부산시, 공인중개사무소 대상으로 전세사기 피해 예방 위한 홍보 나서!

[청솔]

부산시, 공인중개사무소 대상으로
전세사기 피해 예방 위한 홍보 나서!

◈ 3월 중, 공인중개사무소 7,608곳을 대상으로 홍보 리플릿 배부 예정
◈ 홍보 리플릿에는 ▲전세계약 준수사항 ▲전세사기 유형과 대처 
▲모범중개사무소 무료상담 ▲전세사기피해 원스톱 운영에 관한 내용 담겨있어
◈ 안전하고 투명한 부동산거래 질서 확립 및 시민들이 안심하고 계약할 수 있는 부동산시장 조성 기대

□ 부산시(시장 박형준)는 안전하고 투명한 부동산거래 질서 확립을 위해 전세계약 전·후 준수사항을 담은 홍보 리플릿을 제작해 3월 중 시역내 공인중개사무소(7,608곳)에 배부한다고 밝혔다.

 ○ 공인중개사는 부동산 거래계약 분쟁 해결과 사후관리 등 합리적 사고로 중개의뢰인을 도와 거래를 원만하게 성사시키고 정당한 중개보수를 받는 등 시민의 주거 안정을 위한 역할을 하고 있다.

 ○ 그러나 최근 불법중개·기획부동산 의심거래·사기 모의 등으로 민·형사 소송에 연루되는 사례가 종종 발생하고 있어 공인(자격) 소지자로서의 사회적 책임 강화 인식의 필요성이 대두되고 있다.

 ○ 이에 시는 공인중개사무소의 역할과 자세를 다시금 상기시키고 전세사기 피해 예방을 위한 주의사항들을 홍보하기 위해 전세계약 전․후 준수사항이 담긴 리플릿을 시역내 공인중개사무소에 배부한다.

□ 홍보 리플릿에는 ▲전세계약 준수사항(계약 전·시·후)과 ▲전세사기 유형과 대처 ▲모범중개사무소 무료상담 ▲전세사기피해 원스톱 운영에 관한 내용이 담겨있다.

 ○ 전세계약 전(前) 준수사항에는 ▲주택(집) 상태 및 불법건축물 확인 ▲적정 전세가율 확인 ▲임대차계약 선순위 확인 ▲임대인 체납 확인 등이 있다.

 ○ 전세계약 시(時) 준수사항에는 ▲공인중개사 개설등록 확인 ▲임대인 신분 확인 ▲권리관계 확인 ▲임대차표준계약서 활용 등의 내용이 담겨있다.

 ○ 전세계약 후(後) 준수사항에서는 ▲권리관계 재확인 ▲주택임대차신고 ▲대항력 및 우선변제권 확보 ▲전세보증금반환보증 가입 등의 내용이 있다.

 ○ 이외에도, 깡통전세, 가짜 집주인 행세, 신탁물건 전세, 매도 및 근저당설정 사기 등의 ‘전세사기 유형’과 ‘안심계약 무료상담 개요’ 등을 담았다.

□ 고길종 시 토지정보과장은 “전세사기 피해 근절을 위해서 우리 모두 경각심을 갖고 대처해 나가는 것이 무엇보다 중요하다”라며, “이번 홍보 리플릿 제작 및 배부로, 시민들이 안심하고 계약할 수 있는 부동산시장이 조성되기를 기대한다”라고 전했다.

참고 1

홍보 리플릿 배부 개요

 ❍ 배부일시 : ′24. 3월 중

 ❍ 배부방법 : 구․군 시달(공문 및 리플릿) ▶ 각 구․군 → 관내 중개사무소(7,608개소)

   ◈ 구․군 업소 현황(′23. 12. 기준)

구 분	계	중 구	서 구	동 구	영 도 구	부 산 진	동 래 구	남 구	북 구	해 운 대	사 하 구	금 정 구	강 서 구	연 제 구	수 영 구	사 상 구	기 장 군
구군	7,608	129	145	175	135	928	701	547	394	927	469	509	611	640	546	317	435

 ❍ 배부수량

구 분	계	부 산 시	중 구	서 구	동 구	영 도 구	부 산 진	동 래 구	남 구	북 구	해 운 대	사 하 구	금 정 구	강 서 구	연 제 구	수 영 구	사 상 구	기 장 군
시군구	10,000	152	269	285	315	275	1,068	841	687	534	1,067	609	649	751	780	686	457	575

 ❍ 홍보내용 : 전세계약 전․후 준수사항, 전세사기 유형, 모범중개사무소 전세계약 무료상담 등

참고 2

홍보 리플릿 내용

전세 피해 유형 및 대처방법

ㅇ 깡통전세 사기

보증금과 대출금을 합친 금액이 집(주택) 시세와 비교 80% 초과 시 주택가격 부채비율이 높아 보증금 피해 예상

   전세보증금반환보증 가입, 건물등기부 확인

   임대사업자 등 다수주택 보유자 위험성이 큼

ㅇ 가짜 집주인 행세 사기

실제 임대인이 본인을 대신한 가짜 집주인을 앞세워 등기부에 가짜 명의로 등기까지 하여 임차인은 명의신탁 사실을 전혀 모른 채 전세보증금을 가로챈 후 잠적하여 피해 발생

   가짜 임대인 실제 집주인 행세 사기 여부 확인 불가

   최대한 임대인(집주인) 신분 확인

   계약금과 잔금 계좌번호 송금 시 임대인 명의 확인

ㅇ 신탁물건 전세 사기

신탁회사가 임대인(위탁자-건축업체)으로부터 소유권 및 수익권을 가져오는 대신 채무를 갚아주는 신탁원부 작성 및 신탁계약을 체결하였으나 위탁자(단독)의 건물전세 전단지(광고) 등에 속아 신탁사의 동의 없이 임대차계약 체결한 후 보증금을 가로채고 잠적, 그 후 임차인은 보증금과 신탁사로부터 명도소송 등 강제퇴거 피해 발생

   신탁등기 부동산은 반드시 신탁원부 확인 필수

ㅇ 계약 잔금 시 근저당권 실행으로 임차인 후순위 피해

임대차계약 작성 당일 근저당이 없었으나 전입신고(확정일자) 다음날에 대항력이 생기는 것을 악용하여 잔금지급 시 임대인이 근저당설정 등기로 우선변제권이 근저당설정자 보다 (임차인) 후순위가 되어 피해 발생

   잔금 시 등기부 확인, 계약해지 조건 특약 기재

모범중개사무소 안심계약 무료상담 운영

ㅇ 전․월세 안심계약 무료상담 서비스 운영
  - 대상: 전․월세 계약 전 상담이 필요한 임차인
  - 방법: 상담을 원하는 임대차 의뢰인이 부동산중개사무소를 직접 방문하여 무료상담(사전 예약)
  - 지원: 전․월세 시세, 주변환경 분석, 건물입지 분석, 전세계약 유의사항 및 핵심 체크리스트 안내 등
  - 상담: 부산시 관내 모범중개사무소(103개소)
          (부산시 및 구군 홈페이지 게시)
  - 문의: 부산시 토지정보과(051-888-2614)
         구․군 중개업무 담당부서 전화 문의

  부산전세피해지원센터 운영

ㅇ 부산전세피해지원센터 원스톱 운영
  - 장소 : 부산시청 1층 대강당 우측
  - 상담시간
   * 법률·심리상담: 10:00∼17:00
   * 전세사기피해자결정신청서 접수: 09:00∼18:00
     (점심시간 12:00~13:00 미운영)
  - 주요내용
   * KB국민은행 특화지점 금융상담 이외 법원․세무서․지자체․LH 기관 방문없이 지원신청 원스톱 접수
   * 전세피해 지원(금융, 긴급주거 등) 안내
   * 법률상담(법무사/변호사) 및 심리상담
   * 전세피해확인서/전세사기피해자결정신청서 접수
  - 문의사항 : 051-888-5101∼2 / 051-888-4251∼8

전세계약 체결 전 준수사항

ㅇ 주택(집) 상태 및 불법건축물 확인

  - 현장 방문 벽지․장판․천장 누수 등 건물 외형 점검

  - 세입자(거주자) 유무 확인

  - 불법․무허가 주택인지 확인 (건축물대장 열람)

  - 일반주택이 아닌 근생빌라, 오피스텔(용도) 등은 금융대출 및 보증보험 불가, 전세피해 지원 사각지대

ㅇ 적정 전세가율 확인

  - 인근 건물, 해당주택 시세 대비 보증금 적정 확인

  * 안심전세App “시세조회&위험성진단” 확인

ㅇ 본인 임대차계약 선순위 확인

  - 다가구 주택 임차 시 반드시 동주민센터 방문, 선순위 임차보증금과 전입세대 확정일자 확인

    (불가피하게 경매가 될 경우 후순위로 인한 보증금 피해)

  - 다세대 주택 임차 시 선순위인 근저당이 있는 경우 본인이 후순위로 밀려 경매 시 보증금 피해 발생

    (HUG 안심전세앱을 통한 시세조회 필요)

ㅇ 임대인 세금 체납 확인

  - 국세는 세무서(www.hometax.go.kr), 지방세는 구․군 세무부서(www.wetax.go.kr) 확인

전세계약 체결 시 준수사항

 ㅇ 공인중개사 개설등록 확인

  - 부동산중개사사무소 중개사무소등록증, 자격증 확인

  - 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)-부동산중개업 조회

  - 중개사고 대비 손해배상책임 보장 공제증서 등 확인

    * 중개법인 – 4억원(각 분사무소 2억원), 법인 아닌 개업공인중개사 - 2억

 ㅇ 임대인 신분 확인

  - 등기부등본 소유자 일치 확인

  - 대리인 출석 시 위임장·인감증명서(임대인)를 확인하여 임대차계약 체결 권한 위임 확인

  - 신탁사로 소유권이 넘어간 경우

     일반적으로 신탁사 및 수익자의 동의를 받아 임대차계약을 체결하는 것이 통상적임.

     다만, 신탁원부 등의 서류를 확인할 수 있도록 임대인(위탁자) 또는 공인중개사에게 요구하여 임대차계약 체결과 보증금반환 의무가 누구에게 있는지를 명확히 확인한 후 임대차계약 체결  

※ 신분증 진위 확인 방법
 - 주민등록증 : ARS 1382 또는 정부24(www.gov.kr)
 - 운전면허증 : 경찰청교통민원24(www.efine.go.kr)

ㅇ 권리관계 확인

  - 계약체결(잔금 지급) 전 등기부등본을 반드시 확인하여 권리변동이 없는지 확인

  - 또한, 계약서 특약사항에 계약 이후 권리변동(근저당권 설정 등) 시 계약해지 및 보증금반환 등 조건 제시

 ㅇ 주택임대차표준계약서(표준서식) 활용

  - 계약 전 필수 확인사항 습득 후 계약서에 임대인과 임차인 정보, 임대기간, 임대료, 보증금, 관리비 등 명확히 기재

전세계약 체결 후 준수사항

 ㅇ 권리관계 재확인

  - 계약체결 후 권리변동사항 확인

  - 계약체결 이후 제3자 이전등기 또는 근저당설정 등기 여부 확인(계약 위반사항 확인)

 ㅇ 주택 임대차신고

  - 기간: 계약체결 후 30일 이내(법적의무)

  * 주의 계약서 작성 전 가계약금(금원)이 지급된 날짜 기준 30일 이내

             30일 이내 미신고 시 과태료(100만원 이하) 부과

  - 대상: 보증금 6천만원 초과 또는 월차임 30만원 초과

  - 방법: 온라인신고 또는 주택소재 신고관청 방문

  - 신고: 임대인․임차인 공동신고(위임신고 가능)

  - 혜택: 임대차 신고 시 계약서를 제출하는 경우 계약서가 접수한 때에 확정일자 부여 효력

※ 임대차신고 방법
 - (방문) 주택 소재 관할 행정복지센터 방문, 계약서 지참, 확정일자 자동 부여
 - (온라인) 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 활용, 공동인증서 발급, 전자서명 필수

 ㅇ 주택임대차보호법상“대항력”및“우선변제권”확보

  - 대항력: 주택의 인도 + 전입신고 다음날 발생

  - 우선변제권: 대항요건과 확정일자 갖춘 즉시 발생, 주택이 나중에 경매로 넘어갔을 때 배당받을 수 있는 권리(다른 채권자보다 우선 변제 가능)

 ㅇ 전세보증금반환보증 상품 가입

  - 전세계약 종료 시 전세보증금 반환 책임 보증 제도

  - 주택도시보증공사(www.khug.or.kr) 웹사이트 확인

출처 : 부산광역시청