상가 월세 밀리는 임차인, 대응법은?

[자카란다]

상가 월세 밀리는 임차인, 대응법은?

Q: 지난해 초부터 식당 운영을 한다는 사람에게 제 소유 상가를 임대해주고 있습니다. 임차인은 처음 몇 달은 월세를 잘 냈습니다. 그런데 이후 한 달 걸러 한 번씩 임대료가 입금되지 않더니 어느새 4개월분의 임대료를 받지 못했습니다. 임대차계약을 해지하고 상가를 인도받고 싶은데 어떻게 해야 할까요?

A. 코로나19 등으로 경제가 어렵다 보니 제대로 월세를 내지 못하는 임차인이 생기는 상황이 종종 발생하고 있습니다.

우선 연체액이 3기의 차임액(월세 기준으로 3개월)에 달할 때, 임대인은 상가 임대차계약을 해지할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의 8). 이때 연속으로 3기의 차임이 연체되어야만 하는 것은 아니고, 띄엄띄엄이라도 전체 임대차 기간 중에 연체한 금액이 3기에 이르면 됩니다. 판례에 따르면 임대차계약이 갱신된 사례에서도 갱신 전후를 통틀어 누적 연체 차임이 3기분에 이르면 임대차계약을 해지할 수 있습니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결).
 
다만 주의해야 할 내용이 있는데요. 누적 연체 금액이 3기의 차임액을 넘었다고 하더라도, 임대인이 임대차계약을 해지하기 전에 임차인이 밀린 차임을 지급한다면 계약을 해지할 수 없습니다. 또 상가의 소유자가 변경되면서 임대인이 바뀌었다면 원칙적으로는 이전 임대인에게 차임을 연체하였다는 이유로 새로운 임대인이 임대차계약을 해지할 수 없습니다.
 
최근 또 다른 변수가 생겼습니다. 지난해 코로나19로 어려움을 겪고 있는 임차인을 도우려는 목적으로 반년간 특례기간이 지정된 것이죠. 상가건물 임대차보호법 개정으로 2020년 9월 29일부터 6개월 동안 연체한 차임액은 차임 연체액으로 보지 않습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의 9). 이 특례기간 동안 차임을 전부 연체했더라도 위 기간 전후의 차임 연체액이 3기분에 이르지 않는다면 임대인이 임대차계약을 해지할 수 없습니다.
 
그러니 질문자께서는 남아있는 연체액이 3개월분 월세에 해당하는지, 임차인이 차임을 연체한 시기가 위 특례기간에 해당하는지 등을 먼저 확인해보셔야 합니다. 그런 다음 특례기간을 제외한 기간의 연체액이 3기분에 이른다면, 임차인에게 임대차계약 해지를 통보하셔야 합니다.  
 
원만히 해결되지 않는 경우, 최후 수단으로 법원에 상가 인도소송을 제기하고 승소해서 강제집행을 하는 방법이 있습니다. 임차인으로부터 받은 보증금에서 밀린 차임을 공제하였음에도 받아야 할 차임이 남아있다면, 남은 차임도 함께 청구하시면 됩니다.
 
소송 없이 판사를 통해 양 당사자가 원만한 합의를 시도하는 ‘제소 전 화해’ 제도를 활용하는 것도 하나의 방법입니다. 다만 임차인도 제소 전 화해에 동의해야 하는데, 그렇지 않다면 무의미한 시간 낭비가 될 수도 있습니다.
 
급한 마음에 무작정 임차인의 점포에 진입해서 강제로 임차인을 내보내려 하면, 오히려 업무방해 등의 혐의로 처벌을 받을 수도 있습니다. 그러니 섣불리 대처하지 마시고, 적법한 절차를 통해 해결하는 것이 가장 빠른 방법이라는 점을 명심하시면 좋겠습니다.
 
※필자는 법률사무소 서월 대표변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다. 
 

이코노미스트, 임상영 변호사