금리 3%, 오피스텔 수익은 5%…노후 대비용 투자로 ‘오피스텔 투자’ 주목

[장경철]

외국인 유학생 20만명 돌파 등 수요층 두터운 신촌·이대 등 대학가 오피스텔…수익률도 ‘명문’
오피스텔 준공 물량도 급감, 서울 오피스텔 거래 20% 늘어…곳곳 역대 최고가

노후 대비용 투자로 오피스텔 시장이 다시 주목받고 있다. 업계에서는 이번 금리인하로 인해 예금투자 수요가 오피스텔 시장으로 일부 이동할 것으로 예상하고 있다.
 
최근들어 서울 오피스텔 매매 가격도 2년 만에 상승 전환했다. 고금리와 전세 사기 여파, 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함하는 규제까지 맞물려 냉기가 돌던 오피스텔 시장이 서울 아파트 공급 부족과 가격 급등세에 조금씩 살아나는 분위기다.
 
기업이 밀집한 서울 도심에선 직장과 대학교가 가까운 곳에 거주하려는 ‘직주근접’ 및 ‘학주근접’수요가 늘고, 월세가 오르면서 수익률이 좋아져 투자 목적으로 오피스텔을 사들이는 사람도 많아졌다. 거래량이 늘면서 일부 오피스텔에선 역대 최고가 계약도 나오고 있다.
 
최근 미국 연방준비제도가 기준 금리를 0.5%포인트 내리는 ‘빅컷’을 단행하고, 정부가 신축 오피스텔을 사들이면 주택 수 산정에서 제외하기로 해 투자 수요가 더 늘어날 것이란 전망이 업계에서 나온다.
 
서울 주요 역세권 오피스텔 월세는 소형 면적도 100만원이 넘는다. 지하철 2호선 이대역 역세권 신축 오피스텔인 '아리움3차'는 전용 13㎡가 지난 8월 5일 보증금 1000만원, 월세 100만원에 계약됐다.
 
신촌역 역세권인 창천동 '스테이 더 디자이너스' 전용 18㎡도 지난 8월 보증금 1000만원, 월세 100만원에 신규 임대차 계약이 체결됐다.
 
오피스텔 수익률도 꾸준히 상승하고 있다. 9월 기준 수익률은 연 4.87%로 5년 연속 오름세를 보였다. 금리가 인상되던 2021년부터 예금 금리와 오피스텔 수익률은 큰 차이가 없었지만 지난달 기준금리 인하로 오피스텔 수익률이 상대적으로 오른 셈이다.
 
현재 예금 금리가 2% 후반에서 3% 초반으로 형성되는 반면 오피스텔 수익률은 여전히 4% 이상을 유지하고 있다. 이 때문에 은퇴 예비 세대들이 예금을 빼서 오피스텔에 투자하려는 움직임을 보이고 있다.
 
신촌·이대 등 대학가가 오피스텔 시장의 ‘명문’으로 떠오르고 있다. 대학교 임직원과 학생 뿐 아니라 직장인 수요가 많아서다. 
 
최근 급증하는 외국인 유학생이 신축 오피스텔 월세가 오르는 데 영향을 미치고 있다는 분석도 나온다.

한국관광공사에 따르면 올 상반기 유학·연수 목적으로 방한한 외국인은 20만4000명으로 집계됐다. 반기 기준 외국인 유학생이 20만명을 넘은 것은 처음이다. 2009년부터 16년째 국내 학생들 등록금이 동결되면서 대학들이 재정난을 타파하기 위해 외국인 유학생 유치에 사활을 걸고 있기 때문이다. 
 
이 일대 오피스텔은 연세·이화여자·서강대학교 등과 가까워 대학생·교직원들을 배후로 한 수요가 탄탄하다. 인근에 지하철 2호선 신촌·이대역이 있어 서울 시청·을지로입구 쪽에서 일하는 직장인 임대수요도 적지 않다. 

50~60대는 주로 노후대비용으로 오피스텔 시장에 투자한 것으로 조사됐다.
 
한국부동산개발협회 조사 결과 서울 오피스텔 소유주 10명 중 6명이 50대 이상으로 나타났다. 협회는 서울지역 오피스텔 1500실의 등기부등본을 열람해 ‘소유자 특성’을 분석했다. 가장 많은 60% 연령대가 50대 이상 장·노년층이었다. 50대가 26.3%, 60대 이상은 33.7%를 차지했다. 이들은 대부분 월세 수익을 통해 노후 자금을 확보할 목적으로 오피스텔을 보유한 것으로 파악됐다.
 
이들은 대부분 청약보다는 기존 물량 중심으로 노후 자금을 투자해온 것으로 분석된다. 특히 금리인하 시기가 시작된 만큼 당분간 노후대비용으로 오피스텔 투자가 늘어날 것으로 보인다.
 
장경철 부동산퍼스트 이사는 “최근 서울 오피스텔 수익률이 개선되고 있어, 3억가량 자금 투자 시 100만원 넘는 월세 수익을 낼 수 있다”며 “현재 주거용 오피스텔을 매입할 경우 전용면적 60㎡ 이하, 수도권 기준 6억원 이하(비수도권 3억원)라면 취득세가 1.1~3.3%로 업무용 오피스텔의 취득세인 4.6%보다 적다”고 말했다.

장이사는 이어 “이런 낮은 취득세율을 적용받으려면 주택임대사업자 등록을 해야 하는데, 이 경우 오피스텔은 주택 수에서 제외돼 양도소득세와 종합부동산세에서도 혜택을 받을 수 있다”고 말했다.

다음은 서울 역세권에서 분양중인 오피스텔 현황이다.

●이대역 엔트라리움 2차=서울 신촌 이대역에 주거용 오피스텔인 ‘이대역 엔트라리움 샵2’가 공급이 한 창이다.

업체 관계자에 따르면 단지는 지하 2층에 지상 19층 규모의 건물로, 오피스텔 108실, 공동주택 44세대로 총 152세대의 규모로 즉시 입주가 가능하며 지하 1층과 2층에는 상가가 들어선다. 

전세대 복층구조로 화장실이 2개로 설계돼 있으며 단지는 선시공 후분양 오피스텔로, 현재 준공이 끝나 층별로 상이한 총 6개의 타입을 직접 눈으로 확인한 뒤 계약이 가능하다. 

단지 가까이에 지하철 2호선 이대역·신촌역과 경의중앙선 신촌역이 있다. 

또한 새절역과 서울대입구역을 잇는 경전철 서부선이 신촌역을 지날 예정으로, 서울 영등포와 여의도 일대 접근이 용이하다.

단지 인근에 이화여대, 연세대, 서강대, 홍익대 등의 주요 대학이 들어서 있으며, 대형백화점과, 영화관 등 생활편의시설이 들어서 있다.

계약금 10%, 잔금 90%, 대출은 60~70% 가능하며 분양가는 3억~4억대까지 다양하게 책정이 되었다. 

분양문의 1668-0970

●마포 에피트 어바닉=서울 마포구 아현동 일대에 들어서는 ‘마포 에피트 어바닉’에 관심을 끌고 있다. 아파트와 주거형 오피스텔이 함께 들어서는 해당 단지는 지하 5층~지상 24층 2개동 총 407세대로 전용면적 34~46㎡ 아파트 198세대와 전용면적 42/59㎡ 오피스텔 209실 규모로 설계됐다.

1순위에서 최고 34대 1의 높은 청약률을 기록하는 등 계약까지 좋은 분위기가 이어질 것으로 보인다. 정당 계약은 아파트와 오피스텔 모두 지난 10월 27일부터 29일까지 3일간 진행했다.

해당 단지는 사통팔달 교통망과 풍부한 생활인프라, 뛰어난 교육환경 등을 모두 갖췄다. 서울 지하철 5호선 애오개역이 도보 2분 거리에 위치한 초역세권 프리미엄을 누릴 수 있다. 해당 노선을 이용하면 여의도와 광화문 업무지구까지 10분 이내로 이동할 수 있다. 지하철 2호선 아현역도 도보권이고 지하철 5·6호선, 경의중앙·공항철도 환승역인 공덕역도 한 정거장 거리에 있다.

단지 인근에 마포대로와 신촌로 등 간선도로망이 있어 강변북로, 올림픽대로 진입이 편해 서울 전역으로의 이동도 용이하다.

다채로운 커뮤니티도 마련된다. 피트니스와 GX룸, 골프클럽, 탁구장, 댄싱룸, 라커룸&샤워실 등 다양한 운동을 할 수 있는 시설이 지하 2층에 조성된다. 지상 2층은 카페 그린하우스와 코쿤카페, 힐링가든, 리프레쉬 라운지, 릴랙스 라운지 등이 예정됐다. 최상층에 있는 루프톱에는 BBQ가 가능한 다이닝과 펫플레이그라운드, 키즈플레이존, 라운지 등이 들어서 가족·지인과 색다른 경험을 공유할 수 있다.

자녀들의 교육환경도 뛰어나다. 단지 인근에 아현초, 서울소의초, 공덕초, 한서초, 아현중, 숭문중, 서울여중, 환일중, 배문중, 환일고, 배문고 등이 있어 탁월한 교육여건을 갖췄다. 이어 초록숲작은도서관, 꿈을이루는작은도서관, 손기정문화도서관, 손기정어린이도서관, 마포평생학습관, 청파도서관, 경의선숲길, 효창공원 등도 이용할 수 있다.

또한 이마트, 롯데마트, 현대 백화점 등 유통·쇼핑시설과 CGV, 메가박스 등이 인접해 문화 편의시설을 편리하게 이용할 수 있고, 마포경찰서, 서울서부지방법원 등 관공서도 인근에 위치한다.

분양문의 1555-3111