2022년(뉴스1)전세 사기 막기 위해서는 오늘부터 대항력 있는 임대차계약서 쓴다.

[부동산학 교수 신광식]

전세 사기 막기 위해서는 오늘부터 대항력 있는 임대차계약서 쓴다.

뉴스1, 금준혁 기자 남해인 기자, 2022. 11. 22.

(서울=뉴스1) 금준혁 남해인 기자 = 계속된 부동산 가격 하락에 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 전세사기 및 깡통전세 우려가 커지고 있다. 정부는 전세사기의 근본적인 원인을 임차인의 정보부족으로 보고 관련 관련 법안을 신속히 개정하겠다는 입장을 밝혔다.

11월 22일 국토교통부에 따르면 '전세사기 및 깡통전세 방지를 위한 임대차 제도 개선 방안을 법무부와 합동으로 발표했다. 9월1일 발표한 전세사기 피해 방지방안 및 11월11일 당정협의회 결과의 후속조치다.

이는 부동산 가격 하락으로 인해 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해가 늘고 임대인이 관리비를 과도하게 올려 취약계층의 주거비용 부담이 증가한 데 따른 것이다.

실제로 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 10월 보증사고로 인한 전세보증금 대위변제액은 1087억원(501가구)으로 월별 기준 사상 최대치를 기록했다. HUG는 전세보증금반환보증보험을 통해 집주인이 계약 기간 만료 후 전세보증금을 돌려주지 못하면 대신 보증금을 받아서 가입자에게 지급하고 집주인에게 청구해 받아낸다. 올해 대위변제액 합계는 6379억원에 달한다.

이에 정부는 지난 대책에서 발표한 입법사항을 신속히 추진하겠다는 계획을 밝혔다. 먼저 주택임대차표준계약서를 개정했다. 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과, 위반시 임차인에게 해제, 해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항이 추가됐다.

그동안 임차인의 대항력이 전입신고 다음날 발생한다는 점을 악용해 임대인이 계약 직후 주택을 매도하거나 다른 사람으로부터 돈을 빌리고 저당권을 설정해 보증금을 회수하지 못하는 경우가 나타났다. 또 전세 계약 전 자신보다 먼저 보증금을 받게 될 선순위 임차인 정보와 임대인의 체납 사실도 확인할 수 있게 했다. 임대인의 임대차 정보 제공이 의무화되며 정당한 사유가 없다면 납세증명서도 제시해야 한다.

주택임대차표준계약서의 경우 법무부 홈페이지에 표준계약서 양식이 게시돼 바로 활용 가능하다. 법무부 관계자는 "21일 개정된 양식이 게시됐다"고 말했다.

주택임대차보호법은 2023년 1월2일까지 법무부 입법예고, 법제처 및 국무회의를 거치면 내년 상반기는 돼야 개정안이 시행될 것으로 예상된다. 법무부 관계자는 "시행령은 공포한 날부터 시행하겠다"며 "(표준계약서는) 사용률보다 표준으로서 의의가 있을 것이다"고 말했다.

전문가들은 이번 대책이 초점을 예방에 맞췄다고 보고 있다. 법적 강제력이 부족해도 대책이 지닌 홍보 효과가 있어 임차인들의 움직임이 더욱 조심스러워질 것이라는 해석이 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "대항력이 여전히 다음 날에 발생하기 때문에 근본적으로 해결한 것은 아니다"라면서도 "손해배상을 청구할 권리를 계약서 상에 명확하게 해준 것은 긍정적으로 봐야 한다"고 평가했다.

이어 "민사 계약인 임대차 표준 계약서에 (관련 조항이) 명시되면 집주인이 정보를 제공하지 않은 경우 세입자가 물건을 의심할 수 있을 것이다"고 덧붙였다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "법적인 강제력은 없지만 임차인이 미연해 방지할 부분들은 강화됐고 홍보의 효과도 있다"며 "다만 젊은 세대와 달리 주거 취약계층은 정보력이 부족하기 때문에 추가적인 보완책이 필요하다"고 설명했다.

그러면서 "내년 상반기까지 추가적인 하락이 불가피한 상황에서 서울과 달리 지방은 전셋값이 올라가는 지역들이 있다"며 "지역별로 양극화가 이뤄지고 있다는 점을 정부가 신경 써야 할 것이다"고 내다봤다.

법무부 관계자는 "(이번 대책의) 가장 큰 효과는 임차인이 정당하게 요구할 수 있고 계약을 안 할 정당한 근거"라며 "임대인이 (임대차 정보를) 제시 안 하면 이 사람은 불안하구나 하고 계약을 체결하지 않는 효과가 있다"고 말했다.

rma1921kr@news1.kr 기사 내용을 정리하여 게재합니다.

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