양도소득세 다가구주택 관련 질문

[박정규 세무사]

Q>

양도소득세 다가구주택 관련 질문입니다.

소령에 건축법상 다가구주택도 하나의 매매단위로 하면 단독주택으로 비과세 판정합니다.

여기에서 다가구주택은 건축법상 별표1호 다목에 해당하는데 ,

별표1호 나목인 다중주택도 하나의 매매단위로 하면 단독주택으로 볼가요?

1안) 건축법상 단독주택 중 하나 이므로 재론할 필요조차 없어서 언급이 없을뿐 하나의 주택으로 보는 단독주택이다.

2안) 소령에 열거하지 않은 주택이므로 하나의 매매단위로 거래해도 단독주택이 아니다.

참고로 건축법 시행령 별표1 은 다음과 같습니다.

1. 단독주택

가.단독주택

나.다중주택

다.다가구주택

A>

다중주택도 3층 이하, 19호 이하라서 하나의 매매단위 맞습니다 다가구주택 하위개념입니다

다중주택은 개별 호실별로 취사/욕실 등이 갖춰져 있지 않고 공동으로 사용하는 것을 말하는데, 실제로는 그런 것은 거의 없고 각각 독립적인 주거를 할 수 있도록 바꿔놓고 있는 경우가 대부분일 것입니다.

그렇다면 실질은 다가구냐 아니냐에 따를 것인데, 주택으로 사용하는 층 수가 3개층 이하이고 19호 이하인 경우라면 다가구로 보는 것이 타당할 것입니다.

하나의 매매단위로 매매하는 것은 거의 당연한 수순일 것 같고요.

다중주택을 건축허가 후 불법으로 용도변경하여 개별 호실에 취사시설을 갖춰둔 경우에도 이를 다가구로 보는 것은 아닙니다.

실질적으로 다가구처럼 개별 주거가 가능하도록 용도변경하여 다가구처럼 개별 호실의 면적이 84이하인 경우에도 다중주택은 전체면적으로 판단한다는 대법원 판례가 있고요(2020두42637)

이에 따라 다중주택은 조특 106조에 따른 국민주택 및 그 주택의 건설용역 면세 적용, 조특 97조 등의 장기임대주택 양도세 감면, 종합부동산세 합산배제 등의 혜택은 불가합니다. 다가구라고 의제하는 것은 좀 위험한 접근이고요.

다만, 문의주신 부분에 대해서는 다중주택이 단독주택이므로 호실 구분과 관계없이 비과세 판단하는 것이 옳은 것 같습니다.