 현대 백화점 등 유통·쇼핑시설과 CGV, 메가박스 등이 인접해 문화 편의시설을 편리하게 이용할 수 있고, 마포경찰서, 서울서부지방법원 등 관공서도 인근에 위치한다.

분양문의 1555-3111