울산은 이같은 결정에도 불구 별다른 변화를 보이지 않고...

[서라벌의별]

이달중 투기·과열지역 완전 해제…청약통장 사용 쉬워
올 1만403가구 분양…건설업체 물량공세 미분양도 늘듯
 
 
대통령직 인수위원회의 지방 투기지역과 투기과열지구 전면 해제 결정으로 울산의 부동산 시장도 활기를 띨 것으로 기대된다.
하지만 울산은 이같은 결정에도 불구 별다른 변화를 보이지 않고 있으며 길게는 향후 3년까지는 이같은 분위기가 지속될 것으로 부동산 업계는 보고 있다.
이는 울산의 아파트 시장은 수요보다 공급이 여전히 많은데다 분양가 상한제가 실시된다 하더라도 높은 분양가로 기존 아파트 거래까지 단절시키고 있기 때문이다.
따라서 투기지역과 투기과열지구 전면 해제 이후 앞으로 지역 부동산 시장 전망과 분양 물량 등에 대해 알아본다.

▼ 투기지역 및 투기과열지구 해제
대통령직 인수위원회는 지난 7일 전국 10만가구에 달하는 미분양 아파트 문제 해결을 위해 수도권을 제외한 지방 투기지역과 투기과열지구 전부를 이달 중 해제키로 결정했다.
이에 따라 투기과열지구로 묶였던 울산 남구와 울주군, 투기지역으로 지정된 울산 중구·남구·동구·북구가 이달 중 모두 투기과열지구와 투기지역에서 해제된다.
투기과열지구에서 해제되면 우선 세대주 요건을 갖추지 않아도 1순위 청약을 할 수 있고, 5년 재당첨금지가 풀려 청약통장 사용이 훨씬 자유로워질 것으로 보인다.
또 주택투기지역에서 해제되면 주택담보대출 규제인 담보인정비율(LTV)이 완화되면서 은행권 대출이 쉬워진다.
울산은 지난 2005년 7월 남구를 시작으로 중구(2006년 2월)와 동·북구(2006년 11월)가 주택투기지역으로, 앞서 2003년 11월 울산 전역이 투기과열지구로 각각 지정됐으나 지난해 말 중구와 북구, 동구가 투기과열지구에서 우선 해제됐었다.

▼ 해제효과 없을 듯
이번 투기지역 및 투기과열지구 전면해제로 울산은 현재 부동산 분위기와 별반 다를 게 없다는 관측이다.
A부동산 중개업소 Y소장은 “앞으로 3년까지는 이같은 침체 분위기가 계속될 전망”이라면서 “수요보다는 공급이 많은 상태에서 지금과 상황이 똑같을 수밖에 없다”고 말했다.
현재 중개업소에는 투기지역 및 투기과열지구 해제에도 불구 문의 전화도 없는 등 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙었다.
구영지구의 경우 4,000~5,000가구가 입주할 예정이지만 현재 1,000가구 정도만 입주해 있고 빈집의 주인들은 대출 이자를 안고 분양가로 되팔려 내놓아도 선뜻 구매자가 나서지 않을 정도이다.
Y소장은 “새아파트를 포함해 100개 가량의 물건을 확보해 놓고 있지만 지난 1년 동안 1건의 거래도 하지 못했다”면서 “먹고 살 길이 막막하다”고 말했다.
S부동산 중개업소 S소장은 “투기지역이 해제된다 하더라도 고분양가 때문에 부동산 시장이 활성화되기 어려울 것”이라고 말했다.
그는 “건설업체들이 주장하는 아파트 내장재 고급으로 인한 고분양가 논리는 폭리라고 할 수 밖에 없다”면서 울산의 적정 아파트 분양가는 600만원이면 무난한 수준“이라고 강조했다.
그는 “투기지역 해제로 당장 부동산 시장에 영향을 주지는 않을 것”이라며 “아파트 가수요가 제거되고 향후 인구가 늘어날 때 부동산 활기를 기대할 수 있을 것”이라고 전망했다.

▼ 분양물량
건설업체들은 지방의 투기지역 및 투기과열지구의 전면 해제 발표로 잇따라 분양물량을 쏟아낼 전망이다.
건설업체들이 지난해 미뤄뒀던 물량 중심으로 올해도 물량 공세가 이뤄질 것으로 예상돼 미분양 물량도 늘어날 것으로 우려되고 있다.
하지만 건설업체들은 분양 시장을 봐 가면서 분양시기를 조율하고 있지만 계속해서 분양을 연기할 수 없는 입장이다.
올해에는 그래도 새정부의 부동산 정책 기조가 지방 분양시장 살리기에 집중될 것으로 예상된다.
부동산 포털 사이트에 따르면 올해 분양 예정 단지는 16곳 1만403가구에 달할 것으로 조사됐다.
남구에서 ㈜삼호가 e-편한세상(398가구), 풍림산업㈜이 엑슬루타워(403가구·주상복합), 현대산업개발㈜이 문수로2차 아이파크(886가구), GS건설㈜과 두산건설이 두산GS 산호재건축 (922가구)를 각각 분양한다.
중구에서는 현대산업개발㈜이 태화강 아이파크(202가구·주상복합) 및 약사 아이파크(504가구), 벽산건설㈜이 벽산블루밍(701가구), 대림산업㈜이 울산유곡e-편한세상(651가구), 극동건설이 반구동에서 935가구를 각각 분양한다.
북구에서는 현대건설㈜이 힐스테이트(317가구), 한신공영㈜이 한신휴플러스(390가구), C&우방이 유쉘(610가구)를 각각 분양할 예정이다.
또 북구에서는 엠코가 신천동과 호계동에서 각각 741가구와 2,000가구를 내놓을 예정이다.
이밖에 울주군에서는 성원건설㈜이 성원상떼빌(743가구)를 분양할 예정이다.

[서라벌의별]

세상모르는 담배집 아져씨도 분양권을 쫒아다니던 시대는 앞으론 힘들거 같습니다. P빨로갔다가 피빨리고 온 저같은 분들이 주변에 많더군요. 꼭 입주를 염두해두시는 대비책이 필요할것입니다.

[재인맘♡]

예전엔 구전에의해서 어디가 뜬다더라, 그래? 사볼까? 이런시대가 있었어요. 저도 얇은귀로 많은 갈등을 했었는데 움직이지 않은게 오히려 잘했구나를 지금와서야 안도의한숨이... 울산의 소득수준은 서울의 CEO형태가 아니에요. 월급에 의존해서 매달살아가는분들이 대다수임을 감안하고 공공기관의 교통,인구,시가화예정지,공법에 준하는 지역적특성 자료를 꾸준히 찾아보시기를...그리고 한지역에 오래 살다보면 그지역만알고 그지역에 타성에 젖어버리는경우도 주거로써의 재테크는 동떨어질수밖에 없어요. 항상 자료를 찾아보시는 습관, 궁금하면 자료찾아 현장가보시는 습관을 들이셨으면 정보공유대화하기가 훨씬 편할거 같구요.

[재인맘♡]

카페에 개발된다고 써논글 찾아 토지이용계획원을 때보면 개발제한구역으로 묶여있는곳도 많지만 저는 가봄으로써 기억에 남게 되구요. 어제 신문엔 농업진흥구역에 2종주거지 신청했다가 반려당해서 행정소송을 했지만 법원은 농업진흥구역을 유지하라는 판결도 나왔구요. 그렇지만 개발은 역전에 역전을 거듭합니다. 저도 많은 지방지역을 다녀보며 느껴온것이죠. 카더라 통신이라두 서로서로 많은 자료 공유해서 같이 잘사는 카페인이 되는 진정한 부를축척하는 부테크였으면 합니다~...새해복많이 받으세요.~^^

[참이슬1]

우리 카페에 보냅니다....자료 감사합니다...

[울산달구지]

ㅋㅋㅋ 나도 부동산에 전세내러갔다가 정황모르고 귀신에 홀렸는가 비싸게준 분양권에 지금 큰코다치고있어요. 더무서운것은 분양권을 팔지못하면 명의를 어떻게 빼야하는가가 지금 큰 걱정임니당. 내가죄가많지만 세상모르는 사람을 귀솔깃하게 만들었던 부동산은 폐업신고했네요. 어디서 하소연할때도엄고

[대나리]

구영리에 한 3년동안 월세60만원씩 받고 아파트 월세 잘 받아 먹었는데 구영리 건설 노동자들이 철수 한후로는 전세값 하락에 집값 3000만원하락 전세도 전부 새집에 덜어간다고 묻지도 아니하고 정말 난감하군요 10년 넘은 아파트인데...한숨 뿐임 작년 봄에는 1억 3000만원했는데 지금은 1억 조금 더간다고 하니 (부동산말) 머리가 아프군요 보일러도 바꾸어야되고 도배 장판에 .......애고 머리야

[오션]

외각지역은 전세가 안나가서 문제라지만 애들 학원관계로 전세를 구하려니..최근 이사철을 맞아 학군이 좋은 옥동등 핵심지역의 새아파트는 전세가가 내리기는 커녕 그대로 이거나 더 비싸고 물량도 거의 없고 ...부동산 왈. 전세도 새 집만 찾는 지 헌집은 간간이 나오는데.. MB수월성 교육기대 탓인지 새집 전세는 거의 없고 요즘 거래도 좀 되는것 같다던데 ,,전세도 지역에 따라 차별화가 진행되고 있는것 인가

[네이봉]

정말로 다이나믹한 울산인것 같습니다...이번에 매매, 전세 거래를 하면서 느낀건데요,,,일주일사이에도 몇번의 급락과 유지 ,반전...정말 영화 한편은 족히 찍은 듯합니다....부동산이 많이 올라서 어느 누군가는 부~자가 되고, 누군가는 좌절하는것보다, 안정이 되어 예측가능한 시장이 되기를 바랍니다.....울산 뿐만 아니겠지만 정말 힘든 요즘같습니다....모두들 힘내시죠..홧팅

[행복지키키]

당분간은 시장반전이 힘들것 같습니다 2005년부터 오르기 시작한 분양권 가격이 너무 짧은 시간에 부풀려졌지 않나, 되돌아 보면 투기세력들과, 서민들의 묻지마 투자가 지금의 울산부동산 시장을 만들었다고는 부인하지 못할것입니다.단지 소득만 높은 도시, 월급 외엔 특별한 수입이 없는 울산 산업구조로 보아서는 현 분양가가 적절치 않다고 보입니다. 신규 분양만 했다하면, 시내는 평당 분양가가1300만원이상, 외곽도 700~800맘원 이상인 이 시장에 대해서 누가 속 시원히 풀이좀 해주시죠....

[후포앞바다]

그동안 아파트가격 한없이오를것같이 떠드시던 분들 다어디갔나요 이제 하소영하시는 분 밖에 없네요 저 앞트살려다 망설이고 총알만 열심히 준비했는데 요즘 맘편합니다 구영리 우미전세사는데 2달 넘었는데 아직 반도 입주안했더군요 2년후에는 거품없는 집 사야지요

[즐기면서]

2005년 분양 급매물중 전세 잘 나가는 것 사는 것이 좋은 전략일듯

[재인맘♡]

실수요자가 많은곳은요. 사람과사람의 어울리며 살아가는 본능에 충실하게 되어지죠. 그래서 계속 유입되어지고 사람이 많이 응집되어지는곳은 시세를 지속 유지하게 되죠. 그리고 각종편의시설 확충과 시설물보완 , 외자본유치로 인한 개발활발로 기여되거든요. 가수요가 많은지역은 시세형성이 어려워요. 이는 100개의 매물중에서 2~4 개매물이 마이너스로 나오기 시작하면요. 다같이 마이너스로 치부되고, 절박감때문에 가격하락경쟁을하죠. 시세형성하는데 상당히 오랜시일이 걸리게 되어있죠. 이런곳은 시간이 지나도 이미지상 높은시세형성을 하지 못해요. 제 투자철칙중에 가수요가 판치는지역은 배제하라 라는요건이 있어요.

[재인맘♡]

실수요보다 가수요가 많으면 부동산가격은 폭등을 하겠지만 이런 가수요는 경기상황이나 정부의 규제, 생각지도 않았던 市정책변경 등으로 인해 언제 빠질수있는 거품과 같아 가수요가 일시에 빠지면 부동산가격은 폭락을 해요. 실수요지역은 폭등은 하지않겠지만 폭락 또한 없는 완만한 상승을 유지하는곳이겠구요. 한번 어려운시국을 지나왔으니 울산시민들은 두번경험 하지 않죠. 아직도 신도시 정책발표후 이런 일몰이 하는 부류들이 있다고 타지역 카페에서 보고 있지요. 그들에 의해 거진 당하는 사람들은 저같이 세상의 이치를 알지못하는 일반사람들이라는것에 경악을 금치 못합니다.